עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

2011 - שנה בסימן המחאה החברתית

בקר באתר: 2011 - שנה בסימן המחאה החברתית

 

בנובמבר האחרון מנינו  16 שנים להירצחו של  יצחק רבין, שארע בנובמבר 1995 .

חודש קודם, אוקטובר 95 וכל החודשים שקדמו לו היוו תקופה "חמה " בשוק הנדל"ן:

ביקושים ערים לכל סוגי הדירות ועליות מחירים נרשמו מידי חודש בחודשו.

מיד אחרי הרצח, החל מ-5 בנובמבר 1995, ירדה האטה על שוק הנדל"ן.

נעלמו הביקושים כאילו נמחקו  באחת , החל מיתון  וירידת מחירים בכל עיר ובכל מקום בארץ,  האטה שנמשכה כמעט עשור שלם.

מצב הרוח הלאומי התדרדר תוך יום  "מאיגרא רמה לבירה עמיקתא" וסחף אתו את כל השוק  להאטה ומיתון

מי שמשפיע על שוק הנדל"ן,  זה אתם ,  אזרחי המדינה.

לא האוצר, לא משרד השיכון , לא נגיד בנק ישראל ,לא הממשלה.

הם יכולים לנסות להטות אתכם  ואתם עושים כרצונכם.

 

כל תינוק יודע, שדי בסיכה אחת קטנה בכדי לפוצץ בלון אוויר ענק.

ולמרות  שיש הרבה שמוכנים לקחת קרדיט על הורדת מחירים  (ראה שר השיכון) ,  הקרדיט האמתי על הקורה היום , מכל הבחינות, מגיע פשוט  למר ישראלי בעצמו.

המחאה החברתית , היציאה לרחובות נתנה לפרט משמעות חדשה כוח וחוסן נפשי.

במקום להיצמד אחד לשני כמו עדר ולהילחם על עוד דירה בפרויקט שמעשיר את היזמים, הבין מר ישראלי שיש לו את הכוח לשנות את המציאות העכשווית  ואולי לנסות להשיג תנאי מחייה טובים יותר .

היציאה לרחובות היתה לגמרי לא הומוגנית: היו שם  עובדי הייטק שמשתכרים  היטב , שוכרי דירות לצד משכירים, בני 17 לצד בני 71.

לכולם היה מכנה משותף : הרצון לחיות בכבוד. להפסיק את התחושה  המחליאה הזאת שמישהו "חולב " אותך, חי על חשבונך ואתה אינך עושה דבר.

ומר ישראלי על מכלול גווניו , באמת שנים על גבי שנים לא עשה דבר, ונכנע וקיבל הכול כגזירה משמים.

ועכשיו קרה משהו שהפחיד את הממשלה, הפחיד את כולם. גרם להם פתאום להבחין בפרט. לראות שלמר ישראלי יש כוח ופנים ויכולת לדרוש ולגרום לשינוי.

היציאה הזאת לרחובות , ולא רק היא , אלא התחושה שפתאום יש  את הפוטנציאל הזה  של לצאת למחות, זה חדש לגמרי.

גם למוחים. פתאום זה נותן כוח.

וזה מה שבעצם עוצר היום את שוק הנדל"ן ואת הביקושים.

זה לא שפעם היה קל לרכוש דירה. ממש לא. זה תמיד היה מהלך קשה, מחייב, משעבד.

אבל היום יש לך את ההרגשה שאותם אלה שמספרים לך שהם מנסים להוריד את מחירי הדירות,  הם אלה שהעלו אותם.

הם  ספסרו בקרקעות המנהל (קרקעות שלך!) ומכרו אותם במחירים מקסימליים,  ליזמים .

הם מכרו אותם בכמויות קטנות, כל פעם קצת, כדי שהיזמים יתחרו ביניהם ויעלו את המחירים. מכרזים שלא הגיעו  להערכת השמאי, פשוט בוטלו.

הם דורשים ומקבלים מכל דירה  שנמכרת עשרות אחוזים מיסים . אינם מוכנים לוותר על שום מס בכדי להוזיל את המחירים משום שהדירות הן ה"פרה החולבת " של המדינה, המקור הזמין ביותר לכסף.

הם התבקשו לוותר על המע"מ לפחות עבור מי שרוכש את דירתו הראשונה – ולא הסכימו.

הם הציעו פירורים, 60,000 ₪ ! לזוג צעיר שירכוש דירה בפריפריה. ואף אחד לא הגיע  ולא היה מעוניין. להגר לפריפריה עבור 60,000  ₪.

הם מצפים מהקבלנים והיזמים שיורידו מחירים באופן דרמתי  וירדו ברווחים – כשהם מצדם אינם מוכנים להוריד את המיסוי על הדירות.

הקבלנים  עתידים אולי להתגמש ויוזילו  את מחירי   הדירות המוכנות לאכלוס.

אך הם בוודאי לא יבנו יותר אם לא יתעוררו ביקושים. 

קבלנים לא בונים לפני שהם מוכרים. הם משתדלים למכור על הנייר. אחרת המימון מחסל להם את מתח הרווחים, וכזכור, את הקרקעות הם רכשו במחירי שיא.

הממשלה  היא שהעלתה את מחירי הדירות, נכנסה לפאניקה ופועלת כדי להוריד את הביקושים , משום שהיא סבורה שכך תוריד את מחירי הדירות.

בפועל עכשיו היא מתחילה להיכנס  שוב לפאניקה משום שהביקוש לדירות בשפל , אין עסקאות וההכנסות ממיסוי נדל"ן בירידה .

 

שוק הנדל"ן היום  נתון בקיפאון עמוק.

מספר העסקאות  זניח. מי שאינו חייב לבצע עסקה אינו עושה זאת.

דירות , אפילו במיקומים מעולים, שוהות תקופות ארוכות מאוד בשוק. חלקן נמכרות במחיר מציאה לאחר  שהמוכר התייאש מלמצוא קונה.

חלקן מוצעות להשכרה  בתוספת של הערה בחוזה, שאם ימצא קונה, הדיירים יפנו את הדירה תוך פרק זמן קצוב.

ההיצע גדל מידי יום, אך מדובר בהיצע שברובו חומר "סוג ב'" או פחות מזה.

לרוב אין מדובר בדירות טובות או מעולות.  הדירות המוצעות הן דירות שנרכשו על משקיעים לצורך השכרה או "סיבוב"  .

עתה הן מוצעות למכירה עקב הטבות זמניות שהאוצר הנפיק עבור המשקיעים בכדי שימכרו את הדירות , יעלו את ההיצע , וכך בעצם המחירים יוזלו.

בפועל, מאחר ומדובר בעיקר בדירות שאינן זוכות לביקוש אלא על ידי משקיעים  , או אולי זוגות צעירים – אבל שני פלחי שוק אלא כמעט נעדרים היום משוק הנדל"ן , אז אין מי שירכוש אותן , ודירות אלה  ממלאות את הלוחות  מורידות את סטטיסטיקת המחירים , אבל בפועל כמעט ואינן נמכרות.

מחירי הדירות בירידה.  

אין מדובר בהתרסקות. אך מי שמוכר , בכל מקום בארץ מתפשר בכדי למכור.

בעלי דירות "טובות" ממתינים לתקופות טובות יותר. הם מודעים לעובדה שהקונים היום לא מעוניינים לשלם  " מחיר טוב" ומצפים מהמוכרים להתגמש, אז הם אינם מציעים את הדירה למכירה.

אין מקום בארץ, שום מקום , שניתן לדבר עליו במושגים של פעילות ברמה טובה או גבוהה.  לא בפריפריה , לא בתל אביב ולא בגוש דן.

מי שאומר אחרת אינו דובר אמת.

אך ניתן בהחלט לדבר על "נסיגה ". 

ונסיגה במובן המאוד רע של המושג. נסיגה מהישגים של העבר:

הפריפריה שידעה בשנים 2009-2010 ביקושים , הן מצד משקיעים והן מצד משפרי דיור, היא הראשונה להיפגע  להינטש ולשקוע בפריפריאליות .

גם שכונות דרום תל אביב שהיו מחוברות ל"מדינת תל אביב" התנתקו. סובלות מירידות מחירים חדות ירידת בביקושים וחיבור מחדש לתחלואי  הפריפריה ממנה יצאו אך לפני שנתיים. כי אם צפון מרכז תל אביב מאופיינת באוכלוסייה חזקה מבחינה סוציו אקונומית, המסוגלת לעבור בשקט תקופות של שפל, לספוג ירידות קלות אחרי השמנה של שנים.

השכונות הדרומיות מצופות שכבה דקה מאוד של שומן, והוא כבר נמס. היום הם אינם מסוגלים לשפר דיור, למכור, אין משקיעים שירכשו את הדירות הישנות והזולות שלהם להשכרה והם בירידה תלולה.

האם אנחנו נכנסים למיתון ?

האם הסיבה היא המשבר העולמי/ המשבר באירופה?

האם נראה התרסקות מחירים?

לאן נעלמו הביקושים? האם הם לא יחזרו?

ובכן, הביקושים כאן. הם כבושים, אבל קיימים, ולא יגיעו לידי מימוש אם לא ירדו המחירים. לראיה:

לפני מספר ימים נערך יריד דירות בתל אביב.

אלפי קונים הגיעו ליריד, לבדוק רכישת דירה.

הם בדקו בקפדנות את הצעות הקבלנים אחת לאחת, ולבסוף כמעט ולא נחתמו חוזים כלשהם.

ניתן להסיק מסקנה ברורה מאוד : קונים וביקושים יש בשפע. הם לא נעלמו כלל.

הם פשוט ממתינים לירידת מחירים.

הקבלנים מצדם לא הציבו שום הצעה אטרקטיבית שתישא חן בעיני הקונים: המחירים ביריד היו  מחירי שוק , עם ירידה של מספר אחוזים או  סוכריה זו או אחרת.

למר ישראלי נמאס להיות פראייר. הוא כבר הבין שיש לו כוח וממתין לירידה ריאלית במחירים.

ברור לגמרי שירידה זו לא תוכל לבוא רק מצד הקבלנים . הוויתור לא יוכל להגיע רק מהם.

כשהם יקבלו קרקעות זולות והקלות במיסוי הדירות יוזלו.

בינתיים הקונים בעמדת המתנה.

האם המצב הכלכלי הגלובלי משפיע על מספר העסקאות?

בכל אחד ממגדלי היוקרה בתל אביב, במגדל רוטשילד, נווה צדק על הים, סוטין, נרכשו לאחרונה דירות יוקרה בעשרות מיליוני שקלים.

80% מרוכשי הדירות נמנו על תושבי החוץ .

20% מתוכם הם תושבי ישראל.

בכל יום נרשמות עסקאות נדלן בישראל.  כ-200 עסקאות בחודש מבוצעות על ידי תושבי חוץ.

 

קיימת ירידה חדה בהשקעות חוץ בישראל מזה שנת 2008, מאז המשבר הגלובלי האחרון, וקיימת אפשרות שנמשיך להיות מושפעים גם מהמשבר שפוקד את ארצות אירופה.

אך בגדול, אנחנו מושפעים בעיקר על ידי מצב הרוח הלאומי –בטחוני- כלכלי שלנו.

יש לנו ציפיות שהפעם יקרה משהו , שהמדינה תעשה משהו עבור הפרט , עבור הצעירים, שהם יוכלו לרכוש דירה ראשונה בכבוד.

משם השוק יתחיל להתגלגל.

מאוד סביר שלא נחזה בהתרסקות מחירים.

בוודאי שתהיה ירידת מחירים באזורים מסוימים שיוכלו להגיע גם עד 10%.

במיקומים בהם  תתקיים בנייה מסיבית, או ישווקו קרקעות במחירים אטרקטיביים , ללא ספק יושפע גם שוק יד שנייה ונראה ירידות מחירים בשיעורים של 5-15%.

אם הקיפאון יימשך בפריפריה ירידת המחירים תהיה בשיעורים גבוהים יותר.

באזורי ביקוש במרכז וגוש דן הירידה בשיעור זניח, משום שבעלי הדירות הטובות  אינם ממהרים למכור, והביקוש לנכסים משובחים- קשיח.

 

תל אביב

"מדינת תל אביב " היא העיר המבוקשת ביותר למגורים בגילאים מסוימים.

למעלה מ-35% מתושביה הם בגילאים 22-40  , ובערך כמספר הזה בני גיל הזהב.

היא חווה נטישה כשהמשפחה מתרחבת, ושבים אלה כשמתבגרים –מזדקנים.

בעצם גם מי שאינו מתגורר בתל אביב , אולי היה מעוניין להיות שם, מבלה שם , עובד בקרבתה או ממש בה.

האבטלה נמוכה ביותר.

ה"קיפאון הנדל"ני" לא פסח על תל אביב.

 

היום קיים קושי למכור דירה, גם כאן.

אך מי שנאלץ למכור דירה באחד הרחובות ה"טובים " בצפון מרכז העיר, רחוב קטן ושקט, נניח מאחורי הבימה , או סביב ככר המדינה, או באחד הרחובות הקטנים במערב העיר , לא באמת נתקל בבעיה.

 יש מי שירכוש את הדירה במחיר ריאלי,  מינוס   מספר אחוזים , מבלי שהיא תיחשף כלל ללוחות המודעות. בדרך כלל די בשיחת טלפון לאדם המתאים והיא נרכשת.

הבעיה מתחילה בדירות בשכונות הדרומיות של  העיר, שם כמעט ולא מתבצעות עסקאות.

בעיה נוספת וירידת מחירים אנו פוגשים גם באזור הגוש הגדול , שם קיים עדיין היצע של דירות המוצעות על ידי משקיעים  (בעיקר דירות ללא נוף לים) במחירי אטרקטיביים יחסית, ומוכנות לפשרה .

מחיר ממוצע של דירת 4 חד' בצפון מרכז העיר עומד היום על כ-2,610,000₪ ,עם  ירידה של עד 10% בממוצע בדירות באזור הגוש הגדול ורמת אביב החדשה שנמכרות בממוצע בכ-2,400,000 ₪ .

בדרום העיר דירות 4 חד' ספגו ירידה של כ-11% בממוצע בחודשים האחרונים

, כשדירות בנות 4 חד' שנמכרו בכ-1400,000 ₪ מוצעות סביב 1250,000 ₪

באזור התחנה המרכזית, שכונת שפירא וכפר שלם הביקושים שואפים לאפס.

לגבי דירות יוקרה: אפילו במגדל סוטין היוקרתי נמכרות דירות במחירים נמוכים ממחירי השנה הקודמת:

בעסקאות שנחתמו בימים אלה נמכרו דירות ב-35,000 ₪ למר'. לפני שנה 38,000 שח' למר'. מדובר על ירידה של כ-10% .

ועדיין נמכרה דירת 4 חד' 110 מר' בקומה נמוכה עם מרפסת ב-4.5 מיליון ₪.

גם בבנייני יוקרה אחרים  ניכרת ירידה, גם במספר העסקאות וגם במחירים (חלק מהעסקאות לתושבי חוץ נעשות בדולרים והדולר הינו תנודתי), והמחאה אף היא השפיעה רבות על תושבי החוץ,

ולמרות זאת נמכרות דירות יוקרה במיליוני שקלים מידי חודש.

מיקום

מס חד'

מחיר דצ' 2010

מחיר דצ' 2011

שינוי ב-%

צפון מרכז ת-א

4

2,740,000

2,610,000

-4.7%

שכונות דרומיות

4

1,430,000

1,250,000

-12.6%

 

באר שבע

בעיר באר שבע מתגעגעים מאוד לתקופה בה היא היתה מוצפת במשקיעים שרכשו "כל מה שזז".

היום יש היצע גדול מאוד של דירות המוצעות מזה כ-4 חודשים , מאז אוגוסט, ואף אחד אפילו לא מגיע לראות.

מוכרים בירידת מחירים העיקר למכור.

לאחרונה , בעיקר בחודש האחרון ניתן לראות תנועה קלה של משקיעים שחוזרים להשקיע, אבל עדיין מדובר במיעוט .

כולם ממתינים למחירים שירדו, אחרי עלייה של עשרות אחוזים בשנתיים האחרונות.

בחודשים האחרונים  דירות נמכרות בירידה של 5-6% .

אין כמעט מוכר שאינו מוכן להתפשר.

מי שאינו חייב אינו מבצע עסקה.

מחיר דירה ממוצעת בת 4 חד' מגיע לכ-700,000 ₪  אך יש דירות רבות במחירים

נמוכים בהרבה.

דירת 4 חד'  דצמבר   2010  660,000 ₪  דצמבר  2011   700,000 ₪  שינוי ב%  +6%

רמת גן – גבעתיים

הפתיח נותר אותו פתיח.  מספר עסקאות נמוך מאוד. כולם ממתינים לנס של ירידת מחירים.

אבל אופטימיות גדולה אין פה. עתודות קרקע אינן בנמצא והתשובה היחידה היא בעסקאות של פינוי בינוי  שמבוצעות בשתי הערים.

ויש תכניות רבות לעסקאות נוספות

מי שחייב למכור מתפשר במחיר, אבל מי שמעוניין לרכוש דירה "טובה" יתקשה למצוא את מבוקשו בלוחות המודעות , משום שההיצע שואף לאפס.

מרבית הדירות המוצעות הן דירות שמשקיעים מנסים להפטר מהן, והן אמנם נמכרות בירידת מחירים של ממש. שמגיעה עד 8%.

ראינו דירות ברח' כצנלסון , הרצל והרואה שנמכרות ב850,000 ₪ שמחירן הקודם נשק ל-1,000,000 ₪ . ועדיין אין קונים.

המשקיעים חסרים .

דירת 4 חד' בגבעתיים תימכר בירידת מחירים של עד 3% .

מחיר ממוצע של דירה בת 4 חד' ברמת גן –גבעתיים כ-1900,000 ₪  דירות יוקרתיות נמכרות בכ-20% יותר.

קיים אמנם פער גדול בין בניינים ישנים לבניינים חדישים. אך הפוטנציאל החדש, שקרוי "פינוי בינוי, או תמ"א 38" מתבטא פעמים רבות במחירי הדירות הישנות בערים מבוקשות אלה.

מחיר ממוצע בר"ג גבעתיים לדירת 4 חד'  דצמבר   2010 1,940,000 ₪  דצמבר    2011  1900,000 ₪  שינוי -2%-

לוד

לוד היא אחת הערים שעשתה השנה "אקזיט".

מחירי הדירות בעיר עלו מכמה סיבות:

חרדים רוכשים דירות בלוד ומקימים בה מרכזים ועיבוי שכונות.

אוכלוסייה ערבית שאינה יכולה לרכוש דירות בעיר מוצאם (יפו למשל), מוצאת ורוכשת דירות בלוד, במחירים אפשריים, עדיין.

משקיעים קונים דירות ומשכירים אותן בתשואה גבוהה ומשתלמת. העיר מצויה במרכז השפלה, נגישה, מיקום אסטרטגי  ליד איירפורט סיטי וקיימת היתכנות לעליית מחירים על רקע זה.

למשל דירות בשכונת קריית שרת 3 ח' עם מעלית בשלמה המלך, זלמן ארן,
קהילת מזריץ 350,000-450,000 ₪ .

התשואה לפחות 6%.

מחיר דירה ממוצעת בת 4 חד' כ-650,000 ₪ .  המחירים אינם בירידה.

אמנם גם בלוד יש עכשיו הקפאה, אבל המחירים כמעט ואינם יורדים.

מחיר ממוצע  4 חד' דצמבר 2010  590,000    2011  650,000 ₪  +10%

פתח תקווה

המחאה עשתה את שלה ומחירי הדירות בפתח תקווה כבר מספר חדשים שומרים על אש קטנה, לא עולים ומי שמעוניין למכור, מתפשר כלפי מטה.

קיים היצע של דירות בעיר, גם מוכנות לאכלוס, גם מיד שנייה וגם בבנייה, וכולם מוכנים לפשרות ובלבד למכור.

יש גם יזמים רבים שמצוידים בקרקעות בעיר, ועדיין לא ביצעו את החפירה הראשונה שלהם. הם לא יתחילו בבנייה עד שלא יראו שיפור במצב הביקושים.

נכון להיום דירה ממוצעת של 4-5 חד' גם באזורים מובחרים של העיר כמו כפר גנים ג' מוצעת מזה 4-5 חדשים ואינה נמכרת , למרות שהבעלים מצהירים בריש גלי שהם מוכנים להתפשרות.

יש פשוט הרבה אלטרנטיבות, גם קבלנים רבים שמוכנים להוסיף עוד משהו , והקונים רוצים ירידה משמעותית יותר ולכן השוק בעצם תקוע.

דירת 4 חד' ממוצעת בפתח תקווה מחירה היום כ-1300,000 ₪.

מחיר דירה ממוצעת של 4 חד' בכפר גנים ג' מעלית חניה מושקעת עם מרפסת שמש בקומה גבוהה בקושי מגרד את ה-1700,000 מצדו הפנימי, והמוכרים מוכנים לפשרות.

לפני שנה המחיר היה גבוה בכ-30,000 ₪ וברבעון הראשון עדיין המחירים עלו אך היום השוק קפוא וממתינים לירידות.

מחיר ממוצע 4 חד'דצמבר  2010 1330,000 ₪    דצמבר  2011 1300,000  2.2% -

 

מודיעין

במודיעין ממתינים לירידת מחירים וכמעט ואין מבצעים כלל עסקאות.

בתכנון ואף לביצוע בתקופה הקרובה , בניית אלפי דירות חדשות שהיו מתוכננות  מזה תקופה ארוכה.

יש לזכור שמודיעין הינה עיר חדשה ומתוכננת מראש , ונבנית בשלבים,  רובד אחר רובד , שאמור לספק את כל הביקושים לדירות בעיר.

אך בניגוד לכל היגיון במשך השנים נגרמו כל הזמן פערים בין המכרזים, שגרמו לעלייה מלאכותית במחירי הדירות.

היום מקווים שתופעה זו תגיע לסיום.

חלק גדול מהדירות שעתידות להבנות יהיו במחיר למשתכן, ומחירן יהיה נגיש וזול.

גם שאר המגרשים ישווקו במחירים שיביאו למודיעין אוכלוסייה צעירה ובעלת יכולת כלכלית מוגבלת.

בחודשים האחרונים על רקע העצירה בעסקאות והציפייה לירידת מחירים דירות, במידה והן נמכרות, מחירן נסגר בירידת מחירים של 5%.

מחיר ממוצע של דירת 4 חד' במודיעין כ-1300,000 ₪ .

במודיעין  הפערים  במחירי הדירות בשכונות השונות זניחים, ומגיעים לאחוזים ספורים לכל היותר.

בירידת מחירים של 10-15% נמכרות דירות בבניינים ללא מעלית, ויש גם דירות כאלה במודיעין.

4 חד' דצמבר  2010  1270,000  דצמבר 2011 1300  שינוי  2.4% +

עפולה

בשנים 2009 -2010 התגלתה עפולה על ידי משקיעים , שרכשו  בה דירות בשכונות הזולות, שמחירן  נע אז בין 200,000 ל-280,000 ₪ וכך אפשרו לתושבים לשפר דיור ואכלס את הפרויקטים  בשכונות החדשות כמו למשל שכונת "עמק יזרעאל"  או שכונת בניה ביתך.

מחירי הדירות בעיר עלו בשנתיים האחרונות בקרוב ל-60% , ודירות שיכון ישנות שנרכשו על ידי משקיעים עלו ביותר מ-100%.

אבל מאז אוגוסט רק עסקאות מעטות נסגרו בעפולה.

קיפאון מוחלט שורר בשוק.

המשקיעים נטשו, אלה שעשו את ה"סיבוב" מכרו דירות ב-400,000 ₪ אחרי שרכשו אותן ב-200,000 ש,ח .

אחרים משכירים אותן.

אבל היום כולם ממתינים לירידת מחירים.

מחיר דירת 4 חד' ממוצעת בעיר כ-710,000 ₪ .  לפני שנה המחיר היה פחות מ-600,000 ₪.  אך היום מי שמעוניין למכור דירה מתפשר כלפי מטה.

ביוני מחיר דירה ממוצעת היה 730,000 ₪.

לגבי הדירות הזולות, בשיכונים, הדירות שחוו את עליית המחירים הדרמתית ביותר.

שם גם הנפילה גדולה יותר.

פה בכלל לא קיים ביקוש מפני שאין משקיעים כרגע, ומי שמעוניין בכל זאת למכור, מוכר בירידת מחירים לעיתים של 10% ו-15% .

דירת 4 חד'  2010  580,000 ₪    דצמבר 2011  710,000 ₪ השינוי  +22.5%

 

ירושלים

הקיפאון לא מופשר גם בירושלים, ולא חם שם יותר מאשר בערים אחרות.

אלא שבירושלים קיימת דינאמיקה מעט שונה מבחינת הרכב התושבים.

חרדים למשל, לא תמיד פועלים לפי  כוחות שוק רגילים.

הם רוכשים דירות גם היום, למרות הקיפאון. מתמקחים יותר, מודעים מאוד למצב השוק ולעובדה  שיש הקפאה ומשיגים מחירים טובים.

אבל יש יותר עסקאות בירושלים מאשר באזורים אחרים במדינה.

גם ירידת המחירים פחות משמעותית.

דירת 4 חד' ממוצעת מחירה כ-1,800,000 ₪ . אבל בל נשכח שאנו מדברים על ממוצעים .

בירושלים קיימות שכונות כמו טלביה  המושבה הגרמנית ורחביה שם מחיר דירת 4 חד' יותר מכפול ממחיר זה , ולעומת זאת בעיר גנים למשל המחיר אינו גבוה ממיליון ₪.

דירת 4 חד' 2010   1704,000 ₪  2011  1800,000 ₪  שינוי  5.6% +

חיפה-

ניתן לומר על חיפה שעברה ברוב הפרמטרים משלילי לחיובי:

ההגירה השלילית נעצרה ויש אפילו הגירה חיובית מינורית.

שיפור ברמה גבוהה ברמת התיירות הנכנסת, בניית בתי מלון, מלונות בוטיק שיפור תשתיות , השקעה בכבישים , בנייה מסיבית  של פרויקטים אחרי שנים רבות בהן לא ניתן היה למצוא כמעט דירות חדשות בעיר.

 פיתוח אזור הנמל שחלקו יהפוך לאזור מגורים , תיירות בילוי ואטרקציות ,  פתיחת מנהרות הכרמל, פיתוח אזורי תעסוקה חדשים למשיכת צעירים למיצוי  הפוטנציאל העירוני והקמת מרכזי  בילוי נוספים במיקומים רבים אחרים.

לעיר, שתמיד אמרו עליה שהחלק הכי טוב בה הוא הכביש לתל אביב, מדובר בשיפור עצום.

קמפוס הנמל הוא אחד הדברים שכולם מקווים שיעלה את חיפה על דרך המלך ויגרום לעוד ועוד צעירים להגיע לעיר.

כבר היום מאכלס המקום מעונות סטודנטים ומספר מוסדות לימוד  להשכלה גבוהה , ולמרות ההשקעה הרבה הוא עדיין נמצא יחסית בחיתוליו.

מאז 2008 עלו מחירי הדירות בחיפה בשיעורים גבוהים מאוד. קשה לדבר על ממוצע כשם שקשה לדבר על ממוצעי דירות בחיפה בכלל.

בהדר למשל, ניתן לומר שמחירי הדירות עלו ביותר  מ-100% . דירות שמחירן בשנת  2008 היה 175,000 ₪ -200,000ש"ח מחירן היום נושק ל-400,000 ₪ .

האם כל הדירות בחיפה עלו בשיעור דומה?

ממש לא.

דירות אלה היו מבוקשות על ידי משקיעים משום מחירן הנמוך והתשואה הגבוהה שנגזרה עליהן, ולכן נרכשו. גם היום, בהשוואה למחירי הדירות בשכונות באחוזה, בכרמל הצפוני או ברמת גולדה, מחירן עדיין נותר נמוך.

גם בשכונות האחרות בחיפה עלו כמובן המחירים, אך בשיעורים פחותים, משום שכאן מדובר בדירות במחירן  גבוה יותר, והרוכשים הם משפרי דיור שמוכרים דירה קודמת על מנת לרכוש דירה משופרת.

דירות 4 חד' באחוזה שעלו בשנת 2008 750,000-700,000 ₪ מחירן היום כ-1100,000 ₪. עלייה של כ-45% .

דירות בפרויקטים חדשים על הכרמל מחירן מתקרב ל-1800,000 ₪ ואף ל-2,000,000 ₪ .

לעומת זאת במעלה נווה שאן, בנווה יוסף, בקרית אליעזר , ביזרעאליה , בהדר, ובשכונות נוספות ניתן למצוא דירות במחירים זולים.

למרות שמספר המשקיעים שרוכשים דירות להשקעה הצטמצם מאוד מאוד בשנה האחרונה, בעיקר בעקבות פעולות הממשלה, עדיין ניתן למצוא בחיפה עסקאות שנסגרות על יד משקיעים.

היום בחיפה, כ-20% מהדירות שנרכשות הן עדיין דירות שנרכשות להשקעה , שוב , מדובר בדירות בשכונות הזולות.

שאר הדירות נרכשות על ידי משפרי דיור .

וכמו בכל מקום, הזוגות הצעירים, שזו להם הדירה הראשונה, נעדרים גם בחיפה כמעט לחלוטין משוק הנדל"ן.

 

מיקום

מס חד

מחירים

דצ' 2010

מחירים

דצ' 2011

שינוי

ב-%

חיפה שכונות על הכרמל

4

1,030,000

1200,000

16.5+

שכונות עיר תחתית

3

410,000

496,000

21%+

 

ראשון לציון

בראשון לציון מתגוררים הים כ-230,000 תושבים .

למעשה התפתחותה של העיר החלה בתחילת שנות עם הבנייה בחולות .

עשרות אלפי יחידות דיור, שכונות חדשות , הגירה של אלפי תושבים מכל האזורים לתוך העיר.

ולמעשה קרה דבר מה מעניין ויוצא דופן: מרכז הכובד של העיר ומרכז הביקושים, עברו מהעיר הוותיקה, לשכונות החדשות.

ראשון לציון הינה היום העיר הרביעית  בגודלה בישראל.

היא גם השיאנית הישראלית במעבר דירות.

תושבי ראשון לציון אינם אוהבים להתגורר בדירות "מבוגרות" .  הם מעדיפים דירות חדישות, מפרטים חדישים , (כנראה שהבנייה בחולות שהיתה הדרגתית גרמה להם להיחשף למשך שנים לבנייה חדשה ) ולכן  פעם לכמה שנים הם עוברים דירה.

ולמעשה , הם תרים אחר דירה חדשה רוב הזמן.

לתהליך זה יש גם  מוטיב שלילי: הדירות בראשון לציון "מזדקנות " בקצב מהיר מהקצב הארצי.

ערכן יורד מהר, והן מתקשות להימכר כשהן בנות 20 למשל.

דירות ישנות ממש, במושגים של ראשון, בנות 35 למשל , או דירות ללא מעלית , נמכרות במחירי מציאה ממש.

דירת 3 חד' בבניין בן 35 ללא מעלית תימכר בכ-750,000 ₪. לעיתים הדירות גדולות ויפות. הבעיה היא מיעוט הקונים.

לפני כשנתיים, בשלהי 2008 כשמשקיעים פשטו על שוק הנדל"ן, הם רכשו דירות כאלה בהמוניהם.

היום כידוע המשקיעים לא נמצאים כמעט בשוק, וגם לא הזוגות הצעירים, ולכן מי שמתגורר בדירה כזאת ומעוניין לשפר דיור כמעט ואינו יכול לעשות זאת.

ההפרש הנדרש ממנו הוא בגובה של 750,000 ₪ או יותר לדירה חדשה , או כ-550-650,000 ₪ לדירה מיד  שנייה. זו משכנתא שקשה מאוד לקבל (למעשה בקושי ניתן) וקשה לעמוד בהחזרים.

יותר מזה, גם בסכומים האלה, קשה מאוד למצוא קונה.

לעומת זאת מחירי הדירות בכל חלקי העיר עלו בשנה האחרונה בכ-5-6% , אם נקזז את הירידות של החודשים האחרונים.

יש קיפאון, מעט עסקאות , ומתפשרים בכדי למכור.

בשכונה המבוקשת והיקרה ביותר, פרס נובל, במעגל השלום, דירות בנות 4 חד' בקומות גבוהות נמכרו בכ-1800,000 ₪ ובקומות נמוכות המחיר כ-1700,000 ₪.

עקב ההתעקשות משני הצדדים (המוכרים אינם מוכנים להתפשר והקונים ממתינים לירידת מחירים – קיפאון ומעט עסקאות נסגרות גם פה.

המחירים יורדים אך במעט (למעט ההסבר הנ"ל) . היצע של דירות טובות בקושי קיים.

בפרויקטים החדשים בנחלת מבקרים קונים, יש התעניינות, מעט קונים מפני שממתינים לירידת מחירים שעד כה כמעט ולא הגיע.

דירת 4 חד'    דצמבר 2010  1350,000 ₪   דצמבר 2011 1380,000 ₪   

2%

 

נתניה

נתניה  נודעה במשך שנים בתור העיר המבוקשת ביותר על ידי הצרפתים.

בשנים האחרונות נלקחה ממנה מעט הבכורה: הם העלו את מחירי הדירות צפון מערב תל אביב, רכשו דירות באשדוד, הגיעו לראשון לציון ואפילו לאשקלון.

הדתיים רוכשים בירושלים ויש כאלה שמעדיפים את רעננה.

אבל הבכורה נתונה בכל זאת לנתניה, בעיקר  לאזור  שד' ניצה והים.

בשנים האחרונות יודעת נתניה בנייה מסיבית מאוד.

הן בחלקים המערביים שלה, אלפי יח' דיור באזור עיר הימים , וגם באזור המזרחי, , שהיה סיכון שעלה יפה וצלח: שכונת קריית השרון.

אלפי יחידות דיור במחירים אטרקטיביים זולים במאות אלפי שקלים מכל הדירות בשרון. פארקים ירוקים, מכללה, נגישות טובה- הגירה של אוכלוסייה וזוגות צעירים מגוש דן השרון והשפלה, והצלחה רבתי.

מחיר דירת 4 חד' בקרית השרון כ-1250,000 ₪. זה המחיר ב-2010 וזה המחיר הממוצע נכון להיום,

גם עיר הימים על דירות היוקרה שלה רשמה הצלחות, הדירות נרכשו על ידי תושבי חוץ וגם ישראלים שהתעניינו בדירות במגדלי פאר על הים במחיר דירת 4 חד' רגילה בתל אביב.

פרויקט נוסף , אגמים, מרכזי יותר ומרוחק מהים זוכה כרגע להצלחה מועטת בלבד.

בחודשים האחרונים נתניה לא נמלטת מהקיפאון השורר בשוק.

הן בדירות החדשות והן ביד שנייה.

פרויקטים חדשים , מתקשים להתרומם , וקיים היצע גדול גם בשוק יד שנייה.

בעיר הימים קיים פער בין המחירים לבין מחירי  סגירת עסקה.

תושבי חוץ או מוכרים לחוצים המעוניינים למכור נכסים משודרגים, מאוד מושקעים קו ראשון לים , דורשים לעיתים 2,650,000 על הנכס והוא  נמכר בסופו של דבר ב-2,200,000 ש,ח או אף פחות (דירת 5 חד' קומה 10 בעיר ימים)

לגבי דירות יד שנייה בשכונות כמו קריית נורדאו או גבעת האירוסים , ושקו יד שנייה של דירות ישנות בעיר:

אחרי עליית המחירים בין 2008 ל-שלהי 2010 המחירים יציבים. מי שאינו מעוניין התפשר אינו מוכר, מי שמוכר מתפשר מספר אחוזים כלפי מטה.

אלה שדורשים מחירים מאוד גבוהים עתידים לרדת מרחק תלול מהעץ עליו הם מטפסים.

השוק כרגע מתקשה לתת מענה להיצע הדירות עקב ביקושים כבושים וצפייה מצד הקונים לירידות מחירים.

מחירים ממוצעים דצמבר 2010  1380,000 ₪  דצמבר  2011  1380,000 

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
מדיניות הפרטיות | זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים