עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מדד הנדל"ן לחודש נובמבר

בקר באתר: מדד הנדל"ן לחודש נובמבר

מזה למעלה משישה חודשים ששוק הנדל"ן מתנהל בעצלתיים, כשהפעילות היא על אש קטנה.

אך  לאחרונה אנו עדים לעובדה שקיימת דריכות רבה אצל כל הגורמים  המרכיבים את השוק:

משפרי הדיור, המשקיעים וכמובן הזוגות הצעירים.

הכול כמובן ממתינים לירידת המחירים , וכשהם מזהים סימן כלשהי למחירים מופחתים , הם פועלים ומבצעים עסקאות.

פרוש הדבר שמדובר בעצם בקיפאון  כבוש ומלאכותי שממתין רק לשעת כושר בכדי לפעול.

ראינו שתי דוגמאות בולטות לנושא:

יריד הנדל"ן שנערך בתל אביב לפני מספר שבועות, למרות שהגיעו אליו אלפי רוכשים פוטנציאליים, לא נרשמו עסקאות משום שהיזמים לא נתנו הנחות .

לעומת זאת ביריד בחדרה בו הוצעו דירות במחירים אטרקטיביים  ונמכרו ביום אחד מאות דירות.

אין ספק שמר ישראלי ממתין ל"מציאות" או לכל הפחות  להנחה משמעותית – ואז יקנה.

האם יש העדפה לדירות חדשות על פני דירות מיד שנייה , או ההפך?

הקונה , וכמעט תמיד מדובר במשפר דיור,(מיד נרחיב ונאמר גם מדוע), היום,  נותן את זכות הדיבור למחיר.

המחיר הנוח ביותר לדירה הטובה ביותר הינו הפרמטר הקובע.

אם מדובר בדירה חדשה ירכוש דירה חדשה.

באזורים בהם מתבצעת בנייה חדשה מסיבית , כדאי לבדוק , משום שהקבלנים מוכנים היום להעניק  הנחות מפליגות ובלבד למכור דירות בבניינים בשלבי בנייה שונים.

עדיף ליזם למכור בהנחה היום מאשר לחפש מימון בנקאי, לשלם לשיווק ולפרסום.

כך בראשון לציון, הוד השרון, נתניה, רחובות, חדרה, יבנה  פתח תקווה וערים רבות נוספות.

דירות בנות 5-10 שנים באותם אזורים , מוצעות במחירים גבוהים ב-10% -5%  ויותר , ממחירי הדירות החדשות.

בפתח תקווה באזור אם המושבות מוצעות על ידי יזמים דירות בנות 4 חד' בקומות גבוהות במחירים הנעים סביב 1400,000 ₪ ודרומה.

לעומת זאת דירות מיד שנייה מחירן גבוה ב-5% -8%  ולעיתים אף יותר.

ביבנה דירות בפרויקטים חדשים  בקומות גבוהות מוצעות ב-150,000 ₪ הנחה, ובמחירים של כ-1060,000 ₪  לדירת 4 חד'. דירות מיד שנייה באזור מוצעות ב-1150,000-1250,000 ₪ .

ברחובות ,בשכונת אחוזת הנשיא היוקרתית, מוצעות דירות חדישות בנות 4 חד' מיזמים במחירים הנעים סביב 1,350,000 ₪ ודירות מיד שנייה ב-150,000 ₪ יותר.

האם שוק דירות יד שנייה מושפע מהורדת המחירים של היזמים שמסביבו? האם המוכרים  מתפשרים גם הם במחירים?

ברוב המקרים התשובה שלילית. או שלילית בחלקה.

אם מדובר במוכר נקודתי החייב למכור ויהי מה, הוא כמובן  ימכור במחיר נמוך מהמחיר המבוקש ובלבד לבצע עסקה.

אך ככלל, היצע הדירות למכירה מיד שנייה הינו נמוך מאוד.

יזמים שהחלו בבניית פרויקטים מחויבים למכור אחרת יפשטו רגל, לכן הם מציעים דירות במחירים מופחתים.

לעומתם בעלי דירות מיד שנייה שאינם נאלצים למכור נמצאים עדיין בעמדת המתנה. במידה ואינם מקבלים עבור הדירה המוצעת את המחיר המבוקש מקפיאים את המכירה ומסירים את הדירה מלוחות המודעות.

מי שיאמר שאין בכלל ירידת מחירים ייתפס בשקר. כמובן שבאופן כללי קיימת ירידת מחירים  בכל עסקת נדל"ן ובכל מקום. אך מדובר בדרך כלל בירידה מינורית יחסית של אחוזים מעטים.

פה  אין כל בשורה . קשה עד בלתי אפשרי להגיע לדירה ראשונה ללא סיוע , ומחיר דירה , גם אם מדובר על דירה זולה , מגיע לפחות ל-1,000,000ש"ח .  הם ממתינים עדיין לסיוע, למשכנתאות זולות (היום ירדה הריבית במידת מה על המשכנתא לזכאים) אולי להורדת המע"מ על הדירה הראשונה  ומי יודע מה עוד.

בינתיים חלקם משלמים שכירות, חלקם מתגוררים אצל ההורים ורובם אכולי ייאוש משם שהסכומים הראשוניים הנדרשים מהם גבוהים והם אינם יכולים לעמוד בהם.

והמשקיעים – ניסיונות רבים נעשו בשנה האחרונה בכדי להדיר אותם  משוק הנדל"ן. הוטלו עליהם מיסים בכדי להקטין  את האטרקטיביות  של הדירות להשקעה.

אך הם חוזרים טיפין טיפין ומהווים היום למעלה מ-25% מרוכשי הדירות.

הסיבות פשוטות ובהירות: שוק ההון על תהפוכותיו מאכזב מזה תקופה ארוכה את המשקיעים בו.

הם עייפים מלראות  את כספם מתאייד מידי יום.

בחודשים האחרונים נפדו מאות מיליוני שקלים מקופות גמל וקרנות נאמנות והושקעו בדירות.

התשואה בבנק אינה אטרקטיבית ואינה כדאית  ולאחרונה עם נטייה לרדת, ולא ניתן לשמור את הכסף ב"בלטות". עדיף להשקיע ב"קירות"

רכישת נדל"ן, תמיד היוותה עוגן אמיתי למשקיעים. גם אם התשואה אינה תמיד גבוהה, בטווח הרחוק השקעה בנדל"ן היתה תמיד השקעה נבונה והוכיחה את עצמה.

אך נכון שאין היום שיטפון של משקיעים, אבל בסדר גודל של מחירים הנעים בין 350,000-600,000 ₪ בעיקר בחיפה, בקריות, בבאר שבע , מדובר בדירות הנרכשות על ידי משקיעים.

תל אביב

גם בתל אביב מחירי הדירות יורדים.

אבל תנסו לחפש לרכוש דירה טובה בתל אביב , נניח בצפון מרכז העיר, ברחוב קטן ושקט .

היצע שואף לאפס ואם יש דירה טובה באמת, היא נמכרת מידית. 50,000 ₪ פחות או יותר אינם משנים לקונה בדרך כלל.

ברח' מטמון בתל אביב, מוצעה דירה בת 2.5 חד' בקומה ראשונה חזית במשך 4 ימים ב- 1,950,000 ₪ .

תוך אותם 4 ימים היא נמכרה, במחיר המבוקש . והיא היתה גם זקוקה לשיפוץ קל.

לעומת זאת ברח' שז"ר בנווה עופר בדרום תל אביב מוצעת למכירה דירת 3 חד' ב880,000 ₪  מיולי השנה, וטרם נמכרה למרות שהבעלים מוכן להתפשר.

כי בדרום העיר מספר העסקאות  נמוך מאוד וההיצע גדול. ירידת המחירים מגיעה עד 4%

גם דירות ברחובות ראשיים יש בשפע .

באפקה , שיכון דן, המשתלה, דירות שוהות תקופה ממושכת עד למכירתן . כולל צמודי הקרקע של שיכון דן.

מי שאינו חייב למכור אינו מוכר. מי שחייב למכור מתפשר עד 5-6% כלפי מטה.

בנווה אביבים המחירים יציבים אבל בתל ברוך החדשה יש ירידות של עד 2%.

בגוש הגדול ורמת אביב החדשה עדיין קיים היצע של דירות שאינן פונות לים ואלה נמכרות בירידת מחירים של עד 2%.

במגדלים בשכונת צמרת קיים היצע גדול מאוד של דירות ומוכנים לפשרות רבות , גם של 10% בכדי למכור.

ירידת המחירים הממוצעת בעיר מגיעה עד כ-2% כשהיא נמשכת בעיקר על ידי השכונות הדרומיות.

מחירי השכירות יציבים. דירת 3 חד' מושכרת סביב 5000 ₪ דירת 4 חד' בין 5750-6500 ₪ ודירת 5 חד' מ-7000 ₪ ומעלה. 

בדירות 5 חד' ודירות יקרות השמיים הם הגבול . יש דירות יוקרה בנות 5 חד' שמושכרות גם ב-15,000 ש"ח ויותר.

חיפה

בחיפה סוף סוף ניתן לדבר על הגדלת ההיצע של הדירות החדשות עם פרויקטים שנבנים סוף סוף בעיר.

למרות שמדובר במחירים גבוהים יחסית לחיפה , כ-1800,000 ₪ לדירת 4- חד' קיים ביקוש .

באזורים הזולים של חיפה , קריית שפרינצק או הדר אנו מוצאים היום משקיעים ואפילו , ניתן לומר בזהירות , פה ושם, זוגות צעירים שרוכשים דירות. מדובר בדירות בסכומים שנעים סביב 400,000-550,000 ש,ח לדירות 3-3.5  חד' ואפילו ל-4 חד' . המחירים אטרקטיביים, האזורים מתפתחים והצפי הוא שהמחירים יעלו .

דווקא באזור נווה שאנן בהחלט מתפשרים בכ-4% בכדי למכור.

באחוזה הפשרות מעטות משום שההיצע מועט .

השוק אינו תוסס, כפי שהפעילות קפואה ברוב הארץ. אך מאחר ובחיפה היא היתה במצב של קיפאון במשך שנים, היום חיפה שומרת על ביקושים ברמה גבוהה יותר ממקומות אחרים, ומספר העסקאות גבוה יותר .

הביקוש הרב ביותר בחיפה הוא לדירות בנות 5 חד', שטוחות בעלות מפלס אחד , עם נגישות מרבית וללא מדרגות.  גם דירות גן מבוקשות מאוד במחירים של 1500,000-1,800,000 ₪ .

דירות 3 חד' מבוקשות על ידי מבוגרים ועל ידי משקיעים.

בדירות בנות 4 חד' מתפשרים מעט כלפי מטה בכדי למכור. הפשרה יכולה להגיע עד ל-3%.

בסך הכול מחירי הדירות בחיפה שומרים על יציבות.

מחירי השכירות גם הם יציבים: דירת 3 חד' בממוצע מושכרת בכ-2500 ₪ לחודש . דירת 4 חד' בכ-3250 ₪  ודירת 5 חד' סביב 4000 ₪ .

דירות 3 חד' יוקרתיות מושכרות ב-300-400 ₪ יותר, אך פערי השכירות אינם גבוהים כמו בשכנה הדרומית תל אביב.

מודיעין

בעיר מודיעין  קיים היצע של כ-880 דירות למכירה מיד שניה, מלבד דירות חדשות .

מדובר בהיצע גדול יחסית .חלק מהדירות מוצעות מזה כ-5 חדשים ויותר.

כשהן נמכרות המוכר מתפשר בכ-5% כלפי מטה. 

לא מהמחיר המבוקש.  מהמחיר הריאלי של הדירה.

המחירים המבוקשים גבוהים לעיתים יותר, אך איש אינו משלם את המחיר המבוקש.

שוק הנדל"ן בהחלט בפעילות נמוכה מאוד במודיעין. משפרי הדיור המקומיים הם היחידים שעדיין עוברים ומתניידים בתוך העיר.

זוגות צעירים לא קונים, והם רכשו בעיקר את הדירות הקטנות בנות 3 חד'.

גם משקיעים לא רואים כי הדירות התייקרו ומחירן מגיע עד כ-1150,000 ₪ .

לאחרונה מדברים על בניית דירות בנות השגה לזוגות צעירים בעיר, וגם דירות להשכרה.

מודיעין הינה עיר חדשה. תוכננה בשנים האחרונות. ולמרות זאת לא השכילו לתכנן אותה כך שתכיל את הזוגות הצעירים במחירים הגיוניים ודאגו למכור את המגרשים במחירי עתק ובמשורה, כך שהדירות יהיו יקרות .תקופה ממושכת היוותה מודיעין נקודת אמצע בו נפגשו משקיעי ירושלים הדתיים מחול' ורכשו בה דירות לילדים. בעיקר דירות גן בשכונת בוכמן /מוריה.

זוגות  מתל אביב וגוש דן בגיל הזהב, שהתגוררו במודיעין  משנותיה הראשונות , מהגרים חזרה לתל אביב.

למרות השיפור הרב בנגישות והקניונים , כ-4% מהתושבים בגיל הזהב חוזרים לתל אביב.

ירידת המחירים  בעיר מודיעין  כ- 5%

שוק הדירות בשכר חודשי יציב עם ביקושים.

דירות בנות 3 חד' מושכרות בכ-3500 ₪ לחודש , 4 חד'  ב-4000 ₪ ו-5 חד' ב-5000 ₪ לחודש

דירות יוקרה במגדלים או דירות גן וכו' בנות 4 חד' מושכרות בכ-500 ₪ יותר.

 

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
מדיניות הפרטיות | זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים