עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מטרדים בע"מ - אוגוסט 2013

בקר באתר: מטרדים בע"מ - אוגוסט 2013

לגור ליד בי"ס:
בי"ס טוב הוא קריאת כיוון להורים לחפש את קרבתו. חינוך הינו אחד הפרמטרים  היותר חשובים בקביעת מקום מגורים . בי"ס יסודי ידוע בטיבו, או למשל בית ספר ייחודי כמו בית ספר לטבע  מעלים את ערך הנכסים בסביבתם . עוד ערך להתחשב בו:  העדרם של כבישים  שצריך לעבור בדרך לביה"ס   +5%

לגור צמוד לבית ספר:
לגור בגדר משותפת עם  בית ספר זה אולי נעים כשיש לך ילדים ואתה חושב שלא תצטרך ללכת רחוק, או לשלוח אותם רחוק עד לבית הספר. והם גם יכולים לישון קצת יותר מאוחר בבוקר.

אבל בפועל- זה רחוק מלהיות נעים.

ואנחנו לא מדברים על הצלצול- אותו דווקא החליפו לאיזה  מנגינה מוזיקלית.

אנחנו מדברים על כדורים שחודרים הביתה ממגרש המשחקים ומנפצים זגוגיות.

אנחנו מדברים על כך שבית הספר הופך אחר הצהריים למתנ"ס ולמגרש כדורגל ,ולעיתים בערב למועדון.

ובשבתות החברה מתאספים לשחק שם כדורגל.

בקיצור- מנסים להפיק ממנו את המקסימום ולכם אף פעם לא יהיה שקט.

מדברים על תורים אינסופיים ופקקים בבוקר ובצהריים כשבאים להביא את הילדים ולקחת את הילדים.

בקיצור- אין רגע דל .

לגור צמוד  לבית ספר מוריד את ערך הדירה בכ-10-15%

 

לגור  ליד  כביש ראשי חזית:
דירה חזיתית ברח' סואן סובלת ממטרדי רעש עשן אבק ולכלוך . ככל שערך הדירה גבוה יותר ירידת הערך תהיה רבה יותר.

15%-10%

לגור ליד כביש ראשי עורף  
לעיתים קרובות מאוד דירות עורפיות  על כבישים ראשיים אינן ניזוקות כלל. תלוי כמובן מה יש בעורף : אם העורף פתוח ומואר , מדובר בדירה עם נגישות גבוהה ונוחה וללא רעש ועשן.  ירידת ערך 0-5%

כביש ראשי בניין חדיש (מגדל)
היום הפרויקטים היוקרתיים ביותר בתל אביב , ראה YOO  וכל פארק צמרת, בנויים על הצומת הרועש ביותר , דרך נמיר בין תחנת הרכבת לכביש ההלכה.

את הפרויקט היוקרתי ביותר בגבעתיים בנו  על צומת הרחובות בן גוריון ודרך רבין.

 

ולא שכחנו  מגדל היוקרה במרכז  כביש האיילון  ליד היציאה להלכה.

 

אז מסתבר שלמדנו לחיות עם הכבישים הראשיים  ולצידם, בעיקר אם מדובר בבניינים חדישים הבנויים בשיטות מתקדמות  . הבנייה המודרנית  והחכמה ,הזגוגיות כפולות והמשולשות , כל אלה  מתעלמות לחלוטין מהכביש כמטרד.  סביר להניח שבעתיד הקרוב והרחוק כל המגדלים ייבנו על כבישים ראשיים  , והמחירים רק ימריאו.

ברמת גן , בעקבות תכנית פינוי בינוי  עומדים להרוס שלושה בניינים ישנים ברח' ביאליק ולבנות מגדלי מגורים תחתיהם.

היום ערך הדירות בחזית נמוך יחסית עקב מטרד הרעש והעשן. בקרוב הדיירים יזכו לדירות יוקרה שהקרבה לרחוב ביאליק רק תוסיף לערכן.

אין ירידת ערך 0%

תחנת אוטובוס ליד הבית:
תחנת אוטובוס הממוקמת מתחת לבניין מהווה מטרד . תלוי כמובן בשעות הפעילות של התחנה: יש אוטובוסים שמגיעים כל חמש דקות ויש כל שעה. אך רעש העצירה ליד בית כמו גם בתחת נסיעה  , הורדת והעלאת נוסעים, מורידים את ער הדירה ב-10-15%. הדירות בקומות הנמוכות ניזוקות יותר מאלה בקומות הגבוהות.

תחנת רכבת :
במידה  והבניין קרוב ושומעים את הרעש קיימת ירידת ערך התלויה בעוצמה. היום יש גם את הרכבת הקלה וקיימים דיונים רבים סביב נושא הרכבת הקלה.

שכונה או בניין סמוכים לתחנת רכבת נחשבים בצדק נגישים ומחירם עולה.

השאלה: כמה קרוב וכמה מפריע.

 

שכונה הממוקמת בקרבת תחת רכבת מחיר הדירות עולה ב-5-10% תלוי כמובן בעיר ובנגישות הכללית

שכונה או דירה שתינת הרכבת שבקרבתה מהווה מפגע, ערכה ירד בכ-10%

 

לגור ליד מרכז מסחרי:
מגורים קרובים למרכז מספרי או קניון מבוקשים היום מאוד. בכלל, אם בונים קניון או מרכז מסחרי קרוב למקום מגוריכם , אינכם יכולים להמתין לרגע הו ייפתח. ממש יופי: הכל קרוב:  זקוקים לתרופה- יש פארם, חסר משהו לאכול? קונים במהירות . אין צורך להתלבש ולצאת- מספיק סתם לצאת. גם בית קפה , מסעדה וגלידה.

לגור קרוב למרכז מסחרי מעלה את ערך הדירות בשכונה ב-5-10% ואם המקום מאוד מוצלח, גם ביותר.

לגור צמוד  או מעל למרכז מסחרי (קניון)
אם מדובר במרכז מסחרי, ואתם ממש נושקים, מדובר במטרד של רעש, תחבורה ולעיתים קרובות גם ניקיון  .  אם אתם חולקים גם חניון משותף הטרדה גדולה עוד יותר. המחיר יורד בכ-4-10%

אבל לעומת זאת קרבה וסמיכות לקניון סגור בדרך כלל אינה מהווה הפרעה. הקניון מופרד בכניסה בנסיעה  ובחניון , הוא בדרך כלל סגור ואטום יחסית  ואינו מהווה מטרד:  הרעש המוזיקה וכל השאר אטומים ונכלאים בתוכו. אין גם כל מטרד תברואתי או ריחות.  עלייה של  0-5%

לגור ליד בית קברות
יש כאלה שגם אם תיתן להם דירה בחינם, לא יעברו להתגורר ליד בית עלמין: הם אולי לא יגידו את זה בקול, אבל הם פשוט פוחדים.

הם לא ישנו בלילה, יחששו לעצום עין, וכל שאר המרעין בישין.

פשוט פחד עתיק ממתים ולא יעזור כלום.

אפילו מרפסת שממנה רואים את בית הקברות תעיב על בריאות נפשם.

 

ולעומתם יש כאלה שממש לא מטריד אותם בית העלמין, והם רואים בו מקום שקט ללא הפרעה.

 

הראשונים רבים יותר.

 

בית עלמין בכל מקרה נחשב למטרד שמוריד את ערך הדירה , תלוי עד כמה הנכס קרוב וגובל בבית העלמין, וכמובן,  תלוי בפעילותו של במקום.

באזור נווה גן – אם המושבות בפתח תקווה שווק בניין שחלק מהדירות פונות לבית העלמין במחירים נמוכים בכ-15% ואף יותר ממחירי דירות אחרות בשכונה.

 

גבעתיים בנויה בחלקה הגדול סביב בית העלמין "נחלת יצחק " האריסטוקראטי.

לוויות כמעט שאין מתקיימות בו, משום שהוא כבר מזמן מלא,

אבל לעיתים הוא חוזר להתעורר  משום שיש בו קבר של רב שהפך אקטואלי לאחרונה, וקיברו

 נעשה מרכז הילולות שוקק חיים.

עד כמה שהדבר נשמע מגוחך דווקא התקופה ה"מתה" היתה עדיפה על השכנים הגובלים בבית העלמין.

היום הם לא מתקשים  לישון בעקבות הרעש וההילולה.

מסתבר שגם קברות יכולים להתעורר לחיים.

מחירי דירות ברח' אנציו סירני, הל"ה ועוד, מושפעים מאוד מהסמיכות לבית הקברות.

 

גם רח' חובבי ציון וטרומפלדור בתל אביב גובלים בבית קברות העתיק של תל אביב.

הצעירים ממש "מתים " על המקום, וממש ממש לא מפריע להם הנוף למצבות .

מבוגרים לא יעברו להתגורר בסמוך  . אין צורך בתזכורת  תמידית מול העיניים.

 

ירידת ערך 10-15%

אבל כבר אמרנו שיש כאלה שלא יתגוררו בדירה גם בחינם.

 

מסעדה  מתחת לדירה או בבניין
או אפילו דוכן פלאפל הם מתכון מידי להריסת ערך, לא רק ירידת ערך. להתגורר מעל מסעדה עם הריחות והטיגון והרעש והלכלוך, כולל האחסון והשימוש בחדר המדרגות  יורידו את ערך הדירה בכ30% .

לגור מעל מיני מרקט או מכולת וכד'
לגור מעל מיני –מרקט, או סתם חנות מכולת של פעם, יכול להיות סיוט לא קטן.

אתם יודעים מתי מגיעים עם אספקת החלב? הלחם?

הרי השכם בבוקר כשמגיעים הקונים הראשונים הכל צריך להיות טיפ טופ מסודר ומוכן לקראתם.

אז כבר עם הנץ החמה , עוד לפני שבעל המכולת מגיע, הספקים מגיעים ומרוקנים את תכולת הסחורה בפתח החנות, על המדרכה.

זה יכול להיות בשעה 4-5 בבוקר.

אם אתם ישנים שם למעלה, כדאי שתסגרו טוב טוב את החלונות ותפעילו את המזגן כי גם ככה רעש הארגזים המוטחים ברצפה יעיר אתכם.

גם ספקים אחרים יגיעו במשך שעות הבוקר, שלא לדבר על הלקוחות שמגיעים והעובדה שחנויות היום נוטות להישאר פתוחות כמה שיותר שעות בכדי למקסם רווחים.

ארגזים עם ירקות שנרקבו והמון לכלוך אינם משפרים את העניין.

אז...דירה מעל חנות מכולת או מיני מרקט או מסעדה תסבול מירידת ערך של  כ-30% מערך דירה דומה ללא אותו מטרד.

 

לגור ליד בית כנסת או ישיבה.
בית כנסת יכול להיות  תענוג מפוקפק, אם אתם אוהבים לישון בשבת בבוקר ואינכם נמנים על חוג מבקריו הקבועים. כי המתפללים דווקא אוהבים להקדים לתפילה . והם מדברים זה עם זה בדרך, ומגיעים בחברותא, ומנהלים שיחות ערות ליד ולפני, ובדרך ובהתחלה ובסוף.

ולעיתים קרובות מאוד, כמעט בכל שבת, יש איזו בר מצווה או עלייה לתורה, ומגיעים גם כאלה שאינם דווקא מבאי בית הכנסת אבל באים לחגוג.

וכולם שמחים כשאתם רוצים רק לישון. 8.30 בבוקר בשבת.

ולעיתים קרובות עוד יותר בית הכנסת הופך למין ישיבה – כולל בו לומדים תלמידים.

אז בכלל זה הופך למין בית ספר רק מסוג שונה , ולעיתים הזמרה ממשיכה עד שעות הלילה המאוחרות.

ואם אתם קרובים ממש- אתם תשמעו ה כ ל.

אז או שתצטרפו- או שתמכרו את הבית למישהו שממש אוהב את הנושא.

ירידת ערך 8-12%

 

נגישות  נוחה
גם אם מדובר בדירה שטוחה וללא מדרגות, אך כדי להגיע לבניין עצמו  צריך לטפס או במדרגות או על  רחוב שהוא תלול מאוד. הדירות האלה מתקשות למצוא קונים ופלח השוק שלהן נמוך  .

התופעה בולטת מאוד בערים הרריות כמו  חיפה למשל, שם המחמאה הגדולה ביותר שניתן לומר על דירה, קצת לפני נוף, היא : נגישה וחסרת מדרגות.

הדירות המבוקשות הן שטוחות וקלות הלגעה.ירידת ערך של עד 5-8%.

בניין מוזנח:
תחזוקה גרועה של הבניין, תיבות דואר במצב ירוד, העדר דלת כניסה לבניין, לובי במצב גרוע , כל הפרמטרים האלה מובילים למחשבה שמדובר בשכנים שלא כדאי לדור עימם באותו בניין או לחילופין שרוב הדירות מושכרות.

בשני המקרים ערך הדירות יורד באחוזים רבים משום שתחזוקת הבניין חשובה בעיני כל דייר שחפץ שערך דירתו תישמר.  מדובר לפחות בירידת ערך של  5-10% .

 

עסק או מרפאה (גם מרפאת שיניים) בבניין:
עסק בבניין או מרפאה מביאים בעקבותיהם זרים המסתובבים במדרגות ועולים במעלית . לא תמיד בדיוק האנשים שאתם מעוניינים בחברתם או שקטים כשהילדים שלכם מסתובבים בחצר או במעלית. נוצר מצב של וסר ביטחון ובניין פרוץ.

חלק מהלקוחות עלולים לתפוס חניות או לחסום. גם העלויות של הבניין גדולות  יותר הן בתחום הניקיון והחשמל.  וכל זה עוד בטרם דנו בסוג העסק.

ירידת ערך של  10-15%.

הצללה
בניין גבוה המטיל את צלו על הבית מוריד את ערך הנכס באחוזים רבים. לא ניתן לקבוע את ירידת הערך אלא לגופו של עניין בכל בניין .

לעיתים מדובר בצל שמביא בהכרח לטחב והאפלת המבנה , ובעקיפין גורם לעליות חדות באנרגיה, כמו אור ודוד שמש שלא פעיל.  ידוע שחושך מעלה גם את רמת הדיכאון אצל אנשים רבים ויש לתת את הדעת על הנושא.

לעומת זאת פעמים רבות נאחזים שכנים שאינם מעוניינים לאפשר בנייה בסביבתם בגורם ההאפלה כניסיון לעצור את הבנייה.

לרוב הניסיון אינו צולח ולא ניתן לעצור פרויקטים וקידמה, אלא להתחשב יותר בסביבה ובקיים.

 

אנטנה סלולרית  וקו מתח גבוה 

אלה מביאים לירידת ערך משום שמחיר מקרקעין מושפעים מחששות גם אם אין ידיעות מדעיות מוחלטות למשל נזקי קרינה או נזקים הגורמים למחלות, או אם מחלות נגרמות בן השימוש בטלפון הנייד ולא מהאנטנה.

די בכך שאנשים רואים את קו המתח  הגבוה העובר או האנטנה וחוששים ולא ירכשו את הדירה, בעל הבית מעוניין למכור , המחיר יורד וקיימת ירידת ערך.

ירידת ערך במקרקעין נגרמת גם מטעמים פסיכולוגיים ואם אנשים נמנעים מלרכוש נכס המוצע למכירה
ומחירו ירד שיעור ירידת הערך נקבע על ידי הקונים עצמם.  בדרך כלל כ-6-12%

 
היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים