עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

הביקושים עולים ואיתם המחירים

בקר באתר: הביקושים עולים ואיתם המחירים

סקר לוי יצחק עורך מחירון הדירות

 

הביקושים עולים ואיתם המחירים

מרץ 2014 היוותה סמן בשוק הנדל"ן: שר האוצר דאז, יאיר לפיד הכריז על חוק 0% מע"מ על דירות חדשות לזכאים , לרכישת דירה ראשונה, ושוק הנדל"ן כולו נכנס לעמדת הקפאה.

הביקושים נעצרו , מספר העסקאות ירד מיום ליוםֿ, והכל המתינו לאישור החוק .

בין לבין גם מחירי הדירות נראו סימני נסיגה.

המוכרים התפשרו בכדי למכור, ובעלי דירות יד שנייה בהבינם שהדירות החדשות עתידות להימכר בכ-15% פחות , החלו ליישר  קו ולדרוש מחירים נמוכים יותר בכדי להוות תחרות.

 

תחילת דצמבר 14. שר האוצר פוטר והוכרזו בחירות חדשות.

למעשה כבר בנובמבר החל השוק להבין שחוק 0% מע"מ לא יאושר.

תגובת שוק הנדל"ן היתה מהירה מאוד:

כל הביקושים הכבושים פרצו.

נקלטה העובדה  שמחירי הדירות אינם עומדים לפני ירידה.

תקופת בחירות בפתח ולא ניתן לייצר הטבות חדשות, אין ממשלה בעלת סמכות , ועד שתהיה , כנראה שהמחירים יעלו.

 

הבנה זו פלטה את כל מי שמעוניין לרכוש דירה - לשוק.

 

אם בחודשים הראשונים של השנה ראינו התמקדות ועניין מצד הזוגות הצעירים בפרויקטים חדשים המזכים במע"מ 0%,  הרי שבימים אלה הביקוש התרחב גם לדירות מיד שנייה.

 

נקודת עניין נוספת שנובעת מתחושת הדחיפות לרכישת דירה:

בשנים עברו, הזוגות הצעירים ביקשו בעיקר לרכוש דירות בנות 4 חד'. הסיבה פשוטה וריאלית: רכישת דירה כרוכה בהוצאות נילוות רבות ובקשיים פיזיים. לכן עדיף מלכתחילה לרכוש דירה המתאימה למשפחה עם ילד או שניים, ולא להיטרד בעוד מספר שנים במעבר דירה נוסף הכרוך בהוצאות, גרירת משכנתא, שכר טירחת עורך דין, אולי תיווך והובלות.

 

המצב בימים אלה שונה מן הקצה, ולמעשה מוכתב ממחירי הדירות הגבוהים.

הזוגות הצעירים הפכו בעצמם לסוג של משקיעים.

הם מודעים בוודאות לעובדה שעליהם לרכוש דירה.

אבל הם לא תמיד מתכוונים להתגורר בדירה שירכשו.

הדירה תשמש להם עוגן וביטחון , ותעודת ביטוח מסוימת מהמשך עליית המחירים.

הם יירכשו נכס תוך שימוש בהון העצמי הקיים ועוד משכנתא . לא בהכרח נכס מתאים להם למגורים.

הנכס שיירכש יושכר, ובמקביל הם יוסיפו סכום מסוים ויישכרו נכס מתאים למגורים עצמיים.

בבבוא היום הנכס יימכר , והם ימצאו עצמם במעמד של משפרי דיור, הבאים לרכוש נכס כשבידם הון התחלתי בעל משמעות.

 

וכשהביקושים פורצים, גם המחירים מתקשחים ונוסקים כלפי מעלה.

המוכרים מודעים לעובדה שגם הנכס אותו ירכשו עלול לעלות יותר, ולכן אנו חוזים גם במחירים מבוקשים גבוהים יותר, וגם בעסקאות הנסגרות במחירים גבוהים מבשנה האחרונה.

 

הסקר מקיף 10 ערים , כשאנו בודקים עסקאות שנסגרו בחודש נובמבר 14 ובחודש ינואר 15.

 

בכל עיר בדקנו דירות זהות , או דומות ככל הניתן, בשתי שכונות  לפחות , שנמכרו בחודשים שלעיל.

עיר

כתובת ומס' חד'

מחיר 11.14

מחיר 1.15

פער

ירוחם

נווה נוף 5 חדישה

825,000

855,000

3.6%

 

ירוחם

הרצל 3 חד'

422,000

445,000

5.4%

ממוצע ירוחם עליית מחירים 4.3%

 

 

תל אביב

לה גרדיה 3 חד

1490,000          

1515,000

1.7%

תל אביב

יחזקאל 2 חד

1910,000          

2000,000

4.7%

ממוצע תל אביב 3.2%

 

 

 

ר"ג

גב' ביאליק 2 חד'

1150,000

1210,00

5.7%

ר"ג

הזיתים 3 חד'

1870,000

1933,000

3.4%

גבעתיים

בן צבי 4 חד

2770,000

2853,000

3%

ממוצע ר"ג גבעתיים 4%

 

 

 

הרצליה

אריה לייב 4 חד'

1818.000

1840.000

1.2%

הרצליה

אמה טאובר 4 חד

2120,000

2142,000

1%

ממוצע הרצליה 1.1%

 

 

 

חדרה

יצחק רבין 4 חד    

910,000

948,000

4%

חדרה

אדני פז 5 חד

1690,000

1710,000

1%

ממוצע חדרה 2.5%

 

 

 

אשקלון

קדש 4 חד'

910,000

975,000

7.4%

אשקלון

העונות    3 חד'

756,000

795,000

5.2%

ממוצע אשקלון 6.3%

 

 

 

חיפה

אבא הילל סילבר 3 חד

950,000

967,000

2.5%

חיפה

4 חד'

1275,000

1328,000

4%

ממוצע חיפה 3.3%

 

 

 

ירושלים

הרב הרצוג 3 חד'

1475,000

1505,000

2%

ירושלים

בנימין מטודלה 3 חד'

2180,000

2230,000

2.3%

ממוצע ירושלים 2.2%

 

 

 

באר שבע

שד' רגר 3 חד'

657,000

670,000

2%

באר שבע

ישראל גלילי 5 חד

1160.000

1180,000

1.7%

ממוצע באר שבע 1.9%

 

 

 

 

אשקלון היא שיאנית עליית המחירים בחודשים האחרונים, אך גם בשנה האחרונה.

בין החודשים ינואר 14 לדצמבר 14  עלו מחירי הדירות באשקלון ב-10%

 

ירוחם

עיר הבהדים עושה את כל ההבדל: בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות באופן תלול. הביקושים ברובם מצד משקיעים שסבורים שמעבר הבסיסים עתיד להעלות את המחירים בעיר, והן מצד משפרי דיור שמצליחים למכור דירות ישנות ולהשתדרג לפרויקטים חדשים ולרכישת מגרשים לבנה ביתך.

רק חלק קטן מהעסקאות בישוב נסגרו על ידי זוגות צעירים.

 

תל אביב

 

זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירות חדשות בצפון מרכז העיר  משום שהמחירים גבוהים . לעומת זאת יש ביקוש גבוה מאוד לנכסים , חדשים ויד שנייה בדרום מזרח העיר, בשפירא, תחנה מרכזית נווה שאנן פלורנטין ויפו.

מחיר דירות מיד שנייה כ-500,000 שקל לחדר בשכונות הדרום מזרחיות.

דירות חדשות נמכרות בכ-20% יותר.

הקונים , מרביתם משקיעים וחלקם משפחות צעירות וזוגות צעירים , שמעוניינים לרכוש בתל אביב, אם למגורים עצמיים ואם להשכרה.

אחרי חודשים ארוכים של המתנה והבנה שיש לרכוש דירה , העיר תל אביב מתמקמת במרכז הביקושים.

 

מעניין עוד יותר שוק הנדלן לבעלי היכולת: דירות בנות 4-5 חדרים במיקומים מעולים כמו הרחובות סביב ככר המדינה, מערב העיר נושק לים ואיזור רוטשילד מאז"ה נמכרות בהחל ממליון שח לחדר, גם לדירות המצויות בבניינים ללא מעלית.

 

דירות חדישות באזור הגוש הגדול נמכרות במחירים יציבים, כמעט ללא שינוי. 

יחסית למיקומן, במערב העיר וסמוך לים, המחיר אטרקטיבי יחסית, ומושפע מהעובדה שעוד אלפי יחידות דיור יתווספו לאיזור בשנים הקרובות.

 

רמת גן , גבעתיים

ביקושים ברמה גבוהה מאוד , ושינויים כלפי מעלה במחירים ממש מורגשים מידי יום.

חלק גדול מהרוכשים הם תל אביבים , שאינם מעוניינים לעבור למרחק גדול יותר ממספר דקותת נסיעה מתל אביב.

הערים נגישות מאוד לתל אביב וכבישים מרכזיים , , היצע הדירות אינו גדול וזוגות צעירים מחפשים בעיקר את הבניינים שמתאימים לתמ"א לסוגיה.

ברמת גן ניכר מחסור בדירות גדולות בבניינים חדישים יחסית, כמו בשכונת מרום נווה.

זוגות בגיל הזהב שמוכרים בתים בשכונות צמודות הקרקע כמו רמת גן ותל גנים תרים אחר דירות חדישות יוקרתיות ומוצאות אותן רק בגבעתיים השכנה.

המחיר לדירת 2 חדרים בבניין ישן ברמת גן גבעתיים עובר את 1200,000 שקל. כ-20%  עלייה ב18 החודשים האחרונים.

 

הרצליה

שוק הנדל"ן בהרצליה פעיל, קיימים ביקושים והדירות נמכרות במחירים יציבים.

במרכז העיר קיים היצע של דירות בבניינים ותיקים מיד שנייה וחלקם הגדול נרכש על ידי משקיעים.

הדירות בפרויקטים החדישים יקרות , דירות בנות 4 חד' נמכרות ב-2500,000 מליון שקל ומעלה. זוגות צעירים עוברים צפונה, לנתניה, קרית השרון, קדימה ואפילו חדרה.

כפי שנאמר, יש עיסקאות אך המחירים כמעט ללא שינוי.

 

חדרה

 

ביטול 0% מעמ ופיזור הממשלה הזרימו הרבה מאוד ביקושים לחדרה. חלק גדול מהם לפרויקטים חדשים, אך לאו דווקא לאיזורי יוקרה כמו "עין הים" של מחיר דירת 5 חד' מגיע ל-1700,000 שח.

מרבית הביקושים , בעיקר של זוגות צעירים מהשרון ונתניה וגם מקומיים , מתרכז בדירו חדשות או חדישות יחסית, שמחירן כ-1,000,000 שח.

בחדרה קיימת בנייה מסיבית, עכשוית ועתידית, מרכזי קניות גדולים הכי חשוב, נגישות הן בכבישים והן ברכבת.

 

אשקלון

העיר פורחת בשנה האחרונה, ועוד יותר בחודשים האחרונים מאז פיזור הממשלה.

"צוק איתן" נראה רחוק מאוד, ולעומת זאת מחירי הדירות נוחים יחסית לשכנה, כ-500,000 שקל ומעלה פחות מדירה דומה באשדוד.

בעיר חוף אינסופי, פארקים מרכזי קניות ובתי מלון, והביקוש לדירות מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור נמצא במגמת עלייה בשנה האחרונה.

כפי שצוין, אשקלון היא שיאנית עליית המחירים בשנה האחרונה ובחודשים האחרונים.

 

חיפה 

בחיפה עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות באופן תלול של עשרות אחוזים. בשנה האחרונה נרשמה יציבות במחירים , ועליות המחירים הן נקודתיות בלבד.

דווקא בשכונות הזולות יותר, כמו נווה שאנן בת גלים וקרית שפרינצק המחירים עלו והתיצבו על כ-300-350,000 שח לחדר.

 

הדירות המבוקשות ביותר על ידי משפרי דיור הן דירות גן בנות 5 חד' ללא מדרגות, שנמכרות ב-2500,000 שח בממוצע.

 

ירושלים

ירושלים היא עיר מרובת פנים : בשכונות היקרות , רחביה , טלביה, המושבה הגרמנית, רסקו, דירות נמכרות במחירים המבוקשים, גם אם אלה גבוהים באחוזים ניכרים מהמחיר הריאלי.

בהילדסהיימר נמכרה דירת 5 חד' בלמעלה מ- 5 מיליון שקל.

 

לעומת זאת בחומת שמואל, היא הר חומה, המחיר יציב ולעיתים הדירות נמכרות בפשרה כלפי מטה.

בשכונות הזולות כמו קרית היובל נווה יעקב קיימים ביקושים בעיקר של זוגות צעירים, חלקם הגדול חרדים, אך המחירים יציבים עם עלייה של שברירי אחוזים.

במבשרת עלה הביקוש מאוד בחודשים האחרונים, עם עלייה של כ-4% במחירים.

 

באר שבע

בבאר שבע שוק הנדל"ן שומר על פעילות במשך כל הזמן.

מצד אחד משקיעים רוכשים דירות להשכרה לסטודנטים.

מן הצד השני ההתעוררות עקב מעבר עיר הבהדים דרומה.

ולבסוף, יש את התושבים הוותיקים שמשפרים דיור , והזוגות הצעירים שדירה בבאר שבע  נגישה להם כלכלית.

בבאר שבע עלו מחירי הדירות בתלילות בשנים האחרונות, אך בחודשים מאז התפזרה הממשלה העלייה מתונה יחסית לעיר, ואינה עולה על 2%.

מדובר בעיר שניתן להשיג בה עדיין דירות רבות שמחירן הוא סביב 550-650,000 שקלים, ומושכרות לסטודנטים בתשואה גבוהה בהרבה מתשואות הדירה במרכז, כ-6% בממוצע. בעבר התשואות היו גבוהות יותר משום שהמחירים היו נמוכים בעשרות אחוזים.

 

 
היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
מדיניות הפרטיות | זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים