עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

שנתיים למחאה - יולי 2013

בקר באתר: שנתיים למחאה - יולי 2013

שנתיים למחאה

במלאת שנתיים למחאה ניתן לפחות להסכים על שתי אמיתות:

הראשונה: המחאה הפכה לשיח ציבורי שלא ניתן להתעלם ממנו. כולם פועלים בשם המחאה, פוחדים מהמחאה ובביטחון מוחלט  מבינים שיש להתחשב בה: . כך  בכנסת ובממשלה ואפילו  בבנקים . כולם מכופפים את כולם כדי להשקיט את המחאה.

היא העלתה את המושג "דיור בר השגה" לרף העליון, והביאה את היזמים והקבלנים לבנייה מחודשת של דירות קטנות, אחרי שכל העיריות וכל היזמים בנו במשך שנים רק דירות גדולות בנות 4 חד' ומעלה.

והאמת השנייה ממנה לא ניתן להתעלם: מאז המחאה מחירי הדירות, שעמדו ועומדים במרכז המחאה, ממשיכים לעשות עלייה.

בכל מקום בארץ עלו  מחירי הדירות : בגלל המחאה או למרות המחאה. אבל כל הניסיונות לעצור את המחירים או  להוריד את המחירים עלו בתוהו.

מספר העסקאות המבוצעות מידי חודש עלה בכמעט 100% , בחודש מאי נרשם שיא במספר העסקאות שלא היה כמותו יותר מעשור.

כמעט כולם מעוניינים בעסקת נדלן כזו או אחרת: לשפר דיור, לרכוש דירה להשקעה או לילדים , לרכוש דירה ראשונה, ובקיצור: לקנות כבר דירה.

הצורך לרכוש דירה או לשפר דיור מובן. הקשיים בדרך הם קושייה שלא ניתנת כמעט לפתרון.

בינתיים התחלפה ממשלה, חלק מכוכבי המחאה של יולי 11  יושבים היום בכנסת ואפילו בממשלה.

העניין הוא שאם מצפים לקסם שבבת אחת יעשה את השינוי, נראה שגם המחאה של היום דינה להתאכזב ולאכזב.

מדברים על מחירים  גבוהים ועל חוסר אפשרות להגיע לדירה, אבל יחד עם זאת המצב בשטח מסגיר רכישה מסיבית של דירות.

הישראלי המצוי,  מוכן למשכן את נשמתו וחייו ובלבד לרכוש דירה.  מידי חודש אנו חוזים בעלייה בכמות המשכנתאות הנלקחות , וזאת, לא לשכוח, אחרי שבנק ישראל ממציא לנו חדשות ובקרים היטלים , מסגרות ומגבלות שיקשו על מר ישראלי בבקשו לקחת משכנתא.

ולמרות זאת, הריביות יורדות והמשכנתאות נלקחות וכולם מוכנים להשתעבד לכל החיים ולרכוש דירה.

לא צריך להיות גאון. הדיבה שכולם מנסים להתחכך בשוק הנדל"ן ברורה: קשה להאמין שהמחירים ירדו , ומי שלא רוכש דירה היום , ישלם עליה בעוד זמן קצר יותר.

ובינתיים ישלם שכר דירה שינגוס במשכורת מבלי שתהיה לו דירה משלו.

תל אביב 

בממוצע 17%

עליית שכר חודשי ממוצעת 11%

חשוב לציין: השנה יש רכישות גדולות בדרום מזרח העיר, גם "צפונים ותושבי גוש דן מבינים שאיכשהו כדאי לרכוש בתל אביב. הצפון והמרכז יקרים אז רוכשים בדרום.

מחירי הדירות בנות 2-3 חד'  יציבים .

דירות 2 חד' בצפון מרכז העיר נמכרות סביב 1600,000-1750,000 ₪. גם בדירות 3חד'  השינויים מינוריים ורק דירות "מיוחדות" הממוקמות במיקום מעולה  (רוטשילד, ככר המדינה , המערב השקט עם נוף לים ) נמכרות בעליית מחירים שיכולה להגיע עד 10%  מיולי 2012.

לעומת זאת יש נסיקה במחירי דירות בנות 4-5 חד', במיוחד עם מעלית ובאזורים שקטים:

דירת 4 חד' ברח' ליפסקי נמכרה ב-4650,000 כשהמחיר המבוקש היה 5000,000 ₪. דירה דומה נמכרה במאי 2011 ב-3550,000 ₪. מדובר על עלייה ל למעלה מ-30% בשנתיים.

הסיבה: מעט מאוד פרויקטים חדשים שאינם במגדלים.

ביקוש על ידי משפרי דיור מקומיים וגם "חוזרים הביתה". מבוגרים בני הגיל השלישי , אמידים שהתגוררו מחוץ לתל אביב, הילדים עזבו , הם מוכרים בתים בהרצליה, סביון או קיסריה ומגיעים לתל אביב.

גם מחירי הדירות בדרום העיר, 2-5 חד' רשמו עלייה של למעלה מ-10% בשנה האחרונה.

הקטנות נרכשו בעיקר על ידי משקיעים והגדולות על ידי משפרי דיור.

מספר משקיעי החוץ נמוך מאשר ראינו בעבר, וגם עסקאות יוקרה של ממש, בסכום ל 10,000,000 ₪ ומעלה התמעטו.

ירושלים 

בממוצע 21%

עליית שכר חודשי ממוצעת 14%

בשכונותיה הרבות של ירושלים תתקשו מאוד למצוא היום דירת 2 חד' במחיר של פחות מ-1000,000 ₪.  לפני המחאה מחירן של אלה היה כ-800,000 ₪.

בעיר יש בנייה מעטה  יחסית, ודירות "רגילות " שאינן דירות יוקרה כמעט ואינן נבנות. הביקוש עולה בהרבה על ההיצע, אך בכל זאת, מי שדורש מחירים מוגזמים נתקע עם הדירה ולא עולה בידו למכור.

נכון, מר ישראלי מאוד רוצה לקנות, אבל לא ייצא "פרייר" ולא יקנה במחיר מופרז.

כן ראינו עסקאות בטלביה רחביה והמושבה הגרמנית במחירים של 10 ואפילו קרוב ל-20,000,000 ₪. רוב הדירות האלה נרכשו על ידי תושבי חוץ או אנשי האלפיון העליון המקומיים.

אחרי שנים של חוסר ביקוש , דירות יוקרה בבניינים מיוחדים או בצי יוקרה בירושלים מוצאים קונה.

רק בחודש האחרון יש עליית מחירים של כ-3%. ברוב שכונות העיר.

ראשון לציון 

בממוצע 12%

עליית שכר חודשי ממוצע  5%

בראשון עדיין מתקשים למכור דירות בבניינים ני 18-25 שנה.

כמעט כולם מעוניינים להתגורר בבניינים חדשים, ובראשון לציון בניין בן 20 נחשב ממש ישן.

מחירי הדירות , אפילו במיקום מעולה ובבניינים שמאובזרים במעלית וחניה, יציבים, ואינם עולים.

דירות בנות 3 חד' בבניינים ממש וותיקים בני 30-35 שנה נמכרים בפחות צ-1000,000 ₪ .

בעלי דירות המעוניינים למכרם נאלצים להשקיע בשיפוץ ושדרוג בכדי למכור.

בשכונות המערביות המצב שונה, הביקושים קיימים והדירות נמכרות בעליות מחירים . מספר הפרויקטים החדשים בעיר נמוך יחסית ומרבית הביקושים מנותבים לדירות בבניינים בני 5-8 שנים.

מחיר דירת 4 חד' בשכונת נאות שיקמה שנמכרה בימים אלה ב-1640,000 ₪ היה בתקופת המחאה, ביולי 2011 רק 1400,000 ₪. , עלייה של כ-17%.

בחודש האחרון עלו מחירי הדירות בראשון בכ-1% בממוצע. כשדירות  חדישות

נמכרות בעליית מחירים שמגיעה לעיתים ל-4-5% , ודירות וותיקות נמכרות לעיתים בירידת מחירים דומה.

רמת גן – גבעתיים

בממוצע 23%

עלייה ממוצעת שכר חודשי 7.5%

אם נזכר שמיד אחרי המחאה החברתית שוק הנדל"ן ברמת גן-גבעתיים שקע בקיפאון, מדובר בהיסטוריה של ממש.

כרגע הביקוש גבוה בהרבה מההיצע.

תושבי רמת גן גבעתיים המתגוררים בדירות בבניינים ישנים, וערים אלה משופעות בבניינים בני 50 שנה ויותר, מתקשים לשפר דיור.

הפער בין דירה ישנה לחדשה מגיע ל-1000,000 ₪ ומעלה.

ומצד שני ברור להם שבעתיד הנראה לעין הבניינים יעברו לפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א למיניה, אז למכור בדיוק עכשיו, להיכנס לחובות ובסוף להצטער...

זאת בדיוק הסיבה שההיצע נמוך . דירה בת 3 חד' התאימה לזוג צעיר, בבניין וותיק מאוד, נמכרת סביב 1500,000 ₪ או יותר.

במחיר כזה ניתן לרכוש דירת 4 חד' במודיעין או 5 חד' ביבנה.

אבל מי שמעוניין להישאר בעיר, ויש רבים כאלה שאינם מוכנים להתרחק או לעזוב את המרכז צריכים לארגן למעלה ממיליון ₪.

דווקא בשכונות היקרות יחסית בשתי הערים, מספר העסקאות גבוה ודירות נמכרות מהר: כך בשכונת תל גנים ג' בגבעתיים , או מרום נווה ברמת גן.

2400,000 ₪ לדירה 4 חד' הוא מחיר ממוצע. והביקוש גבוה.  המחיר יציב יחסית וכמעט ולא נרשמו עליות במחירי הדירות היקרות.

ברמת גן –גבעתיים דווקא הדירות בנות 2-3 חד' נמכרו בעליית מחירים .

דירת 2 חד'  בכל מקום כמעט , תימכר ב-1100,000 ש"ח ומעלה. לפני שנתיים כ-840,000 ₪  כ-30% עלייה.

דירות בנות 3 חד' שמחירן היה בתקופת המחאה ב-1150,000 ₪ , נמכרות היום ב-1500,000 ₪.  עלייה של כ-30%.

חיפה 

בממוצע  31%

עלייה ממוצעת בשכר חודשי 12%

מגמת עליית המחירים והגידול בעסקאות ממשיכות לאפיין את חיפה של השנתיים האחרונות.

כבר כמעט שכחנו שמחיר דירת 4 חד' ברח' אביגיל שנמכר היום ב-1470,000 ₪ , היה לפני שנה- 1200,000 ₪ ולפני שנתיים אפילו לא הגיע ל-1000,000 ₪.

המחירים בעיר בהמראה כבר תקופה ממושכת אחרי קיפאון של שנים.

דירות ב-2 מיליון שח הן כבר לא מושג של גוש דן בלבד, ויש רבות מאוד כאלה על הכרמל.

ניתן למצוא גם דירות במחירים נמוכים מאוד, בעיקר בהדר הכרמל. יש דירות  שנמכרות ב-300,000 ₪ ל-2 חד'. אבל רק לפני 3 שנים מחירן של אלה היה נמוך בכ-50% .

בניגוד לעבר, חיפה עברה ועוברת גם תהליך של שיפור תשתיות ובנייה בהיקפים גדולים.

אלה גורמים דווקא לעליית מחירים גם בדירות הוותיקות , משום שקיימת הגירה חיובית והביקוש רב.

באר שבע

עלייה ממוצעת כ-40%

עלייה ממוצעת בשכר חודשי 17%

בבאר שבע מחירי הדירות יודעים עלייה תלולה של קרוב ל-100% ב-5 שנים

אם בתקופת המחאה חשבנו שיהיה שינוי ונחזה בירידות מחירים התבדינו מאוד.

עיקר הרכישות נעשו בידי משקיעים שחפצו בתשואות הגבוהות בעיר.

כשמחירי הדירות נמוכים, יש אוניברסיטה ומכללה ואלפי סטודנטים שוכרים, מדובר במתכון לתבשיל מעולה.

ואמנם הדירות שבשכונה ד' וג'  הנושקות לאוניברסיטה חוו את עליית המחירים המשמעותית ביותר. הן גם היו הזולות והישנות ביותר, והתשואה היתה חלומית והגיעה לעיתים ל-12%.

אך המצב היום שונה משום שמחירי הדירות לרכישה עלו מאוד, ועברו את עליית מחירי השכירות בהרבה.

כך נחתכה התשואה לכמחצית.

אך גם המשקיעים למדו מבעלי  הדירות בתל אביב: מחלקים את הדירה, מכירים כל חדר בנפרד והתשואה עולה.

היום חדר לסטודנטים בבאר שבע עולה להשכרה 1000-1200 ₪ לחודש.

קודם השכירו לפי דירה , ודירת 3 היתה מושכרת בכ-2000 ₪.

היום אותה דירה לעיתים משופצת ל-3 חד' נפרדים ומניבה כ-3000 ₪

נכון שאנו מדברים על עליית מחירים של עשרות אחוזים, אך זאת כמדובר בשכונות הזולות

ברמות למשל, דירת 4 חד' שנמכרה בימים אלה ב-880,000 ש,ח

מחירה ביולי 2011 היה 700,000 ₪ . עלייה של כ-27%

לעומת דירת 3 חד' בשכונה ד' שנמכרת היום סביב 500,000 ש,ח ומחירה לפני שנתיים היה  כ-340,000 ₪ . עליית מחירים של קרוב ל-50%.

למרות התשואה הגבוהה מספר הפרויקטים בבאר שבע והבנייה החדשה היו נמוכים מאוד.

יזמים חששו לבנות בעיר משום שלא רצו להיתקע עם מלאי של דירות בלתי מכורות כפי שהיה לפני שנים.

מתח הרווחים אינו מאוד גבוה, ומחיר מר' לבנייה דומה למרכז ולעיתים גבוה יותר. לכן מספר הפרויקטים אינו עונה על הביקוש והמחירים עולים.

פתח תקווה

עלייה ממוצעת 4%

עלייה ממוצעת בשכר חודשי 6.5%

 פתח תקווה עמדה  במשך מספר שנים בראש רשימת הערים בהן נמכר המספר הגדול ביותר של דירות חדשות.

פעם פתח תקווה נחשבה לעיר משעממת שאינה מוכרת  כאלטרנטיבה לערי גוש דן.

מה הביא את השינוי ? הזינוק המטאורי במחירי הדירות בתל  אביב ובמעגל הראשון הסובב אותה (רמת גן גבעתיים קריית אונו ).

בנייה מסיבית חדשה התרכזה בפתח תקווה בעיקר בכניסות לעיר:

שכונת כפר גנים ג' גובלת בקריית אונו ובגבעת שמואל ממזרח.

שכונת אם המושבות ונווה גן בכניסה לעיר מצפון מול בי"ח שניידר – ביילינסון.

שתי השכונות הציעו  אלפי יחידות דיור בבנייה מודרנית במגדלים  חדשניים בני 11-16  ואף 21 קומות , עם פיתוח סביבתי מרשים, פארקים ואזורים ירוקים  ,  מרכזים מסחריים , מוסדות חינוך ומוסדות תרבות מגוונים,  ובמיקום נגיש .

נגיש ופתח תקווה נאמר בנשימה אחת? אחרי שנים של השתרכות בפקקים של כביש 4 חל שיפור עצום ונבנו צירי תחבורה ומחלפים שבגינם מגיעים לעיר במהירות.

כביש מכבית החדש מקרב את שכונת כפר גנים ג' למרחק של 5 דקות נסיעה מרמת גן גבעתיים תל אביב.

השכונה נוגעת ממש בכבישים 4 ו-6,ואלוף שדה.

פעם רק משפרי דיור מפתח תקווה היו רוכשים דירות בעיר.

אך כשדירת 5 חד' חדישה , בסביבה צעירה ואפנתית , עולה כמו דירת 2 חד' בבניין ישן בתל אביב, או כמו דירת 3 חד' ישנה ברמת גן, החלה הגירה  משמעותית לעיר .

 אך כמו תמיד כשקיימת בנייה מסיבית וההיצע עולה, המחירים  מתיצבים ואף יורדים.

הביקוש לדירות  בכפר גנים ג' עדיין גבוה, אך המחירים יציבים עם עליות מינוריות.

לעומת זאת בכל העיר ניתן להשיג דירות בבניינים ישנים במחירים של לפני שנה ושנתיים.

עליית המחירים היחידה היא באזור כפר גנים ג'.

אפילו באם המושבות המחירים יציבים ושכונת נווה גן מציעה מבחר גדול של נכסים והתחרות כמובן גורמת להתייצבות המחירים.

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים