עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

שאלות ותשובות - דירות

שלום
קניתי דירה לפני שנה וחצי הדירות קיבלו טופס 4 ולכן חתמנו על הדירות הרבה דיירים.
מאז החתימה על הדירה עברו כבר 3 חודשים יש לי התחייבות של החברת בנייה שבה רשום שתוך חודש כל הבעיות בדירה שנרשמו על ידי בפרוטוקול יטופלו
יטופלו.
בנוסף המעלית עדיין לא עובדת ואני קומה חמישית מה לגבי המעלית האם יש התחייבות לזמן מסויים מבחינה משפטית שהקבלן חייב להפעיל אותה?
(19/12/2014)
במידה ויש התחייבויות בכתב (ללא הסתיגויות באותיות קטנות, כמו כוח עליון וכו, ) ניתן לתבוע את הקבלן על נזקים ולזכות בפיצוי.
יש להשתמש בסיוע משפטי.
האם מחירי השכרת דירות במחירונכם מבוססים (עקרונית, בדרך כלל) על כך שמוסכם בין המשכיר לשוכר שתיקוני נזקים שייגרמו למושכר יהיו ע"ח המשכיר, או ע"ח השוכר?
(16/11/2014)
שלום רב,,
בדרך כלל , תיקוני נזקים שלא נגרמו על ידי השוכר, משולמים על ידי המשכיר.
לעומת זאת , סתימה בצנרת למשל, בבית שהשוכר מתגורר בו תקופה ממושכת ,
תתוקן על ידו
שלום,
יש במטרתנו לקנות דירת קרקע של עמידר( אנחנו מתגוררים בה כבר 20 שנה),
השטח הבנויי ממבנה מסוג "צריף" לפי חוזה זה 54 מ"ר. (נעשו כמה הרחבות במהלך השנים מרפסת שנהפכה לחדר שככה קיבלנו ואנחנו הוספנו מרפסת שהפכה לחדר בחלק האחורי) שכיום לאחר ההרחבות השטח הבנויי עומד על 76 מ"ר לערך. השטח הכללי כולל החצר עומד על 225 מ"ר צמוד קרקע שהשכן כבר בנה וילה 3 קומות, אופי השכונה הוא מונה 8 וילות וגם רדיוס מאוד גדול באיזור- כעת בפועל מתבצע מטר וחצי מאחורי הקו בניין שלנו מגרש בעל 2 בניינים המשנה את כל אופי הבנייה באיזורינו.

כעת שאלתי היא האם מכל הפירוט שנתתי אתםמיכולים להגיד בערך מה יהיה שווי כל השטח שלנו או לחלופין איך מתייחסים בתימכור של השטח- האם זה על הצריף או האם זה על השטח של החצר אן על שניהם או במקרה בכלל מדובר בכמה שטח יד היתר לבנות מהעירייה שזה בעצם ויחה עם 2 קומות כאשר יש היתר ל-170 מ"ר בכללי. ועוד גג ומרתף.
(14/11/2014)
כתשובה כוללנית: הערכת נכס מסוג זה היא על שווי מגרש ועוד זכויות בניה.
הנכס הקיים אינו בעל ערך לשווי הבית.
חשוב לציין שיהיה היטל השבחה על כל הזכויות שהמגרש השתבח בהן.
אני רוצה למכור דירה שברשותי בטאבו רשום דירה ומחסן תת המחסן קנינו בניפרד האם עליי למכור גם את המחסן גם ממאיר וזה מצויין בנסח הטאבו?אבבקש את תשובתכם בהקדם
(13/11/2014)
שלום רב,
אם בנסח כתוב דירה ומחסן, אתה מחויב למכור את המחסן עם הדירה.
המחיר לדירה + מחסן, גבוה ממחיר הדירה ללא מחסן.
עליך לתמחר את המחסן ( כ-4000 ש״ח למר) ולהוסיפו למחיר הדירה.
אני בעל חנות בבנין משותף אין לי שום דבר משותף בבנין חוץ מזה שבנוי 3 כומות יש דרישה לשלם ועד בית השאלה שלי היא עבור מה לשלם ועד בית אין לנו שום דבר משותף
(משה 27/10/2014)
שלום רב,
יש לך חנות בבניין, אז אתה מהווה חלק בבעלי הנכסים בבניין ומוטל עליך לשלם ועד בית.
שלום רב,
קנינו דירה חדשה מקבלן ואוכלסנו,
הבניין בנוי על חלקה בשטח המחולק לשלוש(הסכם קומבינציה),
קבלן הבניין קנה עכשיו את חלקו השני הצמוד לבניין ומעוניין לבנות בו בניין נוסף,
מאחר ואין גישה לשתי חניות בבניין העתיד להבנות בצמוד אלינו הקבלן רוצה לפתוח גישה דרך מגרש החניה של הבניין לחניות שיבנו בבניין החדש,
בנוסף בתוכניות המאושרות לבניין החדש גובלות בקו המגרש שלנו,
האם זה אפשרי על פי חוק?
יש לציין שלא הוחרג דבר בעניין זה בחוזים של כל הדיירים בבניין
תודה,
(26/10/2014)
יש לכם זכות קניינית על החניון . נדרשת הסכמתכם לכל מהלך שייעשה ברכושכם, אלא אם ניתנה לכך הסכמה מראש.
כניסה משותפת לחניון עתידה להעמיס ולהוות מטרד . אתם יכולים להסכים ולדרוש פיצוי, או לא לתת את הסכמתכם. לגבי זכויות הבנייה במגרש הצמוד, יש באפשרותכם להגיש התנגדות במידה ואתם נפגעים ( אור, אוויר, צל וכו) ידונו בהתנגדותכם ואם היא עניינית, היא תתקבל.
ביצעתי תוספת בניה של כ 35 מר בקומה ד מהקרקע. שכנתי ביצעה תוספת בניה כמוני לפני כ 10 שנים והיום אני אמורה לשלם לה את החלק היחסי עבור היסודות. אם בניתי כ 35 מר ומס העמודים עומד על 10 כמה יכול להיות החלק שלי ביסודות? האם אני אמורה לשלם לה רק עבור החלק שלי שהם 1/4 - כמספר הדיירים (השכנים האחרים לא בנו עדיין) או שאני צריכה לשלם לה 1/2 מעלות היסודות בהתחשב בנתונים שהצגתי? בהערכה גסה כמה אצטרך לשלם לה? אודה לכם על עזרתכם.....
(23/10/2014)
שלום רב,
את אמורה לשלם את מחצית עלות היסודות.
עם זאת, יש לעגן את התשלום בחוזה בין שני הדיירים, שכל דייר נוסף שיבנה יפצה את שניכם במידה זהה.
הסכמתכם לבניה של כל דייר נוסף תינתן בכפוף לחתימה על החוזה, שאמור לחול הן על הדיירים הקיימים והן על קונים פוטנציאליים שירכשו מהם את הדירה.
לגבי הסכום:
אתם ביצעתם לאחרונה תוספת בנייה ויש בידכם את הנתונים לגבי התשלום.
אנו גרים בקומה שניה ואחרונה ומתכוננים כרגע לבנות עלית גג, השכנים שבקומה הראשונה(על עמודים) יש להם בת נכה ומתכננים להוציא רשיונות לדירת נכה בקרקע, אציין שיש להם שטח בשביל זה אבל השטח שיך לכל הדירים.
האם עליהם לשלם לשכנים על השטח שהם לוקחים ואם כן איך מחשבים זאת?
האם גם אותנו שמתכננים לבנות עלית גג עליהם לפצות או שלנו הם יכולים להגיד שקבלנו את חלקינו בגג?
(רבקה 21/10/2014)
שלום רב,
אם מדובר בגג רעפים, ניתן לבנות עליית גג בשטח כ-70% משטח גג הרעפים מעל הדירה.
אם מדובר בגג שטוח , הוא שייך לכלל הדיירים ממש כמו הגינה ושאר השטחים המשותפים.
בניה על שטח קרקע השייך לכלל הדיירים והשבחת הנכס הקיים של השכנים, גם אם מדובר בבניה עבור נכה, דורשת היתר בנייה כדין והסכמת שכנים.
הפיצוי לשכנים יכול להיות כספי, או לחילופין, הענת ערך מוסף לבניין. שיפוץ חיצוני,
הכשרת חניה ,מעלית וכיוצא בזה.
כדאי מאוד להשתמש בשירותי שמאי מקרקעין, המקובל על כל הדיירים, לקביעה מדויקת של הפיצוי.
שלום רב
אני גרה בדירת גן מעליי יש מרפסת של השכנים.
שאלתי היא האם אני אמורה לשלם בארנונה את המרפסת של השכנים.
(19/10/2014)
לא. תשלום הארנונה על המרפסת משולם ע״י בעלי הדירה שהמרפסת שייכת להם.
שלום
רכשתי לפני זמן מה דירה חדשה מהקבלן (על הנייר)
כרגע זהו שלב של בחירת השינויים בדירה (ריצופיים וכו'')
בחרתי בחברת הקרמיקה שנשלחנו ע"י הקבלן ריצוף של קרמיקה דמוי פרקט,
כמובן שזהו שדרוג של הקרמיקה ואצטרך להוסיך עלות עבודה וחומר אבל נתקלתי בסירוב מצד מתאמת שינוי הדיירים מהסיבה שקשה להרכיב את זה (ולא מסיבה בטיחותית כי זה נגד החלקה)

האם מישהו יכול לקבוע לי מה יהיה בדירה שרכשתי ממיטב כספי?
(19/10/2014)
שלום רב,
תלוי מה נכתב בחוזה ואם קיימות הגבלות על התוספות או השדרוגים.
קרא בעיון את החוזה.
במידה ואין הגבלה ולא מצוין דבר בנושא, תפנה אותם לחוזה ותעמוד על כך שאתה מוכן לשלם
תוספת גם לעבודה ובלבד
שהדברים ייעשו לפי רצונך וטעמך.
בבניין משרדים וחנויות שניים מהבעלים של שני חנויות שנים שלא משלמים הוצ של הבניין לאחרונה קיבלתי חשבונית ושמתי לב שאני משלמת עבורם כבר כמה שנים.ובטח גם השאר האם זה חוקי?
10/09/2014
לא, זה אינו חוקי, אלא אם התנדבת לשלם.
כל בעל עסק אמו לשלם את חלקו כנגזרת מגודל העסק או הכנסותיו.
פני לעורך דין עם כל החומר בכדי שיטפל בנושא.
שאלות ותשובות במסגרת תוכנית הרדיו
דירת 5.5 חד 130 מר ברחוב היובל ברעננה, בניין בן 30 שנה מרפסת וחניה מקורה.
המחיר: 2150,000-2200,000 .

מגרש ברח פרץ ברעננה , דונם אחד, עליו בית 140 מר בנוי.
אופציה לבניית 2 יחד .
המחיר: 3500,000-3550,000 ש״ח


דירת 3 חד ברח גרינבוים בנתניה, 60 מר קומה 2.
המחיר: 675,000-690,000 ש״ח


דירת 2 חד 40 מר טעונת שיפוץ ברח חרוד בנצרת עילית, קומה ג ואחרונה.
המחיר:230,000-240,000 ש״ח


מגרש לבנייה ברחובות 770 מר לאחר הפקעה
ברח ארלוזורוב פינת טשרניחובסקי.
עם וללא מבנה.

המחיר: 3200,000-3350,000 ש״ח.
מכירה לקבלן הינה מכירה בטוחה. נחתם חוזה, הקבלן רוכש את הקרקע בהתאם למחיר בחוזה ומשלם.

קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע רק אחרי שגיבשה קבוצה לבניית הדירות.
במידה ולא הצליחו לגבש קבוצה העסקה מתבטלת.

דירת 4 חד 90 מר ברח הרצוג בפתח תקווה. עם מעלית מחסן קטן ומרפסות.
המחיר:1080,000-1150,000 ש״ח . רחוב הרצוג הינו רחוב סואן עם תחנות אוטובוס. ואם ממוקמת תחנת אוטובוס סמוך לבית , מדובר במחיר הנמוך.

מגרש 500 מר ברח רמז בפתח תקווה ועליו בית קטן וישן.
המחיר:כ-2100,000 ש״ח .

דירת גן ברח שמעיה באלעד, 4 חד ומעטפת.
מחיר מכירה:1450,000-1500,000
הדרכה: 4000-4200 ש״ח .
שלום, ברצוני לדעת האם חברת בנייה מחוייבת להשאיר בתום חיפוי הקירות וריצוף הבית אריחים על מנת שיהיה לנו בעת הצורך?
(אתי 14/08/2014)
בדרך כלל התשובה היא לא.
במידה והוא עצמו מעורב ברכישה או בשינויים, יש לו אפשרות לרכוש כמות נוספת לעת הצורך.
יש באפשרותו לבקש מהיזם מספר אריחים וכ"ו מכל סוג, ולהוסיף תשלום.
האם שוכר חייב לצבוע משקופים של דלתות בעת עזיבה.
בחוזה רשום צביעה ובלאי סביר וגם רשום שהדירה לא הייתה צבועה כאשר התקבלה.
11/07/2014
שלום רב,
במידה ורשום בחוזה שעל השוכר לצבוע משקופים עליו לעשות זאת.
במידה ורשום שיש להחזיר את הנכס במצב בו נמסר , והמשקופים לא היו צבועים, אין לצבוע.
אם השוכר גרם נזק למשקופים (בעל חיים וכו) עליו לצבוע.
אם כתוב צביעה, ללא פרוט, זה נתון לפרשנות, אך בדרך כלל מדובר בקירות.
קניתי דירה חדשה בבנין בן 4 שנים. גיליתי שהקבלן מכר את הגג לדירת הפנטהאוז שמתחת לגג. הגג רשום כשטח ציבורי. מה עושים במקרה כזה?
תודה רבה לתשובה מהירה
06/07/2014
אתה אומר שני דברים המנוגדים זה לזה.
אם הגג נמכר לדייר , אז הוא אינו יכול להיות שטח ציבורי משותף.
ואם הוא שטח משותף ציבורי, הקבלן אינו יכול למכור אותו משום שהוא שייך לכלל הדיירים.
יש להוציא נסח עדכני והיסטורי ולבדוק את כל הרשומות.
בתקופת הבנייה הקבלן יכול לבצע סיפוחים ולמכור שטחים.
אחרי טופס 4 ורישום, אין לו אפשרות למכור שטחים בבעלות משותפת.

נתתי לבני ולאשתו לגור בדירה ששייכת לי ,במשך 13 שנים, מבלי שהם שילמו עבורה שכר דירה כלל. ביקשתי מהם לפנות את הדירה בחודש מרץ 2014 ונתתי להם ארכה של שלושה חודשים. ברצוני לדעת האם ישנו חוק המתיר להם להישאר בדירתי, למרות שאני דורשת אותה (בגלל מצבי הכלכלי) והם מסרבים להחזיר לי אותה. כלתי אומרת שהיא פנתה לעורך-דין ובשיא חוצפתה טוענת שהדירה שייכת לה לצמיתות. אינני רוצה למכור להם את הדירה, כיוון שלאורך כל השנים הם טענו שקשה להם כלכלית וריחמתי עליהם. כעת מצבי הכלכלי קשה ואינני מעוניינת אף להשכיר להם את הדירה בשום-אופן! האם ישנו חוק כזה ואבקש לפרט ולכתוב בהרחבה. תודה מכל הלב, 04/07
שלום רב,
מגורים בנכס מעל 10 שנים עלולים לקבע בעלות.
עליך לפנות מיד לסיוע משפטי לצורך הפינוי.
בדיעבד , מדובר בטעות שנעשה על ידך, כשאפשרת מדורים בנכס ללא עריכת חוזה , עם התניות והגבלות.
הפעולה שלך נעשתה כמובן בתום לב ורצון כנה לסייע לבנך ומשפחתו, אך עדיין מדובר בטעות.
למען הסר ספק: גם השכרת נכס לאותם שוכרים, גם במחיר מלא , ובחתימת חוזה, הינה טעות.
מקסימום תקופת השכרה או התרת מגורים בנכס היא 9 שנים ו-11 חודשים.
אחרי תקופה זו יש לפנות את השוכרים
בבעלות אבי דירה כבר כ15 שנה . הוא מעוניין לקנות דירה בשווי של 835 אלף . שאלתי היא מה סכום המס שהוא ישלם ? כמה אחוז זה מערך הדירה החדשה?
(אליהו 11/06)
מס רכישה על דירה שנייה בסכום זה 5%.
ברצוני לרכוש דירה מקבלן. הקבלן מוסר לי שהדירה צריכה לעבור מייעוד (טאבה אם אינני טועה) של חנות לייעוד של דירה וזה צריך לקחת כמה חודשים. הקבלן אומר שהכל בסדר עם זה בסיכוי של 99.9% אבל במידה ולא יצליח אקבל את דמי הקדימה שאשלם (15% מערך הדירה)
האם קל להעביר ייעוד כזה? האם זה אכן תהליך קצר? מה עלי לעשות?
תודה
אורלי 05/06
תב״ע היא תכנית בניין עיר.

שינוי בתב״ע יכול להיות מפרך וארוך, ובדרך כלל נדרשת כאן פעולתה של הוועדה המחוזית ולא המקומית.

הקבלן , כדי לקבל היתר בנייה, כפוף לחלוטין לתב״ע , ואינו יכול לתכנן דבר שונה מכפי שאת מכתיבה.

יש באפשרותך לבקש שינוי, אך כפי שנכתב לעיל, אין מדובר בהליך פשוט, ובוודאי שאין לדעת כיצד הוא עתיד להסתיים ומתי.
שלום רב,

אני גרה בבניין 4 קומות. קומה 3 אך מהכביש קומה 2
אנחנו מעוניינים לבנות מרפסת (כנראה מפלדה) .
העניין הוא ש- 2 קומות מתחתיי יש גינה השייכת לשכנה שבקומה הראשונה.

יש לנו אישורי בנייה וכו''... וחלק מהשכנים כבר בנו.
מה הפרוצדורה לבניית מרפסת במקרה שכזה? בטוח הדיירים יעשו בעיות לבניית המרפסת כי זה עלול לפגוע בגינה שלהם.

תודה מראש,
בתאל
05/06/2014
ברור שנדרשת הסכמה של בעלי הגינה, מאחר ומדובר בקרקע פרטית.

סביר להניח שיהיה על הבונים לפצות את בעלי הקרקע על הנזק שנגרם להם.

הדרך הטובה ביותר היא לרפש כור שמאי שיהיה מקובל על הצדדים שיעריך את גובה הפיצוי.

לא הבנתי פרט אחד: השואל מצוי בקומה גבוהה, הוא כותב במפורש ששכנים אחרים כבר בנו,

אז כיצד הם פתרו את הסוגיה עם השכן? האם לא כדאי היה שכולם יעשו יד אחת בעניין?
שלום רב,
האם ניתן להעריך שווי של כיוון אויר בדירה?
מדובר בדירה עורפית שיש לה 3 כיווני אויר בבניין העומד לפני פרוייקט פינוי-בינוי.בבניין שיוקם לדירה יהיו שני כיווני אויר בלבד אולם היא מקבלת חדר נוסף מרפסת גדולה וכמובן את כל היתרונות שבבניין חדש.
בעלי הדירה דורשים מעבר לכל האמור לעיל, פיצוי כספי נכבד בגין העובדה שאיבדו צד.(בעלי הדירות הזהות האחרות,אינם שותפים לדרישה זו ורואים בדירה החדשה תמורה הולמת)
תודה על תשובתכם.
רחל 03/06/2014
ברוב עסקאות פינוי בינוי או תמ״א 38 מסוג 2(הריסה ובנייה) הבניין המפונה קטן בהרבה ומספר היחידות לפינוי נמוך , ביחס לבניין החדש שעומד להבנות.
הכפולה היא סביב 3 או 4 , ומדובר על אותו מגרש.
כל זה בכדי למקסם את הרווח ליזם ולקיים את התכנית.
ברוב המקרים בדירות החדשות כיווני האוויר פחותים משום שיש לבנות יותר דירות בקומה.
אין פיצוי מיוחד לעניין זה, משום שבלעדיו לא יקום הפרויקט.
הפיצוי לדיירים הינו בדמות הרחבת הדירה, תוספת ממד ומרפסת, והבניין החדיש.
שלום,
אני בעל דירת קרקע ויש לי הצמדת קרקע רשומה בטאבו.
אני רוצה לפתוח פתח יציאה מהדירה לחצר.
האם חייב אישורי עיריה לשם כך?
(טל 27/05)
כן יש צורך

לאבא שלי יש שטח ליד הבית והוא רוצה לגדר אותו ויש עוד בית ליד השטח והם לא רוצים שנעשה.
והכניסה לשטח (אדמה) הינה דרכם (ככה הם עשו את זה) והם לא מעוניינים שנכנס דרכם.

מה אני יכולה לעשות?
האם מותר לי לגדר את השטח שלי?
ואיך עושים את זה חוקית?
רמינה 24/05
ניתן לגדר שטח המצוי בבעלות.
במידה והגישה למקום מחייבת מעבר דרך שטחו של אדם אחר, ניתן להכשיר שביל גישה לשטח המדובר דרך חלקתו של השכן, ולבצע חילוף שטחים , דהיינו, לקזז את שטח השביל ולנעבירו לבעלות השכן.
כל הפעולות חייבות בחוזה מסודר שיערך על ידי גורם משפטי.
במידה וקיימות בעיות שכנות שאינן מאפשרות שיח ישיר בין הצדדים, ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין .
יש לנו דירה בבעלותינו שאנחנו רוצים למכור וכבר סיכמנו עם קבלן לגבי דירה חדשה, אנחנו זכאים לפטור ממעמ רציתי לשאול אם קניה של דירה שניה ויחידה כי את הראשונה מכרתי עדיין נקראית דירה ראשונה שזכאית לפטור
(05/05/2014)
זכאים לפטור ממע״מ
הם אזרחים שמעולם לא הייתה בבעלותם דירה.
אם הייתה בבעלותך דירה, בין אם היא נמכרה ובין אם לא, אינך זכאי לפ-0% מע״מ.
אני מעוניין להשכיר דירה האם אני צריך לשלם למתווך יותר מפעם אחת? המתווך דורש תשלום כל שנה שלישית האם זה חוקי?
22/04/2014
אם אתה משכיר דירה משלך , אתה נדרש לשלם בכל פעם שהדירה מוצעת להשכרה ומבוצעת עסקה.
אם שגית בצורת השאלה , ומתכוון לשכור דירה, אתה צריך לשלם למתווך רק פעם אחת, כשמבט עת העסקה.
בבעלותי דירת 4 חדרים ברחוב גרשום ברמת גן אשר תיהרס במסגרת תמ"א 38/2.
מטראז'' הדירה החדשה שאקבל הנו 118 מ"ר שטח עיקרי ולרשותי האפשרות לבחור לבנות בו דירת 4 חדרים גדולה או 5 חדרים סטנדרטית.
בהנחה וארצה למכור או להשכיר את הנכס (ולא לגור בו)- מה עדיף על מנת למקסם את ערך הדירה/התשואה החודשית משכ"ד?
(20/04/2014)
במידה והנכס ישמש להשקעה, השכרה או מכירה עתידית, דירה בעלת מספר גדול יותר של חדרים למקסם רווחים ותזכה לפלח גדול יותר של רוכשים או שוכרים.
אנחנו מתעניינים ברכישת דירה חדשה בחיפה בבת חן בפרוייקט המערב מגורים ומסחר ( 700 מר למסחר בקומה מתחת לגינות של הקומה הראשונה )
האם עצם העובדה שזה מעל מרכז מסחרי שמודבל אומנם ( לא יהיה מרכול לדוגמא ) משפיע במשהו על מחיר הדירה ?
הנוסף לאור המצב החדש האם אין סיכון ברכישת הדירה ? ( אנחנו צריכים למכור יד 2 באותה השכונה )

מיכל 25/03/2014
נתחיל בשאלה השנייה: כרגע קיים מצב של קיפאון וחוסר וודאות בשוק.
לא הייתי ממליצה לרכוש נכס או להתחייב בטרם נמצא קונה לדירה הראשונה.
לגבי השאלה הראשונה:
קיימים היום פרויקטים רבים המערבים מסחר ו/או משרדים ומגורים.
ברמת תחזוקה גבוהה מאוד ניתן לשמור על הבידול וערך הנכסים אינו נפגע.
במידה ויש ירידה ברמת התחזוקה, ונוצרת פלישה ועירוב בין השטחים המשותפים, ירידת ערך הדירות גבוהה מאוד.
כמו כן יש לדאוג להתחייבות ארוכת טווח לגבי דיירי שטחי המסחר. לא רק מרכולים מורידים את ערך הנכס: מסעדות , בתי קפה ,
חנות ירקות ואפילו פארם שנפתח בבור ונסגר מאוחר בלילה כולל שבת.
יש לדעת בפני מה עומדים.


שלום,
בניין המגורים שלנו (9 דיירים) +2 בניינים נוספים נמצאים בתהליך של תמא 38 ב. יש סה"כ 23 דיירים ב3 הבניינים. הסיבה שיש 3 בניינים היא שאנחנו על חלקה משותפת ל3 הבניינים.
אנו בשלב שהוגשו תוכניות אדריכליות לעירייה וכעת קבלנו הודעה מהעירייה שהתוכניות לא יאושרו מכיוון שראש העיר החליט שבתמא שלנו נהיה חייבים לשלב בניית גן ילדים. הנימוק הוא שאוכלוסיית העיר גודלת ויש לתת מענה לבעיה עתידית שלא יהיו מספיק גני ילדים בעיר.
האם ראש העיר יכול בכזו קלות לבטל מהלך שלקח לנו מספר שנים להגיע אליו + תכנון של משרד אדריכלים ולאלץ אותנו לספח גן ילדים שטח המגורים הפרטי של כל הדיירים?

האם לא תיווצר בעקבות גן הילדים בעיה קשה של נגישות, רעש וכו'' שתביא לירידת ערך הדירות?
23/03/2014
כן, פעמים רבות תכניות המבקשות היתר מתמודדות עם אילוצים כגון גני ילדים ומוסדות ציבור אחרים הנכפים על ידי הרשות המקומית.
יש להביא את השינויים בפני האדריכל, ובתכנון החדש הוא יכלול את גן הילדים , כך שהפגיעה באזורי המגורים תהיה מינימלית.
האינטראקציה בין איזור המגורים למוסד הציבורי והחיכוך ביניהם צריכים להיות מינוריים.
בתכנון נכון ניתן לנטרל ירידת ערך
קנינו דירה על ידי מתווך
בדירה בעית רטיבות נסתרת שהמתווך ידע עליה
ושילמנו לו את הכסף
האם הוא צריך להחזיר לנו את כספנו?
17/02
אם קיים פגם בדירה, שהמוכר ידע עליו , פרוש הדבר שהדירה נמכרה בחוסר תום לב, ומדובר בהונאה.
נכון שברוב החוזים לרכישת דירה, כתוב, שמדובר במוכר מרצון וקונה מרצון, וגם , שהקונה ראה את הדירה ואינו יכול להתלונן מאוחר יותר.
אבל במידה והיה פגם והוא הוסתר, וגורם נוסף, המתווך, גם הוא ידע על הפגם והיה שותף לקנוניה, ניתן לבטל את החוזה.
כמובן שיהיה צורך להוכיח את כל האמור לעיל.
במידה והדברים נכונים קיימת עילה לתביעה ו/או לביטול החוזה
שלום ,
אנו בתהליך תמ"א 38 בביניין בשכונת נווה שאנן בחיפה.
הקומות העליונות נהנות מהשבחת הנכס בגין המעלית ואילו אנו הגרים בקומת הקרקע לא נהנים מכך.
שתי שאלות לי אליכם בבקשה -
1. בכמה משביח סיפוח גינה אחורית בגודל של כ - 30 מטר את ערך הנכס של קומת הקרקע ( הגינה עורפית שלושה מטרים רוחב על 10 מטרים אורך ). שווי הדירה שלי כ מיליון ומאה אלף ש"ח.
2. בכמה משביחה הוספת מעלית את ערך הנכס לקומה 2 ו - 3 כאשר המעלית מגיע עד לחצי הקומה ( יעלו עם המעלית חצי קומה למעלה וירדו ).
רב תודות
מאיר 18/02/2014
שלום
גינה בשטח של 30 מר׳ תעלה את ערך הדירה בכ-10%. אם מדובר ביציאה ישרה מסלון ללא מדרגות, עליית הערך יכולה להגיע ל-15%, אך השואל כתב שמדובר בגינה עורפית.
לגבי הדירות העליונות: מעלית העולה בחצאי קומות אינה מומלצת.
נגישות הדיירים אינה משתפרת במידה ומדובר בנכה, קשישים או העלאת עגלה, למשל.
בדרך כלל ( יתכן שיש יוצאים מן הכלל) ניתן לשנות את מבנה חדר המדרגות הקיים, להאריכו ולקבל מעלית המגיעה לכל הקומות ללא מדרגות.
ברור שמדובר בהשקעה רבה יותר מצד היזם, אך להערכתי הוא מתכנן את הדירות שהוא עומד למכור, כשהן נגישות לחלוטין.
יתכן שאתם צריכים לעמוד בתוקף על סוגיה זאת.
ערכה של הדירות העליונות יעלה במצב הנוכחי בכ-10% .
מישהי העבירה פקס בשידור ולא הצליחה לקבל מענה.
להלן התשובה...
דירת 4 חד קומה ג׳ משופצת ברח׳ חיל רגלים בראשון, עם מעלית והבניין משופץ.
מחיר מכירה1350-1375,000 ש״ח
להשכרה כ-4500 ש״ח.

דירת 2 חד בשד׳ העצמאות בת ים קומה1 בניין פנימי.
850,000 ש״ח מכירה
2750-2800 ש״ח השכרה.
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לפני ביצוע עסקה?
נכון שחתימה על זיכרון דברים "מאלצת" את הצד הנגדי לבצע את ההסכם ו"תופסת" אותו, אך באותה מידה היא תופסת גם אותך ! זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר , יותר מזה, עם זיכרון דברים ניתן אפילו לשים הערת אזהרה בטאבו על נכס, ולכן, רצוי מאוד להיזהר לפני שחותמים על זיכרון דברים ולהתיחס אליו כאל חוזה לכל דבר.
מהו מס רכישה ומתי משלמים אותו ?
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר.
דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה.
עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
שכרתי דירה עם שותף ועכשיו הוא מעוניין לעזוב, מה קורה לי ולהתחייבות שלי מול בעל הבית?
אם שניכם התחייבתם מול בעל הבית בחוזה , ושניכם חתומים עליו, אזי שותפך לחוזה צריך להסדיר עם בעל הבית את התחייבויותיו מולו, ובדרך כלל למצוא שוכר אחר שיכנס לנעליו באותם תנאים. במידה ואתה בלבד חתום על החוזה ושותפך הוא שותף משני , עליך לדאוג לשותף שישתתף איתך בעלויות , ללא שום קשר לבעל הבית.
כמה אחוז אני צריך לשלם למתווך ממנו אני מתכוון לרכוש דירה?
לפי החוק מדובר ב-2% ועוד מע"מ אלא אם סוכם אחרת מראש. המתווך צריך להיות בעל רשיון תיווך כחוק .
הדירה שראיתי בנויה על אדמת מנהל, האם היא שווה פחות?
יש לבדוק באם הדירה מהוונת , ובאם לא לדאוג שבעל הדירה יהוון את הזכויות במנהל .אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית.
במידה והדירה לא תעבור היוון ערכה יהיה נמוך יותר משום שאתה תצטרך לשלם מידי שנה דמי חכירה למנהל , וכאשר תחפוץ למכור את הדירה תידרש לשלם למנהל דמי הסכמה.
בימים אלה המנהל יצא במבצע היוון משתלם ביותר כך שקשה למצוא דירות שבעליהן אינם מהוונים אותן.
יש לי סכום כסף נמוך יחסית. האם כדאי לי לקנות דירה בשכונה ירודה (מבחינה סוציו אקונומית ) להשכיר אותה ולשכור דירה בשכונה "טובה"?
זאת תהיה עסקה גרועה שבסיכומו של דבר תותיר אותך ללא דירה כלל, כשהפער בין הדירה שתרכוש והפער בין הדירה שתרצה לרכוש בעתיד ילך ויגדל כל הזמן. הדירות בשכונות ה"גרועות" אינן משתבחות. עדיף שתרכוש דירה קטנה במיקום טוב ותשלים במשכנתא , כך שתמיד תוכל למכור אותה ולשפר דיור.
מדוע במחירון עבור עורף ברחוב רועש מוסיפים 5% ועבור עורף ברחוב שקט מורידים 5%?
דירה עורפית המצויה ברחוב שקט גרועה מדירה חזיתית .
הדירות החזיתיות נהנות הן משקט והן מנוף הרחוב, ואלה העורפיות פונות בדרך כלל לדירות השכנות ולמגרשי החניה וחנוקות יותר, ולכן יש להוריד מערכן.
לעומת זאת כשמדובר ברחוב רועש וסואן, עדיף לגור בעורף , שם נהנים משקט יחסי ולכן יש להוסיף 5% בערך הדירות
האם ביצעתם סקר נדל"ן לאיזור פרדס חנה כרכור, הכוונה למחירי דירות ומגרשים. באם כן היכן ניתן לראות / לרכוש אותו?
בתודה (רמי ל.)
הסקרים שלנו בנושא הנדל"ן מרוכזים בדרך כלל ב-36 ערים, בהן אנו מפרסמים את מחירי הדירות בבתים משוטפים (בניה רוויה).
כתובתך רשומה אצלנו - במידה ונערוך סקר בסביבה בה אתה מעוניין - נודיעך.
מר לוי הנכבד!
הזדמן לקרוא מספר פעמים שניתן לרכוש דירות מכונס נכסים. אנא ממך מה הן הנקודות שעלי לשים לב בעת הרכישה כזו?
חשוב לדעת את הערכת השמאי על הנכס. אילו מיסים אגרות תשלומים והיטלים נוספים עתידים להיות משולמים על המקרקעין ועל הנכס הנרכש. מה שכר הטרחה המוטל על הזוכה , ואיזה תשלום עליו לשלם כשכר הטרחה של הכונס (לעיתים מדובר על 6%!) לברר עם עורך המכרז אם הוא עתיד לערוך התמחרות מול שאר המציעים.
לדירה שאני מוכר יש בריכת שחייה המתחלקת בין שלושה בניינים סה"כ 72 דירות. מה התוספת למחיר שאני צריך להוסיף בזמן המכירה. (אהרון ר.)
דירות המצויות במתחמים הכוללים בתוכם בריכות שחייה ספא או קאנטרי , בדרך כלל מתומחרות מלכתחילה בהתאם, ואין צורך להוסיף על מחיר הדירה תוספת לעניין הריכה.
מאחר והשואל לא הרחיב לגבי המקום הספציפי , אין לי ידע לגבי המיקום המדויק.
אך למשל דירות בשכונות כמו ה"קאנטרי" בגבעת שמואל, או דירות באזורי חן, כוללות את העובדה שיש בריכת שחייה לרווחת הדיירים ואין מוסיפים דבר.
אודה לכם אם תתמחרו לי בניית גג רעפים תוף פירוט עלות הקונסטרוקצייה, עלות הרעפים, עלות העבודה וכ"ו.
תדה. ( שלי )
עלות בניית גג רעפים הכוללת קונסטרוקציה, רעפי חרס, בידוד סינטטי ומרזבים הינה בין 280 - 450 ש"ח למטר מרובע (מ"ר) לפני מע"מ.
עלויות מפורטות לכל רכיב בנפרד ניתן לקבל מכל חברה המתקינה גגות רעפים.
קיים פער גדול בין מחיר דירה שמפורסם אצלכם לבין מה שדורש מוכר הדירה בפועל. לדוגמא: 2 חדרים ברחוב הרצל בנתניה 320,000 ש"ח לעומת מחיר של 620,000 ש"ח שדורש בעל הדירה באותם נתוני פתיחה. (עודד ש.)
עסקאות אחרונות שהתבצעו ברח' הרצל בנתניה :
דירת 5 ד' בכ- 700,000 ₪
דירת 3 חד' ב- 468,000 ₪

גם היום מוצעות למכירה דירות ברחוב במגוון מחירים , זולות בהרבה מהסכומים אותן דורש מוכר הדירה האמורה. כל בעל דירה רשאי מבחינה לגיטימית לדרוש עבור הנכס שבבעלותו מחיר שהוא חושב שהדירה ראויה להימכר בו.
אם ימצא קונה במחיר הזה אנו נעדכן את המחירון. להערכתנו המחיר אותו דורש בעל הדירה גבוה בהרבה משווי הנכס .
בכמה השתנו מחירי הדירות להשכרה בשכונת נוה שאנן בחיפה במשך השנה הנוכחית? (עדנה ש.)
מחירי השכר החודשי בשכונת נווה שאנן בחיפה עלו בשנה האחרונה ב-10-12% .
מדוע אינך מעריך קרקעות ומגרשים בישראל ? (קובי ר.)
אנו מודים לך על הפניה ועל בקשתך. אנו שוקדים על הנושא שהעלת ובקרוב נפרסם גם מחירי קרקעות לבניה.
במידה וזכיתי במכרז של כונס נכסים, כמה זמן עליי לחכות עד לאישור קבלת הדירה ב-100% ללא כל אפשרות ביטול מצד הכונס / בית המשפט / ראש ההוצא"ל או יכולתו ה"פתאומית" של החייב לשלם את חובו? האם בזמן תקופה זו עליי להימנע מחיפוש דירה אחרת / סגירת עסקה אחרת ? (א. ע.)
אין תקופה מוגדרת אותה ניתן להשליך מעסקה לעסקה.
בכל פעם יש להמתין לאישור בית משפט, ובמקרים רבים קיימת אפשרות שבעל הנכס ימצא את האמצעים וירכוש בעצמו את הנכס.
במידה ובתקופה זו תמשיך בחיפושים ותמצא נכס אחר שישא חן בעיניך , אתה עלול להפסיד את הסכום הראשוני אותו הפקדת (10%) להשטחת העסקה.
מצד שני, מאחר ואין בטחון שאתה אמנם תזכה בדירה (לעיתים מקיימים התמחרות והמחירים עולים מעבר למה שאתה מעוניין לשלם) מן הראוי שתמשיך לבדוק את השוק ותחשוף את עצמך לנכסים נוספים, ובמקרה הצורך פשוט לא תתמחר.
יש לי דירה ברחוב מקלף 23 בקרית בן גוריון חולון- 5 חדרים יפה וחזיתית. דורש 4,500 ש"ח לחודש - איני מצליח להשכיר כבר חדשיים. מבקש את הצעותיכם- האם למסור למתווך? כל הצעה תתקבל בברכה (אליק ב.)
לעיתים, גם אם המחיר ריאלי , קשה למצוא שוכר.
הסיבות רבות:
* הבית אינו נראה במיטבו בשעה שמראים אותו.
* מצב הדירה אינו טוב.
* היא אינה מסודרת.
* ילדים מסתובבים בשטח, ריחות בישול, אין מזגן או שלא מפעילים אותו, וכו'.

שוכרים צריכים לפתח כימיה עם דירה שהם אולי ירצו להתגורר בה, ואם היא בלתי נעימה הם לא ישכרו אותה.
עצתנו - לפנות לבעל מקצוע, מתווך, לתת לו לנהל את ההשכרה, ובעיקר לשמוע בקולו ולהאזין להערותיו, ולא להתערב כשהוא משוחח עם לקוחות, ואולי לא להיות באותה שעה בדירה.
ע"פ הערכה שלכם הדירה שלי (רח איכילוב, נתניה) שווה 687 אלף ש"ח. האם אפשר להעלות את ערך הדירה ע"י שיפוץ ?
במידה והשיפוץ מקצועי מאוד ואסטטי מאוד, בכמה יעלה ערך הנכס? (יאיר ק.)
לא תמיד שיפוץ מעלה את ערך הנכס:
אם במהלך השיפוץ אנו משנים את מספר החדרים , ולכל חדר יש כניסה נפרדת משלו, ערך הדירה עולה משמעותית.

שיפוץ קוסמטי שהופך את הדירה נעימה יותר ובהירה יותר, ולמרות זאת אינו כרוך בהוצאות רבות, יכול להביא לכך שהדירה תמצא קונה מהר יותר .

שיפוץ מסיבי שכרוך בהוצאות רבות עדיף לעשות רק במידה ומעוניינים להמשיך להתגורר בנכס. קונה פוטנציאלי לעיתים מעדיף לרכוש את הדירה במחיר זול יותר ולהשקיע
בעצמו, ולעיתים השיפוץ שנעשה בדירה אינו מוערך או לחילופין אינו מוצא חן בעיני הקונה והוא אינו מוכן לשלם את התמורה.
לגבי קומה בשאלון להערכת דירה: האם קומה שלישית שהיא כניסה נחשבת קומה ראשונה?
תודה רבה. (עודד ע.)
יש בניינים הבנויים על מדרון או מדרגות.
דירה אליה עולים מספר מועט של מדרגות אפילו היא מצויה בקומה שלישית מצד שני של הרחוב משום שהבניין מצוי על מדרון, אך היא נגישה וקל לעלות אליה, כאילו היא מצויה בקומה ראשונה.
לא המרחק מהקרקע הוא הקובע את המחיר אלא הקושי להגיע אל הדירה.

התשובה מתיחסת גם לערים רבות שם הבניינים בנויים על מדרונות הרים כמו בחיפה למשל.
1. מהו המחיר להזזת נקודת מים קרים בשלב התכנון (על הנייר) ? כלומר טרם תחילת הבנייה ? הכוונה לשינוי מיקום של 170 ס"מ בקירוב ?
2. מהו המחיר המקובל בשוק לריצוף בגודל 50*50 ?
3. במידה וההסכם מול הקבלן קובע את גודל הריצוף בעסקה כ 30*30 האם נהוג לגבות אקסטרה על הגדלת המרצפות ל 50*50 ? כאמור בשלב הנייר ?
תודה (שגיא ש.)
1. הזזת נקודת מים גם בשלב טרם בניה דורש שינוי בתכנון ועלות לכל נקודה, במידה שציינת הינה כ-400 ש"ח.
2. המחיר המקובל לריצוף בגודל שציינת הינו כ-60 ש"ח למ"ר.
3. כן.
* המחירים אינם כוללים מע"מ
יש לי גג והשכן רוצה לבנות עליו..... האם הוא אמור לשלם לי על התקרה, העמודים והיסודות? כמה מחיר ההשתתפות? (אילן נ.)
הנושא מורכב. אנו נוכל לטפל בזאת על סמך פניה אלינו בכדי לקבל חוות דעת בכתב.
שלום רב, אבקש לדעת האם מגורים בבניין מטופח עם מעלית ,ברח'' שקט בחולון (קדושי קהיר) מרחק כ- 500 מ'' מהקיר האקוסטי והרכבת הקלה העתידית יוריד או יעלה את ערך הדירה.
אציין כי טרם רכשתי דירה אך אני חוששת בשל האופציה של פגיעה בשווי הנכס (שצפוי בעוד כשנתיים לרדת בשוויו בשל פעילות הרכבת). אודה על התייחסותכם האם אכן צפוייה ירידה בשווי הנכס (בשל מפגעי רעש/זיהום אויר) או צפוייה עלייה בשל הקירבה לאמצעי התחבורה החדש והיעיל. (סוזי ק.)
המבחן האמיתי הוא בקרבה הממשית למטרד , ועד כמה עתיד הנכס להיות מושפע מהקרבה אליו.
מרחק של 500 מר' בסביבה אורבנית אינו נחשב קרוב, באם הנכס אינו גובל בקיר האקוסטי או קרוב דיו לרכבת בטווח שמיעה.
נגישות תחבורתית היא נכס חשוב וחיובי כל עוד אין נמצאים בקרבה ממשית, ומחצית הק"מ נשמע רחוק דיו בכדי להינות מבלי להוות מטרד.
הדירות שעתידות לסבול מירידת ערך ממשית הינן אלה שמצויות בקו ראשון לקיר האקוסטי (גם אם שומעים מעט מדובר בהפרעה ממשית , מטרד, זיהום אוויר וכו' ), ובטווח שמיעה לרכבת.
מעוניין לקבל מידע בדבר מחירון מעודכן של שיפוצים... (רפי כ.)
משרד לוי יצחק מוציא לאור מחירון של שיפוצים הכלול במחירון הדירות. ניתן לרכוש את המחירון הדירות בכל נקודות המכירה או בהנחה באתר של לוי יצחק.
שלום רב, האם יש לכם דירות בכינוס נכסים באזור תל אביב יפו, ומה התהליך והם אתר שלכם בתשלום ? תודה מראש (טובה ש.) 03.01.10
גולשת הנכבדה!
מזה 40 שנה משרד לוי יצחק עוסק במחירונים של רכב, דירות, אופנועים, מוצרים וכיוצא בזה. אין אנו עוסקים בתיווך או בהצעות מכירה וקניה.
כך נשמרת אובייקטיביות לאורך זמן.
רכשתי דירה בנתניה לפני פחות מחודשיים הבניין עדיין לא מוכן האם המחירון של לוי יצחק הוא ראלי ונכון ולפי זה מסתכלים ? אודה להתייחסותך! (אפי א.) 04.01.10
המחירון שלנו יוצא לאור פעם בחודשיים. הוא נכון ליום הוצאתו לאור. בקרוב מאוד יוצא מחירון חדש מעודכן לחודש אוקטובר 2009.
שלום, רציתי לדעת כמה עולה לבנות קיר תומך בין שני מגרשים? האם יש הבדל בין קיר תומך שגובהו 3 מטרים לבין קיר שגובהו מטר וחצי ואם כן מה ההבדל? תודה. (דליה א.) 04.01.10
התשובה היא מורכבת ותלוייה בגורמים שונים. אחד הגורמים החשובים ביותר הוא סוג הקרקע. לכל סוג קרקע יש עלויות בניה שונות.
קיים הבדל בין קיר תומך בגבהים שונים גם בהתייחס לסוג הקרקע וגם בהתייחס למ"ר של הקיר התומך.
שלום. אני מבקשת לדעת כמה עולה מפקח עליון ומפקח צמוד על שיפוץ דירה של 130 מ"ר. תודה (דינה ש.) 05.01.10
מאחר ואיננו יודעים מה סוג השיפוץ שעומד להתבצע על ידיכם היננו יכולים ליעץ בכל זאת שביצוע השיפוץ יהיה ע"י חב' קבלנית רשומה שרשם הקבלנים. במידה ותחליטו לבצע שיפוץ בצורה אחרת, מפקח צמוד יכול לגבות בין 5,000 עד 10,000 ש"ח תלוי באופי השיפוץ.
שלום, מהו מחיר פירוק ארונות מטבח ישנים לפני התקנת ארונות חדשים. האם המחיר הוא שונה לפירוק ארונות עליונים ולפירוק ארונות שמתחת לשיש, ללא פירוק השיש עצמו.
בבקשה, לענות בהקדם. תודה, (הילה ל.) 06.01.10
1. במרבית המקרים בעת התקנת מטבח חדש הנגר המתקין, מפרק את המטבח הישן ללא תמורה, כאשר מדובר בארונות סטנדרטיים. יש מקרים שאף הפינוי נעשה על ידו. במקרים בהם הפרוק לא נעשה ע"י הנגר המתקין העלות נקבעת בין הלקוח למבצע וכולל גם עלות הפינוי. כל זאת בהתאם לסוג וגודל המטבח.
2. אין הבדל בעלות פירוק ארונות עליונים לתחתונים.
אנחנו עומדים לרכוש בית במושב נחלים. נודע לנו שבעוד 4 שנים שנתיב הנחיתות של נתב"ג יעבור מעל המושב. בכמה ירד ערך הדירה בגלל רעש המטוסים. המטוסים יהיו בגובה 1500 רגל מעל המושב ורק מסללו הנחיתות יהיה מעלינו.
תודה (רפי נ.) 07.01.10
לגבי ירידת ערך הנגרמת לדירות עקב מטרדים שונים בעבר הווה או עתיד יש לדון לגופו של דבר של כל מקרה. לשם כך יש לקבוע פגישה עם שמאי מקרקעין במקום המטרד ובעת המטרד.
האם הנחת 30 מזגנים על גג של 120 מטר מורידה את ערך הדירה שמתחת לאותו גג ? (חנה ל.) 07.01.10
הדבר קשור לנושא הבטיחות.
יש להתייעץ עם מהנדס בניין, האם הכובד המזגנים המונחים מעל דירותך מסכן את הגג.
שלום רב, רכשנו דירה 63 מ"ר בפרויקט הרובע ביפו. אנו מעוניינים לרכוש מחסן בשטח של 14 מ"ר במחיר כולל של 100,000 ש"ח.
שאלתנו :
האם אפשרי לקחת שכירות חודשית גבוהה יותר?
האם ערך הדירה עולה?
האם משתלם בטווח הקצר והארוך?
בתודה (רחל ג.) 10.01.10
התשובה לכל השאלות היא חיובית.
מטבע הדברים, המחיר נקבע על ידי היצע וביקוש. בוודאי בהמחיר יהיה גבוה יותר אם ימצא שוכר שנחוץ לו מחסן.
יש לי דירה בחולון ב-ח 300, בית התאנה בשלבים אחרונים לבניה. הדירה בת 5 חדרים קומה 9, מעלית, חניה מחסן, וחדר בטחון. מבקשת לדעת מה המחיר שאוכל לקבל עבור הדירה לכשתסתים הבניה. תודה (יוכי א.) 11.01.10
המחירים של דירות בארץ נזילים ביותר.
יש לבדוק את המחיר הדירה רק סמוך למועד המכירתה.
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים, האם שווה של הטירחה, או שכדאי ללכת על יד שניה. תודה (רחל כ.) 14.01.10
ההחלטה על מקור הקניה של דירה היא בהתאם לנתונים הספציפיים.
הכל מקרה יש לבדוק את עניין הכספי וגם העניין החוקי. אין לוותר בשום מקרה על בדיקה העירייה על הדירה המוצעת למכירה.
1.התחלנו שיפוץ בדירה שלנו, הסכם מחיר עם המשפץ חולק לפי מחיר עבודה בנפרד ומחיר חומרים בנפרד.
2. השיפוץ החל לפני שבוע ועדיין לא קנינו ריצוף + כלים סניטרים, כרגע הגיעה לנו הצעה מאוד מאוד זולה לקנית הריצוף והכלים הסניטרים.
האם אנו מחוייבים לרכוש את הכלים דרך המשפץ או שיש אפשרות לקנות באופן פרטי כל עוד אנו לא מורידים ממחיר העבודה שהוא מקבל...(מעיין ד.) 15.01.10
יש לנהוג לפי החוזה התחום בינך לבין המשפץ.
במידה ואין התנאי בחוזה שיש לקנות את החומרים ופריטים דרך המשפץ, את חופשיה לקנות מכל מקום הנראה לכך.
ברצוני לבדוק האם ערך של דירה שנמכרת מדמי מפתח פחותה מערכה של אותה דירה שנמכרת בתהליך רגיל?
תודה (אביבה ז.) 17.01.10
בדרך כלל אנו ממליצים על זהירות יתר בזמן קניה או מכירה של דירה בדמי מפתח שינוי בעלות הדירות מסוג זה קשור למספר חוקים והוראות.
נא לעיין באתר שלנו בכתבה דמי מפתח שבמדור דירות.
שלום רב! רכשתי דירה בנתניה בקרית השרון במחצית שנת 2009 , נכון להיום לפי שר השכון (הממשלה) שאמור להפשיר קרקעות ובנייה למעלה מ 1000 יחידות דיור בנתניה האם מחיר הדירה שרכשתי ירד או שישאר באותו מצב?
אשמח להתייחסותכם. (אפי) 18.01.10
אין אנו עוסקים בנבואות.
שלום רב, יש בן בן 24. מעונין לרכוש דירה בתל אביב. יש לו -.400,000 שקל במזומן. נא הדרכתכם לאיזה כיוון כדאי ללכת.
תודה (נחמה ו.) 19.01.10
נא לרכוש את המחירון הדירות, חיפשו דירות בסביבות 2 חדרים.
גיסי קנה בר"ג דירה בבית מגורים גדול+מחסן .המחסן נמצא בקומת מחסנים בבנין.הבית הושכר לשוכר שלא מעוניין לשכור את המחסן,לפיכך הוא יאלץ להשכירו לשכן אחר בבנין. היכן ניתן למצא פורמט לחוזה להשכרת מחסן בבית דירות? (אריה ש.) 19.01.10
יש להשתמש בחוזה סטנדרטי לשכירות ולשנות בכל מקום שמופיעה מילה דירה למילה מחסן.
כיצד ניתן להעריך מטראז'' של דירה מבלי למדוד אותו בפועל?
התעניינתי בדירה מסוימת. בטאבו היה רשום 127 מ"ר, בהיתר הבניה המקורי משנת 61 בעיריה, היה רשום 147 מ"ר, ואילו בעלת הדירה טענה שהיא משלמת ארנונה לפי 176 מ"ר.
איך ניתן לדעת איזה משלושת המספרים הללו הוא הקרוב ביותר למציאות, מבלי למדוד בפועל ?
לפי תיק הבניין בעירייה, לא נעשו בדירה תוספות בנייה מאז בנייתה. (יהודית מ.) 20.01.10
אם לא היו שואלים שאלה כפי ששאלת, היו צריכים "להמציא" אותה!
כפי שכבר כתבנו בעבר, במדינת ישראל אין תקן מחייב לגבי שטח הדירה. בין היתר קיימות צורות המדידה הבאות:
1. שטח נטו ללא קירות
2. שטח כולל קירות
3. שטח כולל מרפסות
4. שטח כולל כל השטחים הציבוריים של הבניין המשותף.

ומכאן רישומים שונים:
א. בטאבו שנמסרו ע"י הקבלן
ב. רישומים בטאבו שנמסרו ע"י הדייר
ג. שטח הרשום בעירייה
ד. שטח שרשום בחוזה בין הדייר לבין הקבלן

ועוד כהנה וכהנה
לא נותר לנו אלא להמליץ, על אף החוסר רצון מצדך לעשות זאת למדוד למעשה את השטח.
בדה מרקר האחרון צוין כי נמכרה דירה 3 חדרים בדב הוז בתא , וצורפה תמונה של הבית בדב הוז 8. רציתי לברר אם אכן הידיעה מתייחסת לדב הוז 8 ספציפית, או שצרפו את התמונה לידיעה להמחשה כללית. (ניצה ל.) 21.01.10
נא לפנות לדה מרקר לקבלת פרטים נוספים.
כמה אחוזים ממחיר הדירה הם עבור היטל פיתוח תשתיות? (איתמר ל.) 21.01.10
אין קשר בין מחיר הדירה להיטל פיתוח תשתיות.
כשרוכשים מגרשים לבניה , בין אם רוויה או צמודת קרקע יש אגרת פיתוח ורשויות המקומיות.
אין אפשרות לכמת באחוזים ממחיר דירה היפוטתית.
יש לי דירה 5 חדרים ברחוב חיים מרינוב בהר חומה בירושלים. לפי המחירון שלכם הדירה מתומחרת לפי 2,435,120 ש"ח, ברצוני לציין שיש לי כניסה פרטית וכמו כן יש 6 דיירים בבנין פרוייקט מבוקש מאד של הקבלן סאסי. האם אני יכול לדרוש יותר מהמחירון שלכם? דירה מצוינת, כיונים דרום-מערב, קומה ראשונה, חניה, גינות כ-120 מטר, מרוצפות.
אשמח לקבל את עזרתכם בתודה (דורון ל.) 24.01.10
לפי הנתונים שמסרת, בהחלט ניתן לדרוש עבור הדירה שלך מחיר גבוה יותר.
שלום רב, חתמתי במשרד תיווך על דמי תיווך לגבי מספר נכסים, כשהגעתי לאחת הנכסים סירבתי להכנס לנכס בגלל שהמיקום לא נראה לי, המתווך התקשר לדייר בנוכחותי והסביר לדייר שאנחנו פה אבל לא נכנס כי המיקום לא מצא חן בעניי, ובנתיים ניהלתי מו"מ עם אחד הנכסים שהראה לי משרד התיווך הנ"ל, המו"מ התפוצץ, לאחר זמן מה, משרד תיווך אחר הראה לי את אותו הנכס שסירבתי להכנס אליו, הנכס מצא חן בעניי, אבל אני חתום גם אצל משרד התיווך הראשון שהראה לי את הנכס מבחוץ כי סרבתי להכנס אליו, משרד התיווך הראשון דורש דמי תיווך וגם משרד התיווך השני.
השאלה: למי אני אמור לשלם דמי תיווך, למשרד הראשון או למשרד השני? (עמי מ.) 25.01.10
הואיל וחסרים נתונים מהותיים, כגון מהו נוסח הסעיפים הרלוונטיים בכל אחד מההסכמים עליו חתם השואל, בכל אחד ממשרדי התיווך, לא ניתן להשיב לשאלה האם השתכלל חוזה מחייב לשלם דמי תיווך.

כמו כן יש לשים לב לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, המורה כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

בכל מקרה, על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים, הזכאות לדמי תיווך מותנית בהתקיים התנאים המצטברים שלהלן: המתווך הינו בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין; הלקוח חתם על הזמנה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק; המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". דהינו, על פי החוק, הלקוח חייב למתווך דמי תיווך, בכפוף לכך שהתקשר בהסכם מחייב עם בעל הדירה, בשל פעילותו של אותו מתווך.

* יובהר, כי האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, ואין בכל האמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי בשום אופן.
שלום. יש לי סכום כסף לא גבוה ואני מחפש דירה להשקעה.
האם כדאי לקנות דירה זולה או לקחת הלוואה מבנק ולקנות דירה יקרה?
תודה (יורם ב.) 27.01.10
הכלל הוא ככל שמחיר הדירה נמוך, כך התצוא בגין השכרה גבוה יותר.
יש לקחת בחשבון גם סיכוי ההשכרה במקום.
מה התוספת מחיר לדירה הממוקמת במתחם שיש בו בריכת שחייה המשותפת לדיירי המתחם? (שי ז.) 28.01.10
במידה ומוסרים את שם המתחם, המחיר של הדירה במתחם מתומכר כבר בהתייחסות לבריכה המשותפת.
שלום, בדירתנו החדשה קיים ליקוי שמצריך פרוק חדר מדרגות כללי וכן מדרגות פנימיות. מה סכום התיקון או לחליפין הפיצוי שצריך לבקש מהקבלן?
אנא תשובתך המהירה. בכבוד ותודה (אלון ס.) 31.01.10
יש לבקש ביקור של אחד מחברות שעוסקות בביקורת מבנים ועל סמך זה לקבוע את העלות השיפוץ ותביעה מהקבלן.
את רשימת החברות העוסקות בכך ניתן למצוא בדפי זהב.
אני קוראת לעיתים קרובות ישי דירות למכירה דרך כונס נכסים. מה דעתכם? האם כדאי לקנות דירות מסוג זה? (תמי ז.) 01.02.10
ראשית דבר - קניה דרך כונס נכסים דורשת ידע די נרחב בנושא נדל"ן. אם בכל זאת החלטת להתעניין בנושא אנא שימי לב לנקודות הבאות:
1. האם הנכס נקי מכל שיעבוד
2. מה גובה שכר הטרחה של הכונס
3. השווי בין הערכת השמאי של הכונס לבין מחיר המחירון
4. אילו מיסים ואגרות מוטלים על הנכס
5. האם אחרי שנודעים תוצאות המכרז יתקיים גם משא ומתן בין הכונס לבין מציע המכרז.

ב"ה, האם כפי שעניתם על אחת השאלות : "על דירה עורפית במקום רועש מוסיפים 5% ועל דירה עורפית במקום שקט מורידים 5%" -זה כלל ברזל או שנתון לשינויים? כלומר האם יכול להיות שמוסיפים או מורידים יותר מ-5%? למשל אם המקום מבוקש מאוד ? (מאיר ק.) 07.02.10
יש להתדגיש כי אנו עוסקים בסקרים ובהערכות.
מטבע הדברים, קיימות סטיות קלות למעלה ולמטה. לכן, בכל מקרה יש להתייחס בצורה פרטנית.
ראיתי בפרסומים בעיתון על מכירת דירה ורשום במודעה שלדירה קיימת מרפסת שמש. האם הדבר מוסיף לערכה? (אלון ס.) 08.02.10
בתקופה האחרונה מרפסת שמש נהפכת לטרנד. מרפסת שמש באזורים נדרשים מוסיפה בין 6-10% ממחיר הדירה.
תוספת זו מצויינת במחירון דירות המודפס שלנו.
האם למתווך דירות יש רישון ומה האחוז המגיע למתווך?
תודה (מנחם ה.) 10.02.10
במדינת ישראל אסור לתווך בדירות ללא רישיון, כאשר פונים לתווך דבר ראשון יש לבקש שיציג לפניך את רישיון התיווך.
שכר הטרחה של מתווך הינו 2% אך, כמו כל מוצר גם כאן ניתן להתמקח.
דירה שנמצאת על קרקע של מנהל, מה דינה ואם ערכה שונה? (חיים ש.) 14.02.10
עליך לבדוק האם הדירה מהוונת ובאם לא, לדאוג שבעל הדירה יהוון את זכויות המנהל. אחרי ההיוון ערכה יהיה שווה לערך דירה על אדמה פרטית.
מהו תמ"א 38? ומה הוא כולל?
בתודה בראש (משה פ.) 16.02.10
מת"א 30 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
מה כוללת תמ"א 38 - מטבע הדברים, יש לבחון כל מקרה לגופו ע"י בעלי מקצוע המתאימים. בדרך כלל, תמ"א 38 גורמת להשבחה ושיפוץ מלא של הבניין.
מחיר שכירות דירה בת 3 / 4 חדרים ברחובות הרימון / התמר בגבעת שמואל (איריס ר.) 17.02.10
מחירי שכר דירה בגבעת שמואל ניתן לראות בעמוד 37 במחירון הדירות 02-03/2010 המודפס.
את המחירון ניתן להשיג בנקודות המכירה או לרכוש את המחירון בהנחה של 12% דרך האתר שלנו.
קראתי במדור שאלות ותשובות שלכם בנושא נדל"ן הסבר על תמ"א 38.
אבקש לפרט מה הם בדרך כלל ההשבחה והשיפוצים בעובר הבניין שנכלל בתמ"א 38? (אפי ל.) 18.02.10
השבחה ושיפוצים צפויים לכלול:
* חיזוק קונסטרוקטיבי של הבניין נגד רעידת האדמה
* התקנת מעלית חדישה
* ציפוי הקירות החיצוניים וחידוש המראה הכללי של הבניין
* בניית לובי כניסה מודרני מרווח ומפואר
* שיפוץ חדר מדרגות וחדר האשפה
* שיפוץ החצר כולל גינון מודרני שבילים וחניה
* אפשרות לתוספת בניה לדירות (מרפסת שמש / מרחב מוגן וכו')
מה זה מס רכישה? תודה (אירנה פ.) 21.02.10
מס רכישה הינו מס מדורג המשולם אחרי רכישת דירה או נכס נדל"ני אחר.
דירות שמחירן נמוך מ-557,420 ₪ פטורות מלשלם מס זה.
עולים אינם משלמים מס על דירות שמחירן נמוך מ-1,043,000 ₪.
מה הפער במחיר הדירה בבית במקום נדרש בין בית של 4 דיירים לבין בית באותו מקום של 6 דיירים? (יצחק פ.) 23.02.10
הפער עשוי להגיע בסביביות 40% לטובת בניין של 4 דיירים.
שלום רב.
רציתי לדעת האם עדיף גג רעפים או גג שטוח?
תודה רבה והמשך יום טוב (אירנה פ.) 24.02.10
אין יתרונות או חסרונות בחירה לפי עיצוב הבית
שלום לכולם... שאלתי היא אני קניתי דירה לפני שנה לערך היום אני רוצה למכור את הדירה כמה זמן אני צריכה לחכות עד למיכרה הדירה .. כי אני רוצה לעבור ולקנות דירה אחרת..
אשמח אם תענו לי תודה מראש (לאה ל.) 25.02.10
חוקי המס בישראל הם בין המסובכים בעולם, הצעתנו לפנות לראוה חשבון או לסניף הקרוב של מס רכוש.
שלום. אני ובעלי מעונינם בפגישה עם שמאי נדל"ן.
תודה. (אורית א.) 03.03.10
אנו מנועים מלפרסם או להמליץ על שמאי מקרקעין.
אנא פני למקורות מידע נוספים כגון: דפי זהב, 144 או אינטרנט.
האם קיים יחס בין מחיר הדירה לתשואה החודשית? (נחום א.) 04.03.10
בדרך כלל, ככל שהדירה זולה יותר התשואה החודשית גבוהה יותר. את הדירה הזולה ניתן להשכירה בשכר דירה נמוך, אך יחסית למחיר הדירה התשואה השנתית יחסית להשקעה גבוהה יותר.
באסיפת דיירים החלטנו לשנות את חדר המדרגות כך שנוכל להרכיב מעלית. בכמה מעלית מעלה את ערך הדירות? אגף, בבניין שלנו 4 קומות. (משה א.) 08.03.10
בדרך כלל, מקובל שבקומה רביעית (4) הפער בין בית שיש לו מעלית לבית שאין לו מעלית הוא כ- 30%-35%
בקומה שלישית (3) כ-30%
בקומה שנייה (2) כ-20%
בקומה ראשונה (1) כ-10%
אני גרה בשכירות 16 שנהבדירה ועתה בעל הבית רוצה למכור.כמה זמן הוא צריך לתת לי לחפש דירה?והאם יש לי זכויות מסוימות. (רחל א.) 14.03.10
יחסי שוכר ומשכיר בדרך כלל מעוגנים בחוזה, ובכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף לגבי אפשרות מכירה של הדירה ופינויו של השוכר. במידה ולא קיים סעיף כגון זה בחוזה, תקופה של 6 חודשים תיחשב לתקופה מספקת.

אנו מתחשבים בעובדה שהשוכרת במקרה הנוכחי מתגוררת בדירה תקופה ממושכת במיוחד. במקרים אחרים מדובר על תקופות של 3-6 חודשים. איננו יודעים אם השוכרת נקטה בפעולות ובהשקעות כלשהן בתקופת מגוריה בדירה, ומה היו יחסיה עם בעלי הדירה.
תקופה כה ארוכה עשויה או עלולה להביא לתביעות של זכויות .

כעקרון, רצוי שלא להשכיר דירה מעבר ל-9 שנים ו-11 חודשים לאותם שוכרים.
יש לי דירה בשכירות והדיירת הודיעה לי שהשיש במטבח נשבר, מי חייב לשאת באחריות? אני או הדיירת?
בתודה מראש (מירי ע.) 16.03.10
1. במידה ויש לך חוזה עם הדייר/ת הפרטים שבחוזה קובעים.
2. אם השיש נשבר עקב מחדל או פעולה של הדייר/ת, אז מטבע הדברים כל אחד אחראי על מחדליו.
3. אם השיש נסדק או נשבר בגלל שימוש סביר או בגלל "גילו" התיקון חל על בעל הדירה.
לצורך הערכת מס הרכישה בהעברת נכס לבן משפחה בחיים, ברצוני לדעת באיזה סכום לנקוב עבור קלינקה ברחוב שטנד בתל אביב בגודל 75 מ"ר בקומת קרקע, וכמה עבור חנות מכולת ברחוב אחד העם ע"י הבימה (חיים ט.) 17.03.10
לצורך הערכת נכסים מסחריים מסוג יש צורך במיידע מקיף יותר, והעניין מצריך ביקור של שמאי במקום.
להערכתנו מדובר ב-5% מס רכישה, אך אתה צריך להתייעץ עם עורך דין ולא להסתפק בתשובה חלקית זאת.
דירה עם גג שיש אפשרות לבנות עד 40 מ"ר בגג - האם במכירה נדרש לשלם מס שבח ? מתי יש פטור מתשלום מס שבח ? מי נהוג שמשלם מס שבח - המוכר או הקונה ? (מיכל ס.) 17.03.10
כן, יש לשלם היטל השבחה בגין אפשרות הבניה על הגג. ניתן להשביח את הגג על ידי תוספת של 40 מר' ועל זה העירייה גובה היטל השבחה.
ההיטל יכול להיגבות בשני מועדים:
במועד מימוש הבנייה או במועד המכירה.
לגבי שאלת החוות : המס מוטל על הבעלים, אך אם בעל הדירה לא מימש את הבנייה ולא נהנה ממנה בפועל, ומוכר זכויות בלבד, ניתן להגיע במשא ומתן למחיר שישקף את ערך הנכס והזכויות על הגג, ויפחית את עלות היטל ההשבחה , שיוטל במקרה זה על הקונה.
מדובר בקונה מרצון ומוכר מרצון ומשא ומתן ביניהם.
אני גר ברמת גן בביניין בן 3 קומות ,הביניין שלנו עומד לפני יישום תמ"א 38 . רציתי לדעת מה היא התוספת לערך הדירה עבור כל תוספת בניה אם תתאפשר. התוספות האפשריות הם : ממ"ד ,מעלית, מרפסת שמש, מחסן, וחניה.
תודה לצוות המומחים. (איציק ל.) 21.03.10
השיפורים כפי שמתוארים עלידך בגין תמ"א 38 מעלים את ערך הדירה בקומה שלישית כ- 30-40%, בקומה שניה כ-20-25%, בקומה ראשונה כ- 10-15%.
לצורך תשלום מס רכישה בין בני משפחה קרובים מאד ( אב ובת ), מבקש לדעת בכמה אפשר להעריך חנות מכולת ברח אחד העם ע"י ה"בימה" בשטח של 42 ממר. לאותו הצורך כנ"ל: דירה 3 חדרים 75 ממר קומת קרקע רח שטנד בתל אביב (מרכז) קומת קרקע עורפית המשמשת מרפאת שיניים. לתשובתכם מחכה בתודה , (חיים ט.) 22.03.10
לך אדוני ולכל המעוניין מתוך ניסיונינו רב שנים אנו ממליצים על שני מקצועות שאסור לחסוך בהם: רואה חשבון ויועץ משפטי.
פנייה לאחד משניהם יכולה לחסוך הרבה כסף.
אני משפץ את דירתי, האם עלות שיפוץ דירתי יכול להיכלל במלואו בערך הדירה? (ציון כ.) 22.03.10
כל מקרה צריך להיבדק לגופו. בכל מקרה, דירה משופצת בבניין מגורים, שוויה גבוה יותר מדירה שאינה משופצת באותו בניין.
בבניין בו אני מתגורר רוצים להתקין מעלית. הבניין בן 20 שנים. האם כדאי להכנס להוצאה גדולה כזאת? (שי ד.) 25.03.10
בניין עם מעלית מעלה את ערך הנכס בכ-10%-30%, דבר המכסה את עלות הקמת המעלית ועוד מותיר תוספת לערך הדירה. כמו כן, דירה בבניין עם מעלית נמכרת ביתר קלות.
שלום רב, ניסיתי לדבר עמכם הבוקר ברשת א'' - יעוץ נהדר, אולם לא עלה בידי.
שמא תוכלו לענות לי כעת? דירה ברח'' קניאל 11 ( רב קומות ) קומה 5 , 2 חדרי שינה , סלון, פינת אוכל, מטבח, מרפסת שירות. הדירה נקיה עם ארונות קיר טובים, מרוהטת, מזגנים.
בבנין 3 מעליות.בכמה כסף ניתן להשכיר אותה? ובכמה ניתן למכור אותה?
בתודה מראש ותבואועל הברכה, (א.פ.) 11.04.10
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, בקרוב אנשי הנדל"ן יצור עמך קשר וימסור את מחיר הדירה.
כשאתם נותנים כאן הערכה לדירה היא על פי מ"ר. האם זה המ"ר בפועל? בארנונה? בטאבו? ראינו דירה בת 40 שנה בה שברו מרפסות שפעם לא נכללו בטאבו ולכן יש פערים גדולים. בטאבו הדירה 87 מ"ר בארנונה 100 מ"ר ובפועל 110 מ"ר. לפי מה להעריך את מחירה? לפי איזה גודל?
תודה מראש (ניר ק.) 15.04.10
במדינת ישראל עדיין לא קיים חוק לפי איזה שיטה להעריך את שטח הדירה.
לכן אנו ממליצים לעשות ממוצע של כל הנתונים שיש ברשותך ולפי זה להעריך את ערכה.
ברצוני למכור דירה בבעלותי ובנוסף גם דירה שקיבלתי בירושה כאשר ישנה צוואה וצו ירושה אך אנו 5 יורשים בדירה. האם עלי לשלם מס מסויים האם פעולה זו נחשבת כמכירת 2 דירות ? שתי הדירות הן בעלות של יותר ממליון שקל כל אחת. (אורית ש.) 18.04.10
אנו ממליצים לפנות לרואה חשבון המתמצא בחוקי הנדל"I או לעו"ד המצוי בנושא.
שלום, האם כשמסמנים חניה הכוונה היא לחניה רשומה בטאבו או חניה כללית של הבנין כולו לכל הדיירים? תודה (לילך ב.) 25.04.10
חניה מסומנת אצלנו במידה ומקום החנייה מובטח לדייר.
בחישובי מחיר הדירה אין התיחסות לדירה מושקעת.
שאלתי היא, האם יש להוסיף אחוז מסויים למחיר המחירון במידה והדירה שמורה ומושקעת? (טל א.) 26.04.10
לגיל הדירה ומיקומה יש משמעות בעניין מצבה הכללי. דירה טעות שיפוץ יסודי מחירה יהיה נמוך יותר, אך דירה מושקעת מאוד לא בהכרח השיפוץ ישתתף במחיר משום הקונים יכולים לטעון שהוא אינו מתאים להם או לטעמם. מטבח חדיש ניירות מושקע, יכול להעלות את ערך הבית אך לא כדאי להשקיע בשיפוץ לצורך מכירה, לכל היותר בשיפוץ קוסמטיים.
מהלך חיפוש בית עבדתי עם משרד תיווך שהראה לי המון נכסים. אחד מהנכסים היה יקר ולא רציתי להיכנס לראות, כמו כן חתמתי על מסמך מחייב כלפי משרד התיווך. את אותו נכס שלא רציתי קניתי בסוף ממשרד תיווך אחר משום שהמשרד הראשון לא ענה לי לטלפון. כיום אחרי שקניתי את הבית ושילמתי תיווך למשרד השני המשרד הראשון מבקש עמלת תיווך. מה החוק אומר ?
תודה מראש (ירון מ.) 26.04.10
בדרך כלל החתימה על ההתחייבות היא אשר קובעת.
הצעתנו לפנות לעו"ד, אך תמיד יש מקום לפשרות....
אני מעונין לקבל עבור לקוח חוות דעת משפטית בנוגע לגובה דמי שכירות ראויים, לנכס יוקרתי ברמת אביב.
בתודה, (משה ו. עו"ד) 27.04.10
עליך לפנות לשמאי מקרקעין זה או אחר. אין אנו ממליצים על שמאי מסויים.
שלום לכולם.. הנושא על מכירה דירה .. קניתי דירה לפני שנה אני רוצה למכור אותה .
כמה זמן אני צריכה לחכות עד שאני אוכל למכור את הדירה.
תודה מראש (אילנה ל.) 02.05.10
בכדי להימנע ממסים למיניהם ניתן למכור דירה פרטית כל 4 שנים.
הצעתנו לפנות לרואה חשבון ולקבל פרטים מדוייקים יותר.
שלום לכם, אני מנויה על "דהמארקר" ואוהבת לעקוב אחרי "עסקאות נדל"ן שבוצעו" (דווח ע"י לוי יצחק) ולאכזבתי, יש פרסום לגבי עסקאות במס' ערים אך לא בראשל"צ!!
יש לכך סיבה? בברכה (שרה ג.) 05.05.10
שרה שלום.
בגלל אילוצים טכניים במקום, בעיתונים השונים, מפורסמים הדיווחים על עסקאות בהתאם להחלטת עורכי העיתונים.
כמה יעלה לי מחסן בבית דירות ברחובות (חיה פ.) 13.05.10
אנא לציין יותר פרטים כגון רוחב ושטח המחסן בכדי שנוכל לענות לך.
מה זה עורפי (יואב ב.) 17.05.10
בכל בניין משותף יש חזית שפונה לרחוב שמשם הכניסה ויש עורפי הפונה לחלק האחורי של הבניין.
ברחובות הרועשים יש יתרון לחלק העורפי של הבניין. וברחובות השקטים היתרון ניתן לחלק קידמי.
אנחנו רוצים להוסיף את שם בעלי על בעלות הדירה, איך עושים את זה? למי פונים? כמה אמור לעלות הליך כזה? כמה זמן זה לוקח עד לאישור ולהוספת שמו? (סיגל ש.) 20.05.2010
לכל שינוי בבעלות הדירה יש השלחות מרחיקות לכת.
לכן, אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי נדל"ן.
שלום, בכמה אחוזים יכול משכיר דירה לעלות את שכר הדירה בעת חידוש ההסכם בינו לבין השוכר? האם קיים פיקוח על נושא זה?
תודה על תשובתכם הדחופה, (נחמה מ.) 23.05.10
אין פיקוח על מחירי השכירות הדירות.
בתום חוזה ניתן לשנות את מחיר ההשכרה.
הציעו לי דירה למכירה, 4 חדרים. לדירה יש מחסן של כ-39 מ"ר. מכיוון שיש לנו משפחה גדולה התכוונו להפוך את המחסן לדירה כך שכאשר באים הילדים עם משפחתם נוכל להעזר בדירת המחסן. אין לנו שום כוונה להשכיר זאת. האם ניתן לעשות זאת? (מרים א.) 30.05.10
מעשית הדבר הינו בר ביצוע.
יש לבדוק מבחינת רישוי מוניציפאלי ומבחינת העירייה אם אפשר להסב מחסן לדירת מגורים.
לצורך בירור בהליך משפטי של הפרדת רכוש אבקש לדעת ערך מכירה בשוק החופשי של יחידת נופש (מדגם סוויטה 2 חדרים) בקלאב הוטל אילת, שבוע 48, פעם בשנה, נכון לשני מועדים שונים: 05.1998 ו-02.2004.
אודה לתשובתכם בהקדם. בברכה, (קורנל ב.) 30.05.10
אין אנו עונים בכתב על מחיר דירה, לשם קבלת פרטים על הזנמת חוות הדעת ומחירה נא להתקשר לטלפון: 03-5619114
בימים א'-ה' בין השעות 08:30-14:00 (לבקש את מירה)
אבי שכר דירה ולפני תום פקיעת החוזה נפטר.
עפ"י תנאי החוזה, יש לתת הודעה מוקדמת של חודשיים לפני הפינוי.
שאלתי: האם גם במקרה של פטירת השוכר קיימת חובת ההודעה המוקדמת על השוכר ? האם שניתן לשלם למשכיר עד לסוף החודש בו ניתנה ההודעה על הפטירה ולא מעבר לכך ?
תודה, (נוית ג.) 31.05.10
שאלות הקשורות לחוזה יש לפנות לעו"ד.
שלום. אנו, מספר תושבים מעוניינים להרחיב את שטח המגרש שלנו לכיוון שטח ציבורי. כיצד מחשבים את הערך העתידי של המגרש עם הבית לאחר התוספת?
בברכה, (יעל נ.) 31.05.10
במדינת ישראל קבלת רישיון לצירוף חלק משטח ציבורי כרוכה בהתגברות על מכשולים רבים.
בנושא המחיר הדבר תלוי בערך הקרקע באזור המדובר, בגודל השטח שרוצים לצרף ועוד גורמים שדורשים תשלום כגון: מודדים, מעריכים, עורכי דין וכד'.
נכנסתי באינטרנט לאתר של תוכניות המתאר ולא ראיתי תוכניות מתאר עדכניות, אלא משנת 1976 מקסימום. כיצד ניתן למצוא תוכנית מתאר עדכנית, הן דרך האינטרנט והן בכל דרך אחרת. (ניצן ע.) 02.06.10
המלצתנו לפנות למנהל מקרקעי ישראל.
קנינו בית גדול (7-8 חדרים), ישן ודי מוזנח, מה ביכולתנו לשפץ כדי להעלות את ערך הנכס (למכירה)? (בתים חדשים באזור עולים כ-0.5 מליון יותר...)
אפשרויות לשיפוץ - צבע חיצוני, ריצוף חיצוני, בניית חדר או שניים נוספים על הגג, בניית מקלחת נוספת, וכדו''.
כמובן שהמטרה היא להשקיע בדברים החשובים יותר, כדי לחסוך עלויות מיותרות. (ענבל ש.) 06.06.10
ככל שהאזור טוב יותר ככה ההשקעה בשיפוץ משתלמת יותר.
מטבע הדברים, שיפוץ שהושקע בו סכום גבוה מעלה את ערך הדירה :
* במקום נדרש בסכום השיפוץ או יותר
* במקום שהביקוש לא גבוה התוספת למחיר פחות מערך השיפוץ.
שלום, מצאתי דירת יד שנייה בת שלושה חדרים ששטחה הרשום בטאבו 61.4 מ"ר. בעל הדירה טוען שסגר שתי מרפסות והזיז את אחד הקירות כך שנוצרו למעשה 4 וחצי חדרים בשטח כולל של 87 מ"ר.
האם יש להתייחס לדירה מבחינת מחירה עפ"י הנתונים המשודרגים, דהיינו כדירת 4 וחצי חדרים ושטח של 87 מ"ר?
תודה מראש על התייחסותכם. (דב ג.) 07.06.10
מטבע הדברים, דירה שהוספו לה חדרים עקב סגירת מרפסת, ערכה פחות מדירה שמספר החדרים המקורי זהה.
בבנין המשותף שאני גרה נעשה שיפוץ לאחר כ38 שנים. חלקי ברכוש המשותף כרשום בטאבו11,מתוך 417החשבון בהשתתפות נעשה לפי שטח הרצפה. האם נכון הדבר??
כמו כן אין לי חניה, יתר הדיירים שיש להם חניה אפילו ישנם שיש להם 2 חניות+מחסן.החניות והמחסן היחיד שייך לדייר בעל 2 חניות רשומות בטאבו.
כעת רוצים לשפץ את מגרש החניות. האם אני צריכה להשתתף??
לפי דעתי איני צריכה להשתתף בזיפות ושיפוץ החניה.
אשמח לקבל תשובה ותודה מראש. (פאולה ק.) 07.06.10
אם כל הרצון לתת תשובות מדוייקות יש לפעמים סכנה שהתשובות תגרומנה לעיוותים.
במקרה שלך הננו להציע לפנות לשמאי מקרקעין.
סוכם על קבלן מחיר עבור עבודות גבס לפי מחיר מסוים למ"ר. לא היו שינויים או עבודות מיוחדות בתכנית. עם סיום העבודה דורש הקבלן מחיר שונה ל"סינר" ומחיר שונה ל"פינה" מה שמקפיץ ומשנה את המחיר למטר כפי שסוכם. האם הוא צודק? (ליאת ל.) 11.06.10
הצעתנו: פני לקבלן אחר ותבקשי הצעת מחיר כולל "פינה" ו-"סינר".
אם המחיר יהיה דומה למחיר של הקבלן שלך שקיבלת, תביני מה דעתנו על הקבלן שהגיש הצעת מחיר למ"ר ולא כלל בתוכו את ה"סינר" ו-"פינה".
מה ירידת ערך דירה שאינה רשומה בטאבו? הדירה בבעלות פרטית, אין עליה משכנתא. כנראה שנבנתה על ידי הקבלן בחריגה כדירת נכה. יכול להיות שלא ניתן בכלל לרשום אותה בטאבו. בנין בן כעשר שנים בבני ברק, דירת 4 חדרים במקור מחולקת לשתי דירות. אודה מאוד לתשובתכם. (נחמה ל.) 13.06.10
לצערינו באתר אינטרנט שלנו נוכל לתת תשובות קצרות ולא תשובות שדורשות עבודות מחקר ויעוץ נרחבות.
הצעתנו בנושא שלך לפנות לשמאי מקרקעין.
מנתוני הרישום בטאבו ובעיריה ידוע לי שטח הדירה נטו (ללא שטחים ציבוריים וללא קירות חיצוניים). כיצד אני יכול להעריך את שטח הדירה ברוטו ללא שטחים ציבוריים בכדי להשתמש בנוסחה שלכם? (יוסי י.) 14.06.10
תלוי ממתי הרישום ואם הוא כולל מרפסות. במידה והרישום ישן סביר להניח שאין הוא כולל את המרפסות.
בשטח הדירה היום יש לכלול את כל שטח המרפסות. וכן להוסיף עוד 20% על שטח הדירה. מאחר ומדובר על כל היקף הבית שבנוי מבלוק בעובי 20 ס"מ.
אם הרישום כולל את שטח המרפסות אין להוסיפן לתחשיב.
שטח הדירה מבחינתנו כולל את הדירה כולה ללא חלקים ציבוריים מחדר המדרגות , חניות מחסנים שטח משותף בגג וכו'.
רציתי לדעת, מה שיעורם של דמי השכירות החדשית המתאימים לדירת 2 חדרים (47 מ"ר) מרוהטת בשלמות עם מיזוג אויר ברח'' טשרניחובסקי בירושלים באיזור רח'' הרב חן? (חיים ש.) 20.06.10
במחירון הדירות מודפס שבהוצאתנו רשומים מחירי השכירות ב-36 ערים.
המחירים מופיעים בסוף כל שכונה.
את מחירון הדירות ניתן לרכוש בכל קיוסק, רשתות שיווק סטימצקי וצומת הספרים או בהנחה דרך האתר של לוי יצחק
שלום, הייתי מעונין לדעת כמה יעלה שיפוץ של דירה כ- 75 מ"ר כאשר מדובר על:
א) תיכנון חדש יצירת 3 חדרים.
ב) מטבח ומקלחת חדשים
ג) מערכת חשמל חדשה
ריצוף (אסף ג.) 21.06.10
על מנת לקבל הצעת מחיר לשיפוצים מהסוג שהעלת, אשר כל המרכיבים הכרוכים בכך נלקחו בחישוב, עליך לפנות לקבלני שיפוצים מורשים ולקבל לפחות 3 הצעות מחיר ובדיקת עבודות קודמות שהם ביצעו.
אני נכה 100% נשוי פעם שנייה לפני שש שנים. עד עכשיו גרנו בשכר דירה. אני נפלתי לפני חודשיים ונמצא בשיקום בבית לוינשטיין. כנראה אני זקוק לכסא גלגלים בהמשך חיי. אני רוצה לברר איך אני יכול לקנות דירת נ"ר (אני גם זקוק לעזרה כספית). תודה רבה אם תשלח כיוון לאן אני צריך לפנות. אני גר בנתניה ואני מעוניין בדירה נכה לרכישה, בכל אזור בנתניה. (מאיר ז.) 22.06.10
שלום רב.
עם כל הרצון לעזור, אנו לא מתווכים ולא עוסקים ברכישת דירות. אנו ממליצים לך לפנות לארגון הנכים.
מהו סטנדרט של מספר מעליות בבנין חדש? אם לבניין 14 קומות ו-52 דיירים, כמה מעליות צריכות להיות בבנין? (טלי ד.) 24.06.10
אין תקן קבוע למספר מעליות בבניין, מספר המעליות נקבע בדרך כלל על פי מספר הדירות.
בבניין כמו שציינת, 2 מעליות הינו מספר מקובל. החוק קובע שבבניין בן 14 קומות אחת המעליות צריכה להיות מעלית אלונקה.
מהו מחיר חניה מקורה ברמת גן, ומחיר של חניה לא מקורה? (גלית ט.) 04.07.10
מחיר החניה יכול להגיע ל-עד 10% מערך הדירה, על פי מצוקת החניה באזור.
חניה מקורה שוויה כ-10% יותר מחניה לא מקורה.
שלום רב, יש לנו בדירה ממ"ד ואני מעוניין להרחיב אותו האם זה אפשרי?
תודה מראש. (תומר ג.) 06.07.10
מוטב לא להיכנס לשינויים מסוג זה.
שלום רב, רכשתי דירה מקבלן לפני כחצי שנה, הבנין בשלבי בניה ,תאריך כניסה משוער מרץ 2011, שילמתי תוספת עבור המטבח וכל השינויים שעשיתי, אני לא שלמה עם הרכישה ומעוניינת למכור אותה. האם ניתן לבטל חוזה למרות השינויים? ופרק הזמן הארוך שעבר מאז הרכישה? או למכור ואז במה זה כרוך? עלויות/ מיסים????? תודה (זהבה א.) 11.07.10
זהבה שלום רב.
מאחר ומדובר בסוגיה משפטית, מומלץ לקבל יעוץ משפטי.
מהי הכוונה של דירה אשר לא רשומה בטאבו וקשה להעביר בעלות עליה? ואם לא רשומה בטאבו אז איפה? (אבי א.) 15.07.10
באופן תיאורטי רישום של דירה בטאבו מאשרת את הבעלות על הדירה.
באופן מעשי מאות אלפי דירות אינן רשומות בטאבו. חלקן רשום במנהל מקרקעי ישראל, חלקן אצל הקבלנים שמהם נרכשה הדירה וחלקן בעמותות שונות שהתאגדו לשם רכישת הדירה.
לכל הדעות, המצב המתואר לעיל אינו בריא אבל אלה העובדות במדינת ישראל.
אני בניתי בית לפני כמה שנים ועכשיו אני צריך למלא טופס 4 אך מהנדס הבניה נפטר וגם הקבלן נפטר. מה עושים במקרה כזה? (יצחק נ.) 21.07.10
יצחק שלום רב.
אנו ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה בענייני נדל"ן.
האם יש מרכיב מוערך קבוע באחוזים של ירידת ערך דירה? מדובר בדירה "קיבוצית" בת 34 שנים
בתודה מראש (דורון י.) 25.07.10
דורון שלום.
נושא ירידת ערך נקבע אך ורק לגופו של עניין.
ירידת ערך של דירה מושפעת מהרבה גורמים, כגון: גיל הבניין, שינויים בסביבת הבניין, שינויים דמוגרפים וסוציו אקונומיים של השכנים ועוד ועוד.
אני גרה בקרן היסוד 15 בבת ים אני רוצה לבנות על הגג יש לנו 2 דירות השייכות לעמידר והם רוצים ששמאי יעריך את הגג... איך מעריכים את מחיר הגג כרגע יש מערכת סולרית על הגג והוא לא בשימוש של אף אחד ... אני אחת מ 4 דיירים האם המחיר מתחלק בין כולם או שעלי לקנות את הגג כולו והכי חשוב מה המחיר (החלק היחסי שלי) והחלק המלא הגג כולו כ 300 מ'' כאשר אני ועוד דירה זה כ 80 מ כל אחת ועוד 2 דירות כ- 70 מכל אחת.
תודה (סופי ר.) 29.07.10
סופי שלום.
התשובה לכך מצריכה ביקור שמאי מקרקעין.
יש לבחור שמאי מקרקעין מרשימת השמאים ולהזמינו לביקור בבית.
האם קיום חדר שנאים בבניין מגורים מוריד את ערך הדירה? הדירה בקומה רביעית.
(שרון ב.) 30.07.10
שרון שלום.
בין מהנדסי החשמל רווחת הדיעה כי שנאים גורמים להשראה חשמלית, שאינה "מוסיפה" לבריאות. מטבע הדברים, הדבר עשוי להשפיע על ערך הדירה.
התשובה המדוייקת יכולה להיעשות ע"י מומחה מיוחד למדידת קרינה. רשימת בעלי מקצוע מסוג זה ניתן למצוא באינטרנט.
שלום,
מעונינת שתיצרו איתי קשר לבצע חוות דעת הערכת שווי דירה בראשון לציון.בדחיפות
בברכה (לי מ.) 04.08.10
לי שלום.
משרדנו אינו מעריך דירות או נכסים אחרים, אלא מוציא לאור מחירון דירות ארצי.
בהמשך לשאלתי בנוגע לקיום חדר שנאים בבניין מגורים. בהנחה שדירתי בקומה רביעית וערכתי בדיקת קרינה. והבדיקה יצאה תקינה. האם עדיין קיימת ירידת ערך? האם תוכלו להפנות אותי לשמאי? (שרון ב.) 05.08.10
שרון שלום.
אין אנו ממליצים על שמאי מקרקעין מסוים, בחר שמאי מתוך הרשימה באינטרנט.
ברשותי שטח אדמה לבניה שקניתי ליפני שנתיים. ברצוני ליקנות בית להשקעה.
האם אני אצטרך לשלם מס רכישה כמו שלמי יש שתי דירות? או ששטח אדמה לבניה לא נחשב לנכס מגורים ואז לא אצטרך לשלם מס רכישה. (אופיר פ.) 08.08.10
אופיר שלום.
בשאלות מורכבות מסוג זה אנא פנה לעו"ד המתמחה בכך או לשמאי מקרקעין מוסמך.
עלויות מעלית לבניין בפ"ת בעל 4 קומות.
(עמיצור ש.) 11.08.10
עמיצור שלום.
קומה 4 ללא מעלית מפחיתה מערך הדירה כ- 30%.
שלום, עבור הצמדת שטח גג לעומת הצמדת שטח גינה לדירות בבנין משוטף ( אין זכויות/ אחוזי בניה) - מהו יחס ההמרה המקובל (מ"ר גג לעומת מ"ר גינה ) מיקום חיפה - כרמל.
בברכה, (זאב ש.) 15.08.10
זאב שלום.
מקובל בבתים משותפים חלוקת השטחים שאותם ציינת.
להעביר לשימושם של דיירי הקומה עליונה את שימוש בגג ולדיירי קומת הקרקע את שימוש בגינה ללא רישום, וזאת בהסכמת הדיירים.
אני רוצה לקנות דירה בקומה עליונה והמוכרת טוענת שהגג שייך לה ואם רוצים אפשר לקנות הזכות לגג ב-40,000 ש"ח. מה זאת אומרת? האם זה הגיוני או חוקי? האם היא חייבת לתקן כל בעיה בגג ולסייד את הגג על חשבונה? האם שמעתם על הרבה מיקרים כאלה? (נעמי ש.) 18.08.10
נעמי שלום.
יש לבדוק את הגג רשום בטאבו על שם המוכר ורק אז לתמחר את הדירה.
לגבי תיקונים יש לקחת בחשבון את עלותם ובהתאם לכך לתמחר.
ברצוני לדעת אם יש תקן למרחק בין ביניין מגורים לבין גן ילדים? (דוד מ.) 22.08.10
דוד שלום.
לא קיים תקן מסוג זה.
בבעלותי דירה בבניין של 8 קומות בת"א על גבול גבעתיים. הדירה בת 3 חדרים בקומה ראשונה על עמודים. בכמה יעלה ערך הדירה אחרי תוספת ממ"ד וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה? האם הערך של דירה בקומה גבוהה יותר יעלה יותר בעקבות תוספת הממ"ד? (שיר ט.) 22.08.10
שיר שלום.
ערך הדירה יעלה בהתאם לרשום במחירון לדירה בת 4 חדרים ברחוב שלך.
שלום,
ברצוני לקנות דירה מקבלן, הבנתי שב"מכירה מוקדמת" בדר"כ המחיר נמוך, רציתי לדעת איך אני יכולה לקבל מידע ולהתעדכן לגבי מכירות מוקדמות של קבלנים (אין לי קבלן ספציפי).
תודה (נורית מ.) 24.08.10
נורית שלום.
בדרך כלל המחיר של דירה חדשה מקבלן היא ב-20% גבוהה יותר מהמצויין במחירוננו לגבי אותו רחוב.
הזמנת דירה "על הנייר" בהחלט כרוכה בהנחה מסויימת בהתאם למסע ומתן שלך עם הקבלן.
שלום הציעו לי לקנות דירה להשקעה ביפו קרוב לים בית ערבי לא משופץ. איך אברר את שוק המחירים? האם ניתן לסמוך על שמאי והעם מי להיתיעץ אם העיסקה כדאית? אשמח אם תכונו אותי תודה. (נחום ג.) 26.08.10
נחום שלום.
עסקה מסוג זה יש לבצע בזהירות יתרה, המצלתנו:
* לבדוק מה מחיר הבניין במצבו הנוכחי.
* לבדוק עם מומחה לשיפוצים - מה מחיר השיפוצים
ורק אז להחליט.
אני גר בבניין משנות ה-70 של 8 קומות. בקרוב ייבנו ממ"דים לכל הדירות. כמה דיירים שמתנגדים לכך לא יחוברו לממ"ד אך הוא יותקן בכל זאת על קיר דירתם. האם ערך דירתם ירד בשל כך? האם יוכלו בעתיד להתחבר לממ"ד? מה תהיה העלות? (שיר ט.) 29.08.10
שיר שלום.
מטבע הדברים, דירה עם ממ"ד שמחובר אליו בצורה נאותה, מחירה גבוה יותר מדירה שהממ"ד עומד כאבן שאין לה הופכין.
אנו ממליצים לכל הדיירים לשכנע את הסרבנים שיתחברו לממ"ד.
שלום
אני שותפה עם אימי בחנות ואני מעונינת לרכוש אותה ממנה
1, מה מחיר של חנות בקרית אונו שטח 30 מ"ר
2, מה ההוצאות החלות עלי בנוסף לקניה או על אימי
בתודה מראש (גבריאלה) 31.08.10
גבריאלה שלום.
בגלל חשיבות הנושא אנו ממליצים להזמין שמאי מקרקעין.
שלום אני מבקש הערכה למחיר דירה במבנה קומות וכן דירה על מגרש בישב אבן יהודה.
תודה (יעקב פ.) 01.09.10
יעקב שלום.
לא מסרת פרטים לא לגבי הדירה ולא לגבי הבית על המגרש.
לגבי בית על מגרש אין אפשרות לתת תשובה גם אם יש פרטים משום שצריך לגשת למועצה לברר זכויות בנייה וכו'.
אבקש הצעת מחיר לחוות דעת לביהמ"ש, ביחס למחיר דמי שכירות ראויים למשרד המצוי בקומה 2 בבית מגורים ברח'' בגין 36 ת"א.
זו דירה בת 3 חדרים בשטח 72 מ"ר. חוות הדעת צריכה לתת את המחירים לכל אחת מהשנים 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008 ו- 2009. (עופר מ.) 01.09.10
עופר שלום.
נא לפנות לשמאי מקרקעין מתוך הרשימות המופיעות באינטרנט.
איזה טפסים צריך להמציא עבור שמאות דירה פרטית עבור משכנתא? (קובי ס.) 02.09.10
קובי שלום.
לכל בנק יש דרישות משלו.
נא לפנות לבנק ולקבל רשימת המסמכים הדרושים.
שלום, אנחנו נמצאים במשא ומתן על דירה ברמת פולג נתניה. המוכר מוכן לפנות את הדירה בעוד חצי שנה. מה נהוג לשלם בעת החתימה על החוזה, ומתי בפועל מעבירים את יתרת הסכום? לפני הכניסה לדירה או לאחר מכן? בנוסף לכך, במהלך חצי השנה מעת הרכישה ועד לפינוי הדירה, בבעלותו של מי הדירה?
תודה. (לי ע.) 05.09.10
לי שלום.
בעינייני החוזים, מכירה מרצון וקניה מרצון אנו מציעים לפנות לעו"ד.
ברצוני למכור חנות כמה מס רווח הון אני צריכה לשלם (האם זה נכון שזה 50 אחוז) איך זה מחושב ואיך צריך להתנהל כדי לשלם פחות. (טליה מ.) 08.09.10
טליה שלום.
עליך לפנות לרואה חשבון.
שלום, איך אני מוצאת שמאי שיכול להעריך את ערך הגג אני רוצה לבנות עליו. וכמה עולה השמאי עצמו בערך???
תודה (סופי ר.) 12.09.10
סופי שלום.
אין אנו נוהגים להמליץ על שמאי זה או אחר.
נא לחפש שמאי מתאים באינטרנט ואיתו לבדוק את כל הפרטים לפני הזמנתו.
האם אגרות הבנייה של התוספות לדיירים והתוספת של קומה לפי תמ"א 38 מוזלות או ללא שינוי כמו בנייה רגילה? (ארז ה.) 14.09.10
ארז שלום.
עלייך לפנות לשמאי או לייזם שמתמחה בתמ"א 38.
יש לי דירה בבעלותי שמושכרת לעוד 10 חודשים. מה קורה להסכם שכירות/שוכרת במידה ואני מוכרת את הדירה לפני תום החוזה? האם עליי לחכות שיגמר החוזה או האם ברגע שנמכרת הדירה ההסכם כבר לא בתוקף? אין שום סעיף שכזה בחוזה שחתמנו.
תודה מראש, (מיטל ה.) 16.09.10
מיטל שלום.
אפשר למכור את הדירה אך השוכר חייב לפנות את הדירה רק עם תום חוזה השכירות.
שלום רב, מתעניין בשמאי דירות להערכת מחיר דירת הורי בת"א. רציתי לברר האם יש לכם שירות שמאים שכזה?
תודה. (אילן ד.) 26.09.10
אילן שלום.
אין אנו ממליצים על שמאי מסויים, לבחירת שמאי יש לחפש באינטרנט.
מהו שטחו הממוצע של בית למגורים במגזר הכפרי בישראל? (יהונתן א.) 26.09.10
יהונתן שלום.
שטח ממוצע לבית מגורים במגזר הכפרי הינו כ- 150 מ"ר.
שלום. ברשותי חנייה מקורה(חניון תת קרקעי) שאני מעוניין למכור, הבניין הוא בן שנתיים.
מה המחיר הנהוג במקרים שכאלו?? (הנרי ד.) 27.09.10
הנרי שלום.
מדובר בפרוצדורה מאוד מורכבת , פרוק שותפות וקושי לרשום את החניה בטאבו של הדירה הנרכשת.
בימים אלה של מצוקת חנייה מכירת חנייה היא תמיד עסקה גרועה, משום שככל שהימים חולפים לכל משפחה נדרשות יותר חניות (לכל אחד מההורים יש רכב וגם לילדים, ויש צורך במקומות חניה נוספים).
גם כשמוכרים דירה למספר החניות יש משמעות בערך הנכס.
על כל פנים מחיר חניה במידה ויש אפשרות למכור ולרכוש בצורה מסודרת לא יהיה פחות מ-60,000 ₪
ברשות הורי ז"ל דירה ישנה -31.7 מ"ר שנבנתה ב-1956 בערך על שטח -758 מ"ר השטח ריק וקוץ ודרדר צומח. בעיר ירוחם מבקש לדעת כמה המחיר של השטח בהערכה .
בתודה ושנה טובה (משה ת.) 03.10.10
משה שלום.
אין אנו היכולים לדעת את ערך הנכס משום שיש צורך לבדוק ברשות המקומית מה ניתן לבנות על המגרש.
נכון שמדובר בירוחם אך גם בירוחם עלו המחירים לאחרונה ויש ביקושים.
סביר שהנכס עצמו להריסה אך אם הוא מצוי במיקום אטרקטיבי יתכן ששוויו אינו מאוד נמוך, וניתן לבנות עליו בניין בבנייה רוויה או מספר צמודי קרקע.
יש לנו בית בטבריה בשכונה ג בנוי 65 מר על שטח של 689 מר ורצינו לדעת בכמה נוכל למכור אותו או כמה נקבל עליו שכירות? (קרן ב.) 05.09.10
קרן שלום.
ניתן להשכיר את הבית בכ-1500 ₪ לחודש תלוי במצבו הפיסי. אם הוא אינו במצב כללי טוב המחיר יהיה נמוך יותר.
לגבי מכירה יש צורך לבדוק בעירייה לגבי זכויות בנייה , הפקעות וכו' ורק אז ניתן לדעת את המחיר הנכס.
היי, יש לי דירה במערב ראשון לציון ואני מעוניינת למכור / להשכיר את החניה (שהיא מול הבניין) לשכן מולי. ראוי לציין שישנן 3 חניות ממול הבניין ויש במרחק כמה מטרים מגרש חניה שיש להם מקום לחנות בו. ובכל זאת השכן מעוניין לקנות / להשכיר. בכמה כסף הגיוני להשכיר / למכור? (יעל ד.) 12.09.10
יעל שלום.
מחיר השכרה של חניה כ-300 ₪ לחודש. במידה ואין מצוקת חניה במקום גם 250 ₪ יספיקו.
בשום אופן אין למכור את החניה ולהותיר דירה חסרת חניה משום שערכה של הדירה ירד בעשרות אחוזים והיא לא תוכל למצוא קונה . גם אם יש לדירה חניה אחת עדיין אני לא מייעצת למכור את החניה.
ערכה של החניה אינו נמדד רק כחניה, אלא גם כערך הקרקע במידה ונעשית עסקה כמו פינוי בינוי וכו'.
כל עסקה למכירת חניה היא עסקה שהמוכר מפסיד בה לטווח ארוך.
ברצוני לרכוש חניה בבנין ישן בן 50 שנה לפחות כאשר ישנם חניות פנויות ללא הצמדה לדירות בבנין מהו סכום שווי החניה?
ואיך אני יכלה לחסוך את עלות העו"ד? (שרה ש.) 29.09.10
שרה שלום.
ערכה של החניה משתנה בכל עיר. בעיר תל אביב ערכה יכול להיות 200,000 ₪ ובאשקלון 20,000 ₪. גם בערים עצמן יש לדעת מיקום מדויק.
רכישת חניה משתלמת מאוד ואם יש חניה למכירה יש לרכוש אותה.
כדאי לבצע כל רכישת נדל"ן באמצעות עורך דין כדי להבטיח שהנכס נרשם בפועל כנדרש. חבל להוציא סכומים גבוהים ולחסוך על הביטחון ברישום תקין.
בדרך כלל רכישת חניה הינה תהליך מורכב של פירוק שותפות , רישום והצמדה וראוי שתבוצע בידי בעל מקצוע כנדרש.
שלום, ותודה מראש על התייחסותכם.
בתהליך מו"מ לרכישת דירה יד-שניה בר"ג נקבע מחיר מוסכם על שני הצדדים (1.5 מ'' ש"ח). לאחר קביעת המחיר התגלה שלדירה יש הצמדה של מחסן בקומת הקרקע בטאבו בשטח 2.44 מ"ר.
הבנין אינו ממוקם באיזור מסחרי, אולם נמצא בקרבה (בסמוך). לא ברור לי האם המחסן יכול לשמש באופן פוטנציאלי למטרות מסחריות בגלל הגודל המוגבל שלו, ובגלל החוקיות והיחס מול השכנים (הכניסה למחסן הנה מחדר המדרגות בקומת הקרקע, לאחר שנכנסים בדלת הראשית של הבנין).
האם נדרש להוסיף סכום למחיר הדירה הראשוני שנקבע (ללא המחסן)? אם כן, מהו הסכום הסביר שנדרש להוסיף על מחיר הדירה? (תמיר מ.) 29.09.10
תמיר שלום.
למחסן לא יהיה ואף אסור בתכלית להשתמש בו למטרות מסחריות. הוא לשימוש אכסון בלבד..
מחיר מ"ר רבוע של מחסן הוא קבוע כמעט בכל המקרים 4000 ₪ למ"ר.
יתכן שבעלי הדירה קבעו את מחיר הדירה כולל המחסן, הרי ידוע להם שיש מחסן, והוא חלק אינטגרלי מהנכס כולו.
אם מחיר הנכס נקבע כמחיר סופי על ידי בעלי הנכס, הוא כולל בתוכו גם את המחסן, החניה וכל שאר ההצמדות.


שלום רב מזה מס'' שנים אני מנסה לרכוש דרת דו פלקס בנווה סביון אור יהודה המחיר פני כשנה וחצי עמד על 1450000 ש"ח לדירה עם כיוון צפון-מערב נוף פתוח ויפייפה דירה מעוצבת ויפה כיום מבקשים על דירה דומה עם כיוונים דומים קרוב ל-3100000 מחיר אסטרונומי שלא עומד בשום סולם הגיוני האם זוהי הבועה או שפשוט עדיף לקנות היום לפני שהמחיר יגיע ל-4 מליון ויותר? אשמח על תשובה מהירה. (אבי נ.) 01.01.10
אבי שלום.
אנו לא מכירים עסקאות של דירות דופלקס ודירות גג בנווה סביון במחיר העולה על 2.4 מליון ₪. יתכן ומדובר בנכס מיוחד במינו.
מחירי הדירות בנווה סביון לא עלו בלמעלה מ-100% ! עליית המחירים היא בשיעור דומה לעלייה הארצית.
תמיד נכסים ייחודיים כמו דירות דופלקס או גן או פנטהאוזים, שמדרך הטבע כמותן מוגבלת, מחירן עולה ככל שהביקוש להן רב יותר.
עדיין, כל העסקאות של החודשים האחרונים הן בשיעורים של עד 2.4 מליון ש"ח לדופלקסים 5 חד' מפוארים, ומחיר נמוך יותר. לא נתקלתנו במחיר גבוה יותר.
אם מדובר בנכס ספציפי ומיוחד שאתה מעוניין בו ואין עוד אחרים כמותו, יתכן שכדאי לך לרכוש אותו, משום שנכסים ייחודיים דרכם שהם נמכרים ואז לקונה זו בכייה לדורות.
אנו מתגוררים בעיר חולון בשכירות מזה כ 13 שנה. ברשותי דירה בת 3.5 חדרים בב"ש שעבורה אני מקבלת שכ"ד חודשי ע"ס 2200 ש"ח והחזר המשכנתא שלי הינו 2000 ש"ח התנאים של המשכנתא גרועים ולא הצלחנו למחזר. סכום המשכנתא שלקחנו בשנת 1997 היה 360.000 ש"ח והיום הוא עומד על 320.000 ש"ח האם כדי לנו למכור את הדירה בב"ש ולנסות לרכוש בחולון?? (מיטל ב.) 01.10.10
מיטל שלום.
אין אנו יודעים אילו אמצעים עומדים לרשותכם ולכן לא נוכל לענות על השאלה.
מחירי הדירות בבאר שבע עלו בשנתיים האחרונות בשיעורי גבוהים מאוד אך עדיין מדובר במחירים נמוכים יחסית לעיר חולון.
אם יש באפשרותכם למכור את הדירה בבאר שבע (ולא ידוע לנו היכן היא מצויה ומה יהיה המחיר אותו תקבלו ) ולרכוש דירה בחולון, תשלמו אמנם משכנתא אבל תימנעו מלשלם שכר דירה.
אנו מתקשים להבין איך אחרי שנים כה רבות של תשלומים חודשיים על חשבון המשכנתא היא נותרה כה גבוהה.
האם דירה שנקנתה מכונס נכסים אפשר לקחת עליה משכנתא?
האם הגשת הצעה לכונס נכסים חייבת בתשלום? (רחלי א.) 06.10.10
רחלי שלום.
ניתן לקבל משכנתא על דירה שנרכשת מכונס נכסים, לא על דירה בדמי מפתח אלא על דירה בבעלות הרשומה בטאבו.
גשת ההצעה אינה חייבת בתשלום אלא אם בעלי ההצעה (במקרה זה הכונס) דורש אחוז מסוים (מקובל 5% מערך ההצעה ) להוכחת רצינות ההצעה.
במידה וההצעה מתקבלת והמציע פורש יש מצב שהסכום שניתן לפיקדון יחולט על ידי הכונס.
במידה וההצעה אינה מתקבלת הסכום מוחזר במלואו.
שלום לכם, דודי שנספה בשואה רכש בשנות ה-30 קרקע בארץ. לאחרונה הודיעו לנו מה"חברה להשבת נכסי נספים בשואה" כי הנכס אותר. מדובר במגרש בן 530 מ"ר.
אנו היורשים מנסים לברר את שוויו, שכן ברור לנו שבמהלך השנים נצברו חובות רבים למס-רכוש. האם תוכלו לעזור לנו, [ולו במתן סדר-גודל], ולומר לנו בכמה ניתן היום למכור את המגרש הנ"ל?
הרבה תודות, (אריאלה ב.) 09.10.10
אריאלה שלום.
עליך לפנות לשמאי מקרקעין.
שלום רב. אני מעוניין לקנות דירה בחדרה ברחוב נחל פרת מקבלן רציתי לדעת האם ניתן להתגמש אם המתווך על המחיר של הדירה. (דניאל י.) 12.10.10
דניאל שלום.
במידה והיזם (קבלן) מגיע לידי הבנה עם מתווך לגבי מכירת דירותיו, הוא בדרך כלל נותן בידיו גם מחירונים עם מחירי מינימום. סביר להניח שאם תפעיל לחץ על המתווך, או תנסה לסגת מן העסקה משום שהמחיר גבוה עבורך, הוא יזכה אותך בהנחה. יתכן שהנחה זו תגיע מהעמלה שלו, ויתכן שיש לו גמישות מסוימת והוא יכול לרדת לרמת מחירים נמוכה יותר.

בכל אופן כל זמן שטרם ביצעת את העסקה עומדת לפניך אפשרות לנסות לשפר את המחיר.
במידה ומספר הדירות נמוך והביקוש רב, אתה עלול להסתכן באבדן הנכס המבוקש.

ברוב המקרים הסיכון משתלם.
כמה יכול לעלות מחיר חניה שקונים בבית משותף בהסכמת כל השכנים. (הכוונה להפוך חלק מהחצר לחניה ולהצמיד לדירה)
בינין בן 47 שנים? (צבי ש.) 12.10.10
צבי שלום.
אין מדובר בתשובה גורפת:
בכל עיר ובכל איזור התמונה שונה. ככל שמצוקת החניה גדולה יותר מחיר החניה באותו איזור גבוה יותר.
באזור צפון מרכז תל אביב עלות חניה פרטית יכול להגיע 200,000 ₪ ואף צפונה וכך.
במרכז רמת גן נמכרה חניה פרטית לדייר ב-110,000 ₪ ולעומת זאת באזור דרום מזרח רמת גן נמכרה חניה ב-45,000 ₪.
לעיתים מדובר ב-5% מערך הדירה ולעיתים ב-10% ואף יותר כשהמצוקה קשה.
ככל שהדירה בעלת מספר חדרים רב יותר היא תתקשה להימכר ללא חניה לכן תוספת החניה היא קריטית ומחיר החניה גבוה יותר
אני מעוניין לדעת מחיר שכ"ד ממוצע עבור בית קרקע ישן הראוי למגורים בשטח 93 מ"ר הבנוי על מגרש בשטח 282 מ"ר.
לשנים 2007-8-9-10 . בתודה מראש (דוד ח.) 16.10.10
דוד שלום.
א. לא נמסר המיקום.
ב. האינפורמציה היתה ניתנת רק לגבי שכר הדירה היום.
איך אני יכולה לדעת מה היה מחיר דירה או ערך דירה לפני 30 שנה. (זהבה ק.) 16.10.10
זהבה שלום.
חיפוש מחירים בארכיון כרוך בתשלום.
נא לפנות למשרדנו בטלפון: 03-5619114, בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00
שלום רב, לפני שנה שכרתי דירה דרך מתווך. עתה כשאני רוצה לחדש את החוזה עם בעל הבית הוא אמר לי שאני צריכה לשלם שוב עמלה למתווך. האם זה חוקי ומדוע אני צריכה לשלם שוב עמלה למתווך שכן אני נשארת באותה דירה ולא נעזרתי בשירותיו יותר. האם מדי שנה אני אאלץ לשלם דמי תיווך??? בחוזה אגב יש אופציה להערכת חוזה אך לא מצויין דבר לגבי עמלת המתווך.
אודה לדיסקרטיות ולתשובתך. תודה (ג. ר.) 17.10.10
שלום.
יש לשלם למתווך רק פעם אחת בעת סגירת העסקה.
זו פעם ראשונה שאנו נתקלים בשאלה מסוג זה.
ברצוני לדעת מה זה דירת מיני פנטאוז ודירת לופט תודה. (מוטי א.) 18.10.10
מוטי שלום.
מדובר בהמצאות ישראליות:
מיני פנטהאוז היא דירה שמצויה מתחת לפנטהאוז, ויכולות להיות מספר דירות כאלה, שהן נמוכות יותר מהפנטהאוז, אבל מצויות בקומות גבוהות והן מצוידות במרפסות גדולות במפלס הדירה
דירת לופט היא דירה שגובה התקרה שלה גבוה מאוד, 6 מר' או גובה גבוה מאוד מהסטנדרט. הלופטים האמיתיים הינם דירות בבנייני תעשיה, ללא הפרדה בין חדרים, וכו'.
דירות לופט הן "שעטנז" בין דירה חדישה לדירה מיוחדת בעלת גובה חריג ומפלסים פנימיים.
אמו מעוניינים לרכוש דירה להשקעה בראשון לציון. מדובר בדירה בגודל של 60 מ"ר קרקע, מבקשים עבורה 725,000 ש"ח .
יש אפשרות להרחיב אותה בעוד 60 מ"ר. (בתוכניותינו לחלק אותה אחרי ההרחבה ל-2 יחידות דיור ולהשכיר כל אחת מהן ב- 2,500 ש"ח ) .
האם התוכנית כדאית? או שכדאי לקנות דירה להשקעה באזור פרדס כץ / ב"ב - ז''בוטינסקי ולחלק ל-2 יחידות כנ"ל ).
לתשובתכם המחכימה אודה. (שושי א.) 20.10.10
שושי בוקר טוב,
לא קיבלנו פרטים לגבי המיקום בראשון לציון.
על פניו הפוטנציאל לרווח הון עתידי באזור פרדס כץ - בני ברק גבוה יותר גם ללא השקעה בתוספת בנייה. (השקעה בתוספת בנייה של 60 מר' כרוכה במשאבים רבים).
המיקום, הקרבה לקניון איילון ולכל אזור התעשייה והמסחר (שממשיך להתפתח ) וכן הביקוש המוגבר לאזור מצד חילונים וחרדים, מספקים שוכרים באופן מתמיד.
בוקר טוב
איך אפשר לדעח כמה לגבות עבור דירה שהשכרתי בבאר שבע קרוב לאוניברסיטה. (ברוך מ.) 20.10.10
ברוך שלום.
אין פה מספר חדרים ומיקום ספציפי.
דירת 2 חד' בשכונות הישנות 1600-2000 ₪ 3 חד 1800-2300 ₪ 4 חד' כ-2500 ₪ -2700 ₪ בשכונות כמו רמות למשל המחירים גבוהים ב-25% .
בבירור במחירון שלכם לגבי דירה בראשלצ, רחוב החוחית 4 חדרים (דרך אגב - אין 4.5 חדרים שזה מה שברשותי) לא ראיתי השפעה על המחיר אם יש/אין חניה
ולכן רציתי לברר זאת לפני שאני מזמין את החוברת - האם יש בה התייחסות זאת ובפרט לדירת 4.5 חדרים ברחוב שציינתי
בברכה, (חזי צ.) 20.10.10
חזי שלום.
בדקנו, אין דירות ללא חניה בנווה הדרים ואכן דירה מצויה בשכונה זו.
חצי חדר - בחוברת אין התייחסות לדירות בנות חצאי חדרים, היות והמחיר הוא הממוצע בין מחיר של דירה בת 2 חדרים לדירה בת 3 חדרים או ממוצע למחיר של 3 חדרים ל-4 חדרים וכיו"ב. זאת בנוסף לעובדה, שלחצאי חדרים יש משתנים נוספים.
שלום רב!
אחים שירשו דירה על מגרש ומוכרים לאח אחד מהיורשים ב - 1200000 ש"ח . איזה מיסים הוא כקונה משלם /וכמה ואיזה מיסים אנחנו כמוכרים משלמים /וכמה?
תודה. (יעקב פ.) 21.10.10
יעקב שלום.
יש לפנות לשלטונות המס בעניין זה.
שלום רב, בדירה שהוריי רכשו לפני כ-10 שנים לערך לא מצוין לא בחוזה, ולא במפרט את גודל הדירה, לא ברוטו ולא נטו של הדירה. בארנונה הם מקבלים מ"ר גבוה מאוד שאינו מתאים לדעתנו, גם בהשוואה לאותם דירות של השכנים שגרים באותם הבנינים. האם כשאפנה אל הקבלן יתנו לי תשובה על גודל הבית לפי הכתוב אצלם או לאן לפנות? (בן מ.) 25.10.10
בן שלום.
הדרך הבטוחה ביותר להזמין מהנדס שיעשה את המדידה המדוייקת.
יש לי דירת דופלקס ובקומה העליונה יש לי מרפסת גדולה ברצוני לסגור אותה לתוספת חדר מה עלי לעשות האם חייב אישור הדיירים בבניין איפה מבררים האם יש זכויות בניה לבניין תודה לכם. (ר. ש.) 26.10.10
שלום.
במידה והנכס הוא בבעלותך, יש לפנות לרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית) בכדי לבדוק זכויות בנייה או אפשרות לסגור מרפסת, רשיון וכו'.
במידה והרשות תמצא לנכון, ויימצאו זכויות, וסגירת הנכס עלולה לפגוע במי מהדיירים או לשנות את חזות הבניין, תוצא פנייה לכל הדיירים לצורך התנגדויות.
אם חד הורית, ללא הון עצמי, מעוניינת לרכוש דירה במחיר הנמוך האפשרי - בסביבה איכותית כמובן. באיזה איזור בארץ כדאי להתמקד?
בברכה (אילנה מ.) 31.10.10
אילנה שלום.
לצורך רכישת נכס יש צורך בהון עצמי מינימלי, ולפחות ביכולת החזר של משכנתא שתהווה לא יותר משליש ההכנסה הכוללת של התא המשפחתי.
העדיפות לפריפריה הצפונית או הדרומית היא של הרוכש בלבד.
יש אפשרות לרכוש דירה זולה מאוד גם בשכונות כמו הדר בחיפה, ושכונות רבות בקריות. בערים הפריפריאליות בצפות ובדרום כמו קרית שמונה, מעלות, או בדרום ירוחם או מצפה רמון וכו' שניתן להשיג דירות בכ-300,000 ₪.
רכישת דירה אינה מחייבת אותך להתגורר בנכס. את יכולה להשכיר את הנכס ולשכור בעלות דומה נכס באזור המועדף עליך.


שלום, קודם כל כל הכבוד שיש לכם אתר כזה. עוזר מאוד מאוד.
לענייני, אני בעלת דירת חדר בקומת מרתף אותה אני מעוניינת למכור ולא יודעת כמה לבקש. בטאבו רשומה כמרתף ובעירייה כדירה כי סידרנו שירותים, מקלחת ומטבחון. במצב מצויין במרכז ת"א. מושכרת ב-1750 שח לחודש. האם תוכלו לתת לי הנחייה מה לעשות? בתודה מראש, (גילה י.) 06.11.10
גילה שלום.
איננו יכולים להעריך משום שאין לנו די פרטים כמו: מיקום, שטח, גודל.
עד כמה מדובר במרתף?
יש דירות שיורדים אליהן במספר מדרגות והן מצוידות בחלונות חיצוניים המספקות תאורה טבעית במשך היום, ואלה דירות שמחירן גבוה יותר.
ויש דירות שיורדים אליהן קומה שלמה, אין להן חלונות חיצוניים כלל והן קבורות לחלוטין מתחת לקרקע, וזקוקות לתאורה מלאכותית לאורך כל שעות היום.
אלה דירות זולות מאוד שבדרך כלל אינן נרכשות למטרות מגורים אלא למטרות השקעה או משרד.
בהיעדר פרטים לא אוכל לתת תשובה על המחיר אבל אולי ניתן להסיק מתוך התשובה שלי על הדירה המדוברת.


שלום, אני בששלבים לרכוש דירה ראשונה, ואני מבולבלת.. מהם השלבים לכך? משכנתא? מיסים? מוסדות שאאלץ לראות ולשלם?
אודה על תשובתכם. (אוסנת ב.) 07.11.10
אוסנת שלום.
הצד הראשון הינו התקשרות עם המוכר הדירה ורק אחר כך מתקשרים לעו"ד שימליץ על הצעדים הבאים.
האם יש מחירון לקניון ,מה המחיר למ"ר באזור מסוים? (אילנה ש.) 08.11.10
אילנה שלום.
אין אפשרות לענות על השאלה: לכל קניון יש מחיר אחר. יתרה מזאת, לכל גודל של חנות במיקומים שונים בקניון יכולים להיות מחירים שונים בהתחשב בגודל.
חנות למזון משלמת מחיר גבוה מטכסטיל למשל. דוכנים משלמים מחיר שונה. ליד כניסות יש מחיר שונה.
אי אפשר לענות על שאלה כזאת מבלי להיות ספציפי לחלוטין.


1.מהי התוספת במחיר לכל עלייה בקומה בבנין חדש בן 6 קומות ברח'' רוקח בר"ג המשקיף לנוף פתוח?
2.מהו שוויה של חניה מקורה ברח'' רוקח בר"ג מול הכניסה לירקון?באיזור קשה מאד למצוא חניה בשעות אחה"צ ובימי שישי שבת וחג לאורך כל היום.
בתודה מראש (רוני ש.) 08.11.10
רוני שלום.
ההפרש בין הקומות הוא בין 1% ל-2% לקומה.
לגבי חניה, חניות מושכרות ב-330-450 ₪ לחודש.
יש ברשותי דירה בת 7 שנים שנקנתה מקבלן. השקעתי בדירה מזגן מיני מרכזי, מטבח חדש מנגר, ארונות אמבטיה, מקלחון חדש, צבע, ספריית גבס - האם ההשקעה הנל אמורה לעלות משמעותית את ערך הדירה?
יש לציין שהדירה ממוקמת בשכונה חדשה באיזור טוב הקרוב לכל השירותים המוניציפליים הנחוצים. (ליאת ב.) 09.11.10
ליאת שלום.
ככל שהדירה ממוקמת במיקום אטרקטיבי יותר כך השיפורים בדירה משתלמים. אך אין מדובר בהשקעות המעלות את ערך הדירה, אלא בתחזוקה שוטפת המשמרת את ערכה ומשפרת את איכות החיים של המתגוררים בה, וכן מסייעים במקרה הצורך למכור אותה ביתר קלות.
שלום! אימי שכרה בעבר שתי דירות מעמידר בבאר שבע. אשר במהלך השנים עם ריבוי המשפחה חוברו הדירות לדירה אחת גדולה .הדירה נרכשה מעמידר וכעת אנו רוצים להפריד את הדירות בטאבו לאור. לאור ניסיונות שנעשו לא ניתן לעשות זאת להחזיר את המצב לקדמותו זאת אומרת שתי בתים ניפרדים. איך אפשר לעשות זאת. אודה מראש (יואב ל.) 14.11.10
יואב שלום.
לא ניתן להחזיר מצב לקדמותו מאחר והדירה נרכשה מלכתחילה כיחידת דיור אחת, ואוחדה בטרם נרכשה על ידי השואל.
ניתן לגשת לרשות המקומית, העירייה, ולבדוק באם ניתן לפצל את הדירה לשתי יחידות ,ללא שום קשר לעבר. העירייה תבדוק את הבניין, חברת החשמל, הביוב החניות, וקריטריונים נוספים, ובאם יוחלט שקיימת ייתכנות יאפשרו את פיצול הנכס.

הציעו לי לקנות בפתח תקוה במיקום מרכזי דירה מחולקת ל-3 יחידות התשואה יפה מאד השאלה שלי היא מה קורה מבחינת העירייה החלוקה הרי לא יכולה להיות חוקית האם העייריה מעלימה עין הדירה קיימת כבר הרבה זמן האם שווה להסתכן. תודה מראש (רחלי א.) 14.11.10
רחלי שלום.
תמיד קיים סיכון ברכישת דירה מחולקת.
גם אם העירייה מעלימה היום עין, המדיניות עלולה להשתנות ובעתיד תידרש להחזיר את המצב לקדמותו. או לשלם קנסות.
האם הדירה תימכר בתור יחד' דיור אחת? יש צורך לבדוק היטב כדי שבעתיד לא יהיו בעיות של מיסוי וכו'.
יש צורך לשקול את כל הפרמטרים החיוביים (תשואה גבוהה) מול השליליים (סיכון, אפשרות מיסוי, הלשנות שכנים וכו') ולהחליט.
אגב, יש דירות שפוצלו ברישיון. אולי מדובר בדירה כזאת?

יש לנו חנות/מחסן בגודל 27 מ"ר ברמת גן. חנות לידה מעונינת בה על מנת שיהיה לה מחסן צמוד, שאלתי במקרים כאלו שיש חשיבות למיקום מהו המחיר ההגיוני לבקש? (רחל פ.) 16.11.10
רחל שלום.
שכר חודשי של חנות ושכר חודשי של מחסן שונים בתכלית.
האם מדובר במיקום מרכזי או רחוב קטן צדדי?
האם החנות\מחסן משופצים או נדרש שיפוץ?
האם השוכר מתכוון להשתמש פשוט בתור מחסן או לספח לחנות?
כמחסן, מדובר בסכום של כ-1000 ₪. אם מדובר ברחוב קטן וצדדי והמקום לא משופץ כלל המחיר יכול להיות נמוך יותר.
במקרה של מיקום מרכזי בו ניתן לשפץ ולהשתמש כחנות המחיר יכול לנסוק כלפי מעלה.

שלום רב אני רכשתי דירה בבתים בקומה רביעית אחרונה יש ארבעה דיירים בקומה אני רוצה ליבנות גג היתי בערייה וזה אפשרי רציתי שתגידו לי איך מתחילים את התהליך צריך לשלם לדיירים או שזה לא מחייב אני מתכוונת ליבנות רק בחלק שלי מה עושים אני ישמח אם תוכלו להמליץ לי אפילו על אדם שמבין בתשלום שיוכל לעזור לי או להיתקשר אליי ולהדרין אותי כי אין לי מושג תודה מראש (יפעת מ.) 18.11.10
יפעת שלום.
המלצתנו לפנות לשמאי מקרקעין, שם השמאי יש לחפש באינטרנט.
הנני גר בבית משותף.דייר בקומה מתחתי הגיש בקשה לרשיון סגירת מרפסת מקורה עם גג יצוק. הוא מסכים שאשתמש בגגו למרפסת בלתי מקורה בעבורי. האם גם עלי להגיש בקשת רישוי והסכמת שכנים. המרפסת בעורף הבניין. בתודה (אבי ש.) 21.11.10
אבי שלום.
לדעתנו גם אתה צריך לבקש רשות. וזאת בכדי שתוכל לגדר את המרפסת החדשה שתקבל עקב יציקת הגג של השכן.
ראינו דירה בקומת קרקע + חצר שנראתה לנו. ממוקמת בבנין רב קומות שנמצא כעת בבנייה. הבעיה שהיא גובלת בקיר הכבש שמוביל לחניון התת קרקעי של הבניין ובניינים נוספים במתחם. האם יש לחשוש מרעש המכוניות או מזיהום אוויר? האם עדיף לוותר על רכישת הדירה? (קרן מ.) 23.11.10
קרן שלום.
יש מקום להניח שדירה כזאת עתידה לסבול ממטרדים כמו רעש וזיהום אוויר, למרות שבוודאי תעבור מיגון מתאים.
קחו בחשבון גם את העובדה שתתקשו מאוד למכור אותה בבוא הזמן.

שלום רב!
מודה על תשובתכם. שאלתי בנוגע לחניה לא התייחסה להשכרתה,אלא למכירתה.
אשמח לקבל מידע בענין זה. יום טוב (רוני ש.) 24.11.10

רוני שלום.
בפעם הראשונה נשאלנו על שוויה של חניה מקורה ועתה אנו נשאלים על הפער בין דירה עם חניה לדירה ללא חניה. מדובר בשאלות שונות לחלוטין.
דירה ללא חניה כלל, בעיקר באזור זה, כשמדובר בדירה חדשה, ערכה נמוך להערכתי ב-20% מדירה זהה עם חניה. המחיר אינו משקף רק את שוויה של החניה אלא את העובדה שהדירה מאבדת כל יום מערכה, פלחי השוק שירכשו אותה אינם רבים. (קשישים שאינם נוהגים וכו') במשך השנים ערכה ילך וירד משום שמצוקת החניה רק גוברת. גם שוכרים היא תתקשה למצוא אם היא תוצע להשכרה.

האם אפשר להפוך חנות קרקע שמעליה יש מגורים אז האם אפשר להפוך את החנות לבית מגורים (דירה) 50 מטר בחולון.? אם כן מה צריך לעשות בשביל זה תודה (אלכס ח.) 28.11.10
אלכס שלום.
ראשית יש לגשת לעירייה ולראות באם יסכימו בכלל לשינוי הייעוד.
חבל להשקיע כספים ולהפוך לדירה (השקעות שעולות כסף) באם העירייה לא תאפשר את שינוי הייעוד.
אם עקרונית תהיה הסכמה, יש להפוך את המקום לדירה, (מטבח, שרותים מקלחת, גז וכל מה שנחוץ, ואז מגיעה ביקורת שבודקת אם מתקיימים כל התנאים למגורים ומאפשרים את שינוי הייעוד.
מחיר דירת 4 חדרים מערב ישן ראשון לציון קומה 3 עם מעלית. (איתן ש.) 28.11.10
איתן שלום.
שאלתך כללית מדי, לא מסרת מספיק פרטים על מנת שנוכל לתת תשובה מעמיקה.
אני שוכרת מחסן בקומת מרתף גודל 60 מ"ר בקריות, בסוףחודש דצמבר תוקף החוזה נגמר, עכשו פונה אלי המשכיר בדרישה לתוספת 37.5%. שאלתי האם חוקי הדבר. אודה על תשובה. (דרורה א.) 05.12.10
דרורה שלום.
נושא שכירות אינו מעוגן בחוק. המחירים נקבעים בהתאם להיצע וביקוש, כל זאת עם אין חוזה חתום בכתב.
ברשותנו דירה+מחסן צמוד לדירה הרשומים בטאבו (בבית משותף). הדירה נמצאת בקומה ראשונה ואילו המחסן ממוקם מתחת לדירה בקומת הקרקע. שאלתנו היא האם נוכל לפתוח פתח למדרגות מתוך הדירה למחסן והאם נצטרך אישורים מהעיריה? (המחסן צמוד לדירה ולא שייך לרכוש המשותף) (נעמי מ.) 09.12.10
נעמי שלום.
לפעולה מסוג זה נדרש אישור מהעירייה. מדובר בשינוי סטטוס כשהמחסן משנה את ייעודו והופך לחלק אינטגרלי מהדירה.
גם יציבות הבניין צריכה להיבדק על ידי מהנדס קונסטרוקציה וכו' עקב פריצת הפתח וכו'.
כן נדרש אישור של דיירים אחרים לשינוי למרות שהמחסן צמוד לדירה, עדיין מדובר בבית משותף .
הוצע לי דופלקס במקום איכותי מאד במחיר טוב, אך טעונה שיפוץ רחב וללא מעלית. ברצוני לקנותה למטרת מסחר. האם לאחר שיפוץ (בעזרת אדריכל פנים) והתקנת מעלית אצא ברווח של לפחות 15%? שהרי בנין ללא מעלית מוריד לדבריכם את ערכו בכ-30%. (גילה פ.) 12.12.10
גילה שלום.
יש צורך בבדיקת מגוון הנתונים:
אם מיקום הנכס מעולה, שיטחו גדול ומרווח, וקיימים קונים פוטנציאלים לנכס מסוגו.
המחיר צריך להיות מחיר מציאה של ממש בכדי לאחר השקעה ותוספת של מעלית בניין עדיין תוכל להפיק רווח של 15%.
מדובר בעסקה שיש בה סיכונים והיא כדאית אך ורק במחיר מציאה , משום שאין לדעת מה יהיה מצבו של שוק הנדל"ן לאחר שיסתיימו השיפוצים ותותקן המעלית.
ואולי המחירים ירדו?
האם כדאי להשקיע בפרדס חנה האם המחירים שם אמורים לעלות הציעו לי לקנות שם דירה ברחוב הדרים 3 חדרים ב-500,000 האם זה סביר או שעדיף לי להשקיע בקרית מלאכי בסכום דומה איפה יותר מסתבר שהמחירים יעלו תודה מראש. (רחל א.) 13.12.10
רחל שלום.
אנחנו לא ממליצים, לא ניתנה לנו נבואה ואיננו יכולים לצפות היכן יהיו העליות הגבוהות ביותר אם תהיינה.
על סמך העבר ההשקעה הטובה יותר מבין שתי המקומות שצוינו היתה בפרדס חנה.
שלום, שאלתי היא, אני ובן זוגי שיפצנו את הדירה,במסגרת אותו מטראז הוספנו חצי חדר, (אפילו קרוב לחדר) שאפשר לגור בו כחדר לכל דבר, שמעתי שאם אנחנו מוכרים את הדירה, יש להוסיף 250.000 ש" ח למחיר הדירה עבור החדר הנ"ל גודלו (8.5 מ) הדירה במקור שלושה חדרים. אשמח מאוד לקבל את תשובתכם המלומדת (יפית ר.) 19.12.10
יפית שלום.
א. לא נמסר איפה מצויה הדירה ומהיכן שאובה האינפורמציה על התוספת של 250,000 ₪ לערכה.
ב. מדובר על שיפוץ פנימי במסגרת השטח הקיים, ולכן, נכון שתוספת של כמעט חדר היא משמעותית, אך יש סייגים: החדר צריך להיות בעל כניסה עצמאית (לא נכנסים אליו מחדר אחר או ממרפסת) ויש בו חלון.
ג. מחיר הדירה לאחר השיפוץ במידה והיא נראית כמו דירה של 3.5 חד' והחדר הנוסף הוא חדר לכל דבר (כפי שצוין לעיל) יהיה כמחיר דירת 3.5 חד' .
שלום. אשמח לדעת למה מתכוונים ב"מרפסת שמש", מה השוני בין קוטג'', דופלקס, פנטהאוס, דו-משפחתי ווילה. תודה רבה, (אלי מ.) 20.12.10
אלי שלום.
* מרפסת שמש - הינה מרפסת בלתי מקורה.
* דופלקס - היא דירה המשתרעת על פני שתי קומות.
* פנטהאוס - הוא הדירה העליונה על הבניין, המשתרע על הגג, במפלס אחד, ויש לו יציאה ישירה למרפסת שמקיפה אותו לעיתים מכל צדדיות אם מדובר בפנטהאוס יחיד על הגג, או משלושה צדדים אם יש פנטהאוז נוסף על הגג. לאחרונה מתחכמים הקבלנים ובונים "מיני פנטהאוסים". מדובר למעשה בדירות שיש להן יציאה ישירה למרפסת גדולה ומרווחת . הדירה חייבת להיות בקומות העליונות או הדומה העליונה של
של הבניין.
* דו משפחתי - הינו בית צמוד קרקע שיש לו קיר משותף עם בית נוסף שבנוי על אותו מגרש.
* וילה - היא בית צמוד קרקע בודד לחלוטין על מגרש.
* קוטג - הוא למעשה דירה שבנויה לגובה במקום לרוחב. הוא בדרך כלל צמוד קרקע אבל יש גם דירות קוטג', והוא בנוי במפלסים: במפלס אחד יש חדר מגורים ומטבח ושרותים במפלס שני חדרי ילדים וחדרי שרותים, ומפלס שלישי נניח חדר הורים ומרפסת גדולה ושרותים נוספים. יש כאלה שיש להם גם מרתף. קוטג' יכול להיות בנוי על 3-4 מפלסים ויותר, המון מדרגות פנימיות. המהדרים מכינים מקום למעלית פנימית(ויש קוטג'ים עם מעלית פנימית).
המחירים שלכם של דירות בשכונת תל חיים (ה 4 חדרים בגבוהים) ממש לא משקפים את המציאות. זוהי שכונה יוקרתית והמחירים שם כבר נושקים ל-2 מליון. (א.ב.) 26.12.10
שלום.
המחירון הקרוב מתעדכן בימים אלה וישקף את המחיר העדכניים של הנכסים. אין עסקאות שמתקרבות ל-2,000,000 ₪ ל-4 חד'.
שלום רב, ראיתי 2 דירות הכמעט זהות לחלוטין ונמצאות בנין ליד בנין. ההבדל היחיד הוא שהדירה הראשונה נמצאת בקומה חמישית (הכי גבוהה בבנין) והדירה השניה נמצאת בקומה שניה. (שני הבנינים בני 10 שנים ויש מעלית) מחיר הדירה הראשונה יהיה בערך 650 אש"ח, והדירה השניה כ-730 אש"ח. האם הבדלי המחירים הללו הגיונים? ובאופן כללי כמה אחוז אמורה להוריד מהמחיר הקומה העליונה שמתחת לגג? תודה ! (יונתן א.) 26.12.10
יונתן שלום.
הדירה הגבוהה יותר אמורה להיות יקרה יותר. העובדה שהיא מתחת לגג היתה לפני שנים גורמת לאיבוד של 5-10% מערכה, בעיקר כשהיה מדובר על גג רעפים. בבניינים חדישים תחזוקת הגג ובנייתם אינה אמורה לגרום לירידת ערך אלא להיפך, דירות הבנויות על הגג הן היקרות ביותר (ראה פנטהאוזים ודירות גג). אין אנו יודעים מאומה לגבי הנכס או מיקומו אבל להערכתי בשום אופן לא צריך מחירו אינו צריך להיות נמוך ממחיר הדירה בקומה ב' אלא להיפך. לדעתנו אולי גם תוכלו לבנות על הגג בעתיד?
שאלתי לגבי עלות בית 279.5 מ"ר, 81 מ"ר מרפסות, ו-47 מר פרגולה ענית כי העלות היא 5000 ש" למ"ר האם הפרגולה והמרפסות הפתוחות הן באותה עלות? איך מחשבים את המחיר?
תודה על התיחסותך הרצינית (דנה ז.) 27.12.10
דנה שלום.
אני אענה באופן כללי משום שאיני יודע את הפרטים של הנכס הספציפי או מיקומו:
תמיד מרפסת מחושבת במחצית המחיר מעלות מר' מבונה. כשמדובר בבית פרטי על קרקע אני מתקשה לענות לגבי פרגולה: האם הפרגולה משמשת כגג מעל שטח שהינו למעשה חלק מגינה, ואז היא מחושבת בשטח הגינה או הקרקע, ואם היא חלק ממרפסת מקורה, הרי מדובר בערך ששוויו חצי משטח בנוי, אם מדובר ב-5,000 ₪ למ"ר, אז השטח המקורה בפרגולה יחושב לפי כ-2,500 ₪ או 3,000 ₪ למר'.

שלום, רציתי לקבל הערכת שווי לדירה ולא הצלחתי בעזרת המערכת. הדירה בעקיבא אריה 1 (פינת ה'' באייר 50), פנטהאוז, קומה 6, 5 חדרים (130 מטר בנוי + 50 מטר מרפסת). 3 כיווני אוויר. הבניין בן 35. תודה. (רמי א.) 29.12.10
רמי שלום.
מחיר פנטהאוס בשטח הנתון במצב סטנדרטי במיקום זה כ-5 מליון ₪. פנטהאוז מושקע או מעוצב במיוחד במיקום ספציפי זה ערכו רב בהרבה.
ברצוני לברר
א: האם ברכישתי דירה עם אופציה להרחבה מהקבלן כך מופיע בתשריט הדירה וכן יש לכך הוכחת תשלום יתר מדירה באותו גודל ובאותה קומה ובאותם נתונים האם האופציה נקראת הצמדה לדירה ונצרך לציין זאת בחוזה הקנייה כהצמדה לדירה.
ב: האם כשמצויין בחוזה כי מוצמד לדירה אופציה להרחבה זה כולל גם רכישת זכויות בניה או רק אופציה תכנונית שאין לה כל משמעות מאחר שבשביל לקבל זכויות בניה נצרך שינוי תב"ע מחוזיבאם הקבלן מנצל את כל זכויות הבניה. תודה מקרב לב (אורי ב.) 30.12.10
אורי שלום.
שאלות אלה יש לפנות לעו"ד המתמחה בחוקי מקרקעין.
ערב טוב, אני מנסה למכור את הדירה שלי מזה שנה ולא מצליחה, דירה חדשה בת 6 חדרים קומה שניה, מושקעת, חזית לעצמאות בכפר גנים ג'' בפ"ת. פרסמתי ביד שניה, שמתי לפני שבועיים שלט במרפסת, רשומה אצל כול המתווכים, לפי המחירון שלכם היא שווה יותר מ- 2350.000 מיליון, ואני אפילו פרסמתי אותה בהרבה פחות, מה לעשות כדי למכור אותה כבר, כי נואשתי מאוד מגל האנשים והפניות רק אין קונה רציני, תודה מראש, שנה אזרחית מתוקה ושקטה, תודה (רויטל כ.) 02.01.11
רויטל שלום.
פעילות אגרסיבית מידי למכירת דירה גורמת בדרך כלל לפעולה הפוכה.
רצוי לפעול בדרך אחת : או לפרסם עצמאית במקום אחד, או לתת למתווך אחד. הפעילות העודפת גרמה לכם להראות נואשים והדירה מוכרת מידי.
רצוי ל"הרדים " אותה לתקופת מה. לרדת מהמכירה לחלוטין או להכריז שנמכרה. את חייבת להבין שהעובדה שהיא נותרה תקופה כה ממושכת בשוק מסמנת אותה כדירה שיש בה פגם .
אזור כפר גנים ג' הינו אזור בו קיים היצע של נכסים מתחלפים כל הזמן ורח' העצמאות הינו הרחוב הפחות מבוקש, הרועש ביותר, ובעתיד עומד להיפגע מהרכבת הקלה.
דירות יוקרה בסכומים כפי שציינת הינן יוקרתיות מידי ויקרות מכדי להימכר במיקום ספציפי זה, ואני לא רואה היתכנות למכור דירה, גם בת 6 ח' במחיר כה גבוה בקומה ב' ברח' העצמאות.
יש לבדוק את הדירה + המיקום הספציפי + ההשקעות + המחיר, להמתין תקופת מה ואז למכור בצורה מעודנת.

בבית משותף, האם מרפסת שמש הנה שטח פרטי או ציבורי? האם יכול שכן לדרוש מאחר לא להשאיר בעל חיים במרפסת שמש? האם יכול שכן לבקש מהאחר לנקות או לא להציב במרפסת ציוד שאינו לרוחו? בקיצור, מה מותר ומה אסור לגבי מרפסת שמש. (איציק ג.) 02.01.11
איציק שלום.
מרפסת שמש הינה שטח פרטי של הדירה, ועדיין :
אם יש במרפסת גורם שביכולתו לגרום להפרעה מתמשכת לשכנים, יחשב הגורם כמטרד .
אם יש כלב במרפסת הוא אינו מטרד, אך אם הכלב נובח ללא הרף הוא הופך למטרד.
אם יש מתקן לברבקיו במרפסת "מנגל", ואתם עושים על האש, זה בסדר,
אם אין לכם קולט עשן והעשן נכנס כולו לשכנים הביתה מדובר במטרד למרות שהמרפסת היא בשטח הפרטי שלכם.
אם יש לכם עציצים במרפסת הכל נהנים מהיופי
אם המים שאתם משקים אותם יורדים לשכנים מדובר במטרד.
שלום רב, אני מנסה לגלות מהו פער המחיר (באחוזים) בין דירה המושכרת כשהיא ממוזגת לבין דירה זהה, המושכרת כשהיא אינה ממוזגת. הנושא חשוב ורלוונטי בעבורי ביותר ובדחיפות. לא הצלחתי למצוא בשום אופן תשובה לשאלתי במחירון, אודה על הבהרת העניין. בתודה מראש, (אורי ש.) 09.01.11
אורי שלום.
קשה לאמוד את הפער באחוזים מכיוון שרוב הדירות , אפילו דירות חדר מושכרות היום כשהן ממוזגות.
קשה מאוד להשכיר דירה בלתי ממוזגת. מחירו של מזגן חדיש מגיע היום לחצי חודש שכירות של דירה קטנה בתל אביב או חודש שכירות בבאר שבע. משתלם יותר להתקין מזגן, אפילו לדייר בניכוי חודש שכירות, מאשר לדבר על הנחות וכו', וזאת הסיבה שבדרך כלל רוב הדירות ממוזגות. דירה לא ממוזגת מחירה יהיה נמוך ב-10% לפחות מדירה זהה ממוזגת.

האם יש בעיות מיוחדות שיש לשקול ברכישת דירה בקומה מתחת לפנטהאוס? (בני א.) 09.01.11
בני שלום.
עליך לבדוק את התקרה ואת האיטום של הגג (המרפסת הפתוחה) של הפנטהאוז כולל השיפועים.
רצוי שמומחה יבדוק זאת בכדי להבטיח שלא יקוו מים במיקומים קריטיים ולא יהיו נזילות לתוך הדירה. מעבר לכך אין כל בעיה.

ברצוני לקנות דירה בנתניה עיר ימים קומה ראשונה רחוב אהוד מנור 3 מה להערתך המחיר שלה ההוגן? תודה רבה (רפאל ד.) 09.01.11
רפאל שלום.
לשירותך קיים מחירון דירות מקוון של לוי יצחק, בו ניתן לראות מחירי דירות.
אני רוצה למכור דירה 4 חדרים ברחוב חיים מרינוב הר חומה ירושלים כניסה פרטית 6 דיירים בבנין לפי המחירון שלכם מופיע 2,173,455 ש"ח האם זה ריאלי מה המחיר שאני יכול לבקש פרויקט מבוקש מאוד חניה מרפסות 100 מטר אשמח לקבל מידע. (דורון ל.) 11.01.11
דורון שלום.
צר לנו, לא הבנו אם אתה חושב שהמחיר נמוך מידי, או גבוה מידי?
בכל אופן בדקנו עסקאות של נכסים דומים והמחיר די דומה, והדירה מתומחרת נכון במחירון, למרות שאין לנו פרטים מדויקים על הנכס האמור.
מדובר באזור מבוקש ורח' טוב, אבל קיים היצע של נכסים רבים בשכונה וברחוב עצמו, כמו גם דירות פנטהאוז, קוטג' וכו', ומרובם נשקף אותו נוף מדהים.
הנכסים המעניינים יותר, המושקעים יותר, והמתומחרים במחירים האטרקטיביים יותר, נמכרים ראשונים.

אני מעוניין לקבל פירוט של 9 שנים אחורה של עלות החזרה לקדמות לפי מ"ר מכיוון שחברת הביטוח שלי ביטחה אותי בביטוחי יתר ואני מעוניין בהחזר (היום עומד על 4481 ש"ח למ"ר). (עדי ח.) 11.01.11
עדי שלום.
ניתן לענות לדרישתך, עליך להזמין חוות דעת. נא לפנות למשרדנו לקביעת פגישה בטלפון: 03-5619114
בימים א'-ה' בין השעות 08:30-15:00
אנחנו גרים בבית משותף ולנו חניה הרשומה בטבו. ברצוננו להשכירו! שאלותי:
1. האם יש צורך בהסכמת יתר הדיירם?
2. כמה נוכל לבקש מהמשכיר? (הדירה בקריות)
רב תודות!! (רחל ב.) 16.01.11
רחל שלום.
יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין להכנסת גורם נוסף לשטחים הציבוריים של בית משותף.
צריך את אישורם גם לפעולה עצמה , דהיינו לעובדה שאתם משכירים את החניה, והם צריכים לאשר גם את השוכר .
הסכום המבוקש תלוי במצוקת החניה באזור, במיקום הספציפי וכו', ויכול לנוע בין 150 ₪ ל-400 ₪ בחודש.
אני עשיתי שומה לבית שברשותי עבור מחזור הלוואה בבנק, השמאי לפי דעתי קבע ערך נמוך לדירה ולפי המחירון שלכם באינטרנט מחיר הדירה הוא 630 האם אפשר לערער על שומה? (נטלי ד.) 16.01.11
נטלי שלום.
בהחלט ניתן לערער.
איפה יש מחירון לשכירת דירות כמו המחירון של דירות למכירה? האם בעל דירה ראשי לעלות את שכר הדירה בכמה שהוא רוצה ללא הגבלה? איפה יש הגנה בחוק לדייר שגר בדירה 8 שנים ובעל הדירה רוצה לעלות לו את שכר הדירה ב50% מהשנה שעברה. (איציק מ.) 12.01.11
איציק שלום.
1. אנו ממליצים על שירות ה-SMS החדש של לוי יצחק. שלח מילה השכרה ל- 5454 ותוכל לברר מחירי השכרה בתוך יממה ללא הגבלה. עלות השירות 7 ש"ח ליממה שלמה.
2. לשאלתך האם בעל הדירה סוברני לעלות - הכל בהתאם לחוזה שנחתם על ידיכם.
שלום רב, תחילה יישר כוח על האתר. ברצוני לדעת מה ההבדל במחיר של דירת עם גג בטאבו ללא חדר בנוי על הגג לבין דירת גג עם חדר על הגג. (יש לציין שיש לבצע גם פתיחת פיר מהבית לגג). תודה מראש על תשובותכם. (יניב א.) 17.01.11
יניב שלום.
בעלויות על גג לא מפותח מעלות את ערך הדירה ב-10%-15%, ולעיתים יותר. תלוי במיקום הנכס, גובה הבניין, האם הוא מצויד במעלית ומה זכויות הבנייה על הגג. במיקומים אטרקטיביים באזור המרכז גוש דן והשרון, שמחירי הדיור מאוד גבוהים ויש אפשרות לתמ"א 38, ערכם של זכויות הבנייה על הגג גבוה מאוד וניתן לקבל עבורם גם דירה. לכן יש לבדוק כל נכס לגופו של עניין.

שכרנו דירה ושילמנו למתווך שכ"ט עכשיו הבית עומד למכירה. וזה נודע לנו משיחות עם בעל הבית. המתווך שתיווך את הדירה לשכירות טוען שמגיע לו גם בעד עסקת המכירה מאחר : אם לא הייתי משכיר לכם את הבית לא הייתם מכירים את בעל הבית ולא הייתם יודעים שהבית למכירה. האם זה נכון? האם מגיע לו שכ"ט? בחוזה השכירות לא צויין דבר בעניין כמו: אם ימכר הבית או משהו כזה. תודה על תשובתכם המהירה (אלישע ז.) 18.01.11
אלישע שלום.
לפי תיאור הפרטים, למתווך מגיע רק עבור השכירות.
מצאתי כתבה באתרכם אך לצערי לא רשום לאיזו תקופה הנתונים מתייחסים. אשמח בבקשה לדעת. שם המאמאר: הכי זול הכי יקר העסקאות היקרות ביותר והזולות ביותר בכל עיר, והמחיר הממוצע לדירות 4 חד'' ב-15 ערים בארץ. (מיכאל צ.) 27.01.11
מיכאל שלום.
הכתבה והמחירים מתייחסים לחודש יוני 2010.
שלום. בחודש פברואר אני צריכה לחדש חוזה שכירות לדיירים שלי. בחוזה כתוב שהסכום יהיה צמוד למדד, אשמח לקבל תשובה איך מחשבים האם לפי המדד של חודש דצמבר או לפי חישוב אחר? אשמח לקבל תשובה בהקדם. (ניקי נ.) 27.01.11
ניקי שלום.
* אם מועד החידוש הוא לפני 15.02.2011 - הסכום צמוד למדד 12.2010 שפורסם ב-15.01.2011.
* אם מועד החידוש הוא אחרי 15.02.2011 - הסכום יהיה צמוד למדד 01.2011 שיפורסם ב-15.02.2011.
אני מעוניין כמה זמן רשיון נדל"ן תכיף משנת 2004 עד עכשיו הוא לא שולם. ואני רוצה לדעת עם אני משלם אותו הוא בשימוש. (יניב ט.) 30.01.11
יניב שלום.
עליך לפנות למשרד המשפטים בנושא זה.
אני גר בקומה תחתונה בניין 2 קומות. הדירה שלי הורחבה ועכשיו השכן שלי מעליי רוצה לבנות מעל התוספת שלי. אנחנו כבר חתמנו לו. האם הוא צריך לשלם לי עבור היסודות? איך מחשבים את זה? האם יש שמאי לעניין הזה? מה עלות השמאי? תודה רבה (גבי ח.) 04.02.11
גבי שלום.
במידה והבנייה שלך נעשתה בשנים האחרונות עד כ-3 שנים, מקובל לשלם כ-30% מעלות הצמודים והתקרה.
במקרה זה באם הבנייה נעשתה שנים רבות אחורה התשלום יורד ומותנה בצורך בחיזוק התשתית הקיימת.
שלום. אני מעוניין לקנות דירה ברחוב י ל פרץ בתל אביב . שניים וחצי חדרים. שטח ברוטו, כולל שטחים ציבוריים 57 מר". שטח נטו כ-45 מ"ר. יש מעלית והבניין מחודש ומטופח. קרוב מאוד לרחוב העלייה ולככר המושבות. מה המחיר הריאלי ששווה הדירה הזו (מבקשים עלי מיליון ש"ח). תודה (אלון ב.) 06.02.11
אלון שלום.
קיים היצע של דירות ברחוב, אך כולן נמכרות סביב אותו מחיר. מדובר בדירות שנרכשות בעיקר להשקעה ומחירן של הדירות החדשות כמעט ואינו יורד מתחת למיליון ₪. האזור הסמוך יותר לתחנה המרכזית הישנה (המספרים הקטנים) זול יותר.

שלום רב אני מתלבטת בקנית 2 בתים סמוכים אחד לשני ובכדי לקבל החלטה רציתי בבקשה לדעת איך אני מגיעה לערך המ'' בדירה שיש בה מרפסות כמו מיני פנטהאוז 118 מי בנוי + 28 מי מרפסת 1,500,000 ש"ח לבין דופלקס 150מ' בנוי + 100 מ'' מרפסות 2,000,000 ש"ח איך אני מחשבת את ערך מטר המרפסת לעומת ערך המטר בשטח הבנוי ואיך בבקשה מתמחרים מרפסות אודה על תשובה שתעזור לי להבין באופן כללי גם אם לא ארכוש תודה (מרסל ב.) 07.02.11
מרסל שלום,
במרבית המקרים דירה במפלס אחד יקרה יותר, מבוקשת יותר וסחירה יותר מדירה במספר מפלסים. ערך מר' מרפסת הוא כמחצית מערך מר' מבונה דירה.
כמובן שאם הדופלקס מצוי בקומה גבוהה והמיני פנטהאוס בקומה נמוכה וניתן לצפות אליו מכל הכיוונים, ערכו יורד.

בבעלותי דירת ארבעה חדרים בפרויקט כפר סבא הצעירה (רחוב התור) הדירה שלי בקומה 2 ברחוב שקט, חדשה, מזגן מרכזי, מחסן,מעלית ,חניה, מ. שמש, יחידת הורים, כ- 100 מ"ר. למרות יתרונותיה הרבים, הדירה נמצאת מול מרפסת שמש. בבניין שממול מרחק של אולי 20-25 מ''. ממש סלון מול סלון. עד כמה הדבר פוגע בערך הדירה וכמה להערתכם שוויה של הדירה (בניין בן 3). תודה מראש. (שחר ו.) 08.02.11
שחר שלום.
השכונה מבוקשת ,אך אחד הפרמטרים המשפיעים על ערך הדירות במקום הינו הנוף הפתוח.
דירת 4 חד' שפונה לנוף פתוח תימכר סביב 1680,000-1700,000 ₪. דירה שפניה לדירה סמוכה תימכר בכ-5-8% פחות.

שאלתי היא: יש בית שעומד למכירה ריק לחלוטין. לצערי, אין שוק לקנות אותו כרגע. האם עלי להמשיך לשלם ארנונה למרות שהבית עומד ריק כבר חצי שנה ואין בו כלום? אודה לתשובה. (בר ר.) 13.02.11
בר שלום.
עליך לפנות למחלקת ארנונה בעירייה או במועצה המקומית בה נמצא הבית.
שלום מר לוי, וראשית, תבורכו על האתר הזה, ועל התשובות המלמדות. תודה.
ברצוני לברר האם ידוע לכם מה הצפי לעליית מחירי דירות באזור שוק לוינסקי בתל אביב? שוק העלייה? יש לי שם נכס (דירה) עם כיוון אויר אחד, קטנה מאוד, ששוייה היום כ-800 אלף ש"ח אולי אף פחות. האם כדאי לי למכור או לחכות שנה שנתיים, לעליית ערך נדל"ן באזור הזה? (קרוב מאוד לשוק לוינסקי. רחוב העלייה). מודה לכם (עדי ג.) 15.02.11
עדי שלום.
אנו לא בטוחים שדירה קטנה מאוד עם כיוון אוויר אחד באזור שוק לווינסקי שווה היום 800,000 ₪, אך אין אנו יודעים על איזה דירה ובאיזה שטח מדובר. בכל אופן, הצפי הוא שדירות באזור זה מחירן יעלה בתקופה הקרובה למרות הניסיונות לקרר את שוק הנדל"ן. ההתעניינות של שוק הנדל"ן בתל אביב זולגת דרומה, המחירים בעלייה והמקום זוכה להתעניינות הן מצד יזמים והן מצד רוכשים פרטיים.
להערכתנו אין זה הזמן למכור נכסים באזור זה.

שלום מר לוי. יש לי דירה ברחוב חובבי ציון בתל אביב. היא ממוקמת בקומה אחרונה (גבוהה) ללא מעלית אבל קיים פיר למעלית, ויש גישושים ודיבורים, שלא ממש מתממשים בשל שכנים שמסרבים לשלם וכו''. אני מעוניין למכור את הדירה. האם העובדה שבבניין יש פיר מעלית (רחב וכבר נבדק עי מומחים), ויש מספר מועט של שכנים שמוכנים להשקיע במעלית- יכולה או עשויה לעזור לי למכור את הדירה כאילו יש מעלית? כלומר, אופציה? כמה לדעתכם שווה דירה בת 80 מ"ר, תקרות גבוהות, מתחוזקת יפה, בניין משופץ, ברחוב חובבי ציון? (בין טרמפלדור לבוגרשוב..דירה עםשלושה כיווני אויר. חזיתית ושקטה? תודה רבה. (מוטי ט.) 15.02.11
מוטי שלום
ערכה של הדירה כמות שהיא לפחות 1,800,000 ₪. לא ניתן למכור את הדירה כדירה עם מעלית או אופציה, משום שאופציה צריכה להתממש בתאריך כלשהו, ואתה אינך יכול להתחייב לעומת זאת קיימת אפשרות שאתה תיקח על עצמך תשלום נכבד של דיירים אחרים שאינם מוכנים להשתתף בעלויות, ותערכו חוזה בהתאם, כך שאותם דיירים לא יהיו שותפים במעלית. כדאיות בניית המעלית לדירה שלך היא הרבה ביותר , כמו גם עליית הערך, שהיא עולה בהרבה על עלות המעלית.

בניין של 2 קומות אני בקומה א'' נכנסת לחצר מצד אחד והשכן מקומה ב'' נכנס מרח'' אחר, חדר השינה שלי בחזית של חצרו, הוא הרים עם קרקע ובטון את החצר שגרם לי להיות כמו דירת מרתף האם אוכל דרך בית משפט לגרום להחזיר את המצב לקדמותו כיון שעברו 6 שנים וכן מחסן שבנה וסגר לי את האויר והאור בחדר השינה. ידוע לי שבמקרקעין יש התיישנות של 15 שנה. האם כדאי להתחיל עם משפטים? תודה לקבלת תשובה מה הדין לזה. (שרה ד.) 20.02.11
שרה שלום.
כל בנייה ושינוי בחצר וברכוש במשותף, לא כל שכן כשהם מהווים מפגע והפרעה צריכים להיעשות תוך תיאום עם השכנים, עם רישיון בתוקף מהרשות המקומית ובדיקת התנגדויות מצד שכנים.
אין לנו כל ידיעה לגבי מה שנעשה בבניין שלך, אך את צריכה לבדוק ברשויות אם הבנייה נעשתה ברשיון, ובוודאי אם ניזוקת את יכולה לפעול להשבת המצב לקדמותו או לחילופין לקבלת פיצוי.
כל זה אחרי בדיקה ולהערכתי פנייה לעוד' ו/או שמאי מקרקעין שיעריכו את גודל הנזק. דירת קרקע הופכת למרתף משום שהשכן הגביה את הקרקע ניזוקה בצורה חמורה מאוד.
אני גרה בבניין בן 4 קומות, הדיירים מעוניינים לעשות מעלית שעלותה 300.000 ש"ח. יש 13 דיירים, הדיירים לא מוכנים להתחלק בסכום שווה בשווה. על כן אני שואלת איך אפשר לחלק את זה, בסכום הכסף או באחוזים וכמה כל אחד צריך לשלם גם בכסף וגם באחוזים. תודה מראש (שושנה ב.) 21.02.11
שושנה שלום.
נכון שהחלוקה היא לא שווה בשווה. גם ערכן של הדירות אינו עולה באותה מידה, ומצד שני, דירה בקומה רביעית למשל, שהיום ערכה נמוך מאוד, והיא מאוד מתקשה למצוא קונה, אחרי התקנת מעלית היא הופכת לדירה היקרה והנכספת ביותר בבניין. לכן המדרג בדרך כלל הוא כזה:
40% קומה רביעית, 30% קומה שלישית, 20% קומה 2 ו-10% קומה ראשונה.
בכל מקרה תוספת העלית מבורכת מעבר לשיפור איכות החיים היא מעלה את ערך הדירות הרבה מעבר למחירה.

שלום , האם אישור לתוספת בניה ( חדר ומרפסת ) בבית דירות בשכונת קרית יובל בירושלים מעלה את ערך הנכס ובכמה נכון להיום ?
האם מותר בתוכנית לבטל חלונות לשירותים וחדר אמבטיה ?
האם מותר להטיב בשטח לחלק מהדירות על פני האחרות ? תודה (טל כ.) 23.02.11
טל שלום.
אישורי בנייה הם בעלי ערך, ובוודאי שניתן להעלות בעזרתם את ערך הנכס במידה והנכס עומד למכירה. האישורים גם הופכים את הנכס לאטרקטיבי עבור פלח קונים נרחב יותר ומקלים על מכירתו. קשה לאמוד באחוזים את עליית ערך הנכס היום.
ניתן לבטל חלונות לשרותים ואמבטיה בתכנית , אך חייבים למצוא פתרון איוורור חלופי (וונטה וכו' . בבית משותף התכניות נעשות על ידי אדריכלים בישיבות משותפות ועל דעת הכל.
מאחר וכל דירה ממוקמת במיקום שונה, קיימת אפשרות שגם זכויות הבנייה יתחלקו בצורה בלתי שוויונית. יתכן מצד אחד מנגנון פיצוי ואיזון , או לחילופין התשלום עבור תוספת הבנייה ישולם על ידי כל דירה לפי המר' שנוספו לה בפועל.

שלום רב.
אבקש לדעת, איך נכון לחשב ערך המבנה (עלות בניה וקרקע בנפרד), לרבות מה עלות הבניה למ"ר מרובע לצורך סכומי ביטוח באשדוד, כאשר מדברים על בית צמוד קרקע, בסטנדרטים רגילים, גילו כ-12-15 שנים. כמו כן, אבקש לדעת מי אמור לבצע את החישוב והבדיקה של ערך המבנה בפועל ומה קורה אם לאחר 9 שנות ביטוח מבנה, במקרה הנזק חב'' תטען כי קיים ביטוח חסר. (ז'אנה ס.) 24.02.11
ז'אנה שלום.
1. עלות בנייה למ"ר של בית כפי שאת מתארת בסטנדרט רגיל הינו כ-4,000 ש"ח למ"ר. ערך הבית כולל הקרקע הינו על פי ערך המבנה ושווי הקרקע על פי גודלה, מיקומה ורמת היצע וביקוש במקום.
2. את שאלתך השנייה את צריכה להפנות לסוכן ביטוח שלך.
אני גר בדירת פנטאוז הדירה היא יחידה בגג ומוצמד לה מרפסת על כל שטח הגג (של יתר הדיירים) אנו עורכים כרגע רישום של הבית המשותף האם מקובל להצמיד את הזכויות בגג או חלק מהם לדירת הפנטאוז והאם יש משמעיות נוספות לכך. (אורן ת.) 27.02.11
אורן שלום.
מדובר בשאלת מליון הדולר:
אם זכויות הבנייה על הגג הם שלך או של דיירי הבניין? קיימת אפשרות שיש לך זכות בנייה על הגג אבל לבניין עצמו יש זכויות בנייה נוספות שאינן שייכות לך אלא לדיירי כל הבית. ברישום הבית המשותף יש לבחון מה הזכויות של כל דייר.
מרפסת גג היא מרפסת גג, זכויות בנייה על הגג (חדר או יותר) שייכות בדרך כלל לבעל הפנטהאוז, אבל אם אין רישום של בית משותף, קיימת אפשרות שלבניין יהיו זכויות בנייה נוספות (למשל בנייה של מספר קומות כמו בתמ"א 38 וכו' ) ואז יש צורך לבדוק מי הבעלים, ואם הזכויות הם של כלל דיירי הבית, או של בעל הדירה העליונה.

מה מחיר דירה ברחוב כובשי החרמון 13-א, קומה 2, שתי מרפסות, חמישה חדרים, מזוג מרכזי, הבית בקומה שניה מתוך ארבע, הבנין בן ארבע וחצי שנים, הדירה חדשה. (אורית ל.) 27.02.11
אורית שלום.
יש רח׳ כובשי החרמון ב׳ 8 ערים! נא לדייק.
שלום רב, האם אוכל לדעת מהו מחיר להשכרת דירה בחיפה ברח'' קניאל ( רב קומות) קומה 5 , 3 חדרים, מרפסת. הבית נבנה לפני כ- 40 שנה. הדירה מרוהטת עם מזגן. בתודה (אן פ.) 01.03.11
אן שלום.
אם מדובר בדירה המצויה ברח׳ הרב קניאל ברמת הדר, המחיר סביב 2,000 ש"ח לחודש.
בבניין Nam בפארק צמרת בתל אביב, הקבלן מבקש 4,200,000 מה צריך להיות מחירה של אותה דירה בקומה 5 ? בתודה מראש, (רוני פ.) 01.03.11
רונית שלום.
שאלתך לא ברורה, לא ברור לנו על איזה דירה אתה מבקש את המחיר האמור.
רציתי בבקשה לקבל תשובה ל: 1. בבנין משרדים בין 3 קומות האם יש הבדל בין אם יש מעלית או אין? ובכמה משביחה המעלית את מחירי השכירות?
בברכה, (אסף מ.) 06.03.11
אסף שלום.
בניין עם מעלית הוא מלכתחילה יוקרתי יותר וחדשני יותר מבניין ללא מעלי וממילא מחירי השכירות והרכישה גבוהים יותר.
אי אפשר לדעת בכמה המחיר עולה מבלי לדעת את מיקום הנכס אבל מדובר על עליה של 10% ומעלה ויכול להגיע גם ל-30%.

שלום, האם חתימה על בקשה בעת הגשת תוכניות לשינוי תב"ע מחייבת גם עבור תוכנית הגשה לתוספת הבניה (שתוגש במידה ותאושר בקשת שינוי התב"ע ) או קיימת אפשרות להתנגדות בעתיד ? (טל כ.) 07.03.11
טל שלום.
נא ברר הפרטים במחלקת ההנדסה במועצה או בעירייה במקום מגוריך.
איך ההשפעה על ערך הדירות בבניו שדייר בקומה הראשונה בונה בקומת העמודים מתחתיו עוד דירה (אולי להשכרה) או דירה קטנה + קליניקה או משרד. (מירי ג.) 09.03.11
מירי שלום
כל שמספר הדיירים בבניין נמוך יותר שווין של הדירות בדרך כלל רב יותר. (אין מדובר במגדלי יוקרה שם המצב שונה). כמובן שתוספת של דירות בבניין משפיעה הן על הנפח של התנועה בבניין, בחדר המדרגות, בחניה וכו', וקיימת ירידה בערך הנכסים.
אם מדובר בדירה אחת קטנה לעיתים ירידת הערך אינה גדולה, אבל יש לקחת בחשבון שמדובר בדירה שתושכר, ודירה מושכרת לדיירים מתחלפים משנה בהכרח את ערך הבניין כלפי מטה. כשמדובר בנכס מסחרי המצב גרוע בהרבה: ערך הנכסים בבניין עלול להינזק במידה רבה. אין לכם יכולת להשפיע על טיב השוכרים. קיימת אפשרות להשכיר למשרד שיקבל קהל בשעות שונות ומשונות שיפריע לשגרת הבניין ולחיי הגרים בו. ישפיעו באופן מהותי על הניקיון ונפח התנועה מסביב ויורידו במידה רבה מאוד את ערך הדירות.
שלום רב! השאלה שלי היא כזו: אני גר בפנטהואז בבית די חדש (8חודשים), מעליי בגג יש כ-60 מטר שטח ואני מעוניין לבנות עליו עוד חדר מה הפרוצדורה שאני צריך לעשות על מנת לקבל היתר לבניה? (רומן ח.) 13.03.11
רומן שלום.
פנה קודם כל למחלקת ההנדסה באזור מגוריך לבדוק האם הינך יכול לקבל רשיון לבנייה על הגג והם ינחו אותך בהמשך הפרוצדורה הכרוכה בכך.
אני גר בבניין 6 קומות. בקומה העליונה יש רק שתי דירות, לאחרונה החליטו בעלי הדירות כי הם רוצים לבנות בגג. מה עלינו הדירים לדעת או לשאול? האם אחוזי הבניה שלנו יפגעו בעקבות ניצול השטח ע"י הבניה על הגג? כמה דרושה התנגדות (כמה דיירים) על מנת שלא להוציא לפועל את הבניה? (דורון מ.) 15.03.11
דורון שלום.
האם הגג שייך לדיירים המתגוררים בקומות העליונות?
באם הגג שייך להם הם יכולים להוציא רישיון בנייה ולבנות כחוק.
במידה והגג אינו שייך להם הם אינם יכולים לבנות עליו משום שהיא גג משותף השייך לכלל הדיירים.
בכדי לבנות על גג משותף עליהם לרכוש את הגג מן הדיירים ולשלם לדיירים עבורו.
כמובן שזכויות הבנייה שלכם יפגעו במידה ולא תגנו עליהם בחוזה חתום אצל עורך דין .
לכל אחד מן הדיירים יש זכות בגג המשותף וזכות בנייה עתידית במידה והבניין ייהרס פעם ויבנו תחתיו בניין חדש.
במידה ותעניקו את הזכויות לדיירים בקומה העליונה הם ייהנו גם מן הזכויות העתידיות שעשויות להיות בבניין.

שלום! דירת חדר ברח'' הרואה ר"ג - 40 מ"ר - מה שווייה היום בשוק? תודה מראש (רותם ה.) 15.03.11
רותם שלום.
חשוב לדעת אם מדובר בחזית או עורף ובאיזו קומה ובאיזה מקום בהרוא"ה. בממוצע: 500,000 ₪ .
שלום. האם הצעת החוק הקובע כי ניתן למכור דירה שנייה בתוך פחות מארבע שנים, ללא מס (כדי לעודד מכירת דירות) נכנס כבר לתוקף? מכרתי דירה לפני כשלוש שנים, ויש ברשותי דירה שנייהאותה אני רוצה למכור. האם אצטרך לשלם מס? תודה. (ורד ר.) 15.03.11
ורד שלום.
בכל חוזה שכירות סטנדרטי קיימים סעיפים לגבי אפשרויות מכירה של הדירה, והצורך להראות אותה לקונים פוטנציאליים.
יש לקבוע אם הדיירים ימים ספציפיים, נניח פעם אחת או פעמיים בשבוע למשך שעה בה תוכלו להגיע עם קונים ולהראות את הדירה.
אין לאפשר הגעת קונים בלעדיכם או הטרדת השוכרים בשום מקרה.
במידה ומדובר בפינוי מידי או צורך דחוף ניתן להגיע להסדרי פיצוי כמו שכר חודשי מופחת וכו'.

שלום לכם. לפני כשנתיים קניתי לבני דירה קטנה באזור ככר המושבות בתל אביב. אני מעוניין למכור את הדירה. זוהי הדירה הראשונה והיחידה הרשומה על שם בני. האם יהיה עלי לשלם מס על המכירה? (טרםחלפו ארבע שנים). תודה. (ורד ר.) 15.03.11
ורד שלום.
בכדי לעודד מכירת דירות עי ידי משקיעים והגדלת ההיצע קיים פטור ממס על מכירת דירות גם אם לא חלפו 4 שנים. בכל מקרה של מכירה יש להיוועץ בעורך דין. הדבר אמור לגבי כל עסקת נדל״ן.
שלום לכם, האם ידוע לכם איזה צפי יש לדירות הסמוכות לשוק העלייה? האם שוק העלייה עומד להשתנות בקרוב, על פי מה שאתם יודעים? האם כדאי למכור שם דירה בימים אלה או לחכות? תודה. (מדובר על רחוב י ל פרץ, הסמוך לרחוב העלייה. תודה. (ורד ר.) 15.03.11
ורד שלום.
א. ענינו לך על השאלה הזאת וגם על השאלה זהה.
ב. יש תכניות פיתוח באזור והוא עומד להשתנות כולל רח' פרץ שכבר יש בו בנייה חדשה שהמחירים בה עלו מאוד.
קיבלתי ממך תשובה: במידה ותעניקו את הזכויות לדיירים בקומה העליונה הם ייהנו גם מן הזכויות העתידיות שעשויות להיות בבניין. מה הכוונה? (דורון מ.) 17.03.11
דורון שלום.
ענינו בצורה מאוד מפורטת על השאלה:
נניח שמותר יהיה לבנות בעתיד, היפוטתית עוד 10 דירות על המגרש שלכם על ידי תוספת של אחוזי בניה, תמ״א 38 וכל מיני אפשרויות שיכולות לקרות. העיריות כל הזמן מעניקות אחוזי בניה לבניינים ומגרשים. אם אתם הענקתם אותם מראש לדירות העליונות, רק הן עתידות לנצל ולהרוויח בפועל את כל מה שיוענק, גם בעתיד.
אתם יכולים לאפשר לדיירים לבנות, אך לסייג בחוזה ולרשום שאת זכויות הבנייה העתידיות אתם שומרים לדיירים.
שלום, בבניין בן 6 דירות שעומד לעבור תמ"א 38, נמצא ברמת גן ברח'' תל חי, מתכוון היזם/קבלן לבנות מחסנים מתחת לעמודים ולהצמידם ל5 דירות חדשות שהוא בונה. האם נכון לדרוש פיצוי כספי עבור חלק מהמחסנים באופן יחסי של 5 מול 6 ומה ערכו של מחסן בן 4 מ"ר? (ריתי ג.) 20.03.11
ריתי שלום.
לא ברור חלק הראשון של השאלה.
שווי מחסן מחושב בערך ב -4000 שח למר׳.
תודה. קבלתי תשובה חלקית על שווי מ"ר למחסן. אנסח את שאלתי מחדש - אם לבניין בן 6 דירות ברמת גן, יתווספו 5 דירות חדשות על הגג (בהסכמה), האם הקבלן רשאי להצמיד 5 מחסנים חדשים שיבנה מתחת לעמודים ל5 הדירות החדשות? או שזכויותיו יהיו יחסיות למאזן הדירות לאחר שיבנה - 5 דירות חדשת מול 6 ישנות. או לחילופין האם ניתן לדרוש ממנו פיצוי כספי עבור חלקנו היחסי או לאלצו למצוא פתרון למחסנים עבור 6 הדירות הקיימות? ושוב תודה מראש, (ריתי ג.) 20.03.11
ריתי שלום.
מדובר במשא ומתן של תן וקח: ברור שהוא נותן תמורה עבור הבנייה של הדירות החדשות כולל המחסנים. האם התמורה היא במרפסות שמש, ממד, כמובן שיפוץ וחיזוק הבניין וכו', ואם אין אפשרות להוסיף מחסנים לכלל הדיירים (בהקטנת המחסנים וחלוקתם מחדש) ניתן לפצות בצורה אחרת. בכל אופן יש לזכור שהקבלן חייב להרוויח מהעסקה אחרת העסקה לא תצא לפועל ואתם עלולים להישאר ללא דירה וללא שיפוץ. הוא חייב לכלכל את מעשיו בכדי לצאת ברווח.

שלום רב! אני עומדת בפני רכישת דירה ברמת גן בה החניה רשומה בטאבו. גודל חניה רשום: 12.5 מ''. אך בעלי הבית הנוכחיים קיבלו דירה בירושה ושוב בירושה ואינם יודעים איזו חניה היא שלהם. יש לי 2 שאלות:
1. האם גודל חניה 12.5 מ'' מצביע על 2 חניות צמודות בפועל?
2. איך ניתן לאתר את החניה הצמודה לדירה? האם קיים איפשהו רישום מסוג זה? (אלונה ב.) 20.03.11
אלונה שלום.
שטח החניה מתאים לחניית רכב אחד . לעיתים קרובות הצמדה רשומה על ידי תרשים במרשם האוכלוסין (טאבו).
שלום, אני גרה במרכז תל אבחב, לא רחוק משינקין, בקומת קרקע עורפית, שאליה צמודה גינה קטנה בשטח של כ-35 מ"ר. שטח הגינה שייך לכל השכנים. רציתי לדעת כמה בערך יעלה לי לקנות את השטח מהשכנים. תודה (אורנה ר.) 20.03.11
אורנה שלום.
יש קושי להעריך את שווי הקרקע במקום. ערכי הקרקע בתל אביב גבוהים מאוד מצד אחד, ומצד שני את אומרת שאת האדם היחיד שביכולתו לעשות שימוש בגינה.
אבל קרקע אינה רק נכס עכשווי ויש לה גם ערך עתיד. לכן אנו לא יכולים להעריך את ערך הגינה מבלי להיכנס לשווי של זכויות בנייה וכו', אבל את יכולה להיכנס למשא ומתן עם השכנים ואם הם מוכנים בכלל למכור לך את הגינה, כדאי לרכוש אותה.
בכל מקרה היא עתידה להוסיף לערך הנכס שלך מאות אלפי שקלים גם בהווה, גם במכירת הנכס וגם אם אי פעם ידובר על הריסת הבניין וזכויות בנייה.

שלום. אנחנו עומדים לרכוש דירה בת 3 חדרים +מחסן מצורף לדירה בקומה -1. אחד מהדיירים בקומה עליונה מעוניין למכור לנו בנוסף את המחסן שברשותו(בטאבו) שנמצא פיזית גם בקומה -1.שאלה האם זה חוקי לקנות מחסן בנפרד מהדירה. האם יש לשלם על הקנייה מסוג הזה מס שבח. ואיך אפשר לדעת מהו המחיר הסביר למחסן. ( הגודלו כ 10 מטר, ניתן להשתמש בו רק בתור מחסן).תודה רבה. (אנה ו.) 30.03.11
אנה שלום.
ניתן לרכוש מחסן שצמוד בטאבו לדירה אחרת בחוזה כמו שרוכשים דירה, כשהחלק הצמוד, דהיינו המחסן, נרשם בהצמדה על שם הקונה בטאבו משהושלמו התשלומים. יש לבצע את העסקה בעזרת עוד' בכדי שתהיה ראויה ומסודרת. מחסן מתומחר בדרך כלל ב-4,000 ₪ למר'. יתכן ויהיה מס רכישה מאחר ואין מדובר בדירה. תתייעצו עם עוד' בכל אופן מדובר בסכום זניח לחלוטין וניתן להפחית אותו מעלות המחסן במשא ומתן.

כיצד מעריכים שווי גג? יכול להיות ששווי גג (120 מטר) יגיע למחיר דירה? הבניין נמצא באיזור מבוקש מאוד. עלות דירה 4 חדרים 1200000. (דורון מ.) 30.03.11
דורון שלום.
השאלה אינה ברורה: שווי גג לאיזו מטרה?
לבניית יציאה לגג והפיכת הדירה לדירת גג?
לבניית מס' יחידות דיור על הגג?
שווי הגג וערכו נגזר מזכויות הבנייה שיש עליו.
אם ניתן לבנות עליו יציאה , נניח 24 מר' או 40 מר' והשאר מרפסת מדובר בערך אחד.
אם ניתן לבנות דירה שלמה ערך אחר.
אם ניתן לבנות מספר דירות והוא שייך לכלל הדירים , ערכו שונה.

האם תוכלו להעריך מה שוויה של הדירה שלי? רחוב רמז פינת הקישון בראשון לציון, בשטחה היו 4 חדרים ששיניתי ל-3 חדרים. משפוצת מא' ועד ת' שרותים כפולים, ללא אמבטיה. מתוך 6 קומות אני ב-5, בכל קומה 4 דיירים. הבניין מתוחזק והשכנים נהדרים. הבניין בן כ-30 שנה. תודה (בת שבע א.)
בת שבע שלום.
מחיר מקסימלי להערכתנו שניתן לקבל על הדירה הוא כ-1,200,000 ₪ במידה והיא משופצת ובמצב אופטימלי למגורים.
העובדה שהיא הפכה לדירת 3 חד' מתאימה אותה לפלח מסוים וקטן יותר של רוכשים ולכן מחירה נמוך יותר מאשר דירות בנות 4 חד' משופצות לחלוטין. גם גיל הבניין הגבוה מוריד מערכה בראשון לציון. משוב להבין ששיפוץ שמתאים לדיירים לא תמיד מתאים לרוכשים פוטנציאלים, וכשמקטינים את מספר החדרים גם אם החללים גדלים לעיתים ערך הדירה יורד.

כמה יעלה לנו תוספת של פינת בישול 2X3 ויחידת הורים 20 מ"ר כולל שרותים וחדר ארונות. (סיגל ר.) 31.03.11
סיגל שלום.
שאלתך לא ברורה - מה זה כמה יעלה לי? לבנות? איפה לבנות? מהקרקע? על הקרקע? מה זה 2X3 הכוונה ל-6 מר' אולי ?
אם מדובר בבנייה של יחד' דיור מושלמת על הקרקע יש לקחת בחשבון כ-7000 ₪ למר' כולל הכול. אם בבית דירות אחד על השני המחיר נמוך יותר ומתחלק בין הדיירים כ-5000 -5500 ₪ למר' כולל הכל.

שלום רב, אני מעונינת לקנות דירה באילת, באיזה איזור לקנות באילת בהתייחס למצב השוק והביקוש באילת. אשמח גם להתייחסות כללית על אילת בהתחשב בתכניות עתידיות ומצב השוק ביחס לשאר הארץ. תודה (שרה ל.) 01.04.11
שרה שלום.
בניגוד לשאר האזורים בארץ באילת השנה לא היתה עליית מחירים. אנחנו דווקא סבורים שאילת היא בעלת פוטנציאל השבחה רב מאוד ויש כדאיות השקעה באילת. איננו יודעים אם מדובר בנכס למטרת מגורים או השקעה, ובאיזה סכומים מדובר ולכן גם קשה להשיב.
בכל אופן, האזורים העדיפים במידה והסכומים מעט גבוהים הם אזור שחמון, הן למגורים והן להשקעה. באם מדובר בהשקעה להשכרה בלבד, ובסכומים קטנים, בשכונה א', ובמערב 6 ו-7, .



שלום. ברצוננו לרכוש דירה בשכונת וואלי נס ציונה. 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 4 מטבח משדרג,ארון קיר,פונה לנוף,חניה 1. המחיר שסגרנו 1,510,000. כעת אנו מתברר שיש לדירה בטאבו חניה נוספת שאנחנו יכולים שלא להשתמש בה ולאפשר למוכרים להמשיך להשתמש, או לרכוש אותה. הם מבקשים סדר גודל של 40,000. נראה לנו מוגזם. האם מחיר הדירה ריאלי, וכמה שווה לנו להשקיע בחניה שניה? (בר ד.) 01.04.11
בר שלום.
אינני יודע את מיקומה המדויק של הדירה בשכונת הוואלי, אך הייתם צריכים כמובן לבדוק היטב בטרם סגרתם את העסקה ולדאוג ששתי החניות יכללו בעסקה בסכום הראשוני, כנהוג. הצגת הדירה לקונה היא מכלול שלם כולל הכול, לפי החוק, ולא נהוג למכור או להציג חלק מהחניות או לא להראות את המחסן למשל, ולאחר מכן לדרוש כסף בתמורה. כל החלקים שצמודים לנכס אמורים להוות חלק מהעסקה. מדובר להערכתי בהתנהגות לא ראויה של בעלי הנכס, וזאת בלשון המעטה. תבדקו את ההליך החוקי. אין לשלם שום תשלום נוסף אחרי שהוחלט על תשלום עבור הנכס משום שהוא אמור לכלול את כל מה שצמוד לדירה. אם החניה השנייה אינה צמודה לדיה והיא איזה אופציה שמוצעת כבונוס, אז זהו סיפור שונה, והייתי מציעה לרכוש אותה.

יש לי מגרש באיזור תעשיה בת ים מגודר אדמה מהוונת חצי דונם עם מבנה בגודל 60 מר מושכר כמה שווה המחיר להיום תודה. (אריאל א.) 03.04.11
אריאל שלום
אין לנו אפשרות להשיב במדוייק היות וערכו של מגרש נמדד לפי שווי זכויות הבנייה שלו, ואין ברשותנו כל נתונים על זכויות הבנייה והתב"ע של המגרש הנ"ל. יש לבדוק מיקום מדויק, נגישות לאיילון ולפריקה, וכמובן זכויות בנייה. גורמים אלה יכולים להשפיע ולהעלות את ערכו (גם להוריד) במאות אלפי שקלים.
סוכני הנדל"ן מעריכים את הדירה שלנו הרבה יותר נמוך מן המחיר שנתתם לי במחירון האינטראקטיבי. אולי אתם מבינים מדוע ? הדירה יפה מאד, מעוצבת ומטופחת. (בת אל ח.) 03.04.11
בת אל שלום.
על מנת שנוכל לעזור נא למסור את כל הפרטים של הדירה.
שלום, בבניין בו אני מתגורר בת"א ישנו גג שיש לו זכויות בנייה של תוכנית ס. כרגע זה 150 מ"ר יחידה אחת אבל אפשר לבקש הקלות לבניית שתי יחידות עד 100 מ"ר כל אחת (אפילו שקומה טיפוסית הכוללת שתי דירות בבניין היא בערך 180 מ"ר) יש 8 בעלי דירות בבניין. אני רוצה לקנות מהם את חלקם בגג ולבנות עליו. קודם כל מה עלות הבנייה בסטנדרט בינוני למ"ר שם? מה מחיר סביר שאצטרך לשלם לכל אחד מבעלי הדירות על קניית חלקם? מה עלות מעלית? האם יש מיסי שבח ומה בערך העלות? האם אפשר לעשות עיסקה עם קבלן שהוא יבנה ויקבל יחידה אחת ואני את השנייה? (אייל א.) 04.04.11
אייל שלום.
יש היום גם תכנית של תמ"א 38 ואולי מכוח זכויות תכנית זאת ניתן להגדיל את מספר יח' הדיור. בכל אופן יש לקחת בחשבון חיזוק הבניין במידה ומוסיפים יחד' דיור. עליכם לספק מקומות חניה עבור הדירות הנוספות. קיים מיסוי כמו מס שבח, היטל השבחה ומיסים ואגרות נוספות לרשות המקומית.
עלות מעלית כ-100,000 ₪ +/-. עלות בנייה סטנדרטית כ-7000 ₪ למר' כולל הכול, אבל אין אפשרות לדעת בכמה לפצות את הדיירים משום שעדיין אנו לא יודעים במדויק כמה דירות ניתן לבנות.
קבלן שמקבל את הזכויות על הגג בדרך כלל משפץ ומחזק את הבניין נגד רעידת אדמה מכוח תמ"א 38 בעלות של לפחות כ-1,000,000 ₪ מתקין מעלית מפצה את הדיירים בבניית ממ"ד ומרפסות שמש (במידה וקיימת אפשרות) או בבניית חדרים או תוספת לבניין אם יש זכויות בנייה. בונה מחסנים וכו'. לא ניתן לבנות מבלי לחזק את הבניין משום שהוא יקרוס וחייבים מקומות חניה מכוח החוק.

שלום, אני מתעניין ברכישת דירה בבניין בת"א, כ- 200 מטר מהים. הדירה בגודל 60 מ"ר יש עפ"י הנסח "גג מוצמד", שבפועל הוא בגודל זהה לדירה מתחתיו. מסביב לבניין הספציפי שאני מתעניין ישנם בניינים חדשים של 6-8 קומות שנבנו לאחרונה במקום הבניינים הישנים של 2-3 קומות. אני יודע להעריך את שווי הידרה, אך האם יש כלל אצבע להערכה של שווי גג של 60 מ"ר בשתי אפשרויות הנ"ל?
1. בהסתמך על הפיתוח החדש מסביב לבניין הנ"ל
2. ללא תכנון מיוחד, כלומר שימוש בגג שכולל חדר קטן למגורים כרגע, ללא השבחה. תודה רבה (אמיר ש.) 06.04.11
אמיר שלום.
שווי הגג הינו תמיד פועל יוצא של הזכויות המוקנות לו. הרי גג שניתן לבנות עליו 2-3 קומות לא יכול להיות זהה בשוויו לגג שניתן לבנות עליו רק 23 מר'. ויש גגות שניתן לבנות עליהן יחד דיור אחת שלמה. יש צורך לבדוק את התב"ע ולפיה להעריך את שוויו של הגג. גם אם עליו לבדו לא ניתן לבנות מס' יח' דיור אלא בשיתוף עם כל שאר חלקי הגג, עדיין ערכו משתנה לפי זכויות הבנייה.

שלום רב, בכמה מוריד מתקן (בלון) של גז מרכזי (של 5 בנינים סמוכים, כולל הבניין שלי) הנמצא בגינה פרטית את ערך הדירה? (הבלון נמצא בשטח ציבורי הצמוד לגינה הפרטית, אך הגישה היחידה אליו היא מהגינה הפרטית וכן גם אין גדר בין בלון הגז המרכזי לבין הגינה הפרטית). (חנה ב.) 08.04.11
חנה שלום.
מובן שקיימת ירידת ערך אך אין אפשרות להעריך מבלי לראות את המקום. להערכתנו ניתן למזער את הנזק על ידי יצירת שביל עוקף עבור הובלת הגז ואולי סככה דקורטיבית שתיצור הפרדה בין שני האזורים. מדובר אמנם בהוצאה ראשונית אך לטווח הרחוק כדאית מאוד. הובלת הגז אינה מעשה של יום ביומו אלא פעם ב. כשהמערכת הגז והבלונים אינם בקטע של נראות לעין, הפחת נמוך משמעותית.

אתם הערכתם את הדירה שלי במחירון האינטראקטיבי 5,228,230. סוכני הנדל"ן מעריכים אותה 4,500,000 או פחות. אני מאמינה, שזה משום שדירה דומה מפורסמת באינטרנט כבר זמן רב ולא נמכרת.
להלן פרטי הדירה:
דירת גג - דופלקס ברמת אביב. הדירה במקור היתה 5.5 חדרים, עברה שיפוץ מסיבי, וכיום מונה 4 חדרים + חדר נפרד בחוץ על הגג.
בארנונה רשום ___ מ"ר ובטאבו הרבה יותר. מחסן תת-קרקעי וחנייה תת-קרקעית.
בימים אלו הבניין מוסיף מרפסות מן הסלון, יש מיזוג, 3 חדרי אמבטיה ושירותי אורחים. מפלסים שיש, הדירה מעוצבת ומטופחת. (בתיה ח.) 08.04.11
בתיה שלום.
לא קלטתנו את שטח מרפסת הגג. על כל פנים לפני שנה נמכרה דירת 5 חד' בבניין שלכם בקומה נמוכה ב-3,700,000 ₪. מאז עלו המחירים ב-20% ויותר. למרות זאת אין מדובר בדירה קונבנציונלית וקשה להעריך מבלי לראות. יתכן שגם הבניין עצמו אינו נראה במצב אופטימלי (איננו קובעים זאת אנו רק מתארים אפשרויות שמשפיעות על קונים), וערכן של דירות יוקרה מושפעת מאוד מצורת כניסה, מעלית וכו'.
העובדה שהוא שופצה למס' חדרים נמוך יותר מתאים למי שמתגורר או משפץ, אך לא בהכרח לקונה, ועלול להוריד את המחיר. דירה נוספת בעלת נתונים זהים השוהה בשוק תקופה ממושכת עלולה גם היא להשפיע לרעה על המכירה.

אני מעוניין להרחיב את הבית שלי בתוספת של כ - 100מ"ר. ניגשתי (כמקובל) לקבל אישורי בנייה מהמועצה האיזורית - אבל במועצה טוענים שמכיוון שאין תב"ע (זה נמצא בהליך כרגע) אי אפשר לקבל אישורי בנייה - ומצד שני גם אי אפשר לסרב.
השאלה: מה בין תב"ע לאישורי בנייה? ואם אי אפשר לסרב האם אני יכול להתחיל בבנייה ול"אשרר" אותה כלאחר מעשה? (יוחאי מ.) 10.04.11
יוחאי שלום.
אין אפשרות ואסור לבנות ללא אישור. התב"ע נמצאת בתהליך אישור ולכן אין סירוב, אלא ממתינים עד שהתב"ע תהיה בתוקף בכדי לאשר. לאחר שתכנית בניין עיר תאפשר הרחבה באזור מסוים, תוכל לבקש רישיון, ועל סמך התב"ע המאושרת תוכל לקבל. עדיין אין יודעים מה יאשרו ומה לא, לכן אין לדעת מה תוכל ועד כמה אתה יכול להרחיב.

אני רוצה לבדוק אפשרות לרכוש קרקע חקלאית שיש אפשרות שתופשר לבנייה בזמן הנראה לעין.
השאלה: האם יש כיום מיסוי בעצם הבעלות על קרקע חקלאית? (יוחאי מ.) 10.04.11
יוחאי שלום.
רצוי ביותר לרכוש קרקע פרטית ולא קרקע מנהל. בעת הפשרה יש לשלם היטל השבחה, מס שבח ולעיתים גם מס הכנסה.
חשוב לקחת בחשבון שסביר מאוד להניח שתהיה הפקעה, ועד 40% מההפקעה כמעט ואין מנגנון פיצוי. גם אחרי הפרצלציה יכולה להיות חלוקה שתגרום להפקעה של כ-50%.

האם מותר לבעל דירה לעלות שכר דירה ולכמה אחוזים?(תקופת מגורים מעל כשלוש שנים). (סבטלנה ס.) 10.04.11
סבטלנה שלום.
במדינת ישראל אין חוק המגביל את גובה שכר הדירה. גובה שכר דירה נקבע ע"י היצע וביקוש, אלא אם צויין במפורש בחוזה בר תוקף.
אני מעונינת למכור את הדירה שלי בתל אביב ברחוב יסוד המעלה בקומה 4 -2 חדרים 50 מ"ר -הבנין נבנה לפני 40 שנה.
בכמה כסף אני צריכה למכור את הדירה. מתווכים אומרים לי 700 ש"ח ואני חושבת שזה מעט. נכנסתי למחירון שלך והוא אומר לי ששוי הדירה 935.00 ש"ח. זה הפרש ענקי. אני פנסיונרית ואין יותר כסף חוץ מהדירה. אודה לך באם תענה לתשובתי היא מאד חשובה. בתודה מראש צביה. חג פסח שמח הרבה בריאות אושר והצלחה! (צביה ש.) 19.04.11
צביה שלום.
הדירה מצויה בקומה ד' ללא מעלית ולכן אנו סבורים ש-935,000 ₪ זה מחיר גבוה עבורה. עדיין, המחיר שהמתווכים אמרו נמוך מאוד ואינו עומד בשום סדר גודל לשווי העסקאות שנעשו במקום. ערך הדירה היום עומד על כ-840-850,000 ₪ וזה מחיר שהיא עתידה להימכר בו. גם מחירי הדירות בדרום תל אביב עולים והשכונה מבוקשת ואין צורך לעשות פשרות מרחיקות לכת.

ברשותי דירה בת 4 חדרים בשכונת רמב"ם בראשון לציון, גודל הדירה הוא 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, 3 כיווני אויר, גיל הבנין 28 שנים, קיימת מעלית + חניה, מס'' הדיירים בבניין הוא 8. לאחרונה ביטלתי את פינת האוכל שבדירה ובמקומה בניתי חדר נוסף כך שעכשיו הדירה היא בת 5 חדרים ללא פינת אוכל. שטח הדירה לא השתנה ונותר 100 מ"ר .
שאלתי היא: האם הדירה נחשבת כ-5 חדרים או כ-4 חדרים והאם ערך הדירה עלה כתוצאה מהוספת החדר? מה מחירה של דירה כזו כעת? בברכה. (עזרא ק.) 24.04.11
עזרא שלום.
השיפוץ והשינוי ל-5 חד' על חשבון פינת האוכל נעשה בכדי לממש צורך אישי משפחתי שלכם, אתם נהנים מהשימוש בחדר הנוסף.
הדירה נותרה בשטח הקודם שלה, והיא נעדרת פינת אוכל, ולכן אין אפשרות למכור אותה כדירת 5 חד'. מחיר דירות בנות 4 חד' משופצות יהיה כ-1200,000 ₪ . זה מחיר די מקסימלי.
אם תמצאו קונה שמחפש דירת 5 חד' בתקציב מוגבל, יתכן שישמח לרכוש דווקא את הדירה שלכם. לעומת זאת מי שירצה דירה שיש לה חדר אוכל למשל, לא יוכל לעשות שימוש בדירה שלכם ללא שיפוץ, ולכן היא אינה מתאימה לפלח שוק זה .

מה מחיר שטח אדמה שגודלו כ- 700 מ"ר בקרית שמונה? (יעקב ב.) 27.04.11
יעקב שלום.
השאלה כללית מידי. מחיר מגרש הוא נגזרת של זכויות הבניה שלו. יש לבדוק ברשות המקומית מה הזכויות על המגרש, האם יש הפקעה וכו'. ואולי הוא בכלל ללא פרצלציה וחקלאי? בכל מקרה הקרקע בקרית שמונה מהווה מרכיב זול יחסית כך שערך המגרש לא יהיה רב.

ללוי יצחק שלום לך. תודה על התשובה. האם אתם גם מטפלים בנושא: כלומר מתכווכים שימכרו לי את הדירה. אבקש תשובה באם זה אפשרי. בתודה מראש (צביה ש.) 28.04.11
צביה שלום.
אנו לא מתווכים.
אני צריך עזרה בלבדוק מחיר לדירת דמי מפתח אפי'' ע"י שמאי היכן אני מוצא שמאי טוב וזול ? (אהרן ב.) 01.05.11
אהרן שלום.
האתיקה המקצועית אינה מרשה להמליץ על שמאי. עליך לחפש שמאי מקרקעין באינטרנט.
שלום, אני גרה בבניין יוקרתי ליד אוניברסיטת חיפה והחניות רשומות לדיירים בטאבו. אחד הדיירים משתשמש בחלק מהחנייה כמחסן לחומרי עבודתו כקבלן ובנוסך יש שם ניילונים, דלת רעועה, ניאגרה וקטונים. פניתי לוועד הבית והתשובה היתה שדייר זה נותן לועד להשתמש לפעמים בציוד שלו והחנייה שלו והוא יכול לעשות מה שהוא רוצה? האם תשובה זו אמורה לספק אותי? אציין שדייר זה במקרה, לא שילם מעולם את כספי הוועד. תודה (נטלי ס.) 03.05.11
נטלי שלום.
ברשותך 2 דרכים:
א. קיים בית דין מיוחד לסיכסוכים שכנים.
ב. במידה והחומרים מהבים מתרד, תוכלי לפנות לעירייה למספר 106.
קומה שלישית על עמודים דהיינו צריכים לעלות שלוש קומות האם זה נחשב בשמאות כקומה שלישית או רביעית? (רוקח מ.) 03.05.11
רוקח שלום
קומת עמודים נחשבת כמו קומת קרקע לא קומה ראשונה. לכן קומה א' מעל עמודים היא קומה א וכו'.
קומה שלישית מעל עמודים היא שלישית לא רביעית.

דייר מוגן שרוצה לקנות את הדירה מבעל הבית האם הוא משלם שליש מערך הדירה לבעל הבית או שני שליש? (עליזה ל.) 03.05.11
עליזה שלום.
אם הדירה היא 100%: 60% מהדירה הם בבעלות הדייר המוגן ו-40% מהדירה שייכים לבעל הנכס.
מה מקובל לשלם בעבור שדרוג קומה ברמת גן? (שלומי ז.) 05.05.11
שלומי שלום.
שאלתך לא ברורה, נא לדייק.
שלום ברשותינו בית באלעד, אנו גרים בו 3 וחצי שנים. לפני כשנה רכשנו יחידת מחסנים הצמודה לביתינו.
לפני כשבוע קיבלנו מהעיריה הודעת חיוב ארנונה על המחסנים. בהודעה אנו מתבקשים לשלם על המחסנים 3 שנים אחרונית כלומר הם מחשיבים את החוב כאילו המחסנים ברשותינו מאז שקנינו את הדירה. דבר נוסף בעוד שאנו לקחנו בחשבון שתשלום על מחסן הוא 11 ש"ח למ"ר דורשת העיריה לשלם תעריף למ"ר כאילו השטחים הם חלק מהדירה שלנון ובכך מיקרת משמעותית מאד את הארנונה.
1. האם יכולה העיריה לגבות רטרואקטיבית תשלום ארנונה לאחר שבמשך שנה לא גבתה תשלום, למרות שהמסמכים הרלונטים היו אצלה?
2. האם יכולה העיריה לדרוש מאיתנו לשלם מידית כפי שאכן עשתה (אחרי שנה שלא היגישה חיוב) ונוסף על הכל לקחת מאיתנו ריבית על כל יום איחור?
3. מדוע תשלום למ"ר של מחסן למגורים הוא 45 למר ולא 11 כפי התעריף הידוע למחסנים? תודה רבה (מיכל פ.) 08.05.11
מיכל שלום.
משרדנו אינו עוסק בחיובי ארנונה של עיריות נא לפנות לעו"ד המטפל בעניין.
שלום, בבעלותינו דירה ומחסן צמוד לה בבנין משותף. ברצוננו לברר אפשרות לפתוח כניסה מתוך הדירה למחסן. אין בכוונתנו להפוך את המחסן לחדר מגורים אלא להשאירו מחסן רק לשם הנוחות אנחנו רוצים שתהיה לנו גישה אליו מתוך הבית. האם נדרשים אישורים מהעיריה לכך? (קרי ז.) 18.05.11
קרי שלום.
קיימת סיבה לכך שלמחסן אין כניסה מתוך הדירה: כדי שלא יהפוך לחלק אינטגרלי של הדירה.
כשהקבלן הגיש תכניות לרשויות ואלה אושרו, היו לדירה מ"ר מסוימים, וזה שיטחה.
ברגע שפורצים דלת מהמחסן לדירה, מספחים את המחסן לדירה ומשנים את השטח. כמובן שדרושה הסכמת הרשויות. וסביר להניח שההסכמה לא תינתן.
לעומת זאת, ידוע שחלק גדול מבעלי הדירות מספחים את המחסנים הקומתיים לדירות אחרי קבלת טופס 4. הם עושים זאת ללא כל אישור כמובן.



ברשותי דירה בת 4 חדרים ברחוב הרב עוזיאל בשכונת רמב"ם בראשון לציון, גודל הדירה הוא 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 על עמודים , 3 כיווני אויר, גיל הבנין 28 שנים , קיימת מעלית + חניה מקורה , מס'' הדיירים בבניין הוא 8. לאחרונה ביטלתי את פינת האוכל שבדירה ובמקומה בניתי חדר נוסף כך שעכשיו הדירה היא בת 5 חדרים ללא פינת אוכל . שטח הדירה לא השתנה ונותר 100 מ"ר .שאלתי היא : א. הכנסתי את הנתונים הנ"ל למחירון שלכם , פעם בתור 4 חדרים ופעם בתור 5 חדרים והמחירים היו 1290000 ש"ח ו- 1536000 ש"ח בהתאמה.
מעוניין לדעת כמה שווה דירתי? בעבר פניתי אליכם ותשובתכם היתה שדירתי שווה לא יותר מ 1200000 ש"ח .ברצוני לדעת מהו המחיר הנכון ?
ברצוני לציין שבדירה יש מזגן לכל חדר + מאווררים . בברכה, (עזרא ק.) 19.05
עזרא שלום.
כבר ענינו בעבר לשאלה זאת כאמור.
עדיין מדובר בדירת 4 חד' בשטח של דירת 4 חד'. אם הדירה מושקעת ייתכן שהמחיר יהיה מעט גבוה ממחיר המחירון. ועדיין יש לקחת בחשבון שהיא מתאימה לפח שוק מסוים שמעוניין בדירת 5 חד' ללא פינת אוכל על שטח של דירת 4 חד'. החישוב מתאים לדירת 4 חד' שערכת במחירון וכדאי להתייחס אליו.

כמובן שמדובר בדירתך הפרטית ואתה יכול לבקש כל מחיר, אנחנו רק מציעים את התיחסותנו.

ללוי יצחק שלום. לאחרונה קבלתי ירושה של מגרש חקלאי בצפון הארץ 1000 מ"ר. היכן ניתן לברר ערך כספי של מגרש זה. כיצד ניתן לממש את המגרש. אודה לתשובתך (אשר ג.) 20.05.11
אשר שלום.
יש לברר ברשות המקומית הרלבנטית את ייעודו של המגרש, הזכויות עליו הפקעות וכו'.
מכל הגורמים האלה נגזר ערכו.
אני גר בתל אביב במבנה בן 20 שנה כל הדירות בנות 4 חדרים (5 קומות , 4 דירות בקומה). קבלנו הצעה להוספת ממ"ד ומרפסת לכל דירה. בכמה % בערך יגדל ערך הדירות. אודה לתשובתך (אשר ג.) 20.05.11
אשר שלום.
25% ומעלה. עד 30%. תלוי בגודל המרפסת. הממד לא יקטן מ-9 מר' נטו והמרפסת מ-10 מר' נטו.
שלום, אני בתהליך של מו"מ לגבי דירה ברחוב בר יהודה בבת ים הנתונים הם: קומה 3 מתוך 4, 3 חדרים שופצה לפני כ6- שנים בטאבו רשום 67 מ"ר הדירה אמנם מראית בהרבה יותר גדולה, בנכס הטאבו רשום 2 היצמדויות של 12.5 מ"ר 2 חניות מקורות) המחיר המבוקש הוא 920,000 המחיר אחרי מו"ש 890,000 האם העסקה שווה את המחיר??? אנחנו לוקחים מהבנק 90% משכנתא על הדירה וחוששים שהשמאי יעריך בפחות את הדירה?? אין לנו ידע בנושא ..האם העסקה שווה את המחיר??? (נטלי ק.) 22.05.11
נטלי שלום.
השטח מעט חריג כלפי מטה, למרות שיש דירות שרשומות בטאבו בשטח קטן מאוד ושטחן בפועל גדול בהרבה. השטח הקובע לשומה הינו השטח בפועל.
למרות זאת בדקו אם אין מדובר בדירת 2.5 חד' ישנה. כי אז ערכה נמוך יותר וכך גם השומה. ובאזור זה י דירות בנות 2.5 חד'. לדירת 3 חד' עם הצמדה של 2 חניות מקורות, משופצת, למרות שהדירה בקומה ג', המחיר סביר.

כיצד מעריכים את מחיר הבית במקרה של בית דו-משפחתי בזכרון יעקב כנגזר ממחיר הבית, כיצד מחשבים את מחיר השכירות שלו. איך מתמחרים שכירות כאשר בסמיכות לבית יש אתר בנייה? בתודה (דרורה ש.) 23.05.11
דרורה שלום.
קשה מאוד לדבר על הערכות ושומות בשוק הנדל"ן כאשר מעוניינים לדעת מחירו של נכס הן למכירה והן להשכרה. בסופו של יום זהו עניין של היצע וביקוש ומכאן נגזר גם המחיר. יכול להיות ננכס שמחירו רב מאוד והתשואה שהבעלים מעוניינים לקבל היא בשיעורים גבוהים, אבל אין ביקוש להשכרה, ולכן התשואה תרד ועמה גם הסכום המתקבל כשכר חודשי.
מחירו של בית דו משפחתי בזיכרון יעקב תלוי בשכונה בה הוא בנוי, בשטח הבנוי ובשטח המגרש, בנוחות הנגישות אליו וממנו, בנוף (אם יש נוף לים המחיר נוסק) במצבו הפיסי, בגילו ובמידת הביקוש בתקופה ספציפית לנכסים בזיכרון יעקב. גם לנגישות התחבורתית מהמרכז לישוב יש משקל. בימים אלה הביקוש לנכסים בזיכרון יעקב רב. כל הפרמטרים הנ"ל משפיעים גם על השכר החודשי.
מדובר בסקר שוק ובעסקאות דומות שנעשו במקום לנכסים דומים. לפיהם ניתן לגזור את השכר החודשי של הנכס.

אני מתגוררת ברחוב הזה 12 שנים והוא עדיין לא נכנסלרשימת הכתובות שלכם בתל אביב. הכיצד? זהו רחוב המקביל - דרומית - לדבורה הנביאה, תאוםלרחוב שינדלר המקביל צפונית לדבורה הנביאה. (נורית א.) 23.05.11
שלום נורית
הצדק איתך, דווקא הרחוב בו את מתגוררת הושמט מהמחירון. חבל שלא הזכרת את זה לפני 12 שנה....
על כל פנים, במחירון הבא הרחוב כבר יימצא במקומו. לבינתיים, אם את זקוקה לאינפורמציה ספציפית לגבי דירה , אנא שאלי, ונשמח לעזור לך. עמך הסליחה

האם דירת 90 מטר נחשבת כיותר מ3 חדרים (3.5 וכדו'') והאם המופיע בטאבו קובע או המציאות בפועל. (מאיר ר.) 24.05.11
מאיר שלום.
דירת 90 מר' היא דירת 3 חד' יפה. בשיפוץ ניתן להפיק ממנה יותר מ-3 חד', כפוף כמובן לנתונים נוספים כמו כיווני אוויר וכו'. השטח בפועל הוא השטח הקובע. יש דירות בנות 140 מר' ששטחן בטאבו 70 מר'.

שלום רב. ברשותי דירה בחולון כ-40 מטר בנוי קומת קרקע מתוך שתיים (בניין רכבת) + חצר. הגג בבניין הוא גג רעפים. ברצוני למכור את הדירה ונאמר לי ע"י העירייה שקיים היטל השבחה על זכויות בניה בגג, שאלתי היא לכמה היטל כזה יכול להגיע, הרי אין ממש כדאיות כלכלית לבנות על הגג הבניין ישן מאוד. בכל מקרה הגשתי בקשה לשומה, אודה על תשובתכם. (כפיר ש.) 25.05.11
כפיר שלום.
לא הבנתי איך לדירה בקומת קרקע יש זכויות בנייה בגג?
אבל. אני סבורה שמדובר בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) שעבר האזור או הרחוב או הגוש, והוענקו לו זכויות בנייה שונות ונוספות.
למשל: במקום בניין הרכבת בן 2 הקומות שקיים היום ניתן לבנות (אולי) בניין בן 5 או 7 קומות ודירות רבות.
על תוספת זכויות הבנייה העירייה גובה היטל השבחה , וההיטל רובץ על הבית הישן עד שהבעלים מעוניינים לבצע עסקה כלשהי, ואז הם נתקלים בו.
אין לי יכולת לשער את גובה ההיטל משום שאיני יודעת מה התב"ע החדשה ומה שיעור הזכויות החדשות . אבל נראה לי שהשערתי נכונה.

שלום רב. אני מעונין להשקיע בקנית 4 דירות להשכרה בחיפה כאשר כל נכס בשווי של 250.000 ש"ח היכן מומולץ לקנות הדירות בכדי לקבל אזור מבוקש ואיכותי ותשואה הכי גבוהה, בתודה. (יעקב נ.) 29.05.11
יעקב שלום.
דירות במחירים שציינת ניתן לרכוש בעיקר בשכונת הדר, ולעיתים רחוקות בנווה שאנן (מציאות נדירות), גם בשכונת חליסה. התשואה בדרך כלל כ-1700-1800 ₪ לחודש.
שלום. מבקש לדעת את ערכו של משק חקלאי במושב .... . המשק בנוי מ-3 חלקות, חלקה א - 10.7 דונם, חלקה ב'' -29.3 דונם וחלקה ג'' - 20 דונם, סה"כ - 60 דונם. בחלקה א'' מצוי: א. בית מגורים מקורי שהורחב ושופץ, גודלו כ-124 מ"ר. ב. קראוון בגודל של 30 מ"ר. ג. סככות בגודל של כ-800 מ"ר. על חלקה ב'' נטוע מטע אפרסקים מניב והוא סמוך לכביש 40. חלקה ג'' מוחכרת לחקלאי אחר. כמו כן הייתי מבקש לדעת את ערך שכר הדירה לבית בחלקה א'' בנפרד ואת שכר הדירה לקראוון. תודה (שוקי א.) 29.05.11
שוקי שלום.
בדרך כלל אין אנו עונים לשאלות מפורטות מסוג זהף אך הפעם כמחווה חד פעמי תשובתנו כדלקמן:
בקשר לשכר הדירה של הבית, במידה ומצבו טוב ניתן לקבל עליו כ-4500 ש"ח לחודש.
לעניין הקרוון, במידה והוא מחולק ומסודר וראוי למגורים ניתן לקבל שכר חודשי בשיעור של 1750-1850 ש"ח לחודש.
מה עוד שלהערכתנו טרם סוכמו חלק מן העניינים בינך לבין תנובה.
יש לי דירת 3 חדרים 80 מ ק3 2 חניות נוף לים ב רח'' רזיאל -חיפה - ולפי מחירון שלכם אני עשיתי חישוב מחיר. לדירה יש מרפסת 65מ . מה ערך שלה? ואם אני אקבל זכויות בניה עליה? בתודה רבה. (סילווה ק.) 01.06.11
סילווה שלום.
אין לנו מספיק נתונים על הדירה. האם מדובר בדירת גג או פנטהאוז? מרפסת של 65 מר' לדירה של 80 מר', הוא פרמטר שיש ביכולתו לשנות את כל הערכת הנכס.
דירה שיש לה יציאה ישירה למרפסת בשטח של 65 מר' עם נוף לים יכולה להימכר במחיר כפול ממחירה הרגיל. לכן אנו סבורים שהנתונים שיש בידנו אינם מספקים. לאילו זכויות בנייה מצפה בעל הנכס? זכויות על הגג, על המרפסת? אם הזכויות על המרפסת הם יקטינו את המרפסת. זכויות על הגג יעלו כמובן את ערך הנכס מאוד.
כעיקרון דירת 80 מר' עם מרפסת של 65 מר' ו-2 חניות עם נוף לים יכולה למצוא קונה גם ב-575,000 ₪ .



ברשותי משק חקלאי במושב ובו בית בו אני מתגוררת. בני מעוניין לבנות בית, ליד ביתי במשק., מה הפרוצדורה?שמעתי שיש אפשרות לעשות פרצלציה על מנת לרשום את הבית שלו על שמו.,מה ההליך ומה העלות? (יונה ש.) 06.06.11
יונה שלום.
אנא פני לרשות מקומית בה את מתגוררת ובדקי אם הדבר ניתן, מה הזכויות , אם קיימות זכויות בנייה, אם נתן לעשות פירוק ופרצלציה חדשה. כדאי לפנות לרשות ולשמאי מקומי.
אני רוצה לקנות דירת קרקע שכוללת מרתף גדול כגודל הדירה מתחתיה. כמו כן פיסת גן. מה הוא היחס במחיר למטר בין שטח הדירה ושטח המרתף והגן באחוזים. אני מודה מראש על התשובה (רחל ה.) 07.06.11
רחל שלום.
חשוב לדעת פרטים כמו: שטח הגינה, האם המרתף מואר או שקוע ללא חלונות בולטים מעל פני הקרקע?
ההבדל תהומי. מרתף אינו נכלל בשטח הבנוי של הבית , ולעומת זאת עלות הבנייה שלו גבוהה מאוד.
דירת גן נמדדת בשטח הבית הבנוי והמיקום, ככל שאין בתים גבוהים מסביב המחיר גבוה יותר.
שטח המרתף אם הוא מואר ויש לו חלונות, יחשב כמחצית משטח הדירה.
אם מדובר במרתף חשוך ללא חלונות חיצוניים המחיר נמוך יותר.
"פיסת גן " תלויה בשטח. קרקע במיקום טוב במרכז ערכה גבוה .

שלום ברצוני לשאול אני רוצה לרכוש דירה בחולון בההסתדרות דירה 2 וחצי חדר 54 מ"ר לא משופץ עורפית אם חניה בטאבו 4 קומות על עמודים הדירה בקומה שלישית 4 דירות כל קומה בלי מעלית בניין בערך כ- 40 שנה האם תכלו להעריך בערך את ערך הנכס אם תכלו לענת בהקדם תודה. (פאם א.) 07.06.11
פאם שלום,
דירה כמו זאת שמתוארת מכירה הממוצע נע בין 720,000-750,000 ₪. כמובן שמדובר בהערכה שנעשית אך ורק על סמך התיאור מבלי שראינו את הנכס, ואל סמך עסקאות שנעשו בתקופות באחרונות בנכסים דומים.

האם ממ"ד נחשב חדר? קניתי לאחרונה דירה בלב המושבה בנ"צ, והמחיר שכתוב אצלך גבוה בכ-30% ממה שקניתי. האם יכול להיות שמחירים עלו כל כך הרבה בכחצי שנה? (אליהו ש.) 10.06.11
אליהו שלום.
ממ״ד נחשב חדר אם שטחו מעל 9 מ״ר, יש לו חלון. המחירים אמנם עלו אך לא ב-30%.

היכן אפשר למצוא מחיר למ"ר לחנויות ברח'' המלך ג''ורג'' בים? היכן אפשר למצוא מחיר למ"ר למרתף הרחוב הנ"ל. תודה (איציק ש.) 13.06.11
איציק שלום.
הדרך הטובה ביותר לפנות למתווך מקומי הנמצא במיקום הסמוך ביותר לחנות המדוברת.
אנו גרים ברח עין גנים קרוב לצומת סרקין, אך עדיין הרחוב הוא עין גנים,כיוון שברחוב הזה מעורך כל חלק מהרחוב במחיר שונה אנו מיתקשים להעריך מחיר לדירה, אשמח לקבל תשובה בהקדם. (עליזה פ.)13.06.11
עליזה שלום.
באיזה דירה מדובר? האם יש צורך בהערכת כל הדירות באזור צומת סירקין?
קיבלתי הערכת שווי 1,826,290 ש"ח לדירת 4 חדרים ברח'' אליהו מירון קומה 2 נס ציונה (הבניין העורפי בשכונה, כולל מרפסת שמש, 3 כיווני אויר, חניה, מעלית) רציתי לברר האם הערכת המחיר היא תקינה בטרם אפרסם את הנכס למכירה עפ"י המחיר הנ"ל. אציין שהדירה לא עברה שיפוצים מהותיים מזה כ-10 שנה מאז נמסרה מהקבלן ומצבה סביר. (דניאל ב.) 15.06.11
דניאל שלום.
הערכת המחיר אינה נראית נכונה, אלא גבוהה מהמחיר הריאלי של הנכס.
מדובר בדירת 4 חד' והמחיר שציינת מתאים יותר לדירת 5 חד'. אנא בדוק שוב את הנתונים.



בעת חידוש חוזה שכירות למגרש = מבנה.
בכמה עלה המדד בשנה האחרונה וכמה להוסיף לתשלום החודשי. (יעקב ג.) 19.06.11
יעקב שלום.
בעת חידוש חוזה אין בודקים דווקא את עליית המדד וכו', אלא בכמה עלו או לחילופין ירדו מחירי השכירות של הנכסים האמורים.
למשל : מחירי שכר חודשי של דירות בנות 2-3-4 חד' בתל אביב לא עלו במחצית השנה האחרונה לעומת זאת עלו ב-10% מחירי דירות 5 חד'. לכן, יש לבדוק מה מחיר הנכס האמור, האם המחיר עלה או ירד, וכך לקבוע את המחיר החדש.



החלטנו להוסיף מרפסות 12 מטר .לבלוק בן 8 קומות.אני קומה 6 ..מעליי קומה 7 לא רוצה לבנות.לא יהיה לי גג מה עליי לעשות או לדרוש משאר הדיירים.יש עוד אחד או שניים במצבי. אני משלם כמו כולם מקבל פחות מכולם. תודה על תשובתך. (שלום י.) 21.09.11
שלום שלום.
העירייה לא תאשר בנייה לא הומוגנית, כשחסרות מרפסות במרכז הבניין.
אם דיירים אינם חפצים להשתתף בפרויקט יש לבנות מעטפת של ״כאילו״ מרפסת גם עבורם כדי שחזית הבניין תיראה הומוגנית. לא תהיה להם דלת יציאה או פתח התחברות וכו׳. המתכנן ידע כיצד לפעול.

שלום, אני מתענינת בקנית דירה להשקעה, 2 חדרים בשיכון יוספטל בכפר סבא ומבקשת לדעת כמה עלה ערך דירה כזו בשנים האחרונות?.כיום נמכרות ב-700,000 ש"ח לערך (או 750). תודה (דגנית י.) 21.06.11
דגנית שלום.
לפני כ-5 שנים ניתן היה לרכוש את אותה דירה בכ-280,000 ₪ -300,000 ₪. בית ישן על מגרש של למעלה מדונם עם זכויות בנייה רבות, מהוון כ-780,000 ₪.

כמה שווה יותר דירת פנהאוז (נניח 5 חדרים) לעומת דירה זהה בגודלה ובמיקומה שאינה פנהאוז. (יוסי ש.) 26.06.11
יוסי שלום.
לא ניתן להשיב על השאלה מבלי לדעת פרטים למשל על שטח הגג (מרפסות) מסביב לדירה, או גובה, קומה.
בגדול, פנטהאוז אמיתי בקומה גבוהה עם מעלית שווה כ-35-40% יותר מדירה זהה שאינה פנטהאוז. פנטהאוזים מפוארים עם מרפסות ענק יכולים להגיע לסכומים גדולים בהרבה, משום שגם הנוף הינו פרמטר מרכזי וחשוב.

אני חושבת לקנות דירה בת"א בת 27 מ"ר שרשומה כמחסן בתב"ע אך כיום משולם עליה ארנונה כדירה. מה הסיכונים ומה הארנונה המשולמת למחסן?חשוב לציין שאני רוצה לגור בה ולא קונה אותה כהשקעה (בינתיים לפחות). (קרן א.) 29.06.11
קרן שלום.
הארנונה כמחסן גבוהה בהרבה.
את רוכשת או עתידה לרכוש נכס מסחרי שקיים עליו מיסוי שונה (מע״מ מס שבח ועוד) כדאי שתבדקי את כל האספקטים לפני הרכישה בסיוע עוד׳ ניתן אולי לשנות את ייעוד הנכס לפני הרכישה אבל זה מעניינו של המוכר. יתכן שאת רוכשת את הנכס במחיר זול יותר משום שהוא רשום כמחסן, אך גם כשתמכרי אותו המצב יהיה דומה. בהצלחה
צהריים טובים. האם אתם מתעסקים גם בהערכת חפצים עתיקים? (חגי ט.) 01.07.11
חגי שלום.
אנו עוסקים בכל סוגי הערכות, כולל הערכת חפצים עתיקים.
ברשותי נחלה ברחוב כורזין שבשכונת נחלאות ירושלים, על שטח 90 מ"ר עם היתר בניה ל-350 מ"ר (4 קומות) אני מעוניין לדעת מה ערך הנכס:
1. כאשר הוא רשום בטאבו
2. וכאשר אינו רשום בטאבו. או לחלופין באיזה סדר גודל באחוזים משפיע הרישום בטאבו על ערך הנכס. (אייל ר.) 01.07.11
אייל שלום.
קיים קושי רב בהערכת נכס מסוג זה מבלי לראות הן אותו והן את המסמכים ההיסטוריים והרלוונטיים שלו. בהערכה גסה מדובר על כ-3,600,000-4000,000 ₪ אך לדעתנו יש צורך בבדיקה מעמיקה כדי לקבוע שווי מדויק.
לגבי רישום: לעיתים חוסר רישום אינו מאפשר מימוש הזכויות, ולכן יש לפעול לרישום הנכס בצורה שתאפשר את מימושם , אחרת ערכו של הנכס ירד באופן משמעותי ביותר. ככלל, דירה רגילה שאינה רשומה בטאבו ערכה נמוך בכ-15% מערך דירה אחרת שרשומה כיאות. אך כאן מדובר בזכויות בנייה שערך הנכס כולו נגזר מהם, ולכן הירידה בערך תהיה רבה יותר.

דמי שכירות לדירה חדשה (בת שנה) בסיטי במרכז העיר. מה המחיר? (יהודית י.) 01.07.11
יהודית שלום.
לא ציינת באיזה עיר מדובר.
שלום, איך קובעים את חלוקת עלות בניית מעלית בין בעלי הדירות. לפי קומות? בתודה (דורי י.) 01.07.11
דורי שלום.
חלוקת הוצאות ההתקנה הן בדרך כלל:
* כ-6-8% קומה ראשונה
* 15-18% קומה שנייה
* 33-35% קומה שלישית
* 42-45% קומה רביעית
בכל מקרה קיימת חלוקה בין הקומות כשהקומה העליונה נושאת בחלק הגדול ביותר של ההוצאות משום שהדירה בקומה העליונה היא זאת שערה עולה באופן המשמעותי ביותר .

רכשתי דירה מקבלן ידוע באזור מגוריי, הרכישה התבצעה עוד לפני התחלת הבנייה באתר (כלומר על הנייר), בעת הרכישה דרשנו דירה צפונית מערבית בפועל לאחר שהבנייה החלה ולאחר ביקור באתר ובדירה התברר לי שהדירה ממוקמת דרומית מערבית בניגוד לבקשתי. ההתעקשות על מיקום הדירה היתה בשל שיקולים ביטחוניים ושיקוליי נוחות בעת החתימה נאמר לי שאכן הדירה צפונית מערבית, במפרט מצויין מצפן שמראה שצד הדירה הוא אכן צפון מערב. כשניגשתי לשוחח עם הקבלן הוא הודה שאכן בקשנו צפון מערב, וניסה להסביר שלמרות שהכניסה והחזית הם דרום מערב יש בבית חדר שפונה לצפון מערב, לאחר דין ודברים הוא החל להציע לנו לבטל את החוזה מה שכמובן לא מקובל עליי, העלויות של דירה בסדר גודל שרכשתי גבוהה היום בכ עד 200,000-150,000 ש''ח מהתקופה בה רכשתי את הדירה, שאלתי האם יש כאן הילה לביטול העסקה מצדי ולדרישה לפיצוי? האם הקבלן יכול לבטל עסקה באופן חד צדדי? חשוב להזכיר כל הכספים עבור רכישת הדירה הועברו לקבלן. מה עליי לעשות כדי לבסס את צדקתי ולהתחיל בהליך של ביטול עסקה ופיצוי הולם על העוול שנעשה לי? תודה מראש (אביב ג.) 02.07.11
אביב שלום.
האם הדירה נרכשה ללא חוזה מסודר בו קיימים תרשימים, מפרט, תכניות תכנון ומיקום מדויק של הנכס? הרי לא רוכשים דירה ואף משלמים על בקשות בע״פ.
אם הכל מצורף לחוזה ובידכם להוכיח שבפועל הנכם מקבלים דירה שונה מהדירה אותה רכשתם, קיימת עילה לפיצוי.
הקבלן אינו יכול לבטל עסקה חד צדדית.
בסד חמותי רכשה את דירת עמידר אשר התגוררה בה לפני כשנתיים האם יש מניעה להשכיר את הדירה או למכור אותה אם היא רוצה לעבור למקום נח יותר למרות המגבלה של חב עמידר לא למכור את הדירה אלא כעבור 5 שנים? (אלי ב.) 04.07.11
אלי שלום.
עליך לפנות לעורך דין העוסק בתחום זה.
יש ברשותי נכס השווה מליון מאה שח ועדיין אני משלמת עליו משכנתא. שאלתי היא האם שווה לי להשתמש בנכס הקיים ולמשכן אותו ולקבל הלוואה של 100% (משכון הנכס הקיים + הנכס הנרכש) על מנת להשקיע בנכס נדלני בשויי של 300,000 ש"ח לערך, כך שהשכירות על הנכס תשלם את המשכנתא. האם יש בכך סיכון, האם היום זה בעייתי לנוכח החוקים החדשים והאם אזורים כגון עכו, מגדל העמק, חיפה או חצור הגלילית שבהן יש דירות במחירים נמוכים הן שוות השקעה נדלנית? (יוליאור ר.) 07.07.11
יוליאור שלום.
כמובן שיש גורם מסוים של סיכון:
איננו יודעים דבר על גודל המשכנתא הקיימת ועל יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית.
הסתמכות טוטלית על הנכס הנרכש איננה בריאה. עלולים להיות חודשים מתים, נכס ריק וכו׳.
לבצע רכישה למטרת השקעה ללא כל הון עצמי ועם נכס משועבד היא בעלת סיכון
מה ההבדל במחיר בין דירה בת 3 חדר ללא מעלית בקומה שלישית לבין אותה דירה עם מעלית. גודל הדירה 98 ממר. (רחל ל.) 07.07.11
רחל שלום.
איננו יודעים באיזו עיר מדובר. בדרך כלל הפער הוא כ-20 אחוז וצפונה.
דייר עמידר אשר רכש דירה מעמידר ורוצה לרשום אותה על שם אחד מילדיו ללא מכירה האם צריך לשלם עבור פעולה זו כאילו מכר את הדירה? תודה מראש על תשובתכם. (אלי ב.) 10.07.11
אלי שלום.
מדובר בפעולה משפטית שאיני רוצה לקחת בה חלק.
אגב, רישום הדירה על שם אחד הילדים עלול לגרום לו נזק עתידי, משום שלא יהיו לו שום זכויות וזכאויות בעתיד בתור בעל דירה.
רכשתי דירה יד שניה ושקיבלתי אותה היו חסרים אביזרים כמו: המקלחונים ומנורות שקועות בתקרה ובגינה.
בהסכם לא היה רשום כלום לגבי זה לי נראה שזה חלק מהבית, לטענת המוכר מקלחונים ומנורות שקועות הם חלק מהריהוט בבית ולכן אין כל חובה להשאירם בדירה. אשמח לדעת האם המוכר צריך היה להשאיר את האיבזרים ואם כן האם ניתן להפנות אותו לסעיף חוק רלוונטי או פס"ד על מנת שאפנה אליו בדרישה חוקית. (אבי כ.) 10.07.11
אבי שלום.
באופן גורף, רצוי וצריך לערוך מפרט ובו לרשום את כל מה שנותר בדירה, ולצרף אותו לחוזה. בצורה כזאת אין מתעוררות שאלות בעתיד.
ככלל, יש מוכרים ש"מגלחים " את הדירה, ואינם מותירים בה דבר בעל ערך שניתן להעביר למקם אחר, אם הדבר לא נרשם. ויש כאלה שאינם עושים זאת.
נכון שעל פניו נראה שמקלחון הינו אביזר קבוע, אך בפועל דירות אינן מאובזרות במקלחונים מלכתחילה, ולכן לא ניתן לומר שהן חלק אינטגרלי מן הדירה, שוב, אם לא נרשם כך.
לגבי נורות ומנורות ונברשות כאלה ואחרות, אפילו נורות ליבון פשוטות, הן ברובן נלקחות על ידי המוכרים. כל מה שאינו רשום במפרט המצורף לחוזה אינו שייך לדירה .

שלום רב! הייתי מאד מודה לכם אם הייתם אומרים לי באיזה בנק הכי כדאי לי לקחת משכנתא, באיזה בנק יש ריבית והצמדה הכי קטנה ולא משתנה עם השנים.... בתודה מראש (תמרה א.) 10.07.11
תמרה שלום.
הינך צודקת שיש לעשות סקר שוק. אנא עשי סיבוב בין בנקים לקבלת הצעות מחיר.
אני רוצה לרכוש דירת עמידר בזיכרון יעקב. דירה בת חדר 1 (אחד שהוא הכל) שטח כ-30 מ'. בבניין בן 70 שנה, קומת קרעה. אשמח לדעת מה יכול להיות מחיר הדירה. בתודה מראש (זויה ל.) 10.07.11
זויה שלום.
רכישות הדירות של חברת עמידר נעשות על ידי בעלי זכויות, ולא במחירי שוק. לא כל אחד יכול לרכוש את הדירות האלה. הן נרכשות לפי חוזים מיוחדים ובמחירים מיוחדים המתאימים לרוכש בלבד.
המחירים זולים יחסית, אנו מניחים סביב ה-100,000 ₪ אבל צריך לבדוק מול עמידר ובעל הזכויות.

שלום רב, אני גר בדירה שכורה בירושלים, דירה בקומה הראשונה. לפי חוזה השכירות שילמתי סכום של 2900 ש"ח לחודש, בזמן וללא בעיות. בחוזה יש אופציה לעוד שנה אך בחוזה המחיר לשנה השניה (האופציונלית) לא נקוב אלא כ"יידון בהמשך". בעל הבית דורש ממני לשנה נוספת (האופציה) סכום של 3,600 ש"ח לחודש - עלייה של כ-25% במחיר. האם זה סביר ותואם את עליית המחירים באיזור? אם זה לא סביר ולא תואם את מצב המשק, האם משהו שאני יכול לעשות בעניין? אשמח לתשובתכם. (לירן צ.) 11.07.11
לירן שלום.
אופציה שבה מצוין " יידון בהמשך" איננה באמת אופציה. באופציה אמתית יש לציין את שכר הדירה בתקופת האופציה, כמו: תוספת של 5%, או תוספת של 10%, או לא יעלה על, וכו'. כשהדיון כל כך פתוח אין מדובר באופציה אמיתית.
השוכר לא ציין את מספר החדרים .
דירת 3 חד' באזור מושכרת ב-3000-3500 ₪ לחודש בהתאם למצבה, אך יש גם דירות שמושכרות ב-4000 ₪ כשהן מצוידות היטב וכו'.
גורם האמין על הצדדים ייקבע את שכר הדירה.
האם מרפסת שמש היא בעצם חדר כביסה/חדר שירות או שהכוונה למרפסת רגילה שיוצאים אליה מסלון או מחדר?? (שירלי י.) 13.07.11
שירלי שלום.
מרפסת שמש בהגדרה הינה מרפסת בלתי מקורה, בדרך כלל יוצאים אליה מחדר המגורים, וכדי להוסיף על ערך הנכס כ-10% עליה להיות בשטח של כ-10-12מר' ולא פחות.
שלום רב, אני מעוניין לקבל הצעת מחיר עבור סקר דירה לפני הביטוח שאני צריך לעשות עכשיו. בברכה, (אנטולי ל.) 13.07.11
אנטולי שלום.
במידה והינך מעוניין בסקר פרטי להערכת תכולת דירתך, העלות הינה 950 ש"ח + מע"מ או פרומיל וחצי, הגבוה מביניהם.
במידה והסקר מוזמן דרך חברת הביטוח, העלות על חשבון חברת הביטוח.
קניתי לפני שנתיים דירה בפרוייקט של דורי. הבניין מרוחק מכביש ראשי כ-85 מ'', ונמצאת בקומה 10 צפון-מזרחית, ובעתיד צפוי להבנות עוד בניין ביננו לבין הכביש. עתה, החלו מעבר לכביש, במרחק של 120 מ'' לפחות, בהכנות להקמת תחנה מרכזית לפרוייקט המטרונית של הקריות - ושם אמור להיות מגרש חנה-סע, וגם תחנת רכבת בחלקה הרחוק (מאד). שאלתי - האם תחנה מרכזית וחניון לידה צפויים להעלות את ערך הדירה בעתיד - או להורידה? בכמה אחוזים בד"כ? האם מיקום תחנת רכבת, קרוב יחסית אבל רחוק די כדי שלא נראה אותה, משפיע בצורה דומה? תודה (אמיר ר.) 19.07.11
אמיר שלום.
נגישות לתחבורה ציבורית ורכבת היא מבורכת כל זמן שהיא אינה מלווה במטרדים סביבתיים כגון רעש, צפיפות, פקקים, צפירות, עשן וכו׳.
120 מר׳ על פניו אינן מרחק רב, אך מאחר ויהיה בניין נוסף ביניכם קרוב לוודאי שההמולה לא תהיה רבה. מרחק של חצי ק״"מ מתחנת רכבת או אפילו 400 מ"ר מוסיפים לערך הנכס, קרבה כמו שלכם, במידה ואתם
תושפעו במידת מה מהרעש וזיהום אוויר (הם עולים למעלה) תגרום לירידת ערך של 8-10 אחוז.
בבעלותי דירה בת 5 חדרים בקומה 8 בשכונת מרום נוה ברמת גן רחוב בדר, פונה לפארק, כיווני אויר צפון/מערב/דרום. מה השווי של הדירה? האם השווי מושפע מזה שהבית טרם נרשם כבית משותף והזכויות בדירה טרם נרשמו על שמי. (אהוד א.) 19.07.11
אהוד שלום.
שווי הדירה כ-2,500,000 ₪ ., למרות ששוק הנדל"ן מצוי היום במצב של קיפאון דירות מסוג זה מוצאות קונה.
אתה עלול להיתקל בקשיים במכירה עקב העדר רישום תקין וסביר להניח שעורכי הדין של הקונה יידרשו ביטחונות וערבויות עד שכל הרישום יוסדר לחלוטין.
חתמנו על זיכרון דברים למכירת הדירה שלנו לפני כשלושה שבועות ועדיין לא חתמנו על חוזה המכירה. האם יש הגבלה של זמן כשחותמים על זיכרון דברים עד לחתימת החוזה או שיש דרך משפטית כל שהיא לזרז את התהליך מבחינתנו??? אודה לתשובה מהירה (שירלי י.) 31.07.11
שירלי שלום.
התשובה שאיננה משפטית היא: זכרון דברים מחייב לא פחות מההסכם.
להמשך הטיפול אנו ממליצים לפנות לעורך דין.
שלום. רציתי לדעת אני מתעניינת ברכישת דירת 5 חדרים באם ה מושבות המחיר בסביבות 1,500,000 ש"ח מה עוד אני צריכה לשלם מס רכישה אני יודעת האם עליי לשלם על המחיר הזה גם מע"מ תודה מראש. (אורלי י.) 12.08.11
אורלי שלום.
כשקונים דירה חדשה מקבלן יש עליה מע״מ, אך בדרך כלל המחיר כולל אותו.
על דירות מיד שנייה אין מע״מ. טרם שמענו על קבלן שמסר לקונה מחיר שלא כלל מע"מ.
מס רכישה הינו מס מדורג שיש לשלם.

במסגרת תמ"א 38-2, הוצע לכל דייר לקבל דירה בקומה אחת גבוהה יותר מהנוכחית. שאלתי:
1. מתקבל שקומה שלישית שכרגע שווייה פחות מכולם מקבלת קומה רביעית ששוייה הגבוהה מכולם. הערך הנוכחי הגבוה ביותר של קומה שניה לא בא לידי ביטוי. כיצד ניתן לאזן את התמורה.
2. כרגע יש חניה צמודה רק לחלק מהדיירים. יש אפשרות לתת רק חנייה אחת לדירה. כיצד יש לפצות את הדיירים בעלי החניות הקיימות? (חיה מ.) 16.08.11
חיה שלום.
יש להביא שמאי בלתי תלוי שיעריך וינקד את הדירות הקיימות ואת שווין הנוכחי. לאחר מכן יש להעריך את דירות התמורה.
באם יהיה פער בין הדירה שתקבלו לבין דירת התמורה ניתן לפצות במחסן קומה או מזומן. זאת הדרך.
שלום רב,אבקש הצעת מחיר לביטוח דירה והערכת תכולה, תודה (מירב ד.) 18.08.11
מירב שלום.
נא לפנות לסוכן ביטוח כלשהו, אין אנו מורשים להציע עסקאות מסוג זה.
שלום רב, כלפני 10 שנים רכשנו דירה בקומה אחרונה עם אופציה לבניה עוד חדר בגג זכות זו רשומה בחוזה. עכשיו יש פרוייקט של קבלן שמשפץ בנינים ישנים, עושה מעלית הכל חינם אבל בתמורה בונה עוד דירה מלמעלה. השאלה שלי :האם יש לנו זכות למכור לו את הזכות לבניה או שהוא גם כך ייקח את זה ללא רשות? ואם לא למכור אז מה כן מגיע לנו ואיפה אנו יכולים לבדוק את זה? תודה רבה (אולגה ש.) 20.08.11
אולגה שלום.
אם יש לכם חלק יחסי בגג והוא רשום על שימכם בטאבו, אזי אתם זכאים לפיצוי גדול יותר מהקבלן שיבנה בבניין שלכם.
תבדקו את זכויותיכם ואת מה שרכשתם. אם החלק היחסי בגג שייך לכם ואתם מוכרים אותו לקבלן אתם זכאים לפיצוי כספי או אחר.

ברצוני להשכיר מחסן דירתי מכיוון שהחברה שבה קניתי דירה לא עומדת בתנאי החוזה ועדיין המחסן הדירתי לא מוכן למרות שנכנסתי לדירה הם מוכנים לפצות אותי במחיר השכרת מחסן דירתי. רציתי לברר מחירי השכרה עבור מחסן דירתי בגודל של כ-3X2 מטר. באזור המרכז גבעת שמואל. (שלמה ש.) 20.08.11
שלמה שלום.
אם מדובר במחסן של 6 מר' ולא 23 מר' כפי שכתוב, אזי המחיר הוא כ-300 ₪ לחודש.
שלום רב! קיים הפרש גדול בין המחיר על נכס שאתם מציינים לבין הנדרש במציאות ובהשוואה לעיסקאות שבוצעו ברשות המיסים, לדוגמא: ערך דירה ברח'' וייצמן גבעתיים הערכתם ב- 1,870000 כשבפועל דורשים עליו 1,430000 (בכל האיזורים שהתעניינתי במחירים ההפרשים היו גדולים מאוד ביחס לנדרש בשטח). זה חריג מאוד גם כנתון סטטיסטי ובמיוחד כשמדובר במתחם קטן. איך קורה הפרש כזה גדול? תודה מראש! (ירון כ.) 21.08.11
ירון שלום.
נשמח לדעת על איזו דירה ספציפית מדובר. בפועל, אין אפשרות לפער כמו זה שאתה מציין.
ברצוני לברר בהיות שקיבלנות תבע להרחבת הדירות אנכית, והשכן שלי מוכן למכור לי זכויות ההרחבה הגובלים בדירה שלו, כך שיהיה לי דופלקס בהרחבה החדשה. השאלה היא האם זה אפשרי מבחינה חוקית או לא. (משה י.) 21.08.11
משה שלום.
יש לבדוק את הנושא עם משפטן ואדריכל. על פניו הנושא נראה אפשרי.
יש לי דירת 3 חדרים בקומה אחרונה והגג מעלי שלי גג מוצמד בטאבו שאלתי היא האם ניתן למכור את הגג בנפרד לקונה אחד והדירה לקונה אחר? (רויטל י.) 22.08.11
רויטל שלום.
יש צורך לבדוק משפטית אם ניתן לעשות תהליך של פרוק שותפות, או פיצול. לעיתים קרובות לגג יש זכויות בנייה ולכן יש לבדוק היטב מה בדיוק נמכר ואם זכויות הבנייה נמכרות עם הגג והדירה או שנותרות בידי המוכר.
אני גרה בקומה א. בבניין בן 2 כניסות כשבכל קומה 2 קומות ו-4 דיירים לפני כעשרים שנה בניתי תוספת לדירה. בעל הדירה שמעלי מעוניין לבנות ולהשתתף בתשלום העמודים. כיצד נעשה החישוב? (אילנה ט.) 21.08.11
אילנה שלום.
מאחר ומדובר בבנייה שנעשתה לפני 20 שנה, ההשתתפות של השכן בעלויות צריכה להיות בשיעור נמוך של 10-20%. תבררו את העלויות המדויקות של העמודים והגג עם הקבלן שיבצע את הבנייה ואז תתחלקו בחלק היחסי. ככל שחולף זמן בין הבנייה בפועל לבין השימוש שנעשה על ידי השכנים, ההשתתפות נמוכה יותר.


אני גרה בבית קוטג'' דו משפחתי 86 מטר מרובע קומה ראשונה בנויה קומה שניה עם חיפו. אני רוצה לבנות את הקומה השניה עם החיפוי שלב ראשון 45 מטר מרובע שזה כולל 1 חדר שינה הורים + מקלחת ושירותים 1 חדר שינה נוסף וחדר מקלחת ושירותים נוסף כמו כן בניה של מדרגות מתוך הבית. כמה תעלה לי הבניה? כמה יעלה לי המדרגות מסוג בטון ועליו שיש? האם יש סוג של מדרגות יותר זולות ודקורטיביות. (אסנת ש.) 22.08.11
אסנת שלום.
מחיר מר' בנייה משתנה לפי סטנדרט. הוא יכול להיות 3000 ₪ למר' ויכול להגיע בסטנדרט גבוה גם ל-5000 ₪ למר' ויותר.
יש מדרגות זולות, יש מדרגות עץ (לא תמיד זולות יותר) כדאי לפנות למספר חברות לקבל הצעות מחיר.

שאלה בנושא מס שבח, לפני שנתיים מכרתי דירה ושלמתי מס שבח הדירה הייתה ברשותי פחות מ-4 שנים לכן חייבתי במס שבח. רכשתי דירה ואני לא מעוניינת להמשיך לגור ברצוני למכור אותה גם בדירה זו אני גרה פחות מ-4 שנים. שאלתי האם יחייבו אותי במס שבח או כיוון ששלמתי על הדירה הקודמת אני פטורה. אודה לכם מאוד אם תחזירו לי תשובה. (אביבה כ.) 22.08.11
אביבה שלום.
עקב מצוקת הדיור רשויות המס הוציאו הקלות רבות במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק.
יש להתייעץ עם עורך דין לגבי העסקה הספציפית, אך בהערכה ראשונית כנראה אין מדובר בחיוב של מס.
שלום.כאשר רוצים להזיז את הכניסה לבית, כאשר מדובר על קיר שאינו פונה לחזית - האם יש צורך באישור מהעריה? הכוונה להכניס את המבואה הקיימת לשטח הבית ולפתוח פתח חדש. כמו כן, ניתן להעריך עלות וזמן של עבודה זו? (ישראלה י.) 22.08.11
ישראלה שלום.
אין לנו אינפורמציה אם מדובר בבית פרטי או בבניין עם דיירים נוספים, שאז יש צורך גם בהסכמות שכנים וכו'. בדרך כלל יש צורך באישורים של הרשות המקומית.
העבודה הפיסית תלויה בגורמים כמו תכניות אדריכליות, אישורים, קירות תומכים וכו'. בדיקות ביוב חשמל וכו'. קשה להעריך מבלי לדעת במה מדובר במדויק.
קיבלתי אתהדירה החדשה מהקבלן ב-01/06/2011 למרות שעברו כבר 3 חודשים לא קיבלתי מהקבלן את המחסן הדירתי שבקומה מינוס 3 בחניה עקב רטיבות חזקה במחסן שלי. הקבלן מנסה לפתור את הבעיה אך עדיין לא קיבלתי אותו. האם אני זכאי לפיצוי מהקבלן על העיכוב בקבלת המחסן שכתוצאה מכך נאלצתי לאחסן את כל תכולת המחסן באחד החדרים ולהשכיר דירה לבני עקב חוסר בחדר מגורים. (שלמה ש.) 23.08.11
שלמה שלום.
יש לבדוק את תנאי החוזה. האם נרשם בחוזה שאתה זכאי לפיצוי בגין המחסן בלבד, גם אם הדירה אוכלסה בזמן? אם לא אתה עלול להיות בבעיה.....
במידה וקיימת הפרדה בחוזה, ומצוין שאתה אתה זכאי לפיצוי, או, צריך - חייב לקבל את הדירה כולל המחסן בתאריך הספציפי, והקבלן לא עמד בתנאי החוזה:
הקבלן עתיד לטעון שמדובר בכוח עליון, בעיה, רטיבות, והוא מנסה לטפל לפתור במהירות האפשרית, יש בידך להוכיח נזקים.
שכירת מחסן בשטח של 6 מר' עלותה כ-300 ₪ לחודש. לעומד זאת אי עמידה בתנאי החוזה - הפיצוי גבוה יותר.
אני גר בקומה שנייה בבניין של 3 קומות. שכנתי בקומה מתחתי בנתה מרפסת הכוללת את היסודות לבניה לגובה. אני מעוניין לבנות מעליה מרפסת וברצוני לדעת כמה עליי לשלם לה עבור היסודות של הבניה. תודה מראש (יגאל ס.) 24.08.11
יגאל שלום.
יש לבדוק עם מהנדס קונסטרוקציה אם הבנייה והיסודות מתאימים לבנייה של קומה נוספת.
במידה והבנייה עדכנית ונעשתה לאחרונה, וניתן לעשות בהם שימוש , ההשתתפות הינה בשיעור של 33%.
במידה הבנייה ישנה ואתה נזקק לתמיכות נוספות שיעור ההשתתפות יורד.
שלום רב, לפני כשנתיים רכשתי דירה, בקומה שניה (על עמודים) בבנין קיים. השכן בדירה שמתחתי הרחיב את דירתו בשנת 2000 והוסיף לה 7.2 מ"ר. אני מעוניינת לבנות על גג השכן. מהו גובה התשלום אותו עלי לשלם לשכן? (יעל ש.) 24.08.11
יעל שלום.
מדובר על בנייה שנעשתה לפני למעלה מ-10 שנים.
בדקו עם מהנדס קונסטרוקציה אם אינכם זקוקים לתמיכה נוספת והגג מתאים לבנייה /או לחיזוקים ותמיכה לפני בנייה.
במידה ואתם יכולים לעשות שימוש בבנייה ובתשתית , גובה ההשתתפות שלך בעליות היא בשיעור של 33% מעלות התשתית.

שלום. אני מעוניין להרחיב דירתי שבקומה ב'' ואחרונה בכ80 מ'' ב2 מפלסים ( 40 מ"ר במפלס).בקומת קרקע השכן הרחיב את דירתו בשנת 1989 בכ70 מ"ר .בקומה א'' לא צפויה הרחבה. הבנתי שאני צריך לשלם לדייר שהרחיב החזר עלויות שהשקיע בעבור מה שאני צריך להשתמש, שאלותי:
א. על אלו עלויות אני אמור לפצות את הדייר שבנה?
ב. מי מעריך את הפיצוי, שמאי מקרקעין או מהנדס בניין?
ג. האם אני צריך לשלם לו על כל תשתיות ששלם או רק על מה שאני משתמש?
ד. האם צריך לפצות על 1/2 או 1/3? שכן הדייר בקומה א'' לא רוצה להרחיב?
ה. האם הדייר יכול להתנגד לבנייה אם לא אשלם לו את הסכום שדורש? כיצד מתבררות סוגיות אלו? בבימ"ש? האם נדשים תוכניות קונסטרוקציה של מה שבנה ע"מ להעריך את הפיצוי? (יחיאל מ.) 25.08.11
יחיאל שלום.
מדובר בבנייה ישנה (למעלה מ-20 שנה) ולכן יש צורך בבדיקת מהנדס קונסטרוקציה בכדי לעמוד על טיבה ועמידותה.
שמאי יקבע את סכום ההשתתפות (אם בכלל). להערכתנו, יהיה צורך בחיזוק התשתית כולה, ולא יסתמכו על הבנייה הקודמת ולכן הפיצוי וההשתתפות בסכומי העלויות יהיו שוליים לחלוטין.
השכן אינו יכול להתנגד לבנייה מאחר והוא עצמו בנה.
שלום אני מסכירה ממשהו דירה והדירה של עמידר מה קורה עם עמידר מגלה הם מוצאים אותי מהבית? או שמעבירים לי את הזכות של הדירה אליי כי גם ככה אני אם חד אורית ומגיעה לי דירה רק שלוקח זמן עד שמקבלים מה אני צריחה לעשות על מנת שהדירה תהיה שלי כי אסור למסכיר להסכיר לי את הדירה תודה (יפית ) 25.08.11
יפית שלום.
לא לעשות מעשים לא חוקיים ולא להסתבך עם עמידר משום שניתן להפסיד את הזכויות ולהישאר קרחת מכאן ומכאן.
שלום יש ברשותי שטח של 220 מר 80 מר בנוי שזה 3 חדרים אני רוצה להוסיף עוד 2 או 3 חדרים בנוסף יש לי עוד 140 גינה רציתי לדעת כמה יעלה להוסיף קומה 2 לבית יש ברשותי אישורי לתוספת של בניה עוד 80 מר כמה זמן לוקח לבנות קומה נוספת מתחילת הבניה ועד סופה כמו שאומרים עד למפתח וכמה עולה מטר בניה בגימורים א.א כמו שאומרים. (אלירן א.) 26.08.11
אלירן שלום.
יש ברשותך אישורי בנייה עקרוניים או תכניות בנייה מאושרות?
במידה ויש תכנית אדריכלית ותכנית קונסטרוקציה הנדסית מאושרת על ידי הרשות המקומית, אתה חותם חוזה עם קבלן, או לחילופין עם מספר קבלנים (קבלן שלד, קבלן בניין, קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה, ריצוף וכו',) ודואג לכך שהבנייה תערך כסדרה ובמועד.
אם תסגור עם קבלן מפתח הוא יעשה עבורך את כל התיאומים תמורת עמלה של כ-15%.
עלות בנייה למר' סטנדרטית היא כ-4000 ₪ למר' ועלות בנייה ברמה גבוהה יכולה להגיע ל-6000 ₪ למר' ויותר. תלוי ברמה אליה אתה שואף.
כמה עולה מכירת חנייה בבית משותף הקיים 6 שנים. החנייה אינה מקורה והיא חלק מהנכס של הדירה. (עינת כ.) 30.08.11
עינת שלום. השאלה מאוד מורכבת:
קודם יש צורך להבטיח שאמנם ניתן למכור את החנייה. אם היא רשומה בטאבו היא חלק אינטגרלי של הנכס ויש צורך בהליך משפטי שיפרק חלק מהנכס לצורך מכירה.
לגבי הערכת מחיר: ערכה של החניה תלוי במיקומה המדויק ובמצוקת החניה באזור ובעיר. ככל שהעיר והאזור נתונים במצוקת חנייה קשה יותר, כך ערך החנייה רב יותר.
למשל, באזורים רבים בצפון מרכז תל אביב ערך החניה הוא מאות אלי שקלים ואפילו יכול להגיע ל-500,000 ₪ . ובאוזרים מסוימים בפריפריה שם אין מצוקת חניה מדובר באלפי שקלים בודדים.

בכל אופן , ככל שעוברים השנים עולה ערכה של החנייה משום שמספר המכוניות עולה, בכל מקום, ודירות חסרות חנייה מאבדות את ערכן.
דירה בקרית אתא רחוב יוספטל, 85 מ"ר קומה שלישית ואחרונה כמה היא שווה לגבי שמאות הבנק. (נפתלי ד.) 28.08.11
נפתלי שלום.
אנו מניחים שהערכת השמאי של הבנק תהייה בין 340,000 לבין 375,000 ₪. בדרך כלל הערכת הבנק מעט נמוכה בכדי להוריד את רמת הסיכון של הבנק.
רציתי לשאול מה ההפרש בין אותו בית רק שאחד פינתי ואחד לא והאם זה עד כדי כך משמעותי תודה רבה. (רועי ש.) 02.09.11
האם מדובר בבית או בדירה?
דירה אמצעית יש לה פחות כיווני אוויר, פחות אפשרויות שיפוץ , (כמעט ואינה ניתנת לפיצול למשל), ולכן יש פער מחירים. גם בבית פרטי המצב דומה: שכנים מרובים יותר, פחות כיווני אוויר, פחות חשיפה לנוף , אפשרויות שיפוץ מוגבלות. המחיר לנכס שאינו פינתי נמוך משמעותית 10% ויותר מנכס דומה.
כיום מה מחירה של דירה ברחוב הרוא"ה בר"ג הדירה בת שניים וחצי חדרים עם מרפסת לכל רוחבה. שטח הדירה 61 מ"ר. (סיגל ב.) 05.09.11
סיגל שלום.
אין לנו כל נתונים על הדירה: מצבה, חזית או עורף, מצבה הכללי, קומה. או מיקומה באזור הרוא"ה.
על כל פנים בימים אלה של הקפאה אם מדובר בדירת 2.5 אמתית ולא 2 ועוד הול למשל, בבניין טוב, היא תימכר סביב 900,000 ₪. דירה עורפית מחירה גבוה יותר.
האם משפחתון של 8 תינוקות הפועל בבניין משותף מוריד את ערך הדירה? (קוסטה ב.) 05.09.11
קוסטה שלום.
מוריד את ערך הדירה ואת ערך הדירות האחרות בבניין.
אם המשפחתון אינו עושה שימוש בחדר המדרגות ויש לו כניסה נפרדת מהבניין והוא מגודר ופועל בשעות הבוקר בלבד, ומקיים נקיון סדר ושקט יחסי, ירידת הערך נמוכה.
ברשותנו דירה 3 חדרים קומה 2 על עמודים עם 2 מרפסות 1 6מ"ר והשניה 30 מ"ר השכן בקש מאתנו אשור בניה על שני המרפסות מהגדולה הוא מעוניין להרחיב 16 מ"ר ואת כל המרפסת השניה. כרגע אנו משכירים את הדירה ולא מעוניינים להרחיב אך ברצוני לברר:
1. האם בכלל וכמה נצטרך לשלם לשכן כשנרחיב?
2. מאחר והוא בונה על המרפסות שלנו הוא צריך לשלם לנו משהו?
3. האם זה ישנה כרגע לרעה או לטובה את עלות הדירה בשכירות?
4. האם מפאת העומס נוכל לבנות ולסגור חדרים בעתיד?
5.מה עלינו לבקש מהשכן -על מה יש לחתום ? - לבקש מפרט של הדירה מחיר?
6.האם יש סיבה לא לאשר ? כי הוא קובע לי את גודל החדר לבנייה בעתיד
*בינתיים הדירה תהיה חשוכה
*כשארחיב אצטרך לעשות שינויים מאחר שמהמטבח יש כרגע את יציאה למרפסת. אודה מאוד על תשובתכם (מלכי ג.) 07.09.11
מלכי שלום.
מדובר בשאלה מורכבת:
יש לקחת מהנדס/אדריכל/קונסטרוקטור בכדי לבדוק עומסים, יציאות, פתחי אוורור .
שיפוץ עתידי ויצירת אינסטלציה שונה, ביוב וכו' עתידים להוות מרכיב רב משקל במחיר הכולל.
יש לבדוק ולהוציא ברשות המקומית רישיונות לכל הבנייה המתבצעת.
להערכתנו כל הדיירים המתכוונים לבצע את הבנייה והשינוי צריכים להיערך יחד, משום שאתם תלויים אחד בשני בפתחים באינסטלציה באוורור וכו'.
חתימות הינן הדדיות: ברגע שניתנת הסכמה לא ניתן לסגת ממנה, לכן יש לבדוק היטב על מה חותמים ולמה מסכימים.
האם מותר לשים בחניית הבית שנמצא ברשותי קראוון נייד לצורך מגורים עבור הבן שלי. (אלי כ.) 09.09.11
אלי שלום.
אם מדובר בחניית בית משותף, הרי שיש להתייחס לקרוואן כאל יחידת מגורים עצמאית, וכל השכנים צריכים לתת את הסכמתם לכך.
אם מדובר בקרוואן נייח יש צורך גם באישור של הרשות המקומית.
שכן חיבר מדרגות לקיר משותף לדירתי, בכל פעם שיש תנועה על המדרגות ישנו רעש חזק בדירה. שאלותי הן: האם מותר לקבע מדרגות לקיר משותף? מהי הדרך המשפטית המתאימה לגרום לשכן להוריד את המדרגות. תודה. (אבי ג.) 10.09.11
אבי שלום.
כל שינוי בחדר המדרגות וברכוש המשותף מחייב אישור של כל השכנים ורישיון או אישור מהרשות המקומית לגבי השינוי בבינוי. אם הכל נעשה כהלכה יכות להתנגד או לא לחתום. אם הדברים נעשו ללא רישוי תערב את הרשויות והפיקוח.
אני גר בבנין של שלשה קומות ברמת בית שמש. הגג שמעלי בגודל 120 מטר שייך לי, אך אין לי רשיון בניה. בכמה אוכל למכור אותה? (מנחם מ.) 10.09.11
מנחם שלום.
לא קיבלנו כל פרטים על הדירה, המיקום, השטח, הקומה. על סמך מה להעריך????
שאלה - אני צריכה לקבל הערכת שמאי על דירה שברשותימ- 2003, לצורף מחזור משכנתא. איני מוצאת את חוזה הרכישה - היכן ניתן למצוא העתק? (ד.ב.) 13.09.11
שלום רב.
אצל הקבלן ממנו נרכשה הדירה וגם בבנק ממנו נלקחה המשכנתא הראשונה. אבל למה נחוץ חוזה רכישה? אולי די בנסח טאבו עדכני?
אני בודק לקנות רכב סוג טויוטה קורולה 1600 שנת 2007 יד ראשונה עם 95000 קילומטר. הרכב עלה לכביש ביוני 2006 ובנוסף הסבר לי שקיבל מכה בדלת הנהג בשהדלת הוחלפה. השאלה הינה כמה אחוזים מהמחירון צריך לרדת? (אלחנדרו ג.) 15.09.11
אלחנדרו שלום.
הרכב מופיע במחירון בקוד דגם 413026.
- בגין יד 1 יש תוספת של 1%(+)
- בגין 95,000 ק"מ אין הפחתה או תוספת
- בגין עליה לכביש 6/2006 אין תוספת
- בגין ירידת ערך בנושא תאונה יש לקבל חוות דעת של שמאי שבדק את הרכב.
דירה בשלב 40% בניה ואחרי אישור משכנתה כמה אני אמור לשלם באחוזים על ביטול העסקה? (ישראל ע.) 16.09.11
ישראל שלום.
בחוזה רכישה קיים סעיף לגבי ביטול עסקה. שלב הביטול אינו חלק מהותי בסעיף.
אחרי החתימה על החוזה יש לקיימו, לכן קיים סעיף ה״עונש״ בדרך כלל משלמים את מלוא הסנקציה, 10% או 20% או מה שכתוב.
תתאר לעצמך מקרה הפוך כשהיזם מתחרט שמכר לך את הדירה משום שמצא רוכש אחר בתנאים או סכומים משופרים?
שכן רוצה לבנות מעלי על בסיס היסודות שבביתי.כמה כסף מקובל לגבות ממנו על כך? תודה (ציון ש.) 16.09.11
ציון שלום.
אם הבנייה בביתך נעשתה לפני תקופה קצרה, ואין צורך בחיזוק היסודות, בקונסטרוקציה נוספת ולמעשה הוא יכול לעשות שימוש מידי במבנה, ההשתתפות היא בסדר גודל של כ-35-40% מהעלות.
ככל שעוברת תקופה ארוכה יותר בין הבנייה הקיימת לבין הבנייה החדשה הולך ופוחת סכום ההשתתפות.
קניתי דירה לפני חצי שנה עם שתי חניות צמודות כיום אני רוצה למכור חנייה אחת לדייר בבניין שלי האם אפשר לומר שצמח לי שבח ובכלל איך אני יכול לחשב את השבח לצורך תשלום המס כמו כן האם חל על תשלום מס מכירה. (חיים ט.) 16.09.11
חיים שלום.
מאחר ומדובר בחוזה מורכב, כולל רישום בטאבו, יש צורך בעורך דין לביצוע העסקה. הוא יבדוק גם את עניין המיסוי.
שלום, אני מעוניין לדעת מחירם של חנייה כפולה מקורה (תת קרקעית) ולא מקורה ושל מחסן 12 מ'', ברחוב הכרמל, שכונת אחוזת הנשיא ברחובות. (רן ז.) 16.09.11
רן שלום.
לא נעשו עסקאות עצמאיות למכירת חניות באזור. קבלנים מוכרים את החניות בעסקה אחת עם מכירת הדירה, על פי חוק. אנחנו מתמחרים מחיר מחסן לפי 4,000 ₪ למ"ר.
ברצוני לדעת מהו השווי של חניה לרכישה בבית משותף ברח'' קרית שמונה בחולון? (מכירה משכן לשכן) (מירב ב.) 19.09.11
מירב שלום.
מכירת חניה היא עסקה במקרקעין החייבת ברישום, דיווח, מיסוי וכו'. כן יש לבדוק היטב שהדבר אינו גורר אחריו ביטול פטור במס שבח לדוגמא, משום שמדובר בחניה שהיתה צמודה למעשה לדירה והיוותה חלק ממנה. לכן מדובר בפעולה מורכבת, ולא ניתן לתת עליה תשובה מדויקת. גם מצוקת החניה באותו בניין או בניינים משפיעה על המחיר. אם יש במקום או בבניין שפע של חניה יהיה המחיר נמוך יותר, אך במידה וקיימת מצוקת חניה המחיר יכול להמריא גם ל-10% מערך הנכס ויותר.
אנחנו גרים בבנין בן 3 קומות ומעוניינים להתקין בו מעלית. בכמה אחוזים להערכתך יעלה ערך הדירות בקומה 1, 2, 3? תודה על תשובתך, (דורית כ.) 19.09.11
דורית שלום.
כשמתקינים מעלית בבניין ערכן של כל הדירות בבניין עולה אוטומטית. אפילו דירות בקומת קרקע, שאינן עושות שימוש במעלית, מקבלות ערך נוסף מעצם היותן בבניין עם מעלית.
דירה בקומה ראשונה תעלה כ-10% יותר. דירה בקומה שנייה כ-20% ודירה בקומה שלישית כ-35%. חשוב לציין שערכה של הדירה הגבוהה, שהיתה הזולה ביותר בבניין, הופך לערך הגבוה ביותר בבניין.
שלום רב, כמה יעלה פנטהוז ביחס לדירה רגילה באותו גודל. (שרה ש.) 20.09.11
שרה שלום.
דירת פנטהאוז הינה דירה המוקפת מרפסות לפחות מ-3 צדדים, במפלס אחד. בקומה העליונה. כשהמרפסת הגדולה היא המרפסת שיוצאים אליה ישירות מחדר המגורים.
דירה כזאת יקרה ב-35%-40% ואם הנוף הוא חריג 0כמו נוף ישיר לים או פארק מיוחד וכו', היא יכולה להגיע לסכומים גבוהים יותר.
שלום לכם. אני גר בקומת הקרקע בבנין דו קומתי. השכן מעלי מקומה א'' בונה תוספת הכוללת כלונסאות, עמודים, גג וכמובן 3 קירות של ממ"ד בשבילי, ללא חלון וללא פתחי איוורור, מה האחוז היחסי שעלי לשלם לו בסיום הבניה? בצפיה לתשובה מהירה. (בני מ.) 21.09.11
בני שלום.
אתה לא אמור לשלם דבר בסיום הבנייה. בשעה שתעשה שימוש בבנוי, קרי, תסגור את הממ"ד לחדר, תרצף וכו', עליך להשתתף במחצית העלויות .
שלום רב, יש לי שטח של 500 מ"ר באיזור קדימה שטח חקלאי גילתי שיש שם מתח גבוה. (כשקנתי את השטח לא אמרו לי ולא ראיתי) מבקשת לדעת מה הנזק בו האם הערך של השטח לא שווה הרבה. תשובתך אודה. (מלי ב.) 21.09.11
מלי שלום.
אם רכשת נכס ולא נמסרו פרטים רלוונטיים לגביו. ניתן לבדוק שוב את כשרותו של החוזה. גילוי נאות הינו חלק ויסודי ואינטגרלי בכל חוזה במדינת ישראל. בכל אופן גם על הקונה לבדוק את הנכס לפני הרכישה. מדובר ברוב המקרים במוכר מרצון וקונה מרצון. קו מתח גבוה שעובר במגרש יכול בהחלט להשפיע לרעה על ערכו.
תודה על התשובה,מה-219-2011 עוד שאלה ברשותך..
אני מעוניין לסגור את הקיר הרביעי לממד. האם יאשרו לי בעיריה מהר? או שכדאי לי לסגור אותו ואז להוציא אישור? כי אני לא רוצה לעכב את השכן בבניה. תודה (בני מ.) 27.09.11
בני שלום.
יש להוציא אישור כחוק לפני כל בנייה. הדגש על לפני.
שלום, ברצוני לדעת כיצד מחושב ערך של מ"ר מרפסת ביחס לחישוב של מ"ר לדירת המגורים אליה צמודה המרפסת. האם היחס נמדד באחוזים או בחישוב אחר. מדובר בדירת מגורים בקיבוץ בקומה שניה. שטח הדירה 75 מ"ר, ושטח המרפסת הצמודה אליה 37 מ"ר. רצפת המרפסת הינה בטון מוחלק (ללא ריצוף). 27 מ"ר מהמרפסת מקורה בגג אסבסט ו-10 מ"ר ללא קירוי. בעיקר חשוב לי חישוב היחס שבין השטחים.
תודה רבה. (מיכל פ.) 03.10.11
מיכל שלום.
מרפסת מחושבת בדרך ככך כ50% ביחס לדירה.
שלום. כיום אני גרה בדירה קטנה הרשומה כמחסן של בניין (שנקנה בכסף מלא) .השוכן בין 2 ביניינים. גודל הדירה כ30 מ"ר. האם יש אפשרות לשנות/להוסיף במקום? או אולי לשנות בעירייה את הגדרת המקום ממחסן לדירה? (מלי ש.) 09.10.11
מלי שלום.
יש לבקש ברשות המקומית לעשות שינוי ייעוד ממחסן לדירה.
הם יבדקו את כל האופציות, אם הדירה נראית ומשמשת ופונקציונלית כדירה, ועוד פרמטרים, ואם הם ימצאו לנכון קיימת ייתכנות לשינוי הרישום. המצב אינו פשוט.
שלום! ברצוני לדעת האם יש אפשרות לבנות שתי חדרים על הגג בבניין טרומי?
(אלי .מ.) 05/11/11
התשובה מחולקת לשתיים:

1. האם יש לך רישיון לבנות
2. האם המבנה, אחרי בדיקת מהנדס יעמוד בכך
נכנסתי כשותף (50%) בדירת 4 חדרים קומה 1 ברחוב הר מירון בשכונת קרית השרון בנתניה בחודש יוני 2010. אני מעוניין לדעת כמה שווה הדירה היום, ינואר 2012, כדי לדעת את שווי החלק שלי.
(עידו 07/01)
נא לעיין במחירון הדירות של לוי יצחק מהדורה מודפסת או באתר האינטרנט
http://www.levi-itzhak.co.il/Levi/Templates/showpage.asp?DBID=1&LNGID=2&TMID=570&FID=268
שלום,
בסמוך לבית בו אני גרה בונים בנין בן 8 קומות, היום בלילה הציבו שם מנוף סמוך לגדר המפרידה בין 2 הבניינים ובעצם כל המנוף מופנה לצד הבנין שבו אני גרה ונמצא מעליו.
האם זה חוקי לעשות דבר כזה?
עלי לציין שאף גורם לא פנה אל דיריי הבית וביקש את רשותם, פשוט הציבו עובדה.
תודה ליאת 11/01
במידה והמנוף עובר את קו הבניין שלכם הוא למעשה
משיג גבול. בדקי אם הוא פועל בקו הבניין שעומד
להבנות או בגבול הבניין שלכם.
אם עבר לצד שלכם, אפילו בקו אווירי למעלה הוא
משיג גבול ופני לרשויות.

שלום,
ברעננה תוכנית רע/2015 עומדת לפני מתן תוקף. מה להערכתכם מחירי דירות 5 חדרים 129 מ"ר פלדלת+ 14 מ"ר מרפסת בקומה 5 מתוך 8 בסביבה דומה לזו של המתחם החדש.
(מנחם 15/01)
שלום

2.470,000-2600,000 ₪ תלוי ברמת גימור וכו

כמה שכר דירה לקחת עבור דירה ברחוב בלוך, 3 חדרים, קומה 3, ללא מעלית, עורפית, בנין בן 55 שנים. קרוב לעיריה, מיקום מעולה.
(16/1 נחמה)
שלום

4800-5200 ₪ תלוי במצב הדירה והבניין.

שלום,
אנחנו עומדים לבנות בית בהרחבת מושב ליד מעלות. אנחנו מבקשים לדעת , מהו מחיר עלות בנייה למ"ר כולל יסודות.
(מולי 16/01)
שלום
רצוי לערוך תחשיב כולל סביב 5000 שח למר׳ כדי לא להיכנס לפרוט כמו תכנון, רישום ועלויות שונות.

מה גודל הדירה המינימלי ברמת גן שאותה אפשר לרשום כדירה ?היש מטרז'' מינימלי בהגדרה של דירה ברמת גן לצרכי רישום?
(שלמה 23/01)
שלום

לא ידוע לי על מגבלות בשטח לצורך רישום נכס כדירה.

אני מכירה נכסים ותיקים הרשומים כדירה בטאבו, ושטחם אינו עולה על 14 מר'.

יעודה של דירה נקבע על ידי העירייה אם מתקיימים בה כל המאפיינים כמו מטבח מסודר, מקלחת, שירותים מים חמים וכד'.

לעומת זאת ידוע שלצורך רישום דירה בימים אלה, לא תירשם דירה ששטיחה נמוך מ-33-40 מר' .

מדובר בנכסים מפוצלים מדירה אחת למס' יחד' דיור , שחלקן הפכו לתאים במקום לדירות.

רציתי בבקשה לישאול שתי דברים.1.בדרום תל אביב דירה ברחוב סרלין יוסף. 3 חדרים משופצת קומה מעל 5 בנין 30 שנה כמה זה אמור לעלות באזור הזה? שאלה2. בשכונת התיקווה דירת גג חדשה מקבלן 4 חדרים החדרים לא גדולים. יש שם הרבה חסרונות כרגע קודם כל השאלה כמה זה אמור לעלות לפי ערך הדירה..? ומה חייב הקבלן לעשות לי בדירה איזה מצב הוא צריך להשאיר את הדירה אם מה שחובה עליו לעשות בתוכה?תודה מראש אם ינתנו תשובות זה מאד חשוב לי..
(מירי 19/01)
שלום

לגבי הדירה ביוסף סרלין המחיר כ-1000,000-1025,000 ₪

לגבי דירת הגג בשכונת התקווה אין לי כלל נתונים.

הקבלן מחויב למסור דירה לפי מפרט הרשום בחוזה שחתמו עליו הצדדים.

הוא חייב להיצמד למפרט במדויק, אם מדובר בשטחים, בסטנדרט ובצמודים לדירה (מטבח מעקה וכו')

במידה והדירה נרכשת במצב הקיים או כשהיא מוכנה לאכלוס, הרוכש רואה את הנכס ומתחייב לכך שהוא ראה אותו , הנכס מוצא חן בעיניו , הוא מוצא אותו מצאים לצרכיו והוא נמכר כמות שהוא. AS IS.

יש לי דירה בקומה שנייה לפי הטבו אני רוצה דעת מה כמות המדרגות שמגדירה את הדירה בקומה השנייה
(אורן 23/01)
אין הגדרה בטאבו למספר מדרגות לקומה.
דירה מוגדרת כקומה ב׳ כשהיא מעל קומה ראשונה על עמודים.
מדובר בערך כ-23 מדרגות אך הדבר אינו קבוע במדויק.

שלום רב,
האם ניתן להצמיד (בטאבו) את אותן שתי חניות A ו- B(האחת טובה יותר מן השניה) לשתי דירות בבניין המגורים. ובפועל... החונה הראשון יחנה בחניה הטובה יותר והמאחר יסתפק בטובה פחות...(כאילו חצי מכל חניה מוצמדת לכל אחת משתי הדירות...או משהו כזה ?) תודה,
(אידית 24/01)
במקרים מסוימים הניות המוצמדות אינן זהות , הן בשטח והן בצורה טו בנגישות.
יש חניות טובות מאחרות ממש כפי שיש חניות מקורות ובלתי מקורות.
לעיתים קרובות השינוי מוצא ביטוי במחיר.
לעיתים החנייה המשובחת מוצמדת לנכס היקר יותר.

יש לי נחלה רשומה בטאבו של 150 מר ברחוב עוזיאל ברמת גן. יש אישור לבנית מגדל של 32 קומות על השטח הזה.כמובן זה רק חלק מהשטח כמה להערכתך זה שווה? איך ממצים את הזכויות? תודה
(רחל 30/01)
שלום
המגרש בבעלותך ואתה מהווים חלק קטן מבעלי הזכויות של המגרש הכללי הגדול עליו ייבנה המגדל.
כל בעלי הזכויות עתידים לקבל את חלקם , בשווה ערך כספי או בדירות , במגדל העתיד להבנות.
שמאי מטעם בעלי הקרקע , שמקובל על כל הצדדים, (בדרך כלל היזם שבונה את המגדל משלם בסופו של דבר את שכרו של השמאי) מנתח את חלקם של בעלי המגרש וקובע את התמורה המגיעה להם .
אתה כמובן מודע לעובדה שהמגרש שבבעלותך לא היה זוכה לאותן זכויות בנייה , או לזכויות בנייה בכלל, אם היה נותר כנחלה בודדת בת 150 מר'.

שלום רב ותודה על המענה.

האם כשאני קונה בניין מגורים שלם מקובל לשלם 2% מהעיסקה או היות ומדובר על עיסקה גדולה מקובל לבוא לקראת הקונה בעניין מחיר התיווך? אציין שעדיין לא חתמתי על הסכם עם המתווך, אני מבקש לדעת רק האם את מצבי במו"מ שאפתח עימו על המחיר...

תודה רבה
(יוסי 30/01)
שלום
חוק התיווך קובע 2% תשלום על העסקה למתווך.
כבר היו חריגים לשני הצדדים.
במידה ויש באפשרותך להיכנס למשא ומתן ולנסות להשיג הקלה /אחוזים נמוכים יותר, תשלם פחות.
קח בחשבון שאם אתה מאוד מעוניין בנכס מסוים, וקיימת אפשרות שיש לנכס ביקוש נוסף, המתווך יעדיף למכור אותו לאותו לקוח שממנו יצא נשכר יותר.
אתה יכול להרוויח, אתה גם עלול להפסיד.
אבל מותר לך להיכנס למשא ומתן אם אתה מעוניין בכך.
אני מכירה עסקאות שהלקוח שילם תיווך כפול ובלבד לזכות בנכס מסוים.

מה הקריטריונים לבניית בית נוסף על גג משותף?
(סם 30/01)
שלום

ניסוח השאלה אינו ברור.

האם הכוונה לבנות על גג של בית משותף ?

הגג שייך לכל הדיירים אלא אם יש רישום שונה.

במידה וניתן לבנות על הגג (תמ"א 38, זכויות בנייה מכוח תב"ע וכו' ) התמורה העודפת אחרי הוצאות הבנייה מתחלקת בין הדיירים בעלי הזכויות.

אם מישהו מעוניין לבנות על הגג (נניח מתגורר בקומה האחרונה ורוצה לבנות על הגג ) ואין שום זכויות בנייה נוספות מעבר ליציאה לגג, הוא צריך לרכוש את הגג מהדיירים או לפצות אותם בסכומים מוסכמים.

דירה 4 חדרים ,ברחוב הנשיאים , כחדשה, הוד השרון מגדיאל .
לפי מחירון ל 1/2012 ערכה כ 1,870 א'' ש"ח . בפועל על דירות 4 חדרים במתחם 200 (כולל רח'' נשיאים) מבקשים עד 1,690 א'' ש"ח , בפועל כבר כ 3 חודשים אין עסקאות אך האחרונות בוצעו סביב 1,600 א'' ש"ח בלבד ואפילו פחות .
(ירון 30/01)
שלום
שתי העסקאות האחרונות שנסגרו למיטב ידיעתנו ברח' הנשיאים בדירות בנו 4 חד' בבניינים 4 ו-6 היו במחירים העולים על 1800,000 ₪.
עם זאת אנו מסכימים עם הפונה בכך שבתקופה האחרונה הביקושים דלים יחסית, הדירות שוהות תקופה ממושכת בשוק והדבר משפיע על המחירים.
אנו ממשיכים כמובן לעקוב ונעדכן את המחיר בעת הצורך.

שלום רב לכם
ברשותי דירת 4 חדרים, 90 מ"ר בראשון לציון, ברחוב שפטל בשכונה מבוקשת במערב הותיק שברצוני למכור. הדירה כמעט ולא עברה שיפוצים ב28 השנים בהן הבניין קיים. היה רק טיפול ושמירה על הקיים. איך אני אמורה לתמכר את הדירה? האם עלי
להוריד מערך הסכום המופיע במחירון יצחק לוי את מחיר השיפוץ
שהקונה מן הסתם מעוניין לעשות כמו צנרת חדשה או חיפויים חדשים? האם השיפוצים העתידיים של הקונה הם בכלל קריטריון בהערכת המחיר המבוקש?
המון תודה, מצפה לעזרה,
יום טוב, יעל
שלום

רח' שפטל הוא אמנם רחוב טוב בשכונת רמז הוותיקה.

השואלת מעוניינת לדעת אם מחירה של דירה בת 28 שנה שלא שופצה במהלך השנים (יתכן מאוד שהיתה מושכרת במשך תקופה בשכר חודשי ) מושפע מעובדות אלה.

אני מניחה שמדובר בבניין עם מעלית וחניה.

מצב השוק בימים אלה הוא כזה, שדירות שמצבן הכללי טוב ומעולה, נמכרות הרבה לפני דירות אחרות שמצבן טוב פחות.

ראשון לציון , במיוחד ראשון לציון, הינה שיאנית ארצית במעבר דירה, משום שתושביה ידועים בהעדפתם לדירות חדשות/חדישות, ואפילו בניין בן 15 שנה נחשב בעיניים מתיישן.

לכן, התשובה בהחלט חיובית. הנכס בבעלותך , דירה בבניין בן 28 שנה שטעונת שיפוץ מסיבי , בהחלט תימכר באם תציעי אותה בהנחה משמעותית.

היצע הדירות הישנות בראשון לציון גדול מאוד , והיא עומדת בתחרות מול דירות אחרות בגילה אך במצב טוב ממנה (משופצות לחלוטין ).



שלום,
אני גר במודיעין בבית משותף בדירת קרקע עם מרתף. צמוד למרתף, בחדר המדרגות יש שני מחסנים צמודי דירות. שלי ושל שכן בבניין. הצעתי לו לרכוז ממנו את המחסן והוא לא מתלהב.
שאלות:
1. האם ניתן להעביר את המחסן בטאבו ממנו אלי?
2. האם ניתן להעריך את שווי המחסן (2מ על 4מ)?
3. איזה הוצאות יש בעסקה? (לי ולשכן).
תודה!
(איציק 02/02)
שלום
מאחר ואתה בעליה של דירה בבית המשותף עם בעל המחסן, יש ביכולתך לרכוש ממנו את המחסן .
מדובר בעסקת נדל״ן על כל היבטי המיסוי שלה.
יש להיעזר בשרותי עוד׳ לביצוע העסקה.
אנחנו מתמחרים מר׳ מחסן במחירון ב-4000 שח׳ אך כמו בכל עסקה, זה נתון למשא ומתן.
בהצלחה
שלום,
אני גרה בקומה 3 בבניין בן 3 קומות. אני מועניינת לצאת להרחבה ביחד עם הדיירים של קומה 2. ההרחבה תתבסס על יסודות של הרחבה שנעשתה בקומה 1 בשנות ה60. האם יש צורך לפצות את הדיירים על היסודות, אם כן, כיצד זה מחושב?

תודה!
ליאור 02/02
שלום
מדובר בהרחבה שנעשתה לפני שנים רבות, ונדרשת בדיקה יסודית של קונסטרוקטור ומהנדס כדי להתאימה לימים אלה.
מאחר וממילא תידרשו לחיזוק היסודות והגג הבנוי כדי להתאימם לעומס הנוסף החדש , אין להערכתנו מקום לפיצוי, אך במקרה של מחלוקת תוכלו להיעזר בשרותי שמאי שעלותו תחולק בין כולכם.


ברצוני למכור את החנייה הפרטית שלי לדייר בבניין, רציתי לדעת מה שוויה של החניה בבית משותף בראשון לציון ?

תודה רחל 06/02
שלום
מחירי החניות מושפעים מפרמטרים שונים כמו : מצוקת חניה מקומית, איזור, שכונה, מיקום החניה , מקורה או בלתי מקורה,
על קרקעית או תת קרקעית וכו
בנוסף לכך יש לתת את הדעת שהדירה ממנה נגרעת החניה תרד בערכה במידה רבה ביותר, וירידת הערך שלה תתעצם כל הזמן.
כן בעלי הדירה יתקשו למכור אותה ולממש אותה בעת הצורך.
אם אין עושים שימוש בחניה עדיף להשכיר אותה וליהנות מהכנסה חודשת ולא למכור.
מכירת חניה בענייני מיסוי הינה עסקת נדלן ויש להשתמש בשרותים משפטיים.
שלום רב.האם ניתן ליצור חוזה בו אדם בעל שטח מתיר לי לבנות בשטחו בית יביל?
האם זה חוקי? האם יש סיכוי להיתר בניה לדעתך?
השטח בישוב בהרי ירושלים,וגדול מאד.בנוסף זה על יסודות ישנים של חממות חוקיות.
תודה וכל טוב!
(תמר 06/02)
יתכן , בהסתייגויות חוזיות רבות , ליצור חוזה מסוג זה.
יש להשתמש בשרותים משפטיים.
אני מתכוון לבנות תוספת של 60 מ"ר בקומה שניה ע"ג בניה שביצע השכן מקומת הקרקע ( הוא בנה 100 מ"ר תוספת ואני רוצה לשלם לו על הכל ) כמה תעלה הבניה וכמה אני צריך לשלם לשכן
(משה 06/2)
שלום
יש לקחת מהנדס/ קונסטרוקטור שיבדוק את הבנייה הקיימת , היסודות והגג והצורך בחיזוק ותמיכה לעניין הבנייה הנוספת.
מאחר ואתה מעוניין לבנות רק על חלק מהבנייה הקיימת (שאיני יודעת מתי נעשתה), קחו שמאי שמקובל על שניכם שיעריך במדויק את הסכום שעליך לשלם לו.
כמה עולה דירת 2.5 חדרים 65 מטר קומה רביעית בלי מעלית ברחוב ששת הימים בבת ים
(בני 08/02)
שלום
כ-690-700,000 שח

כמה שווה דירה 3.5 חדרים ברחוב חברון ברמת גן קומה 2 אם מעלית וחניה בטאבו ומרפסת שמש הדירה בת 10 שנים
(דליה 06/02)
שלום רב,
1500,000-1520,000 שח



למומחים שלום
מבקשת לברר מחיר של 2 דירות
האחת ברחוב אורן בנשר קומת קרקע גינה קטנה 36 מטר בת 27 ש''
דירה שניה ברחוב בר מוחא בנשר קומה 2 3 חדרים בת 60 שנה
תודה גדולה מראש ושיהיה לכם סופ"ש נפלא גברליה
(אלה 09/02)
שלום
לא הבנתי אם שטח הדירה 36 מר׳ או הגינה....
על כל פנים ערך הנכס כ 450,000 שקל
והו מצוי ברח׳ האורן ולא אורן.
הגירה השניה ברח מרדכי בר מוחא מחירה כ 475,000 שח

כיצד אני מעריך בית דו משפחתי?
האם יש מחירון למגרשים לבניה?
(אדי 12/02)
שלום

המחירון הינו בעיקר מחירון דירות

אין הערכה במחירון לגבי בתים פרטיים או מגרשים.

אם יש לך שאלה ספציפית ננסה להשיב לך כמיטב יכולתנו.

ראיתי דירה, לא משופצת אך במצב בסדר, 100 מר, 4 חדרים, עם מעלית בבניין שהוא חציו משרדים וחציו מגורים ברחוב ידע העם ברמת גן. הסביבה נחמדה אך הדירה היא חזיתית ופונה הישר למחלף ההלכה. כמה שוויה של דירה כזו? אשמח לתשובה מהירה, תודה!
(שרית 12/02)
מדובר באזור נגיש מאוד ומבוקש על ידי משקיעים לצורך השכרה.

בימים אלה מספרם של המשקיעים קטן, ולכן הביקוש לדירות להשקעה נמוך יחסית.

רחוב ידע עם באזורים השקטים יקר , אך המיקום הצופה על המחלף מוזיל את המחיר.

הבניין משמש הן למשרדים והן למגורים , בעיקר להשכרה.

דירה בת 4 חד' מחירה המקסימלי (עם מעלית ) עד 1,400,000 ₪ .

שלום,

אנחנו לפני רכישה של דירת 5 חדרים בתלמי מנשה , 110 מ"ר עם מרפסת שמש בבניין חדש, קומה 10 , 2 חניות במיליון וחצי.. האם המחיר הזה ראלי /טוב למיקום זה ?
(דנה 09/02)
שלום

המחיר סביר לדירה בקומה גבוהה.

מאחר וקבלנים מתקשים היום בשיווק הם מוכנים לפשרות ולתוספות וניתן להתמקח.

יש באזור דירות מיד שנייה משודרגות מאובזרות ומושקעות במחירים דומים משום שמספר העסקאות נמוך מאוד יחסית.

אנחנו גרים ברמת השרון .כל הדירות בבניין הן בנות 3 חדרים. יש כמה דיירים המעונינים לבנות חניות מתחת לעמודים. מהו שווי חניה כנ"ל ברמת השרון. האם זוהי פרוצדורה מסובכת להצמיד חניה בטאבו לאחר הסכמת כל הדיירים ומתן פיצוי כספי?

תודה
(יהודית 09/02)
כל השטחים שאינם בתוך הדירות , מהווים את הרכוש המשותף של כל הדיירים (אלא אם מצוין אחרת או מוצמד אחרת)

ניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות , כמו חניות מחסנים גג וכו'.

כל הפעולות הנ"ל חייבות להיעשות בליווי משפטי כדי שאף דייר לא יצא מקופח. ומהווים עסקאות נדל"ן לכל עניין.

מחיר חניה ברמת השרון גבוה מאוד משום שהעיר, כמו כל ישוב אורבני צפוף בישראל, סובלת ממצוקת חניה קשה שהולכת ומחריפה עם הזמן.

גם מחיר החניה (או העדרה) עולה כל הזמן. קשה לקבוע פיצוי לדירה שאינה זוכה לחניה . משום שהערך משתנה . היום ערכה נמוך בכ-10% ובעוד 5 שנים הוא יכול להגיע ל-20% מערך הדירה.

גם הקושי לממש את הנכס , השהות של הדירה בשוק (ללא חניה) גדולים לאין שיעור ממכירת דירה שצמודה לה חניה.



שלום לכם,

הציעו לנו דירה חדשה מהקבלן ברמת בית שמש כאשר הקירות הפנימיים עשויים מגבס במקום מבלוקים.
ברצוני לדעת האם זה מפחית את ערך הדירה ואם כן בכמה?

תודה מראש
משה 09/02
שלום

חלק מהקבלנים בונים בבנייה מתועשת .

פרויקטים רבים (כולל אלה של אפריקה ישראל בקרית אונו) בנויים באופן כזה.

אין מדובר בפערים משמעותיים במחירים אלא בהתנהלות שונה בטיפול בבית.

אין מדובר בבנייה טרומית של פעם שהיתה מוזיל את מחירי הדירות ב-20-25%.



רציתי לדעת מה הן סביבות המחירים של דירה בת 37 מ"ר ברחוב דב-הוז,בבני ברק (רחוב אין מוצא,דירה עורפי).
כמו-כן, המוכר ציין כי ניתן לבנות על הגג (הגג הוא רעפים מבנוי מרביץ). האם עפ"י התב"ע של בני-ברק ניתן לבנות על הגג? אם כן היכן אני מברר כמה ניתן לבנות על הגג? כמו-כן הגג הוא שטח משותף. מה הוא אחוז ההסכמה שעליי להשיג מהשכנים כדי לבנות על הגג?

תודה!
(שחר 13/02)
שלום

מחיר דירה כזאת , יכול להגיע עד 500-550,000 ₪ כמחיר מקסימלי.

ניצול גג רעפים מעל הדירה בשטח של 70% משטח הדירה בפועל מקובל על רוב המועצות המקומיות.

יש לבדוק בעיריית בני ברק כמובן, אך מאחר ומדובר בגג רעפים וניצול השטח מעל הדירה שלך , אני מניחה שלא תיתקל בקושי כלשהו.



בראשון לציון, מגרש 700 מ"ר לאחר הפקעות, כמה קומות וכמה דירות לקומה ניתן לבנות, עם חניון תת קרקעי. (אדי 15/02)
שלום
כפוף לתב״ע המקומית...
יש אזורים שניתן לבנות על מגרש כזה 5 קומות ויש מקומות שיאשרו 9 קומות.
צריך לגשת לעירייה או אפילו לבדוק באינטרנט במחלקת ההנדסה.
שלום.
אני גר בגבעת שמואל ומוסיף על מבנה קיים על עמודים 130 מ"ר

הייתי מעוניין לדעת בערך כמה היטל השבחה אני אמור לשלם?
(איתן 14/02)
יש לבדוק ברשתות המקומית.
אחרי בקשת השומה , ניתן לערער עליה במידה והיא אינה מקובלת על הנישום.
האם המינהל יכול להפקיע שטחים
(יוסף 19/02)
שבוע טוב

לעיתים שר האוצר יכול להאציל מסמכותו על המנהל או גוף ציבורי אחר ולהפקיע לצרכים מסוימים קרקע.

חוק התכנון ובנייה קובעים את הפיצוי , אם ישולם , באילו מקרים ישולם ומה תהיה התמורה.

שלום לכולם רציתי בבקשה לדעת מה עלות היתר בניית ממד בדירת קרקע בנתניה
ואם משהו יודע גם כמה יעלה היתר בנית מחסן\יחידה?
(אלי 16/02)
עלות בניית ממ״ד כ-7500 שח למר ועלות בניית מחסן כ- 3000 שח למ"ר.

שלום רב
אני גר בקומה ראשונה ויש לי מרפסת עם מעקה בגובה מטר. על המרפסת הזו אני ועוד שני שכנים מעלי מעונינים לעשות תוספת בניה. בקומה השלישית קיימת תקרה ( ז"א לי יש מרפסת בתוך נישה של גובה 3 קומות). איך צריכה להיות חלוקת התשלום בין שלושתינו. האם בנוסף לךחלוקה הם אמורים לשלם לי עבור בניה מעל השטח שלי?
תודה
אדי 21/02
שלום
מדובר בסוגיה מורכבת:
יש לבדוק ברשות המקומית לגבי זכויות ואפשרויות בנייה ולקבל היתרי בנייה.
כן יש לבדוק בסיוע מהנדס קונסטרוקציה את יסודות הבנייה הקיימת ולערוך תכניות לבניה העתידית על סמך הבדיקה.
אם מדובר הבנייה על מרפסת שהיא שלך בטאבו ואתה מאפשר (בהיתר) בנייה יש להערכתי לבצע פרוק שותפות על אותה מרפסת. איש אינו יכול לבנות על שטח ששייך לאזרח אחר.
תבדקו את הנושא לפני שאתם מניחים ולו לבנה אחת!

שלום,
קנינו בית בקומה שניה שהשכן מהקומה הראשונה סגר את המרפסת לחדרים שהגג הוא גג רעפים.
האם אפשר או מה אני יכולה לעשות כדי לבקש מהם לבטל את הגג רעפים לטובת מרפסת בשבילי? זה בכלל משהו שאפשר לעשות?
תודה מראש על התשובה.
(חן 21/02)
אם הבנייה נעשתה בהיתר לא ניתן לבטל אותה.

יש לי יחידה בגודל 50 מטר עם יסודות לבנית קומה 2 , כמה יעלה לי להרחיב את הקומה הראשונה ב- 20 מטר ולבנות קומה נוספת בגודל 50 מטר ?
(אלה 20/02)
בניית מר׳ סטנדרטי מסתכם בממוצע של כ-4000 שח׳ . על זה יש להוסיף תכנון והיתרי בנייה ומיסוי באם יהיה קיים.
ברצוני לרכוש דירת 4 חד'' קומה לא גבוהה עם מעלית בבניין בן 20 שנים, בבאר שבע שכונת נווה זאב, רצוי רח'' חטיבה שמונה. הייתי רוצה לדעת מה תחום המחירים באיזור זה קצת קשה לי להאמין לתוצאות מחירון הדירות.
(דני 22/02)
עדיין העסקאות האחרונות בדירות 4 חד' באזור נסגרו סביב 750,000 ₪ כולל מרפסת שמש מעלית וחניה.

שהות הדירות בשוק ארוכה יחסית ומספר העסקאות נמוך מאוד.

רכשתי דירה שהגג מוצמד לדירה , כאשר בדקנו בעיריה מסרו לנו שיש לנו זכויות בניה של 23 מטר ואפריקה ישראל שילמו את כל המיסים , היום כאשר הגשנו תוכניות לבניה על הגג לעיריה הם דורשים שנחתים את הדיירים מאחר ולא רשום שזכויות הבניה עברו אלינו . נציין כי הדירה אינה רשומה עדיין בטאבו וגם כשרכשנו הבניין לא היה רשום עדיין .
שאלתי האם גם כאשר הגג שייך לי ויש לנו מסמלך מאפריקה ישראל שיש להם זכויות לבנות ללא אישור הדיירים אני עדיין חייבת להחתים את הדיירים או שיש פיתרון אחר
(שלומית 26/02)
אם הגג שייך לכם ויש לכם מסמך שמשייך את הגג לכם באופן בלעדי , הוא אינו שייך לשטחים המשותפים לכלל הדיירים ולכן אין
צורך להחתים אותם.


אני עומד לקנות חנות שהפכה במרוצת הזמן לדירה (כבר כ 10 שנים ) ומוכרת בעירייה כדירת מגורים והארנונה משולמת בהתאם ,אבל בטבו היא עדיין חנות. האם אצטרך לשלם מע"מ בעת הרכישה אע"פ שאינני הופכה חזרה לחנות אלא מתעתד להשתכן בה או להשכירה לצורך מגורים בלבד.
תודה מראש על התשובה.
דוד 29/02
אתה מבצע עסקת מקרקעין, וכמובן את החוזה עורך עורך דינ שיהיה אחראי על כל תהליכי העסקה.
להערכתי במידה ובחוזה יהיה רשום שהנך רוכש דירת מגורים, והמוכר מוכר לך דירת מגורים , והנכס שימש למגורים
בלבד , לא יהיה מע״מ.
ברכישת נכס מסחרי קיים מיסוי נוסף על מע״מ ולכן התייעצות עם עורך דינ מתבקשת ביותר .
אני גרה בבנין קומות בקומה שלישית והשכנים מתחתי בנו תוספת לדירתם וכעת יש לי אפשרות להרחיב את המרפסת שלי 2 מטר קדימה לכל אורך המרפסת שהוא 8 מטר על התקרה שהוסיף השכן מתחתי.לצורך הבניה הם כמובן עשו יסודות ועמודים .רציתי לשאול במה אני אמורה להשתתף עמם בכדי להשתמש בשטח למרפסת שהרי אם הייתי בונה לבד לא הייתי זקוקה לעמודים אלא הייתי מוציאה רילסים.
(גאולה 29/02)
ברור לפי נוסח השאלה שקיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי הפיצוי בגין הבנייה העתידית.

אין לנו עניין להתערב בנושא.

קחו שמאי אובייקטיבי שיכריע אם יש לשלם וכמה.

ללא קשר למקרה שלכם, כאשר בונים על גג של קומה נמוכה שנבנתה על יי שכנים, קיימת השתתפות הן בעלות הגג והן בעלות היסודות והעמודים.
שלום רב,
רכשתי בית קרקע שהוא דו משפחתי ואני מתכננת להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש. הבעיה היא שהקו של הדו שלי עובר דרך השטח שלי (כלומר יש לנו קו ביוב משותף) ואני מעוניינת בבניה להפריד ושהקו שלו לא יעבור אצלי- השאלה היא מי אמור לדאוג לחיבור מחדש? העירייה מוכנה לתת קו ושום דבר מעבר.... מה אומר החוק לגבי זה?

אשמח לתשובה
ליהי 03/03
שבוע טוב
ניתן להפריד קווי ביוב.
אתם יכולים ליצור קווי ביוב נפרדים לכל דו, אך אם השכן אינו מעוניין להכנס להוצאה ואתם בעלי העניין היחידים, סביר להניח
שההוצאה תיפול עליכם. אינכם יכולים לכפות על השכן את ההפרדה.
שלום רב. אנחנו זוג צעיר מיתענינים בקניה של גג על ביניין לצורך בניה למגורים בעיר אלעד בין 80 ל120 מר'' השייך לדייר אחד ורשום בתבע רצינו לדעת 1אם כל השטח רשום בתבע זה אומר שאני יכול ליבנות על הכל 2האם ניתן להפריד את התבע של הגג מהדירה מהי הפרוצדורה והעלות 3בכמה להערכתכם עולה גג כזה נגיד 100מ'' בתבע 4האם זה צעד נבון ומישתלם לאור המחירים הגבוהים הנימצאים בשוק 5אמרתם שעלות בניה למר'' הוא כ4000שח אז אם אני בונה על גג ששטחו 100מ'' אני יוציא עלות בניה של 400 אלף הבנתי נכון 6אלו דברים אני עוד צריך לברר וליבדוק שאני לא יודע ואתם יכולים להחכימני תשובתכם חשובה לנו מאוד ותודה רבה רבה מראש
(שמעון 05/04)
שלום
אתם אינכם מתכוונים לתבע אלא לטאבו. הגג בבעלות בטאבו של דייר אחר ואתם מעוניינים לרכוש אותו.
אם ההשערה שלי נכונה והוא משתייך כמכלול לדירה אחרת מדובר בעסקה מורכבת שכוללת פרוק שותפות ורכישת הגג.
ורק אז ניתן לבדוק במנותק מהדירה אילו זכויות בנייה יש לנכס.
יש לבדוק בעזרת משפטן כדאיות העסקה.
מה החוק לגבי פתיחת עסק זעיר-חנות מכשירי כתיבה בבנין מגורים משותף אם הכניה היא לא דרך פתח הדירה אלא דרך דלת המחסן שבקומת המחסנים(חיברו את המחסן לדירה) והדבר מהווה מטרד-לכלוך,רעש,נקישות בדלתות של שכנים אחרים וכד''
(גאולה 05/03)
יש לגשת לרשות המקומית לבדוק אם יש רשיון עסק
וכו או לדווח על המטרד. בדרך כלל אין מאפשרים בבניין
מגורים פתיחת עסק מסחרי.
אנחנו גרים בקומת קרקע. לפני כ 5 שנים הרחבנו את הדירה. שכן מעלינו רוצה לבנות שטח הגג 26 מ"ר בטון בתקן ממ"ד(1/2 מהגג הוא ממ"ד). כמה עליו לשלם לי? האם עליו להשתתף גם בתשלום עבור היסודות?
(יהודית 05/03)
שלום
על השכן לשאת גם בחלק מעלות היסודות.
מאחר ועברו 5 שנים יש לבדוק את הבנייה הקיימת לצורך הוצאת היתר.
שמאי יעריך במדויק את השתתפות השכן בעלויות הן של הגג שלכם שמשמש לו כבסיס והן של היסודות.
ברצוני לבנות תוספת על מרפסת גג .חדר+מטבחון+שרותים ומקלחת
מה עדיף בנייה קלה או מסורתית. כמה זה יעלה?
שטח בנייה 32 מ"ר.
(מאיר 07/03)
אין הבדל משמעותי בעלות הבנייה

הבנייה הקלה מהירה שומרת על סביבה נקיה ומסודרת יותר

ניתן להעריך עלות מבנה כפי שצינת בכ- 140.000 ש"ח כולל איבזור ממוצע.
המרתף בביתי הוצף במי גשם בגשמים האחרונים(משאבת ניקוז התקלקלה.) המים הגיעו לגבה 20 ס"מ . מה הפעולת שעלי לנקוט וכמה יעלה
(עדינה 07/03)
אין לבצע כל פעולת שיקום לפני שהכל יבש. רצפה וקירות.

כדאי להרים מס' אריחי ריצוף ולבחון עד כמה תשתית הריצוף ספגה מים

במקרה קיצוני יש להחליף את כל המצע.

לגבי הקירות יש להמתין ליבוש מוחלט לפני צביעה.

קימות חב' שנותנות שרותי יבוש באמצעות מתקנים מיוחדים.

עלות השיקום נגזרת מהפעולות הנדרשות.
אני גר בבניין 4 קומות, בקומה אחרונה, ההיתי רוצה לדעת כמה יעלה לי לבנות עוד קומה כאילו דופלקס בגודל של הדירה שלי הנוכחית כ80 מטר מרובע, והאם זה אפשרי בכלל? (רומן 10/03)
שבוע טוב
אני איני מכירה ערים או תב״עות המאפשרות לבנות
את מה שהשואל מבקש.
יש לבדוק ברשות המקומית את זכויות הבנייה על הגג,
והאם הגג נמצא בבעלות השואל.
יש להוציא רשיונות לפי התב״ע ורק אז כשנדע
כמה ניתן לבנות ואחרי תשלומי מיסים ייבדקו עלויות בנייה
שמסתכמות בגדול בכ- 3700-4000 שח למ"ר
למה אי אפשר במחירון לקבל מחיר על דופלקס שיש בה 7או8 חדרים.(ג'ילברט 11/03)
שלום
במחירון פרמטרים מוגדרים: דירות 2-5 חד ומיידע
נוסף לספציסיקציה של הנכס.
לא ניתן להעריך במחירון כל נכס באשר הוא.
אני גרה בבנין מדורג בקומת כניסה מצד אחד ומצד שני בקומה שלישית.לדירתי צמודה גינה שלי שיש לי אליה שתי אפשרויות יציאה מדירתי. כל שטח הגינה ומטה לו מלא במילוי-עפר,סלעים וכד'', כלומר אין מתחת לשטח זה חלק בנוי ואני רציתי לבנות קומה מתחת לגינתי-לחפור.למי שייך חלק זה לי או לשכן מתחתי ?האפשרות שלו לבנות שם היא אך ורק אם הוא פורץ קיר של מחסן שלו שסיפח לדירתו וז יצטרך להוציא את המילוי ולעשות תקרה בגובה הגינה שלי ודבר זה יבטל את שימוש הגינה שלי כגינה,האם הדבר מותר לו?
(גאולה 14/03)
הדבר דורש בדיקה והתייחסות של מהנדס בניין ושמאי מקרקעין
אני גר בקמה שניה ובניתי מיבנה תוספת בניה .
לשכנה היה מרפסת תיקרה מאסבסט והיא התנגדה בועדת עירייה
לבניה שלי ובכול זאת אישרו לי את הבניה בלי לנגוע במרפסת שלה ,כך שעמודים עמדו אחרי המרפסת שלה . השכנה שברה את הגג מאסבסט והיחבה ל -4 עמודים וריצפה שלי כך נוצר לה גג מבטון
ויש לה אכשיו 20 מ"ר.כמה אני יכול לדרוש עבור המיבנה שהיא לקחה בכוח בלי ליעדה אותי ומתנגדת לשלם
למי אני יכול לפנות כדי לדרוש מה מגיע לי וכמה ?
תודה גבי 15/03
מדובר במחלוקת משפטית.
היא עושה שימוש בנכס שלך ללא זכות וללא קבלת היתר.
יש לבצע פנייה לרשות המקומית ולהיעזר בעורך דין.
לכמה זמן נחשבת הדירה למשופצת ?
רינה 14/03
תלוי ברמת השיפוץ:
במידה והדירה שופצה ועוצבה ברמה גבוהה ובחומרים איכותיים , והתגוררו בה הבעלים ולא שוכרים בשכר חודשי,
גם שיפוץ בן עשר שנים יכול עדיין למכור היטב.
דירה משופצת בת 5 שנים תחשב דירה משופצת.
מעבר לכך, מדובר בבלאי , הן של צנרת ואינסטלציה, שינויים אופנתיים, חלונות, חשמל ותחזוקה שהשפעתם גורעת מאיכות השיפוץ.
חשוב לציין במרכאות, שדירה משופצת לא תמיד קולעת לטעמו של הקונה, בעיקר אם מדובר בעיצוב יוצא דופן,
ולכן יש להתחשב בכל נכס לגופו של עניין.
ברצוני לדעת אם בית פרטי בסגנון בניה אמריקאי ,גודל הבית 70 מ"ר על שטח של 250 מ"ר עם אופציה לבניה שווה את המחיר המוצע 850,000 ?
(אושרית 17/03)
יש בקריית גת נכסים קונבנציונליים בשטח הזה פחות או יותר שזה מחירם.

אני לא יודעת דבר על מצבו הכללי של הנכס, או גילו , ומאחר ומדובר בנכס בבנייה בלתי קונבנציונאלית קשה לאמוד .

על כל פנים , אין מדובר בנכס סחיר (לא יהיה קל למכור אותו )ולכן יש לתמחר אותו מעט נמוך יותר.
אבי נפטר לפני 5 שנים, והייתה דירה בחולון שרשומה על שמו כמשכיר, רצינו להוציא את שמו מהחוזה שכירות בעיריית חולון ונתקלנו בסירוב בטענה שאנחנו חייבים להביא שוכר אחר במקומו. האם זה הגיוני????????
(מאי 18/03)
שלום
אתם חייבים להסדיר את עינייניכם עם בעל הדירה שהאב רשום כשוכר הדירה.
האם הוא הבעלים או שכר את הדירה?
על כל פנים תעודת פטירה תאשר את דבר פטירתו.
יתכן שיש להסדיר חובות לרשויות ו/או לבעלים ולכן הם אינם מוכנים להסדרים שונים.
רק בעל נכס רשאי לגשת לעירייה להשיב את שמו כבעלים ולהסיר את השם הרשום הקודם.
גשו עם בעל הנכס אחת אתם עלולים להידרש לשלם חובות במשך שנים .
שלום
האם ערך דירה נקבע גם בהתאם לחק היחסי של הדירה ברכוש המשותף?
אם אמכור את חלקי בגג לדיירים בקומה העליונה ערך דירתי במעמד המכירה יפגע ?בכמה אחוזים?
(דורון 25/03)
שלום
הרכוש המשותף עשוי להניב זכויות בנייה עתידיות, שעקב המכירה אתה עתיד להיות מנושל מהן:
אם נניח יתווספו(היום זה מאוד טריוויאלי , בעיקר עקב. שינויים תכופים בתב״ע ׳, תמ״א 38 א ו-ב ועוד) זכויות בנייה נוספות לבניין.לך לא יהיה בהן חלק משום שמכרת את חלקך בגג. גג הוא לא רק שטח , הוא כמו מגרש עם זכויות.
יש לקחת זאת בחשבון כשמבצעים עסקה.
בכמה אחוזים (פחות או יתר) עולה ערך של שטח כאשר קיבל אישור הועדה הארצית לתכנון ובנייה והפך מחקלאי למופשר לבנייה?
(רומן 26/03)
קרקע חקלאית מופשרת לבניה היא חלומו של כל משקיע, כמו אקזיט.
אין אפשרות לכמת באחוזים מבלי להכנס לפרטים אך יכול להתחיל מ-100% ולהגיע להרבה יותר.
אך אין לשכוח כמובן שעל כל זה מוטלים היטלי השבחה ושבח.
ועדיין מדובר בסכומים גדולים ובאחוזים גבוהים מאוד.
קרקע חקלאית הינה קרקע ספקולטיבית שאינה יכולה להכיל מדד כלשהו לתקופה בה תקבל היתר בנייה.
היא יכולה להמצא בשולי שכונת מגורים ועדיין יחליטו שיהיה שם שטח חום או ירוק או ציבורי או כביש.
לכן היתר בנייה מיתר ספקולציות ולפי ההיתר ניתן לדעת מה ערכו של המגרש ומה ניתן לבנות עליו, ושניתן לבנות עליו.
אני רוצה לדעת כמה צריך לשלם אם השכן שלי בנה בקומה שנייה תוספת הקומה הראשונה לא בנו ואנחנו רוצים לבנות כמה אנחנו צריכים לשלם לשכן שבנה עבור העמודים והגג?
(ליאת 27/03)
שלום

יש לבדוק בסיוע מהנדס קונסטרוקציה באם הבניה והעמודים מהווים תמיכה מספקת עבור הבנייה העתידית שלך.
אם נחוץ חיזוק יש להפחיתו מהתשלום.
על השימוש בעמודים כ-30% ועל הגג שישמש לך רצפה 50% מעלויות השלד (ללא צבע וטיח פנימי)
במידה והינו שמיש לחלוטין.
שלום
אשמח לקבל הערכה של מחיר למטר, לבניית בית דו-משפחתי באזור משגב, עם קבלן מפתח, בגודל 150 מ"ר, קומה אחת, (לא כולל עלות קרקע)
סטנדרט בניה בינוני
תודה רבה
אוהד 26/03
שלום
האזור יקר מבחינת פיתוח סביבתי.
יש לקחת בחשבון אגרות רבות, איטום מעולה וכו
אני מעריכה בגדול כ-1000,000 שח עלות בנייה לשטח האמור.
שלום רב,
אני מעוניינת לרכוש דירה לצורך השקעה בסכום של עד 1.8 ש"ח שיהיו לה ממ"ד וחניה. איפה כדאי ? ההתלבטות בין ראשל"צ להרצליה, (ואולי כדאי בעיר אחרת).
תודה מראש.
(טובה 15/04)
שבוע טוב
ראשון לציון והרצליה ממוקמים באיזורים שונים בארץ: בשפלה ובשרון.
להיכן הנגישות שלך נוחה יותר?
בראשון לציון הנכס הנרכש יהיה מרווח וגדול יותר, אך לא בהכרח יתן תשואה גבוהה יותר.
דירה בהרצליה באזור המכללה הבן תחומית (רייכמן) שתושכר למספר סטודנטים עתידה להפיק תשואה גבוהה.
שלום
איך קונים מגרש לבניה מכנס נכסים
תודה
(לודמילה 13/04)
שלום

אני לא יודעת אם מדובר בשאלה כללית או ספציפית.

אם השואל מתביית על נכס / מגרש מסוים שאותו הוא מעוניין לרכוש , עליו לבדוק מה מחיר המינימום של הנכס.

לברר את כדאיות העסקה מבחינתו ומהו הסכום המקסימלי שאותו הוא מוכן לשלם עבורו.

יש לבדוק אם קיימות עלויות נוספות כמו פיתוח, מיסוי וכו' ההצעה נמוכה מידי, לעיתים היא מוסרת ואינה נלקחת בחשבון.

לכן ההצעה צריכה להיות הגיונית כדי שתילקח בחשבון בעת ההתמחרות, אך לא גבוהה מידי משום שאז הוא עשוי לזכות במכרז במחיר גבוה מהמחיר הריאלי.

בזמן ההתמחרות יש לעלות בשיעורים נמוכים אך אם המכרז נגרר למחירים גבוהים ובלתי ריאליים כדאי לרדת מההצעה.

כבר היו מקרים שאנשים שילמו מחירים מופרזים רק משום שנגררו בזמן מכרז.

יש להחליט על מחיר מקסימלי ולא לעלות עליו.
מהי העלות הממוצעת למ"ר של הרחבת דירה על בסיס גג של דירה מתחת? (השכנים מתחתי הרחיבו את דירתם ואני מעוניין להרחיב את הדירה שלי על הגג שכבר בנוי שישמש כרצפה).
האם אצטרך להשתתף בעלות הגג שהם בנו? אם כן, מה העלות למ"ר?
תודה רבה!
(עמי 11/04)
יש לבדוק את הגג בסיוע של מהנדס קונסטרוקציה ואם יש צורך לחזק את הגג והיסודות.

הגג ישמש כמגרש לבנייה ויש עדיין לשלם עבור תכנון ובנייה כ-3500-4000 ₪ למר'.

עליך להשתתף בעליות הבנייה של הגג , להפחית עלות החיזוק אם היה בו צורך.

יש להפחית לפני ההשתתפות את עלות הטיח והצבע הפנימי .
אני גרה בקומה השנייה בבניין בן 3 קומות עשיתי תוספת של 23 מ"ר .הדייר מהקומה הראשונה מתחתי ,רוצה לבנות,איך מחשבים את העלות של הבנייה הקיימת, כי התשתית כבר קיימת והוא צריך לבנות רק קירות.
(בלה 12/04)
הדייר בקומה הראשונה חייב בהשתתפות בתשלום עבור היסודות ועבור התקרה .

התשלום עבור היסודות הינו שליש , משום שהדייר בקומה השלישית מחויב לשליש השלישי.

והוא צריך להתחלק בתשלום עבור הרצפה שלך שמשמשת עבורו כגג.
אנו מעמידים למכירה דירה ברח'' השקמה בקרית אונו. הבנין שלנו הוא האחרון ברחוב ללא מוצא. הדירה שלנו חזיתית (פונה לרחוב).
רציתי לדעת האם זה מעלה או מוריד את ערך הדירה ובאיזה שיעור.

תודה.
(אירית 15/04)
שלום

כשמדובר ברחוב שקט, דירה חזיתית מבוקשת ויקרה מדירה עורפית.

המצב הפוך ברחוב רועש.

לעיתים בניין המצוי בקצהו של רחוב ללא מוצא סובל מקשיי נגישות, פקקים , עומס וקשיי מעבר בשעות מסוימות הגורמים לו לפיחות מסוים בביקוש. ובמחיר.

לעומת זאת אם אין המקום סובל מתחלואים אלה, הוא רחב דיו או קיימת רחבה לפניו, העובדה שמדובר ברחוב ללא מוצא ושקט יתרמו לביקוש לנכסים במקום.
כמה עולה לקבל הצעת מחיר ממהנדס בניין על חריגות בניה והאם צריך להביא מודד אם ברצוני להוסיף ממד
(שי 18/04)
בתהליך התכנון והרישוי יתכן ויווצר צורך במודד.
רצוי להתקשר עם בעל מקצוע אחד , עד המפתח, שיחק על עצמו את כל התהליכים .
לגבי עלות הצעת מחיר אין לי עניין להתערב בנושא.
א. קניתי דירה בבית דו משפחתי, הדירה מאוד ישנה ולכן המטרה הייתה שבעתיד אהרוס את הבית ואבנה חדש, אך אז התברר לי מהשכן שהבית בנוי על יסודות משותפים ולא ניתן להרוס כי אז הדירה השניה תיפגע.
המוכרת הסתירה ממני מידע זה ודאגה להחתים אותי שבדקתי את מבנה הבית, כאשר אני סברתי שהמדובר על המבנה שלי בלבד ולא התייחסחי לשכן.
גם כאשר בדקתי בעיריה הם הראו לי את המפה רק לגבי הבית שלי.
ברצוני לתבוע את המוכרת על הסתרת מידע זה שהרי היא הייתה בעלת שתי הבתים והיא בנתה תוספת משותפת וכאשר רצתה למכור הפרידה את הבתים. האם לאור האמור לעיל יש לי סיבה טובה לתביעה?

ב. הבית הדו משפחתי היה מופרד עם גדר הפרדדה כאשר קניתי אותו, וכאשר השכן ליד רצה לבנות הוא הוריד את הגדר בטענה שהיא לא במקומה ונכנס לתוך השטח שלי, לפי המדידות שלו יש טעות בהפרדה , האם גם זו סיבה טובה לתביעת המוכרת?

בברכה פנינה 18/04
יש לך עילה לתביעה .
הוסתר ממך מידע רלוונטי במודע.
העסקה לא נערכה בתום לב מצד המוכר ואת יכולה להבין מדברי שאת בהחלט רשאית לפעול.
יש בבנין שלנו 4 דירות, 2 בקומה א'' ו-2 בקומה ב''. הגג הוא משותף לכולם.
האם צריכה להיות הסכמה של כל הארבעה אם דייר בקומה ב'' רוצה לבנות כ-40 מ"ר מעל דירתו. האם התנגדות של אחד מבטלת את אפשרות הבנייה הזאת.
ולחילופין בכמה צריך הדייר הבונה לפצות את כל שאר השלשה תמורת הסכמתם.
הדירה נמצאת בסביבה מרכזית מאוד בחולון, ושווי הדירות של 4 חדרים הוא כמליון ושש מאות אלף ש"ח. תודה.
(חיים 18/04)
שלום
כן, כולם חייבים לתת הסכמתם משום שהבעלות בגג משותפת.
אין לי אפשרות להעריך את הסכום משום שיש לבדוק ברשות המקומית זכויות בנייה ותב״ע.
קיימת אפשרות (היום זה נפוץ ביותר) שניתן לבנות היום, או שתהיה אפשרות לבנות בעתיד , דירות נוספות על הבניין.
אז תוכלו לקבל שווה ערך לדירות וכו׳
היתר בניה לשכן עתידים לשלול אפשרויות אלה ולכן יש לערוך כל בדיקה אפשרית לפני נתינת הסכמה.
לדירתי שבקומה א'' מעל עמודים מצורף מחסן מקומת הקרקע, שניתן למכרו בנפרד מן הדירה. כמה שוויו של מחסן של תשעה מ"ר בבית שבמרכז חולון.
תודה!
(אלתר 18/04)
שלום
אנחנו מתמחרים מחסן ב-4000 שח למר׳
את המחסן ניתן למכור אך ורק לאחד הדיירים שמחזיק בבעלותו דירה בבניין.
מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.
אני גר בקומה שנייה עם תוספת בנייה של בערך כ40 מ"ר השכן מתחתיי רוצה לבנות על היסודות שלי אני התקרה שלו שוב בערך כ40מ"ר רציתי לדעת כמה הוא צריך לשלם לי הבנייה היא כעשר שנים מבחינת גיל יש לציין שאני לא ביצעתי תשיפוץ אלא הדיירים לפניי אשמח לדעת לגבי תשלום וגם לגבי איזה שמאי צריך לפנות כדי שאקבל מחיר מדוייק
(מאיר 22/04)
שלום
מאחר ועבר מספר רב של שנים מאז הבנייה, יש ממילא להשתמש בשרותיו של מהנדס קונסטרוקציה על מנת לבדוק את העמידות ולחזק את היסודות.
הוא יוכל להעריך עלויות ו/או להפנות אותך לשמאי על מנת לחלק ביניכם את הסכומים במדויק על סמך הבדיקות והממצאים
בשטח.
שלום
קבוצת בעלי מגרשים מעוניינת לשכור שרותי אדריכל. ישנם הרבה מאוד מגרשים.
מהו התעריף הראוי לתשלום עבור התכנון הייחודי:
תשלום ''קבוע'' ?
תשלום כאחוז מסך הבנייה ?
לפי תעריף החשב הכללי ? ( כ 300 ש"ח לשעה ) ?
אחר ?
(אבי 23/04)
שלום
איננו סבורים שאנו צריכים להתערב בשכר העבודה של האדריכלים.
בעסקאות רחבות היקף שאנו מכירים , נגבה שכר הטרחה לפי המתכננים של מערכת הביטחון.
שלום רב, לצורך איזון ההטבות בין הקומות השונות בפרוייקט תמא 38 שהבניין שלנו ברמת גן רח שלומציון עתיד לעבוד רציתי לשאול מה שווי מחסן דירתי של כ 10 מ (ע"ח המקלט שיבוטל) ומה שווי חנייה באיזורנו- לא מקורה , תודה מראש
(אופיר 18/04)
אנחנו מעריכים חניה לא מקורה בכ-150,000 שח. מחסן מתומחר לפי 4000 שח למר׳.
אני בעלת דירה בבנין בן 3 בעלי דירות. בעלי 2 הדירות האחרות בנו ממ"דים זה מעל זה, וכך הוגדל שטח הגג המשותף כשטח גג הממ"ד, כ-12 מ"ר.
האם חלקם של בוני הממ"דים באחזקת הגג המשותף גדל עקב כך? האם הגדלת דירותיהם עקב בניית הממ"דים משנה את השתתפותם היחסית בהוצאות האחזקה בהתייחס להשתתפותם לפני הבנייה?
(רות 24/04)
בניית הממ״ד תורמת לחיזוק הבניין ויציבותו ועמידותו בשעת רעידת אדמה.
התוספת בסך 12 מר שמתחלקת בין הדיירים אין הצריכה להגדיל את השתתפותם בחזקת הגג או הבית כפי שאינה נכללת במר׳ הרשומים בעירייה או בטאבו. מדובר בממ״ד חדר ביטחון שאמור לשרת את הדיירים במידת הצורך.
האם עלי בכלל לשלם גם עבור שטח הממ"דים שהוסף לגג המשותף עבור שני הדיירים האחרים בלבד?
(רות 24/04)
שטח הגג גדל ב-12 מר. אם מדובר בגג משותף , הרי שאחזקתו
השוטפת דורשת זיפות איטום סיוד וכד׳.
תוספת של 12 מר אינה משמעותית מבחינה כספית.
בתחזוק הגג משתתפים כלל הדיירים.
הבניין שבו נמצאת דירתי עומד לעבור שיפוץ מסיבי במסגרת תמ"א 38. במסגרת השיפוץ בנוסף לחיזוק המבנה ולתוספת מעלית יתווספו לדירתי ממ"ד, מרפסת שמש, ומחסן. ברצוני לדעת האם כשארצה למכור את הדירה אצטרך לשלם היטל השבחה? (הדירה בעיר רמת גן)
נפתלי 12/05
שבוע טוב
שיפוץ במסגרת תמ״א 38 אינו מחייב את הדיירים
בהיטל השבחה
היי, אנחנו גרים בחולון בבניין 4 קומות בלי מעלית.
ויש בעיית חנייה קשה, שאלתי היא אם אפשר לקנות חנייה מאחת הדיירות בבניין? כיצד ניתן לעשות זאת? ומה ערך החנייה ?
(גל 08/05)
שלום
רכישת חנייה אפשרית אך ורק מדייר באותו בניין.
מדובר בעסקת נדל״ן לכל דבר ועניין המערבת חוזה שייערך ע״י עורך דין מיסוי ורישום ההצמדה בטאבו.
המחיר נתון למשא ומתן ( ערך הדירה עם החנייה עולה במידה רבה מעבר לשיפור באיכות החיים) והמחיר 5-10% מערך הדירה.
ככל שמצוקת החניה קשה יותר המחיר גבוה יותר אך גם ערך הדירה עם החניה העתידית עולה בהרבה.
כך גם סיכויי מכירתה .
רכשתי דירה ובנסח כתוב שהיא רשומה כשתי חלקות בטאבו
מה זה אומר
(אריה 13/05)
יתכן שהדירה מורכבת משתי דירות שהורכבו לדירה אחת.
במקרים רבים ניתן אישור בנייה לקבלן, ולאחר מכן הקונה מבקש לרכוש שתי דירות סמוכות ולאחד ביניהן.
כך דירה יכולה להרשם בשתי חלקות או תת חלקות.
גם בנייה של בבניין על מגרש בגבול של שתי חלקות יכול ליצור דירות שרשומות על שתי חלקות.
שלום,
יש לי דירת 3.5 חד'' +4 מרפסות בגודל 105 מ"ר ליד הקניון בגבעתיים בבנין של 6 דיירים בן 45 שנה ללא מעלית ואני היחידה שאין לי חניה בבנין.
הדירה אינה משופצת.
רציתי לדעת בכמה אפשר לבהשכיר אותה ובכמה למכור אותה.
תודה רבה
ציפי 14/05
מחיר הדירה כ-1550,000-1600,000ש״ח
העדר החניה יקשה מאוד על המכירה ויקרב אותה למחיר הנמוך יותר.
הבניין קלסי לתמ״א 38 והמיקום מעולה.
להשכרה מדובר בכ4500-4750 שח לחודש
מה היחס באחוזים בין מחיר הדירה לבין דמי המפתח. כלומר, אם ברצוני לפנות דייר מוגן, בכמה עלי להעריך את דמי המפתח ביחס למחיר הדירה, זאת בהינתן ששוק דמי המפתח רדום ואין בעצם "מחיר שוק"
תודה רבה על עזרתכם. דידי 27/05
שבוע טוב
נכון שאין הרבה עסקאות בדמי מפתח, זאת משום שמספר הדירות המושכרות בדמי מפתח הולך ומתדלדל.
דירה בדמי מפתח מוערכת ב-50% ממחיר דירה בבעלות.
ויש קונים לדירות אלה.
שלום,
בבניין מדורג של 10 דיירים, קיימת אפשרות, בקומה הראשונה להפוך את הגג המשותף למרפסת (דורש ריצוף ומעקה) שאלות:
1. האם אני צריכה את אישורם של כל הדיירים?
2. האם אני אמורה לשלם לדיירים כסף עבור שימוש ברכוש משותף?
תודה.
(טל 16/05)
התשובה לשתי השאלות היא כן:
את מתעתדת לעשות שימוש ברכוש המשותף לכן את זקוקה לאישור הדיירים על כך שאת מספחת את החלקים הצמודים לדירתם,
לנכס שלך.
סביר להניח שהם ידרשו גם תמורה כספית משום שערך הנכס שלך עולה בהתאמה .
אני גר בקומה שלישית בבניין בן שלוש קומות. ביחד עם שני הדיירים מתחתי הגשנו וקיבלנו היתר להוספת ממ"דים ומרפסות לשלושתינו. כעט, לפני התחלת הבנייה השכן בקומה ראשונה הודיע שאינו מעוניין לבנות. אין בנינו שלושת הדיירים חוזה לגבי בניה אלה רק הסכם בעל-פה וחתימות על ההיתר.
שאלתי - האם הדייר בקומה ראשונה יכול לעצור את הבניה שתמומן ע"י שתני הדיירים האחרים. וגם האם אפשר לחייב את הדייר בקומה ראשונה להשתף בעלות בנית השלד.
(ראובן 20/05)
האם ניתן לבנות ללא השכן מלמטה? סביר להניח שלא משום שכל קווי המתאר של הבניין ישתנו.
ממד בונים מתחת לקרקע, ולא ניתן לבנות ללא הקומה הראשונה.
איני רואה אפשרות לכפות על הדייר בקומה הראשונה את התשלום עבור השלד. מן הסתם הוא עתיד להתנגד ואתם תתעסקו במשפטים במקום בבנייה.
אבל אתם יכולים וחייבים לערוך חוזה מחייב בסיוע עוד׳ , בו יהיה מצויין בברור שהשכן בקומה התחתונה לא יוכל לספח לדירתו את המרפסת או הממ״ד מבלי לשלם לכם את השליש המתחייב.
כמובן שהמרפסת והממד לא יזכו בחיבורים לדירה, ובחוזה תירשם סנקציה משמעותית (קנס כספי גבוה מאוד) במידה והוא יעשה שימוש כלשהו במבנים.
כל הבנייה החדשה תהיה למעשה של הדיירים ששילמו את התמורה, ובאם הדייר השלישי יתרצה בשלב כלשהו להתחבר ולספח לעצמו את המרפסת או הממד, הוא יהיה חייב לשכנים את התמורה ששולמה, בהצמדה למדד.
שלום
ברצוני לברר לקראת תמ"א 38 ב'' כמה ההפרש במחירי הדירות הזהות של 2 חדרים בבניין בן 60 שנה בין קומה ראשונה לשניה. הבניין ברחוב תלפיות 13 ברמת גן.
בבניין יש קומת קרקע, ראשונה ושניה ללא מעלית ועם גג רעפים.
תודה מראש
(רפי 30/05)
לא קיים פער במכירת שתי הדירות לקונה חיצוני.
לעומת זאת אני בדרך כלל, כשמדובר בעסקאות של תמ״א ו/או פינוי בינוי, בדרך כלל דירות התמורה מתקבלות לפי גובה
הדירות הקיימות.
ככל שהדירה גבוהה יותר גם דירת התמורה גבוהה יותר.
אם הדירות שונות , דירות התמורה מתקבלות לפי ערך הדירה הישנה.
שלום רב

זהיתי באיזור מגורי, שטח ובו שני בניינים ישנים חסרי שימוש. להערכתי ניתן להשתמש בשטח זה לבניין בניני מגורים, מה גם שמדובר באיזור די מבוקש.
אשמח לקבל יעוץ איך בדיוק עלי לפתח את הנושא (כמובן כוונתי לשלב שבו כבר אהיה בטוח שהבעלים מעונין למכור את הנכס). האם באופן עצמאי? או ליצור קשר עם חברה שמתעסקת בפרוייקטים כאלו, ולהכנס איתה לשותפות וכו''
תודה רבה
(אריק 31/05)
א. יש לגשת לרשות המקומית או לחילופין , ברשויות רבות ניתן לעשות זאת גם באינטרנט, לבדוק תב״ע וזכויות בנייה.
במידה והבעלים מוכנים להכנס לעסקה ניתן לגשת למשרד אדריכלים כדי לשנות תב״ע באם יש צורך, או לתכנן בניין עתידי ולארגן עם אנשי מקצוע קבוצת קונים או קבוצת רכישה.
סביר להניח שיהיה צורך בהתקשרות עם אנשי מקצוע בתחום.
החלפת משקוף ישן בחדש עשוי מעץ או מפלסטיק על רצפה קיימת כמה תעלה לי. בכוונתי לסתום את פתח המשקוף הישן ברצפה בבטון. הדלתות קיימות ודורשות התאמה למשקוף החדש
(ענת 31/05)
מחיר משקופי פלסטיק מתחילים ב600 ש"ח
בכל מקרה לפני קנייה כדאי לוודא התאמה,לבא מוכן עם מידות הדלת מיקום הצירים,מנגנון נעילה וגוון.
אני ממליץ לקנות דלת +משקוף מתחיל ב1200 ש"ח ,חוסך צרות.
יש לי חדר ואני רוצה לעשות לו תוספת של 8 מ"ר עם שני חלונות . התוספת היא מחוץ לבית כך שיש לבנות גם גג עם רעפים. כמה יעלה לי כל התוספת הזאת הקיר הוא קיר בייטון.
האם אפשר לעשות גם בקיר גבס את התוספת הזאת?
(סיגל 30/05)
לביצוע הרחבה עיי שבירת קיר יש לבצע את הפעולות הבאות:
הריסה ופינוי כ -1000 ש"ח.
יסודות וריצפה ל8מ"ר כ1500-2000 ש"ח
בניית קירות כ-350 ש"ח למ"ר
טיח וצבע\ציפוי כ120-150 ש"ח\מ"ר (פנים וחוץ)
חלונות כ-1000-1300 ש"ח \מ"ר
ריצוף כ- -300 ש"ח מ"ר לא כולל קרמיקה
גג רעפים כ 2500-5000 ש"ח.
בנוסף יש לקחת בחשבון שינוי נק' חשמל תקשורת ומיזוג אויר לפי הצורך.
לא ניתן לבנות קירות מעטפת חוץ מגבס. יש לוחות מתאימים .לא בהכרח מוזיל.
יצא חוק תמ"א38 אני מבקש לדעת מה המהלך שלא ניפול בן הכסאות
ואיך לנהל פרויט כזה נכונה.
תודה מראש
(יצחק 02/06)
בגדול, בתהליך של תמ״א 38 , החל על בניינים שנבנו לפני שנת 1971, קבלן רוכש מדייר הבניין את זכויות הבנייה על הגג,
ובתמורה מחזק את הבניין נגד רעידת אדמה, מוסיף לדיירים ממ״ד ומרפסות שמש ואם ניתן גם הרחבות בנייה.
התמורה לדיירים ניתנת נטו, ולא מוטל עליהם תשלום כלשהו.
הקבלן מממש את הבנייה על הגג, בונה 2.5 קומות, ומוכר את הדירות.
יש תהליכי תמ״א נוספים אך אין טעם להכנס עליהם בפורום זה.
חייבים לערב עורך דין ( ששכרו ממומן על ידי הקבלן) שיפקח על התהליך .
שלום וברכה
לפני כ-14 שנים רכשתי דירה בבנין משותף בקומה אחרונה בגודל 90 מטר מרובע ובחוזה וכן בטאבו הוצמד לי רק 30 מטר בגג ובחוזה שחתמו כל השכנים כתוב שלקבלן יש את הזכות לתת את כל הצמידויות למי שירצה ולכן פניתי לקבלן שיתן לי את שאר הגג והשיב לי שאין לו כבר שום קשר לדירות הללו מאז שזה עבר בטאבו לדיירים האם באמת אין מה לעשות וזה שייך לכל הדיירים במשותף
שאלה שנייה יש לי מרפסת פתוחה כ-30 מטר אם אני סוגר אותה האם הגג של זה שייך לי או לא

וגם... אם אני עושה שינוי תב"ע ומקבל היתר ל-70 מטר בניה האם החתימה של השכנים על השינוי תב"ע נותן לי בעלות על כל ה-70 מטר
(משה 03/06)
בכדי לקרות מרפסת בשטח של 30 מר יש לבקש אישורי בנייה.
לא ניתן לעשות כל שימוש בגג מעל המבנה המקורה מבלי לבקש היתר מהרשויות.
אנו מבינים שיש חלק המוצמד לדירתם בגג הבניין.
הגג שייבנה מצטרף לגג המשותף, במידה ותרכוש את החלקים המוצמדים לכלל הדיירים, תוכל להגדיל את שטח הגג כולו על ידי הכללת שטח גג המרפסת.

לגבי השינוי ...במידה ותרכוש את חלקם של הדיירים בגג, תוכל לממש את זכויות הבניה עליו.
אני עומדת למכור דירה בבנין חדש שעדין לא גרו בה שיש בה חניות גינה עברה את כל אישורי הבניה וקבלה טופס 4 עו"ד של הקונה דורש שירשם בחוזה שאם תהיה דרישה לתוספת פרצלציה בעתיד יהיה על המוכר לשאת בתשלום האם הדרישה הגיונית ומה ניתן לעשות במקרה זה עו"ד שלי מתנגד לסעיף זה
(04/06/2012)
עורכי הדין נבראו בכדי לשמוע בעצתם
אני בניתי מאחורי הורי אני ואחי.אני דו אמצעי.האם הנכס יורד בערכו בגלל שאני באמצע?יש לציין שהבי שלי יפה מכולם.
(מני 13/06)
גם מבלי להתייחס למיקום מדויק, נכסים פינתיים ואלה המצויים בחזית זוכים לביקוש רב יותר ולתמחור גבוה יותר.
הם נהנים מחשיפה לאור ונגישות נוחה, ומוצלים פחות מאלה המצויים באמצע
שלום,
1)האם המחיר במחירון האתר הינו מחיר לדירה משופצת או ללא?
2)האם ניתן לקבל באתר מחיר לקומת קרקע(ללא גינה,כיון שהיא שייכת לכל דיירי הבניין)?
תודה בל 17/06
מדובר בדירה במצב כללי טוב ומתאים כרונולוגית לגילה.
דירה טעונת שיפוץ יסודי ומסיבי תימכר במחיר זול יותר.
דירה מעוצבת ששופצה בשנים האחרונות תימכר במחיר גבוה יותר.
מחיר דירת קרקע ללא גינה נמוך אני בדרך כלל ב- 10% ממחיר דירה בקומה 2.
אם הדירה נמוכה ממפלס הקרקע או שקועה מקו הבניין ולכן מאוד מוצלת, מחירה נמוך יותר.
יש לי דירה בקומה שלישית שהיא במפלס הגג עם יציאה לגג (לא מתוך הדירה)כאשר הגג שייך לעוד 6 דירות .
האם זה נקרא דירת גג+גג?
(עמי 17/06)
אין מדובר בדירת גג אלא בדירה רגילה בקומה ג.
דירת גג הינה דירה שיש לה יציאה לגג הנתון לה בלעדית , מגודר ושמיש.
שלום :
הנני מתגורר בבניין חמש קומות קומה קרקע היא קומת עמודים .לפני כשש שנים בניתי תוספת בניה חיצונית .לצורך התוספת בניתי כולנסאות וחגורה עד לקומה שלישית קומה ראשונה ושניה לא בנו קיום הדייר בקומה ראשונה רוצה לבנות כיצד ניתן לחשב עלויות בכך שהוא משתמש בעמודים והחגורה שאני ביצעתי.גובהה כל קומה 3מטר.
(רפי 19/06)
שלום
השכן חייב להשתמש בשרותי אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה לצורך הבנייה שלו.
ניתן להתייעץ איתם לגבי העלויות הכלליות כולל החלקים אותם אתה בנית והם עושים בהם שימוש (יסודות כלונסאות וכו)
הוא יתמחר כולל הכל.
הפחתת סכומים אלה מסכום הבניה הכללי , וחלוקה ל-2 , הם למעשה הסכום אותו השכן חייב לשלם לך.
במידה ויהיו חילוקי דעות תוכלו להיעזר בשמאי, אך לא נראה לי שיידרש.
האם עליי לשלם סכום זהה לשכנים שמעליי בעת בניית ממ"דים, למרות שהבנייה מתבצעת על שטח פרםי שלי בטאבו? (4 דירות, אני בקומה התחתונה).
(רפאל 18/06)
אם מדובר בקרקע ששייכת לך בטאבו יש לקזז את ערך הקרקע שהופקעה ממך לטובת השכנים מהעלות שלך.
הדייר בדירה מעל בבניין משותף של 12 דיירים , לא פנה לאימי עליה השלום בבקשה להשתתף בעלות תיקון הגג לפני כ 4 שנים בעת שקנה את דירתו ושיפצה.לא פנה לוועד , לא דרש תשלום מאף דייר , לא שיתף אף אחד לגבי הצורך בהחלפת גג הרעפים ותיקונים מיוחדים שעשה , לטענתו בעשרות אלפי שקלים.
הוא טען שאני כיורש וגם בחיי אימי ע"ה , לא יאפשר התקנת דוד שמש ,אלא אם השתתף בעלות של כמחצית העלות ששילם.
מתוך בורות נמנעתי , כיום ידוע לי שאין מניעה ואיני נדרש להסכמתו להתקין דוד שמש,
שאלתי מה ניתן לעשות במידה והוא מאיים שיתבע אותי
(ראובן 26/06)
שלום

מאחר ומדובר בבית משותף וגג משותף , ללא בעלות , מותר לך להתקין דוד שמש על הגג.

כמובן והנך נדרש לשמור על הגג ולהשאירו באותו מצב בו הוא מצוי, ללא פגם כלשהו.

אם לא נתבעת לשלם , אתה או אחרים עבור תיקון ושיפוץ הגג , לא יכולת לשאת בתשלום עליו לא ידעת.

במידה והדייר שיפץ את הגג וביקש מהדיירים השתתפות בשיפוץ הגג (אתה לא היית הבעלים אז ואולי לא ידעת ? )אזי יש להשיב לו את התשלומים המגיעים לו .

הגג הינו משותף ושיפוץ הגג מוטל על הדיירים כולם.

אך לא ניתן לשפץ את הגג ולבקש תשלום משאר הדיירים. יש לזמן אסיפה , במהלכה להחליט על השיפוץ , להביא מברה שמקובלת על הדיירים או וועד הבית, ולאסוף תשלום מהדיירים.

זאת הדרך הנכונה לעשות זאת.
שלום!
אני גר בקומת קרקע בבנין של קומות.
יש לי מרפסת עם גג רציתי לדעת גג המרפסת למי שייך.
לי או לשכן מעלי.ובמדה שזה שייך לי האם אני יכל להגיד לו לא להשים על גג המרפסת דברים שמפריעים לי ... אשמח לתשובה
תודה
(ניר 26/06)
בדיוק כמו התקרה והגג של הדירה שלך...

השכן לא אמור להפריע לך, ואם הוא מטריד את מנוחתך מעל התקרה או הגג כמו מעל מקום אחר אתה צריך להתלונן. והוא אמור להפסיק.

אין לזה קשר לבעלות על הגג/תקרה.

יתכן שתקרת המרפסת שלך והגג אינם מהווים חלק מרכושו של השכן , אך מאחר והם צמודים אליו פיסית הוא עושה בהם שימוש.

כל שימוש שייעשה בחלקים אלה או אחרים אסור שיפריעו לכלל הדיירים , ובוודאי לא לך.
קניתי דירה מקבלן כולל חניה ומחסן מה המינימום מטראז שהמחסן אמור להיות הקבלן אומר 3 מטר מחסן האם זה הגיוני????????????
(גל 30/06)
שבוע טוב
אין מינימום במחסנים. אני מכירה מחסנים במודיעין בשטח של פחות מ-2 מר.
נכון שמחסן סטנדרטי שטחו 6 מר, אך כשחותמים על חוזה יש להקפיד לבדוק את המפרט.
כשכתוב מחסן יש לבדוק את שטחו.
לעיתים השטחים המשותפים או המרתפים אינם גדולים מספיק כדי להכיל מרתפים בשטח דגול לכולם , ואז מקטינים
את שטח המרתף.
לעיתים הקבלן מעוניין למכור יותר מרתפים ...
היכן ניתן לאתר דירות פינוי בינוי או תמ"א 38 ?
(ציפי 01/07)
כל בניין ישן שבנייתו הסתיימה לפני שנת 1970.
ברשימת הרחובות בתל אביב מופיע הרחוב פרץ (חדיש). למה הכוונה?
(אלון 21/07)
דירות חדישות ברח' פרץ.
נכון שבדרך כלל אנחנו מציינים בפרמטרים תוספות לדירות חדשות וכו'.
אבל לעיתים הפערים גדולים , או קיימים משתנים נוספים, לכן ברחובות מסוימים אנו מציינים ברח' מסוים גם דירות חדישות או חדשות עם המחירים שלהם,
להן אין להוסיף כל פרמטר למעט הבדלי קומות .
אני גר בבית משותף ומחזיק ב4 מחסנים 35 שנה . היום דייר תובע אותי לקבל מחסן אחד כי זה רשום בטאבו על שמוֿ.
אני קבלתי את המחסנים מהקבלן ושילמתי עבורם.
מה לעשות?
(יוסי 21/07)
מדובר בעניין משפטי.

הנך צריך להוכיח את בעלותך על הנכס ואת העובדה שהוא מהווה קניין ורכוש שלך מזה שנים רבות.

העובדה שהנכס הינו נכס שרשום בבעלותו של השכן סותרת את דבריך ולכן מדובר בעניין משפטי.

אם הנכס נרכש על ידך בעודו רשום על שם השכן מדובר בעבירה פלילית של המוכר, אך היה עליך לבדוק שאתה רוכש נכס פנוי.

שוב, עורכי דין משני הצדדים יראו הוכחות ויפסקו של מי הנכס.
אני בניתי בית ובניתי את החומות מסביב לבית כיום אני צריך לגבות מהשכנים את חצי מהסכום מכל צד,של הבית אני שילמתי גלובלי לקבלן לכן אני לא יודע כמה לגבות,יציקת בטון עם קלונסאות.
(חיים 21/07)
תתקשה מאוד לגבות מהשכנים אלא אם כן הם מאוד קואופרטיביים
הדרך הנכונה היא להגיש לשכנים הצעה לבניית החומות עם מחירים , גובה החומה, סוג החומה , סוג הציפוי וכו', ואז לחלק את המחיר בין כולם. אחרי שהביעו הסכמתם.
הם עלולים לומר שאין להם עניין בחומה כזאת או בגובה כזה או במחיר כזה וכו'.
במידה והם מעוניינים ומשתפים פעולה, בדוק מהי עלות למר' של חומה כזאת כולל הכול , ותכפיל לכל אחד במר' שהוא צריך לשאת.
רכשתי דירה בפרוייקט מגורים. התברר לנו כי הדירה לא כוללת הכנות למיזוג אוויר. הקבלן אשר מבצע את בניית הביניין נתן לנו הצעה של כ 7000 ש"ח לכל חדר בדירה.
נשאלת השאלה האם אנו חייבים לבצע את ההכנות לפני הכניסה לדירה או שניתן להביא קבלן פרטי מטעמנו...
אשמח לפיתרון בעל עלות נמוכה..
בכבוד רב (שרית 22/07)
להערכתי את מניעה שתביאו קבלן מיזוג אוויר מטעמכם.
הסכום שנתבקש מכם גבוה ביותר.
קחו מספר הצעות מחיר , הצעות המחיר ניתנות בחינם.
בהצלחה.
בגדול: לפני שחותמים על חוזה רכישה יש לבדוק היטב את המפרט הטכני. כמעט כל קבלן נותן היום כסטנדרט
הכנה למיזוג אוויר, ואפילו מיזוג אוויר מלא, ובלבד שתחתמו.
אבל אם לא בודקים היטב, אין קלפי מיקוח, ועל כך משלמים.
על מה כדאי לשים לב לפני שחותמים לשכן בדו משפחתי שמתכנן להרוס את הדו שלו ולבנות בית חדש במקומו - אני הצמוד הישן.
(רוזנטל 22/07)
אם אתה רוצה להמשיך לחיות עם השכן שלך, לדעתי גש לעורך דין שינסח מסמך עליו הוא יחתום :
יש לשמור על יסודות ביתך לבל ייפגעו, האינסטלציה הביוב וכל מה שקיים במשותף או בחצר או באדמה ובקירות המשותפים.
יש לדאוג לכך שאתה לא תנותק ממקורות חשמל מים וכו, בזמן העבודה.
לשמור על שעות וימי עבודה קבועים. ושעות וימי מנוחה מוסדרים .
לנקות ולתקן כל נזק , ויהיו כאלה , לרכוש שלך ולרכוש המשותף.
לדאוג שלא תהיה חריגת בניה ופריצה למרחב שלך מבחינת הסתרת אוויר/אור וכו.
לאפשר ולחתום לך במקביל על תכניות באותה רמה כמות שהוא בונה.
תקופת הבנייה היא תקופה מוגדרת, שאל לה להימשך ולהיתמתח לנצח, מאחר והיא מהווה מטרד .
בקיצור- יש לנסח מסמך נכון והוגן לחתימה.
שלום
רציתי לשאול כמה עולה הרחבת מרפסת כולל אישורים מועדה מחוזית ותוכניות טאבה בגלל שעברנו את אחוזי הבניה בבניין
לתשובתכם אודה
(שרית 31/07)
שלום

אין קשר בין עלות הרחבת מרפסת לבין שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) .

יש צורך לבדוק ברשות המקומית אם ניתן להרחיב את המרפסת ואז לתכנן תכנית אדריכלית ולקבל תכניות מאושרות וכו'.

אם זכויות הבנייה מוצו, ו/או אין קווי בנייה , או באזור התב"ע אינה מאפשרת בניית או הגדלת מרפסת , יתכן שמדובר בתהליך שיימשך זמן ארוך מאוד.
אני גר בבית פרטי, בצד המזרחי של הבית קיימת חומה ומחסן שבניתי לבד ובשטח שלי ללא כל השתתפות מהשכן שצמוד לשטח שלי. לפני כחודשיים החל השכן בשטח הסמוך שלי לבנות בית חדש והוא החליט על דעת עצמו להצמד לחומה ולמחסן שלי ללא הסכמתי וללא רשותי ולבנות שם מחסן ולהשתמש ובחומה ובקיר במחסן הקיימים בתור קיר למחסן ובחומה בתור שטח מפריד. האם אני רשאי לתבוע אותו להשתתף בעלות החומה והקיר? שאלה נוספת במהלך השיפוצים הם פרקו כמות גדולה של חצץ אשר נשען על הקיר של החומה וגרם לה לסדקים האם הוא מחוייב בתיקון החומה?

בברכה
שגיא 05/08
שבוע טוב
נתחיל בשאלה השנייה: במידה ונגרם לך ולרכושך נזק השכן חייב בתיקונו המלא ויש להשיב את המצב לקדמותו.
לגבי השתתפות בעלויות:
הנני נשאלת על כך רבות. אם מדובר בחומה בין שתי חלקות סמוכות, ואתם מעוניינים לחלק עלויות , יש לעשות זאת קודם לבניית המתקן.
כשמדובר במתקן משותף יש לבדוק עם השותף את כל הפרמטרים : סוג החומה המבוקשת, גובה , ציפוי, צבע וכו׳. אחרי תיאום וקבלת החלטה משותפת לוקחים הצעות מחיר ומחלקים עלויות.
אבל אם בעל חלקה אחת בונה חומה להתאמתו האישית, אין הוא יכול לדרוש השתתפות בעלויות.
הוא יכול לבקש סכומים מקובלים וסטנדרטיים יחסית למיקום, ולקוות שלא יהיו חילוקי דעות ברמה גבוהה.
לגבי שימוש ב״צלע״ המחסן , כקיר למחסן השכן.
השכן חייב במחצית עלויות קיר זה, כולל בסיס.
קראתי מודעה על קרקע למכירה בשכונה עתידית - כשהגדרת הקרקע : תב"ע מאושרת". האם אוכל להסיק מהגדרה זו כי הקרקע כבר הופשרה מחקלאית למגורים ? עפ"י המודעה - התשלום כולל היטל השבחה ( דבר הנקבע אחרי שינוי יעוד קרקע מחקלאי לקרקע למגורים ). לפני בדיקת אמינות החברה וכו'' אשמח לדעת מה פירוש המושג: "תב"ע מאושרת" - לעומת " קרקע מאושרת לבניה למגורים ".
(ורדית 05/08)
השאלה מאוד חשובה:
בין התקופה שמאושרת תב״ע לבנייה על קרקע שהיתה קודם קרקע חקלאית, לבין היום המאושר שבו תהיה פרצלציה , ותב״ע
מפורטת ומאושרת יכולים לעבור יובלות...
גם היטלי ההשבחה עלולים להתעדכן בהתאמה לכל תב״ע וכל שינוי.
אין באמור לעיל לפגום בשכונה העתידית אליה מכוון השואל, אלא שיש צורך בבדיקה עניינית ויסודית במה מדובר.
רצוי לשתף בבדיקה לפני חתימה על מסמך כלשהו, איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין או עורך דין.
גם בדיקה רצינית ברשות המקומית יכולה להניב תשובות מושכלות.
שלום
אני גר בשטח משותף עם 4 דיירים. הבית נבנה לפני כ 16 שנה. אני קניתי את הבית לפני 5 שנים. לאחרונה השכן בחלקה לידי החל בבניה וטוען שלאחר מדידות שביצעו השטח של החלקה של 4 דיירים חורג ב 30 ס"מ. החלקה שלי רשומה בטאבו ויש חלוקה של בית משותף. האם השכן יכול לבוא אלי בטענה של לפרק את החומה בין החלקות? האם הוא יכול לחייב אותי עבור עלות השטח?
(שגיא 05/08)
כפי שאמרת אתה רכשת את הנכס במצב נתון, והוא בנוי ועומד במצב זה כבר שנים רבות.
לעיתים קרובות כשמתבצעת בנייה בחלקה מסוימת ונדרשת מדידה, מתברר שהמדידות הקודמות חלו אי-דיוקים שבעטיין ישנם עיוותים לדורות.
בל נשכח ש30 ס״מ שנמתחים לאורך מטרים רבים מדירים מחלקת השכן מספר מ״ר קרקע שערכן יכול להיות רב, והוא יכול היה לעשות בהם שימוש .
מאחר והחומה היתה קיימת כשרכשת את הנכס, ומדובר ב-30 ס״מ לאורכה ולא יותר, להערכתי לא תהיה ערכאה כלשהי שתדרוש ממך להרסה. יתרה מכך, עלות הבנייה, וגם השכן יידרש לה, תהיה גבוהה אולי מעלות הקרקע.
איני יודעת בכמה מר׳ מדובר, אך אם השטח גדול, ולא יעלה בידכם לחשוב על סוג אחר של פיצוי( השתתפות בבנייה של רחבת כניסה, ציפוי חומה וכו) יתכן ותדרש לפיצוי כספי כלשהו.
בכל אופן, לפני הכל, תביא עוד מודד, יתכן שהמדידה הראשונה היתה תקינה.
בס"ד
ביצענו חוזה קניה בחודש פברואר , וקיבלנו את המפתח של הדירה בחודש יולי לאחר התשלום האחרון שנעשה בחודש יולי.
בדירה ישנה מרפסת שנבנתה לפני 12 שנים,
ועד הבנין המשותף בא בדרישה שעלינו לשלם את המרפסת כהערכת השמאי 20,000 ש"ח, אציין כי המרפסת לא מרוצפת ולא היתה בשימוש מאז ועד היןם ולכן בעל הדירה הקודם לא השתתף בתשלומה , היות וגם לא היה מעונין במרפסת.
המרפסת כיום עם בלאי גבוה של נזילה בתפרוסדקים למיניהם , ללא גדרות ,
האם שמאי יתאים לסיפור הזה? בנוסף הם רוצים תשלום וועד בית מחודש ינואר האם הם יכולים לדרוש חוקית ? הבית לא מאוכלס ונמצא בשיפוץ יסודי.
(מרים 05/08)
וועד בית משלמים מיד עם קבלת החזקה בנכס . עד אז משלם בעל הדירה הקודם.
אלא אם צוין בחוזה בדר מה אחר.
לגבי המרפסת : יש לצרפה לדירה , ועל מנת לעשות זאת היא חייבת לעבור בידוק ושיפוץ מתאים.
אם לא שולם עבורה לבעל הדירה (הוא לא השתתף בבנייה) יש לשלם לדיירים שבנו אותה.
ניתן להשתמש בשמאי להערכה מדויקת.
מרפסת מוסיפה לערך הנכס כ10-15% וגם לאיכות החיים.
רציתי לדעת בבקשה במקרה של דירות זהות בבניין של 3 קומות ברמת גן ללא מעלית ועם חניה בקומת קרקע בכמה יהיה הבדל במחיר הדירה באחוזים בין קומה לקומה.
(צחי 16/10)
הדירה בקומה שנייה היא היקרה ביותר.
הדירה בקומה ראשונה זולה ממנה ב-5%. אם מדובר בקומת קרקע ללא גינה היא זולה ב-10%.
הדירה בקומה שלישית זולה מהדירה בקומה שנייה ב-10-12% . (אם יש עד 45 מדרגות , 10% , יותר מ-45 מדרגות, הפער מגיע ל-12%)
אני מבקש את דעתך לגבי הצפי בתחום הנדלן לשנתיים הקרובות בגבעת שמואל.
האם להמתין לפרוייקטים חדשים , ולדעתך מה הצפי והעלות ?

לגבי הערכת הדירה שלך: 2,350,000-2500,000 תלוי במצב הדירה והבניין.
במידה והם אינם המצב אופטימלי -הערכה הנמוכה.
לגבי גבעת שמואל-
קשה היום , עם המצב הבטחוני והכלכלי המתנדנד לתת הערכה וצפי לתקופה כה ארוכה ומוגדרת.
גבעת שמואל מהווה מקור ביקושים לאוכלוסיה דתית לאומית, והביקושים ברמה גבוהה גם בימים אלה.
דירות קומות גבוהות נמכרות מהר יחסית , בקומה נמוכה - לאחר שהות ארוכה יחסית, מאחר ומדובר ברבי קומות.
ברשותינו דירות בנות 2 ו-3 חדרים ללא חניה
נמצאים במשא ומתן עם יזם במסגרת תמא 38/2
ברצוני לשאול מה התוספת במחיר בין קומה 1 לקומה 6
(ציון 03/09)
שלום

הדירה בקומה הראשונה הינה הזולה ביותר בבניין, והקשה ביותר למכירה. גם כחדשה וגם כדירה מיד שנייה.

הפער בינה לבין זהה בקומה 6 יכול להגיע לכ-100,000 ₪ ואף יותר, תלוי בנוף המשתקף בקומה הגבוהה .
לפני כחצי שנה נעזרתי בשירותיו של מתווך במו"מ לרכישת דירה. המו"מ התפוצץ, והמתווך איבד את הבלעדיות שלו על הנכס. המוכר בינתיים החליט להשהות את מכירת הנכס, ולאחרונה זב ופרסם אותו עצמאית, ללא שירותי תיווך.
שאלתי היא, האם אני מחויב לנצח לאותו מתווך, הגם שהעסקה לא יצאה אל הפועל, או שיש פרק זמן מסוים (או דרך מסוימת) לבטל את התחייבותו למתווך. במילים אחרות: האם למתווך שהראה נכס ללקוח פוטנציאלי מגיעה עמלה בכל מקרה על שירותיו, אפילו אם הוא לא הביא לחתימה על העסקה, או שישנם קריטריונים לפיהם הוא "מאבד" את זכויותיו בנכס?
שלום
מדובר בתקופה קצרה יחסית. אין מדובר בשנים.
לעיתים קרובות מאוד, רוכשים ובעלי דירות מנסים קנוניות כאלה ואחרות בכדי להמנע מתשלום דמי תיווך. הם ״יורדים״ מהמכירה, משהים אותה, ופועלים באלפי דרכים כדי ל״עבוד״ על המתווכים ולשלול מהם לבסוף את שכרם.
איני אומרת שזה המצב במקרה זה, אך לאור התקופה הקצרה שעברה, המתווך ידרוש את שכרו, ונראה כי ברוב בערכאות גם יזכה בו.
שלום,
אנו גרים בקיבוץ בבית משותף, קומה שלישית. נמצאים בשלבים אחרונים של "שיוך דירות". השכנים מתחתנו בונים הרחבה, וברצוננו לבנות מרפסת על המשטח שנוצר (שטח של כ-30 מ"ר). שאלתי היא מהי ההשתתפות הנדרשת מאיתנו עבור עלות היסודות של שכנינו?

בתודה על האתר המאלף שלכם,
שלומית 23/08
ההשתתפות הינה ב1/3 מעלות היסודות.
רציתי לדעת בבקשה במקרה של דירות זהות בבניין של 3 קומות ברמת גן ללא מעלית ועם חניה בקומת קרקע בכמה יהיה הבדל במחיר הדירה באחוזים בין קומה לקומה.
( צחי 16/08)
הדירה בקומה שנייה היא היקרה ביותר.
הדירה בקומה ראשונה זולה ממנה ב-5%. אם מדובר בקומת קרקע ללא גינה היא זולה ב-10%.
הדירה בקומה שלישית זולה מהדירה בקומה שנייה ב-10-12% . (אם יש עד 45 מדרגות , 10% , יותר מ-45 מדרגות, הפער מגיע ל-12%)
קראתי מודעה על קרקע למכירה בשכונה עתידית - כשהגדרת הקרקע : תב"ע מאושרת". האם אוכל להסיק מהגדרה זו כי הקרקע כבר הופשרה מחקלאית למגורים ? עפ"י המודעה - התשלום כולל היטל השבחה ( דבר הנקבע אחרי שינוי יעוד קרקע מחקלאי לקרקע למגורים ). לפני בדיקת אמינות החברה וכו'' אשמח לדעת מה פירוש המושג: "תב"ע מאושרת" - לעומת " קרקע מאושרת לבניה למגורים ".
(ורדית 05/08)
השאלה מאוד חשובה:
בין התקופה שמאושרת תב״ע לבנייה על קרקע שהיתה קודם קרקע חקלאית, לבין היום המאושר שבו תהיה פרצלציה , ותב״ע
מפורטת ומאושרת יכולים לעבור יובלות...
גם היטלי ההשבחה עלולים להתעדכן בהתאמה לכל תב״ע וכל שינוי.
אין באמור לעיל לפגום בשכונה העתידית אליה מכוון השואל, אלא שיש צורך בבדיקה עניינית ויסודית במה מדובר.
רצוי לשתף בבדיקה לפני חתימה על מסמך כלשהו, איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין או עורך דין.
גם בדיקה רצינית ברשות המקומית יכולה להניב תשובות מושכלות.
אנו גרים בבניין של שתי קומות
השכן בקומת הקרקע הרחיב את דירת הגן ל 90 מ"ר ואנו מעוניינים לבנות מעליו קומה90 מ"ר+חדר על הגג
רציתי לשאול למי שייך שאר הגג שצמוד לתוספת החדר שיבנה בגג לכולם או לי (כ 50 מ"ר)
(משה 19/09)
שלום ושנה טובה

אם הזכויות אינן רשומות על שימך בטאבו , מכוח בית משותף, הן שייכות לכלל הדיירים לשימוש כמו דודי שמש וכו'.

אם יש רישום אחר, אז הרישום קובע.

בדירות עם זכויות בנייה (בדרך כלל שיכונים משנות ה-50-60 של המאה הקודמת, מדובר בהסכמי שכנים.

הדייר בדירה התחתונה בונה ומספח את הגינה והדייר העליון בונה על הגג .

הזכויות על הגג הבנוי מטעם זזה שייכות לכלל הדיירים.
שלום,
אני מעוניין לקנות דירה בשכונת עמידר בבת-ים דירת קרקע 2.5 חדרים לפי הטאבו 48.5 מ"ר יש צמידיות של מרפסת 8 מטר וחצר מאחורה 100 מ"ר וקדימה כ30 מ"ר, המחיר הסופי שהגעתי לסגירה עם בעל הדירה הוא 880000 רציתי לדעת האם כדאי ללכת על העסקה, מצבה של הדירה סביר מינוס הכל ישן ויש צורך בשיפוץ קל בשביל להכנס לגור.

כמה שכר אפשר לקבל על דירה כזו?
(מוטי 20/09)
שלום

אם מצב הדירה "סביר מינוס" והכל ישן , כיצד די בשיפוץ "קל " כדי להיכנס?

יש לבדוק אם מדובר בשיפוץ קל או שיפוץ מסיבי כולל הכל: אינסטלציה , חשמל, ריצוף חלונות דלתות תריסים אמבטיה ומטבח.

זה שיפוץ שאינו "קל" . גם לכיס...

המחיר סביר בהתחשב בכך שהגינה גדולה יחסית.

דירה במצב טוב בגודל כזה תושכר(כולל גינה) בכ-2700-2800 ₪.
אי גרה בקומה 4, כל הגג צמוד רק לבית שלי, צריך להחליף את המרזב בבניין והדיירים מסרבים להשתתף? מה אני צריכה לעשות, הלא מרזב שייך לרכוש משותף??.
אודה על תשובה בהקדם האפשרי.
תודה מראש
(מאי 20/09)
שבוע טוב
נכון שהמרזב הינו רכוש משותף, אך בהיותכם הבעלים הבלעדיים על הגג, רוב השימושי במרזב והנזקים הנגרמים לו, הם עקב
הנעשה על הגג: לכלוך, מים , שטיפת הגג והטיפול בו ובצמחיה והריהוט וכו.
לכן התרעמות השכנים די מובנת.
כדאי לפנות לאחראית על הבתים המשותפים או לתרבות הדיור לפתרון הסוגיה.
הציעו לי דירה לקניה:
1. איך אני יודע האם הולכים לתת טאבו לדירה?
2. אם אני רוצה לחלק אותה בצורה חוקית איך אני יכול להוסיף תת חלקה?
(אבי 12/09)
א. עורך דין יבדוק את מצבה המשפטי של הדירה והרשום הקיים. אם אין כל בעיות /תכנוניות/רישומיות/ כלכליות/ משפטיות עיקולים וכו׳ סביר להניח שיהיה רישום.
אם הקבלן מסובך במשהו או בחובות או הקרקע לא היתה רשומה וכו׳ יהיו בעיות ברישום.
טאבו פירושו בעלות. ודירות שאינן בעלות רישום מסודר מחירן נמוך והן מתקשות למצוא קונה.
עורך דין יבדוק.
ב. גש לרשות המקומית. אם ניתן לפצל את הנכס תקבל היתר עם כל הכרך בכך.
אם לא - אז לא.
איך אני יכולה לדעת סכום של היטל השבחה שיהיה עליי לשלם במקרה של מכירת בית צמוד קרקע עם זכויות בנייה נוספות?
(נתלי 11/09)
יש לגשת לרשות המקומית ולקבל סכום ההיטל.
ניתן בסיוע שמאי מצד בעל הנכס לערער על גובה ההיטל ולעיתים לגזור הנחה משמעותית.
שלום רב,
אני גרה בקומה השנייה בבניין של 4 קומות.
הדירה שמתחתיי והדירה שלי מורחבות עם תוספת של 30 מ"ר. הדירה שמתחתינו הורחבה ראשונה ואחריה שלנו (הדיירים שלפנינו הרחיבו).
השכן בקומה הרביעית מתחיל בהרחבה על הגג שלנו.
הבנתי שהוא צריך לשלם לנו. אמרו לי שהסכום המקובל הוא כ-100 דולר למטר. האם אכן כך ? והאם הוא צריך לשלם רק לנו או גם למי שמתחתינו ? אני מניחה שכשקודמינו הרחיבו הם זילמו לדירה שמתחתינו...
(הילה 04/10)
השכנים אינם בונים רק על הגג שלכם. הם בונים 30 מר׳ על הבניין כולו. ולכן מהנדס וקונסטרוקטור יבדקו היכן יש צורך בחיזוק
התשתית, תמיכה, עמודים וכו. רק לאחר מכן תתבצע חלוקת התשלום.
10%- מעלות הבנייה למר׳ עבור בניה על גג קיים הינה השתתפות מקובלת.
בבניין על עמודים עם שני דיירים כאשר יש הסכמה בן השכנים שהחצר שייכת לדייר מקומה א'' והגג שייך לדייר מקומה ב'' האם הדייר מקומה א'' יכול לבנות בחצר תוספת בניה??? אם כן כמה אמורה לעלות כל הפרוצדורה להוצאת ההיתר?
(אור 05/10 )
אין די בהסכמה בין השכנים כדי להתיר בנייה בחצר.
יש לבדוק ברשות המקומית תב״ע (תכנית בניין עיר) קיימת, זכויות בנייה לנכס ולכל דירה בנפרד, ולאחר מכן בסיוע אדריכל לבקש היתר בנייה.
לפי מספר המר׳ הניתנים לבנייה ייתכנו היטלי השבחה ומיסוי עירוני נוסף.
יש לי דירת גג בקומה שישית ואחרונה. כשקניתי את הבית היה בנוי על קומת הגג מחסן שרשום בטאבו. כעת הרסתי את המחסן ובניתי בבנייה קלה חדר גדול יותר על המרפסת שברשותי.איזה אישור עלי לבקש כדי שזה יהיה חוקי?
(דנה 10/10)
א׳. לא הורסים נכס הרשום בטאבו.
ב. לא בונים ללא היתר בנייה.
ברור לכם שכל הפעולות שפעלתם לא היו נכונות, ואתם מעוניינים לבקש היתר בדיעבד על נכס שבניתם ללא היתר.
האם החדר שבניתם הוא מחסן? האם אתם מתכוונים לבקש היתר להגדלת מחסן או בניית חדר?
כרגע אתם מצויים בסטטוס של בנייה ללא רשיון, שהיא עבירה.
בקשו מהאדריכל שתכנן את החדר סיוע בהוצאת היתר מהרשות המקומית.
אני מתגוררת בבנין בן -4 קומות ,כאשר הגג כולו שיך לי על הגג נבנה תוספת של 40 מ"ר שנמצא בתהליך אישור
שאלותי :
אילו מיסים עלי לשלם לעיריה על פי חוק ?

מהו ההיטל ההשבחה ומהו החישוב כמה עלי לשלם ?
(חיה 22/10)
שלום
קיים היטל השבחה לרשות המקומית בבנייה על הגג.
ההיטל נקבע על ידי העירייה גם בהסתמך על שטח הבית הקיים, ופרמטרים נוספים.
יש לבקש מרשות המקומית אישור על גובה ההיטל.
ניתן להשתמש בשרותי שמאי פרטיים במידה וקיימת מחלוקת על שיעור היטל ההשבחה.
שלום
אני גר בפ"ת ומעוניין להשכיר את החנייה שלי בבניין.איזה סכום עליי לבקש אם אני מעוניין להשכיר אותה למשך תקופה של שנה בתשלום חודשי או רבעוני?
תודה
(דן 27/10)
כמו בכל דבר ומוצר, מדובר בהיצע וביקוש:
האם במקום מצוקת חניה?
אם מדובר בבניין בבית משותף מסודר, לא ניתן להשכיר ״לכל אחד״ , אלא למישהו שיהיה מקובל ומתאים לכלל הדיירים .
לא כדאי להתחייב לתקופה ממושכת אלא לתקופות קצרות.
אני גר בקומת קרקע בבניין בן 4 קומות ודי ישן בבאר שבע ישנן גינות בצד השמאלי ובצד הימני של הבניין עם שביל גישה מפריד, הגינות לא בשימוש או גידור ומלאות עשבים שוטים ובלאגן הייתי רוצה לספח אלי את הגינה שנמצאת בצד הדירה שלי מה הנהלים לכך?
(אלכס 06/11)
אינך יכול ל״ספח״ שטחים בבעלות משותפת של הבניין כולו- לדירתך.
האפשרות היחידה היא רכישת הקרקע מהדיירים.
מדובר בעסקת נדל״ן מורכבת, לה תדרש הסכמה של כלל דיירי הבניין, וכן מיסוי .
פתרון אפשרי נוסף: ניתן באסיפת דיירים מסודרת, בהשתתפות כל הדיירים, לבקש את רשותם לעשות שימוש פרטי בקרקע.
ניתן כמובן לחתום על חוזה מסודר מוגבל בזמן עם אפשרות להארכה.
בתמורה השכנים יקבלו נוף נקי יותר וגינות מטופחות במקום שטח פרא פתוח למזיקים.
אתה תתחייב להחזיר את השטח לדיירי הביניין תוך התראה של 1-3 חודשים, במצבה המטופח.
אני גר בבניין בקומת קרקע מעלי 3 דירות שמחוברות לצינור ביוב אחד שזקוק להחלפה
דירתי מחוברת ישירות לבור הביוב ולא לצינור זה, האם אני צריך להשתתף בהחלפת צינור שאיני מחובר אליו כלל.
(ג'מיל 19/11)
שלום
האם בור הביוב שלך נבנה על ידך באופן פרטי ללא השתתפות הדיירים מתוך אילוץ?
האם אתה מתגורר בבית משותף ?
אני בדרך כלל, בבתים משותפים כל הדיירים משתתפים בעלויות הקשורות בשטחים המשותפים .
קיימים מצבים רבים בהם דירות בקומת קרקע מתחברות למערכת ביוב שונה וחיצונית.
אם הדבר נעשה אך ורק מתוך עניין פרטי של הדירה בקומת הקרקע, למשל , שופצה וכו , היא אני בדרך! כלל משתתפת בכלל ההוצאות.
אם החיבור נעשה מתוך אילוץ ועל חשבונה הפרטי של הדירה. היא לא תשתתף בכלל ההוצאות.
היתה לנו דירה של הוריי אשר נפטרו. הדירה היתה נעולה במשך ארבע שנים.לפני מכירת הדירה פנינו לאגף ארנונוה בעירה כדי לקבל אישור טבוא . חיבו אותי עבור ארבע שנים ארנונה ומים וריבית. האם זה חוקי , יש לי אישור מחברת החשמל מים סגירת הדירה וניתוק הבית מחשמל לפני ארבע שנים.
(דוד 27/11)
יש לבקש את הפטור עבור דירה סגורה- רטרואקטיבית.
בדרך כלל , רוב הרשויות פוטרות לחצי שנה, ואז נערכת שוב בדיקה ולעיתים הפטור מתחדש.
לגבי תקופה כה ממושכת להערכתי ידרשו ערכאות גבוהות יותר, כשאתם תדרשו להוכיח שאמנם לא נעשה כל שימוש בנכס.
לעיתים גם אחסנה נחשבת לשימוש, ואז לא יהיה פטור.
הנכס צריך להיות ריק מאדם וחפץ, והרשות המקומית פוטרת רק לאחר בדיקה.
זה התהליך.
שלום רב,יש לי דירה בבת-ים באזור טוב (עם מצוקת חנייה באזור) עם שני חניות מקורות בנטאבו.
עומדים לעשות תמ"א 38 בבניין וכנראה לטובת עיבוי קיר חיצוני עונדים לחסום לי את אחת החניות שלי, כמה היזם צריך לשלם לי ?
(דורון 08/12)
שלום
במסגרת הבנייה הקבלן עתיד ליצר חניות עבור הדירות שייבנה, ויתכן שתוכל לקבל חנייה במיקום אחר.
במידה ותירגע ממך חניה, ומשמעות הדבר שאתה ניזוק במידה רבה, עליך לבקש פיצוי באחוזי בנייה: חדר נוסף בדירה וכד׳.
דירה שאין לה טאבו , למה זה יכול לגרום ובכמה יורד ערך שלה במחינת השוק?
(18/02/2013)
דירה שאין לה רישום במרשם המקרקעין(טאבו) אינה מוסדרת מבחינה רישומיות -חוקית על שם הבעלים, ולכן כל פעילות של מכירה ורכישה,
העברה קניינית, מהוות בעיה משמעותית.
קיימות בארץ אלפי יחד׳ שרישומו אינו מוסדר, והן נמכרות במחיר נמוך משמעותית(15-20%) פחות ממחיר שוק.
גם במחירים אלה הן מתקשות למצוא קונה.
רצוי וחשוב להסדיר את רישום הנכס בצורה מסודרת או לחילופין להיות מודעים לעובדה שרכישת נכס שאינו רשום אינה רכישה בטוחה.
חנות שקניתי בנתניה בשנת 90 רשומה בטבו בתור חנות בעיריה רשומה בתור חניה מקורה החנות קיימת כ40 שנה העיריה עושה בעיות מה לעשות (בתודה יחיאל 14/02)
לגשת לרשות המקומית לגבי הסדר שינוי הייעוד.
הם לא מתחשבים ברישום בטאבו ויבדקו מול תכניות
הבית המקוריות ומח׳ הנדסה.
להערכתנו זאת הדרך.
שלום,
אבקש תשובה לשלוש שאילות:
1.מי יכול לספק חוברת תקנון בית משותף בשפה הרוסית(רוב שכניי אינם "מבינים"... עברית)?
2.מי מוסמך לספק מידע על חלקי צנרת הביוב בבניין בו אני מתגוררת,בניין עם 7 כניסות וארבע קומות,בבת ים(בניינים הללו מכונים "בנייני הרכבות")?ז"א על אותם חלקים אשר על כל הדיירים לשלם על תחזוקתם,במקרה הצורך.(מה שייך לתחזוקת ועד הבית?)
3.האם החוק מחייב דייר לשלם את הנדרש ממנו להוצאות הבית המשותף,גם בהעדר ועד בית חוקי,ולאחר שהדיירים החייבים לו,אינם מוכנים לשלם לו את חובותיהם הקודמות לחובות הנוכחיות שלו?

תודה רבה לכל מי שיוכל לסייע,
מרים 20/02
לכל השאלות גם יחד, לדעתי באגודה לתרבות הדיור
בעיר המגורים ינסו לסייע בעדה ככל הניתן.
הם יושבים בדרך כלל ברשות המקומית. בכל אופן
ניתן לבדוק ולפנות אליהם.
גם לגבי תכניות הביוב הרשות המקומית היא הכתובת.
אני חונה בחניה הצמודה לביתי מזה כ-10 שנים. החניה אינה רשומה בטאבו אך לעומת זאת ישנן 4 חניות מתוך 6 דיירים שרשומות בטאבו. שאלתי מה הדין לגבי החניה האמורה? האם ניתן לפנות אותי לאחר כ- 10 שנים בה אני חונה מדי יום או שקבעתי בעלות עליה?
(מיכל 23/02)
לא קבעת בעלות , אבל יש משהו שנקרא הסכם בין שכנים, והוא אני בדרך! כלל פועל.
בהסכמים אלה , בין בכתב ובין בעל פה, כל צד יוצא נשכר.
הבעיה נוצרת כשאחד השכנים מוכר נכס מבלי לעגן את ההסכם הישן, בין בכתב ובין בעל פה עם השכן החדש.
גם רכישת רכבים נוספים ושינויים במספר החונים עלולים לשנות הסכמים שאינם מעוגנים.
בכל מקרה יש לך בהחלט זכות ראשונים על החניה האמורה.
שלום רב.
בבנין קומות שהגג שייך לאדם אחר שאינו דייר בבנין, על מי חל חובת האיטום בגג?
והאם יכול בעל הגג להגביל את השימוש בגג ולא לאפשר לשכנים לשים שם דודי שמש?
(משה 26/02)
כל החובות והזכויות שייכות לגוף שיש לו בעלות על הנכס, במקרה הזה הגג.
עליו מוטלות כל החובות ככגון איטום סיוד וכו.

מצד שני הוא בהחלט יכול לאסור כל שימוש בגג, כולל צלחות לווין, דודי שמש וכל שימוש אחר.
להערכתי, מאחר ובעל הבניין אינו מתגורר בנכס , והוא מחזיק בו כהשקעה בלבד, ניתן להגיע איתו להסכם , בחוזה מסודר.
אתם תעשו שימוש בגג לצורכיכם , וגם תסייעו תאטמו וכו.

כך הוא יהיה מרוצה שאינו צריך להשקיע בנכס שאינו מניב תשואה, ואתם תהנו משימוש איכותי.
סוג של חוזה שכירות.
החוזה יפוג כשבעל הנכס ירצה לממש את זכויותיו בנכס.
אנחנו חושבים לקנות דירה. ביחס למ"ר יוצא המחיר כ9000 ש"ח. אמנם כל זה בהתייחס לשטח הבנוי. יחד עם זאת מוכרים גם גינה גדולה הצמודה לדירה(גינה פרטית). איך נמדד מ"ר לא בנוי ביחס למ"ר בנוי?
בקומה אחרת יוצא שלמ"ר משלמים 8100 על מ"ר ללא גינה, האם השיווי שניתן לנו עם הפרש של 900 ש"ח למ"ר הוא שיווי הגון?
(אריאל 15/03)
שבוע טוב
פרמטר הגינה מוסיף כ-20% למחיר הדירה תלוי בשטחה.
על כל פנים 10% נשמע נמוך... בהעדר פרטים נוספים
זה כל מה שאוכל לומר
שלום
ברצוני לדעת עלות רכישת שטח של 18 מ"ר גג בבית משותף
ברחוב ארלוזורוב בת"א , בבניין בן 60 שנה .
הכוונה היא לבקש בהמשך היתר בניה ולהצמידו לדירה קיימת
(אופיר 18/03)
שלום,
אתה כנראה מבקש לרכוש את חלקך היחסי בגג הבניין על מנת להצמידו לדירה ו/או לבנות עליו.
אין כל אפשרות להעריך שטח זה . גג הבניין הינו רכוש משותף שחלה עליו תב״ע ( תכנית בניין עיר ) , יש לך זכויות בנייה הניתנות למימוש כיחידה אחת ולא בחלקים.
גם אם היה עולה בידיך לרכוש את השטח האמור מכלל הדיירים, העירייה לא היתה מאשרת לך כל תכנית בנייה.
רק עם מדובר בגג רעפים ניתן לבנות בחלל הגג הפרטי עד 70% משטחו.
בגג משותף שטוח כל זכויות הבנייה הן לכלל השטח.
שלום רב
אני גר בבנין של 4 משפחות אני בקומה ראשונה מעלי יש עוד קומה שאלתי היא :
1 . אם יש ברשותי מחסן מה צריך להיות סה"כ גודלו במ"ר האם יש הגבלה לגודל מחסן ?
(יורם 01/04)
שלום רב,
אתה כנראה מתכוון למחסן מודולרי , מחומרים כמו פח מגולוון פלסטיק או אפילו עץ, שמורכב על גבי שטח קרקע המוצמד לדירה.
וכנראה אינך מתכוון למחסן בנוי המצוי בבניין עצמו או בצמוד אליו.
מחסן מודולרי חייב להימצא על קרקע הצמודה לדירה ולא על שטחים משותפים.
במקרים רבים יש לבקש את רשותם של השכנים, ולבדוק אם המחסן אינו מפריע.
בדרך כלל שטחו המקסימלי של מחסן כזה הינו כ-6 מר.
שלום. שכן מקומת קרקע בונה תוספת בגודל 6מ , הגג אמור לשמש לי כמרפסת באיזה חלק מהבנייה אני צריך להשתתף ומה העלות. תודה
(נתן 02/04)
מאחר והוא בונה חדר ואתה מרפסת בלבד:
25% מעלות היסודות ו-50% מעלות הבנייה של הגג, למעט טיח וצבע פנים (גמר)
אני מתגוררת בבניין בעל 4 קומות ואני בקומה הראשונה .
אחד מדיירי הבניין שגר בקומה הרביעית, מבקש לבצע איטום גג ודורש מכל דייר 750 ש"ח כולל מע"מ {סך הכל 3000 ש"ח כולל מע"מ} אותו דייר אף הוציא מכתב בו הוא דורש למסור את התשלום הנ"ל עד ה-10.4.13 לפני פניה לתהליך משפטי .
הדייר לקח על עצמו את האחריות לדאוג לבעל מקצוע ולאסוף את הכסף הנדרש ללא בקשתנו כמובן אך לא הציג בפנינו אישור על כך שצריך לבצע איטום גג ולא את ההצעה בה רשום הסכום וחתום ע"י מומחה לביצוע הפעולה .
האם הדייר יכול להכריח אותנו לשלם לו בהתראה כל כך קצרה וללא אישור של בעל מקצוע ?

אודה לתשובתכם המהירה
(28/03)
כדי לבצע עבודה או תיקון משמעותי הדורש השתתפות
כספית , וגם אם לא נדרשת השתתפות כספית, על כל
שינוי ברכוש המשותף יש לערוך אסיפת דיירים מסודרת.
הדיירים יעלו את הנושא , או הוועד. יוסכם על התהליך,
בחירת הקבלנים והשיפוצניק ים. כל התהליך של קבלת
הצעות המחיר יהיה שקוף לחלוטין . לאחר מכן יוסדר
עניין התשלומים כשהנושא מקובל על לפחות 75%
מהדיירים.
יתכן שהדייר בקומה העליונה פנה פעמים רבות בנושא
ללא תגובת הדיירים, ומאחר והוא הינו הסובל העיקרי
מבעיות נזילה בגג, החליט לפעול על דעת עצמו.
שלום!
בניתי לפני כ28 שנה גדר ביני לבין השכן כשכל ה20 ס"מ בנויים מקו 0 לכיוון החלקה שלי מכספי וללא השתתפות של השכן.
כל השנים השכן לא עשה שימוש בגדר.
לאחר מותו ומות אישתו העביר את הנכס לילדיו בירושה.
למעשה היום ביתו היא שכנתי וציינתי בפניה שהגדר נבנתה מכספי ואני לא מסכימה שתעשה בה כל שימוש מאחר ולא שילמו מחצית הסכום לבניית הגדר וכמו כן הגדר בנוי למעשה על חלקת האדמה שלי וגובלת בקו 0 . השכנה מעוניינת להגביה את הגדר או לחילופין לתלות עציצים ולעשות בה שימוש ולתלות מנורות ולהנות מהגדר שלמעשה שולמה מכספי ובנויה בחלקתי הייתי מאוד רוצה לדעת מה החוק אומר בעניין.
אודה לתשובתך .
(03/04)
שלום
השכנה אינה יכולה לשנות את הגדר, להגביה אותה או לחלופין להרוס אותה, מאחר והיא בנויה כולה על החלקה שלך.
לעומת זאת היא יכולה לעשות שימוש בקיר הפונה אליה,
לצבוע לתקן או לתלות חפצים מאחר והוא מהווה למעשה כותל על קו אפס של החלקה שלה.
הכול בתנאי שמעשיה לא יפגמו בגדר או יגרמו לו נזק.
בבנין שלנו בין 2.5 קומות (5 דיירים) רוצים להתקין מעלית .2 דיירים בקומה 1ע"ע ו-3 דיירים בקומה 2 אחד הדיירים מה-3 צריך לעלות 7 מדרגות כדי להגיע לביתו כמה צריכים 2 דיירי קומה 1 ע"ע לשלם? ואיך תהיה החלוקה בין 3 הדיירים מקומה 2?
(מרדכי 07/04)
מה קורה עם הדירה בקומה ג׳?
מדוע הוא צריך לעלות מדרגות?
הרי המעלית חיונית במיוחד לדירה העליונה.
ניתן לעשות שינוי בחדר המדרגות , כך שהמעלית תגיע עד לדלת ביתו של הדייר העליון.
אמנם העליות יהיו גדולות יותר אך המעלית תשיג את ייעודה, והדיירים העליון ישתתף בעלות המעלית משום שערך דירתו יעלה מאוד.
אינני חושבת שניתן להשית עליו עלות כלשהי במצב הנוכחי.
חבל לתכנן ולשפץ ולא להגיע למטרה אופטימלית.
במצב הנוכחי הדיירים בקומה א ישלמו יחד 25%
והדיירים בקומה ב׳ ישאו ב - 75%.
במידה והמעלית תשרת את כל הדיירים מחירה יהיה גבוה יותר, אך הנטל יתחלק בין מספר גבוה יותר של דיירים,
והעלות האישית לא תגדל.
העליון ישלם 30% הקומה האמצעית 50% והתחתונה 20%.
אני רכשתי בית קרקע ומעלי יש קומה אחת בילבד כשהכניסה אליה היא בשביל משותף.עם מדרגות מבחוץ.האים ייתכן שכל השטח מסביב לביתי הקרקע כולל הכניסה שייך לבעל הדירה מלמעלה ולי אין שום שטח השייך והצמוד לביתי?
(אודליה 07/04)
בדיוק לשם כך קיים נסח טאבו בו רשומות ההצמדות של כל אחת מהדירות.
במידה ואין נסח טאבו מסודר , או שבשני הנסכים , של שתי הדירות, אין רישום מסודר של בהצמדות , סביר שקיים הסכם שכנים
או משהו בסגנון זה.
מאוד חסר הגיון שדירת קרקע תהיה נטולת הצמדות בקרקע והכל יהיה שייך לדירה מעל.
אם לא קיים שום רישום לגבי ההצמדות, קיימת אפשרות שהדייר בקומה העליונה סיפח לעצמו את הקרקע משום שהיא
לא נדרשה על ידי בעל הדירה בקומת הקרקע. ( נניח היו קשישים ועיבוד וטיפול בקרקע היו מטלה ששמחו להיפטר ממנה)
בחלוקה רגילה בבתים כאלה, החלק הקדמי חזיתי הגובל בדירת הקרקע שייך לה, והחלק האחורי שייך לדירה העליונה.
יש לבדוק מסמכים היסטוריים.
במידה ובעלי הנכס התחתון ויתרו על הקרקע, והיא הוצמדה לדירה העליונה, לא ניתן לעשות דבר.
אנו בונים 4 מרפסות שמש בבניה רטובה. שתי מרפסות בקומה התחתונה ושתי מרפסות בקומה השניה. איזה חלק מהעלות של המרפסות צריכים לשלם הדירים בקומה השניה? האם מקובל להתחלק באופן שווה בהוצאות למרות שלקומה השניה למרפסות אין גג. וחלק מהיסודות יוצרים מחיצה חלקית נוספת רק במרפסות התחתונות.
(איריס 16/04)
בדרך כלל ההשתתפות שווה. אם יש למישהו השגות או
שהוא חש שאינו מקבל תמורה זהה לכספו, ניתן לפנות
לשמאי לבירור המחלוקת.
האם המחירים הנזכרים במחירון שלכם לגבי דירות להשכרה כוללים, או לא כוללים, עלויות נוספות המשולמות בנפרד ל"וועד בית", עבור בריכה, שוער, ניקיון וכדו'?
כלומר, האם מחיר שכירות של, לדוגמה, 6,000 ש"ח לחודש הנזכר במחירונכם, כבר כולל, או לא כולל, תשלום נפרד של כ-1,500 ש"ח
לחודש המשולם ע"י שוכר הדירה ל"ועד בית" (ולא למשכיר) בגין בריכה, שוער, ניקיון וכו'?

שלום
מחירי השכירות אינם כוללים עלויות נוספות.
בדרך כלל עלויות כמו וועד בית או דמי ניהול, חשמל ארנונה וכד׳ משולמים על ידי השוכר, אלא אם הוסכם אחרת בחוזה.
אנו דיירי בניין ישן עם 4 קומות. כרגע ישנה הסכמה בין רוב הדיירים לגבי התקנת מעלית.
מצאנו קבלן ראוי וקיבלנו הצעת מחיר. הפחד של בעלי הדירות הוא שבאמצע הפרויקט דייר מסוים יתקע בלי כסף ואז נישאר תקועים באמצע אתר בנייה.
האם יש דרך למנוע את ההסתבכות מראש?
(08/05)
כל המהלכים מול חברת הבנייה (המעליות) בחוזה עם עורך דין .
בחוזה כל דייר בנפרד מהווה צד, וכן כל הבניין כיחידה.
גם חברת המעליות יכולה לא לעמוד בהתחייבויות ותשאירו באתר בנייה.
לכן נדרש חוזה מסודר עם ב ט ח ו נ ו ת .
הביטחונות שלכם מול החברה ולהיפך.
כמובן שהתשלומים משולמים בהתאם לתהליך העבודה.
אם הכל יהי מסודר לא תיווצר בעיה.
אני מתגורר בבניין משותף בו מתגוררים 11 דיירים במספר. חלק מסויים מהדיירים מעוניין בהחלפת מרצפות לובי הכניסה בטוענה שהינם ישנות. המרצפות לכשעצמן תקינות וללא כל שברים ו/או סדקים. שאלתי היא: האם חלה עלי החובה לשלם עבור שיפור ו/או שדרוג שכזה, מכיוון שמדובר אפוא "בשיפור" ולא "באחזקה שוטפת" של מכלול המהווה סכנה בטיחותית.
(13/05)
כל שינוי , שיפור שידרוג או שיפוץ יש לבצע אחרי אספת דיירים
מסודרת.
וועד הבית מכנס אספת דיירים , עליה הודיע מראש כדי להבטיח
השתתפות מקסימלית של הדיירים.
באספה מעלים את צרכי הבניין .
במידה ומדובר בהסכמה של מרבית הדיירים, ניתן להמשיך
את ההליך.
כל הדיירים חייבים להשתתף בתשלום.
שלום רב,
אני מתגורר בקומה אחת מעל קרקע. התחלתי לבנות עמודים ורצפה וגירות לממ"ד שאמורים לשמש אותי להמשך בניה לקומה למעלה. יש לציין שיש לי אישורים מהוועדה המקומית ומהשכנים. התחלתי בבניה והקבלן לא בנה את העמודים במקום לפי ההיתר אך המהנדס אמר שאין שום בעיה. הכוונה היא נגיד והעמוד היה אמור להיות בצד ימין אז הוא עבר יותר שמאלה אני מציין גם שאין שום חריגות בניה.
מה עליי לעשות בנושא הזה?
בנוסף לזה אם השכן רוצה לבצע שימוש בממ"ד התחתון והעמודים והריצפה כמה הוא אמור לשלם לי?
(אציק 24/06)
לגבי המשך הבנייה: תבדוק עם מהנדס והרשות המקומית.
לדבריך חל שינוי בתכנון והוא צריך להיות מגובה בהיתר הבנייה.
אם יתברר שהם מעדכנים את השינוי, והכל תקין, אתה יכול להמשיך לבנות.
השכן שמעוניין להשתמש בתשתיות חייב בהשתתפות מחצית מהעלויות של התשתית המשמשת אותו.
אם יהיו שכנים נוספים העלות מתחלקת לפי מספר השכנים העושים שימוש בתשתיות.
אין קשר להבדלי הקומות.
האם אפשרי להגיש שינוי תב"ע לדירה בודדת או לבנין 1
2.אם קניתי גג מהקבלן שמוצמד לדירה של דייר בבנין ואני חוכר ממנו הגג (מהדייר)
יש לציין שהדירה של הדייר לא מתחת הגג השאלה מתי שיהיה שינוי תב"ע ועל פי הרישומים בעיריה הדירה ולמעלה הגג זה אחד ולכן המטרים בשביל הגג יצטרכו לבקש מהדירה מתחת איך מתגברים על זה שהוא לא יקח את המטרים
(ישראל 16/07)
אם הגג מוצמד לדירה איך ניתן לרכוש אותו מהקבלן? לא ניתן למכור גג או נכס אחר פעמיים...
לדבריך הגג שייך לדירה ומהווה גוף קנייני אחד. רק על ידי פירוק שותפות הוא יהפוך לנכס בפני עצמו. איך יכולת לרכוש אותו?
א. יש לבדוק את כשרות העסקה.
ב. ניתן לבקש תב״ע נקודתית אך מדובר בתכנון והוצאות נכבדות, ואין בטחון שהיא תאושר.
האם אפשר לקנות מחסן בבניין מגורים בלי להיות בעל דירה באותו בניין ?
(דוראל 15/07)
שלום
אם המחסן רשום כיחידה נפרדת ולא נספח לדירה קיימת אפשרות לעסקת נדלן בפני עצמה.
ברוב המקרים המחסן הינו חלק המסופח לדירה ואין לו יישות נפרדת ולכן לא ניתן למכור אותו.
אפשר לבדוק פרוק שותפות.
לאחר מכן תתקיים בעיה נוספת: יש לבדוק הסכמת כלל הדיירים בבניין לעסקה. כמעט ולא ניתן להשיג הסכמה מסוג זה.
הדיירים מעדיפים בצדק להתנגד, משום שאינם מעוניינים להכניס ״דייר״ נוסף לבניין. מה עוד שמדובר בגוף שאינו מתגורר בבניין
ועלול לעשות המחסן שימוש שיוריד את ערך הדירות.
קנינו לאחרונה דירה מקבלן בפרויקט חדש באזור חדרה. הקבלן נתן לנו חנייה אחת בטאבו. כששאלנו כמה תעלה לנו חנייה נוספת- אמר לנו שהמחיר הוא 20,000 שקל. האם זה מחיר סביר לשלם עבור חנייה נוספת בטאבו? יש לציין שיש מספר דירות בבניין שיש להם שתי חניות- אבל מדובר בדירות חמישה חדרים ודירות בקומות הגבוהות.
האם 20 אלף שקל הוא סכום סביר ? תודה.
(חיים 17/07/2013)
המחיר נשמע סביר.
אתה יכול להכנס למשא ומתן ולנסות להשיג הנחה.
מדובר בחניה רגילה ( לא חוסמת) ששטחה כ-14 מר .
בכל איזור ועיר המחירים שונים ומשתנים לפי ערך קרקע
ומצוקת חניה.
על פניו נשמע בסדר.
שלום רב
לפני 14 שנה קניתי דירה קרקע ששיפצתי אותה הציע לי הקבלן לפתוח דלת לחצר של
השכנים. ואמר לי שאם השכנים לא יעשו כלום תוך חודש לא תהיה לי בעיה והיא תשאר כך.באמת לתחילה כ-11 הדיירים סירבו ואז זה נשכח לא שמעתי מהם יותר
ודאגתי לפצות אותם באפשר על חשבוני גדר לאורך הגינה.הבנתי שהוגשה תלונה לעייריה אך מצידם לא נעשה כלום בנידון.לאחרונה החליט דייר כי ברצונו לפנות ליזם לתמא 38על 2 ובקשו את הסכמתי לפרויקט
השאלה שלי בבקשה האם אני יכול לעשות את המרפסת חוקית בלי הסכמתם של הדיירים ואז אוכל לקבל פיצוי נוסף להסכמתי לתמא 38 על 2
אני נהנתי עד כה משכירות גבוהה בעקבות הדלת החיצונית שפתחתי האם אוכל לדרוש מהיזם לשלם לי כמו שאני מקבלת כיום ביחס לדייירים הדירות שלהם מוזנחות בניין בן 57 שנה תודה על התיחסותכם
שלום
סיפוח החצר ללא אישור אינו מכשיר את העבירה, ואינו
הופך את הדירה לדירת גן.
אין באפשרות השואל לקבל תגמול גבוה יותר רק משום
שהשתלט על שטח משותף.
לגבי תגמול עודף עקב הבדלים בתחזוקת הנכס , שמאי
עתיד לקבוע את התמורה לפי ערך הדירות הקיימות.
לדעתנו האישית לא כדאי לשואל לדרוש תמורה גדולה יותר
בעקבות סיפוח הגינה המשותפת, משום שהוא יכול לעורר את
השכנים על ניצול שטח משותף לתועלתו
שלום אני מתגורר בקומה אחרונה לפני כ- 3 שנים עשו זיפות בגג יש תעודת אחריות בא צויין שיש לסייד את הגג כל שנה הועד לא הראה תעודה זאת לאף דייר רק לאחרונה לאחר שבדירתי ודירת שכנתי בחורף האחרון החלו לתפתף מיםם בתוך הבית נוצר לי נזקים של ברזלים חשופים בתקרה בתוך הבית והתנפחויות בחל ניקר של התיקרה
ביקשתי מהועד והדיירים לעשות זפת חדשה על הגג וכן לתקן את תיקרת ביתי בתוך הבית
הדיירים מסרבים ומציגים את התעודה של הזפת שדרש סיוד בגג
כרגע אני בבעיה מה עלי לעשות האם לתבוע את הדיירים או את הועד?
מתקרב החורף ואני יודע שאני יאלץ לסבול מנזילות בגג
למרות שהועד מסרב להיות חבר בתרבות הדיור האם עלי לפנות לתרבות הדיור ולהזמין מהם מהנדס שיעמוד על הנזקים בביתי ובדירת שכנתי?
האם עלי לפנות לערכאות משפטיות שיחיבו את הדיירים לשלם הוצאות תיקות דירתי?
גג הבית הינו רכוש משותף של כלל הדיירים, אלא אם נרשם אחרת או הוצמד לאחת הדירות.
הטיפול בגג, כמו בכל שטחי הרכוש המשותף, מוטל על כלל הדיירים, ללא קשר למיקום הספציפי של הדירה.
במידה והדירה ניזוקה עקב הזנחת הטיפול בגג, גם השיפוץ של החלק הניזוק ייעשה על יד הוועד וכלל הדיירים.
ניתן לפנות לתרבות הדיור, גם באופן פרטני. במידה וכל הפעולות שאתה נוקט לא יצלחו, לא נותר לך אלא לפנות לסיוע משפטי.
אני גרה בבנין משותף - 8 בעלי דירות. כל דירה בגודל אחר. אנחנו מתחילים שיפוץ חיצוני. האם עלות השיפוץ מתחלקת בין הדיירים כל אחד על פי גודל דירתו? האם מי שיש לו דירה יותר גדולה ישלם נתח גדול יותר מעלות השיפוץ??
(02/11/2013)
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח
רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף , זולת אם נקבע
בתקנון שיעור אחר , בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום
חלקי המאה .
מתוך תקנות וחוקים של האגודה לתרבות הדיור,לצורך חישוב ההשתתפות בשיפוץ.
שלום ברשותי דירה בבנין של ארבעה דיירים שתי דירות גן ומעל שתי דירות דירתי היא פינתית מעל דירת הגן השכן בדירת גן בנה באישור תוספת בנייה של 30 מטר על חלק מהגינה שלו שרשומה אצלו בטאבו התוספת צמודה לבית הקיים כך שקיימת אפשרות לפתוח מאחד החדרים אצלי דלת לגג השכן שאלותיי הן האם העירייה מאשרת דבר כזה בתנאי שאעשה ריצוף ומעקה ( באזורים אחרים בשכונה אנשים עשו זאת) כמה זמן אמור לקח אישור כזה ?בנוסף השכן דורש מחיר מופקע פי שלוש מהערכת שמאי על הגג שלו שאלתי הנוספת היא האם ללא הסכמתו לא תהיה לי שום אפשרות לפתוח דלת למרפסת חיצונית ?
(03/11/2013)
אם השואלת אומרת שקיים תקדים בשכונה לפעולות אלה, יתכן שאמנם תקבל היתר.
אין כל אפשרות לעשות שימוש בנכס של שכן ללא קבלת אישור.
יש להגיע להסכמה ולקבל אישור בכתב.
השכן מודע לעובדה שהם מאוד מעוניינים ויתכן שהוא מפקיע את המחיר. עדיין מדובר בנכס שלו
והעסקה יכולה להתבצע רק בהסכמה משותפת.
אני גר בקומה 1 עם גינה.
הדייר מעלי בונה מרפסת שתכסה את הגינה שלי ואת מעבר השמש לחלון הסלון
הוא רוצה גם להשתמש בגינה שלי לצורך העמדת פיגומים לבנית המרפסת שלו
מה עלי לבקש ממנו מבחינת נזקים ומבחינת פיצוי כספי
(03/11)
יש באפשרותך להתנגד לתכנית שתסב לך נזק ותביא לירידת ערך של דירתך.
אין מדובר רק על אי נוחות זמנית או שימוש בקרקע.
האפלת נכס, הצללה וכו׳ הם בעלי משמעות הן לערך הנכס והן לטיכות החיים של המתגוררים בו.
תשתמש בשירותי שמאי ובדוק כל דבר לגופו
שלום רב,
אני גרה בקומת קרקע בבניין בן 4 משפחות. מדרגות הכניסה של השכן שמעלי נמצאים בחלק האחורי של הבית (כניסות נפרדות). לאחרונה שיפצתי את חזות הדירה שלי באמצעות חיפוי אבן (מכיסי וללא השתתפות דיירים אחרים). האם לבעל הדירה בקומה שמעלי יש זכות להשתמש בקיר דירתי בחלק האחורי?
מודה לכם על תשובתכם
(03/11/2013)
לא הבנתי כיצד הוא עושה שימוש.
במידה והחלק המשופץ הינו משותף, ושיפצתם אותו, הוא יכול להמשיך להשתמש כפי שעשה קודם.
במידה והחלק המשופץ משרת רק אותו, מדוע הוא עבר שיפץ מבלי לבקש השתתפות?
להבנתי, ולא בטוח שהעניין נהיר לי לחלוטין, מדובר בקיר שלכם שמשמש גם דייר נוסף.
אך אינו גובל בדירתו .
אם זה המצב, איני מוצאת סיבה להשתתפותו בעלויות,
אגב, לכל מי ששואל:
לא ניתן אף פעם לשתף דייר בעלויות שהיו בעבר, בטרם נתבקש להשתתף.
אני גר בקומה 1 עם גינה.
הדייר מעלי בונה מרפסת שתכסה את הגינה שלי ואת מעבר השמש לחלון הסלון
הוא רוצה גם להשתמש בגינה שלי לצורך העמדת פיגומים לבנית המרפסת שלו
מה עלי לבקש ממנו מבחינת נזקים ומבחינת פיצוי כספי
(05/11)
יש באפשרותך להתנגד לתכנית שתסב לך נזק ותביא לירידת ערך של דירתך.
אין מדובר רק על אי נוחות זמנית או שימוש בקרקע.
האפלת נכס, הצללה וכו׳ הם בעלי משמעות הן לערך הנכס והן לטיכות החיים של המתגוררים בו.
תשתמש בשירותי שמאי ובדוק כל דבר לגופו
במידה ויש להתייחס לקומה בבניין עם מעלית האם ייתכן הפרש של 60,000 ש"ח מקומה 2 ל 3?
במחירון שקניתי אין בכלל התחייחסות לקומה אבל במחירון האינטראקטיבי יש הפרש של 60000.הייתכן?
במידה וזו טעות ובכל זאת יש להתייחס לקומה בבניין עם מעלית בכתובת צבי פרנק ראשון לציון מה צריך להיות ההבדל בין קומה 2 ל 3?
(03/11/2013)
קומה מעל קומת קרקע או לחילופין מעל קומת עמודים נחשבת קומה ראשונה.
אם מדובר על דירה שמתחתיה דירת גן ודירה נוספת , מדובר בקומה ב'.
לעיתים הבניין בנוי בשיפוע וחלקו האחד הוא מעל שתי דירות וחלקו השני מעל דירה אחת.
הדירה שממוקמת מעל שתי דירות היא בקומה ב', השנייה בקומה א'.
להגיע לקומה א' בדרך כלל דרושותכ-15 מדרגות, לקומה ב' כ-26-30 ולקומה ג' כ-45 מדרגות.
בבניין עם מעלית כל דירה מעל קומה ב' שוויה גבוה בכ-1% מהדירה המצויה מתחתיה.
דירה בקומה א' בבניין עם מעלית , שאינה דירת גן, מחירה נמוך בכ-5% מהדירה בקומה ב'.
בבניין מגורים גבוה, או מגדל, שוויה של הדירה בקומה א' נמוך בכ-10%.
היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים