עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מהפך בשוק הנדל"ן - יולי 2013

בקר באתר: מהפך בשוק הנדל"ן - יולי 2013

מהפך בשוק הנדל"ן: הזוגות הצעירים רוכשים דירות קטנות ולא מעוניינים להתרחק מאזורי הביקוש.

משפר דיור  ההולך לרכוש דירה רואה לפניו היצע מועט יחסית.

באזורי הביקוש בגוש דן רוב הנכסים המוצעים הינם מיד שנייה, חלקם הגדול בבניינים ישנים.

הדירות החדישות מוצעות במחירים גבוהים , המוכרים אינן נוטים להתפשר כלי מטה.

ה"שפיל" המקסימלי בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה אינו עולה על 5%.

דירות יקרות מוצעות בעיקר על ידי משרדי תיווך.

את הדירות הזולות והישנות הבעלים מנסים למכור בעצמם.

בימים אלה , אחרי תקופה ארוכה של נכונות לרכוש במעגלים שני ושלישי מתל אביב, אנו רואים שוב סוג של חזרה הביתה:

מחפשים דירה ברדיוס של מספר ק"מ. לא מעוניינים להתרחק .

מחירי הדלק הגבוהים והאפשרות להשתמש בסיוע המשפחה מקשים על משפרי הדיור להתרחק  ולרכוש בפריפריה.

רובם מעוניינים בדירה ברדיוס של עד 15-20 ק"מ ממשפחת המקור. רצוי עוד פחות.

אם קודם תושב בת ים היה חושב לרכוש דירה באשקלון, היום המרחק הגדול ביותר הוא יבנה במרחק של פחות מ-20 ק"מ.

תושב חולון יסכים לעבור לנס ציונה .

אבל תושב רמת גן – גבעתיים יהסס מאד למעבר למודיעין, כשהמרחק עולה כל 30 ק"מ לכל צד. גם אם  ימכור דירה בת 3 חד' ישנה בגבעתיים ובתמורה ירכוש 4-5 חד'  חדישה במודיעין או 5 חד' ביבנה.

לסיכום: קשה להתנייד בשוק הנדל"ן, גם לשפר דיור, אבל הנכונות קיימת ושוק הנדל"ן פעיל.

האם הפעילות המואצת נגרמת עקב החשש מעליית מחירים? עקב עליית המע"מ, או משום שהרוכשים הפסיקו להאמין לכך שהמחירים ירדו?

מדובר בצורך אמיתי הן של משפרי דיור והן של זוגות צעירים , שמעוניינים להתקדם הלאה.

 

מפנה מעניין שאנו רואים אצל זוגות צעירים  שזאת דירתם הראשונה: הרצון, או בעצם המוכנות להתפשר על דירה קטנה. 2.5 או 3 חד'.

עם זאת הם פחות מעוניינים להתפשר לגבי המיקום:  רוצים ככל האפשר להישאר קרוב לכתובת הגרעינית.

מדובר במהפך של ממש יחסית לשנים האחרונות.

במשך מספר שנים ערכנו סקרים במהלכם הוברר שוב ושוב שהזוגות הצעירים אינם מעוניינים להתחיל עם דירה קטנה.

הדירה הקטנה מספיקה לתקופת זמן קצרה וקצובה, וכשהמשפחה מתרחבת שוב צריך לעבור. המעבר כרוך בהון לא מבוטל , בטורח, גרירת  משכנתא וכו'.

אבל היום המצב שונה. חלק גדול מאוד מוכן ורוכש דירות קטנות, אפילו בבניינים ישנים .

המוטו הוא: להיות באזור ביקוש, רצוי במרכז ובמיקום טוב.

חלק מרוכשי הדירות מביט תוך הסתכלות  לעתיד: ברור להם שאם מדובר בבניין ישן במיקום אטרקטיבי, תוך מספר שנים יקודם שם תהליך של פינוי בינוי או תמ"א לסוגיה. יתכן מאוד שזוהי אחת הסיבות למפנה ברחשי ליבם של הזוגות הצעירים , שמתפשרים על גודל אך לא על מיקום.

חשוב לא להתרחק מההורים (לצורך סיוע עתידי) וכן ממקום העבודה.

היצע דירות מיד שנייה ישנות וקטנות קיים בשוק.

בפתח תקווה , ראשון לציון  יהוד , חולון , בת ים – מחירי הדירות הישנות זולים מאוד יחסית לדירות החדישות.

ב900,000-1100,000 ₪ ניתן לרכוש דירת 3 חד' או אפילו יותר .

חלקם  של הדירות הוותיקות גדל בשוק הנדל"ן משום שהמשקיעים מכרו דירות בחודש האחרון באופן מוגבר, כנראה כדי להפטר מהדירה בטרם יצטרכו לשלם מיסים כבדים במכירה.

הדירות הנמכרות מצאו יעדם אצל הזוגות הצעירים שהפכו להיות פלח חשוב ברוכשים .

חשוב לציין שבמכירת דירות בבניינים ישנים קיים פער בין המחיר המבוקש למחיר סגירת עסקה, כשהמוכרים, חלקם הגדול משקיעים, מעוניינים למכור מהר ככל האפשר ומוכנים לפשרה.

אך כפי שצוין לעיל, כשמדובר בדירות חדישות, בבניינים בני עד 10 שנים, המוכרים אינם מוכנים לפשרה והפער קטן מאוד.

הפעילות והרצון לסגור עסקה נותנת את אותותיה גם במחירים:

ברוב אזורי הביקוש , כשמדובר בדירות חדישות, ניתן להבחין בעליות מחירים .

ברמת גן, תל אביב ,גבעתיים ,ירושלים חיפה הוד השרון-  מחירי הדירות רשמו עלייה בחודש האחרון.

המחירים המבוקשים עלו ברוב הערים, אך הנכונות לפשרה כלפי מטה בדירות הוותיקות מקזזת את המחיר  והדירות נמכרות בעליית מחירים זעומה של 1-1.5%.

אך כשמדובר בדירות היקרות והחדישות, המחיר המבוקש גבוה יותר ב-5-7% , וחוסר הנכונות לפשרה מקבע את העסקה בעליית מחירים , לעיתים של 5% ויותר: כך בגבעתיים, רעננה, תל אביב וגם ראשון לציון ירושלים וחיפה.

גם בבאר שבע התבצעו עסקאות רבות החודש . חלק הארי בדירות וותיקות שנרכשו בחלקם להשקעה על ידי משקיעים ונמכרו בימים אלה.

דירות רבות נרכשו ללא עליית מחירים מהחודש הקודם. רק דירות בנות 4-5 חד' ברמות ונווה זאב נרכשו בעליית מחירים קלה.

לסיכום: הפעילות הנדל"נית בחודש מאי היתה יותר מגבוהה.

הנושא המרכזי והחשוב ביותר שניתן לדבר עליו הוא שובם של הזוגות הצעירים לרכוש דירות, ובעיקר – המעגלים שהלכו והצטמצמו כשהמרכז הולך ותופס מקום מרכזי. 

 
היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים