עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

הסטנדרט הלובי ומה שביניהם, ואולי לבנות דירות "אמצע", לא יוקרתיות, ינואר 2013

בקר באתר: הסטנדרט הלובי ומה שביניהם, ואולי לבנות דירות "אמצע", לא יוקרתיות, ינואר 2013

הסטנדרט הלובי ומה שביניהם, ואולי לבנות דירות "אמצע", לא יוקרתיות

 

נתחיל בסיפור אמיתי: לפני קרוב ל-20 שנה , התבקשתי על ידי זוג מבוגר, בעלי בית בהרצליה, להגיע לדירתם אותה הם ניסו למכור במשך שנה ויותר ללא הצלחה.

"מדובר בארמון" אמרו לי,  "פנטהאוז  על מפלס אחד ,בשטח בנוי של כ-300 מר' ועוד 300 מר' מרפסות מסביב.  קומה גבוהה עם מעלית . השקעות ברמה הגבוהה ביותר. דברים שלא רואים בארץ"

אלה היו זוג תושבי חוץ מבוגרים, שרכשו בזמנו את הפנטהאוז בתהליך ההקמה של הבניין. הם שידרגו את הדירה ברמה גבוהה מאוד, והוא רוהט ועוצב בפאר.

הזוג  היה  מגיע לארץ  אחת לשנה  לחודשיים. בשאר חודשי השנה הבית עמד ריק. 

לקרובי משפחחה המתגוררים בארץ היה מפתח, והם היו אמורים לפקח מידי פעם ולבדוק שהכול כשורה.

בעלי הבית התבגרו,  והחליטו לעשות עלייה.

אך הבית הענק לא התאים להם. 

הכוונה היתה למכור אותו ולרכוש דירה קטנה  וחדישה יותר בסמוך למגורי קרובי משפחתם, ברעננה.

אחרי ששמעתי את סיפור הרקע התפלאתי מדוע ה" ארמון " אינו נמכר, למרות שהמחיר שביקשו עבורו היה ריאלי ואפילו נמוך יחסית, ולא שיקף את  מרבית התכולה שהם עמדו להשאיר  בנכס.

כשהגעתי למקום התמונה התבהרה לחלוטין.

הפנטהאוז היה ממוקם  בקומה העליונה  של בניין ,  שקומת הקרקע שלו מסחרית , ומרבית החנויות הן מסעדות וחנויות מזון.

ה"לובי" , שהתקשיתי לקרוא לו כך, היה משותף בחלקו לדיירי בניין המגורים, ובחלקו לשטחי המסחר, והיה במצב תחזוקתי ירוד , מלוכלך ומקולף  ושימש גם לאחסנה של החנויות.

תיבות הדואר של רוב הדיירים היו מנופצות שבורות מודבקות עם נייר דבק ובלתי אחידות.

והמעלית:

בבניין היו שתי מעליות . במקור, אחת היתה מיועדת לבעלי הפנטהאוז בלבד, והשנייה לשאר דיירי הבניין.

בפועל המעלית של הפנטהאוז היתה שבורה  מקולקלת ומושבתת, ומי שהיה מעוניין לראות את הנכס, נאלץ לעלות במעלית השנייה, ששימשה את כלל הדיירים  מצבה התחזוקתי היה גרוע מאוד.  ולאחר מכן לטפס עוד קומה ברגל.

 

לבסוף הגעתי ל"ארמון"  שהשתרע על כל הקומה ה-12. הם לא הגזימו לגבי השטחים העצומים , הנוף המרהיב ו-4 כיווני האוויר הנפלאים והפתוחים . הים אף הוא נשקף לעיני במלא הדרו.

גם ההשקעות והעיצוב היה מרהיבים, אך שיני הזמן עשו את שלהם: הגשם והרוח במרפסות הפתוחות הרסו את הריצוף המיוחד, והוא נראה דהוי ומת.

 

הסברתי לבעלי הבית שלעולם לא יעלה בידם למכור את  ה"ארמון" משום שאיש לא יעלה לראות אותו........

מי שמתגורר בארמון, עושה זאת גם כדי לארח, להראות , להתגאות.

ומאחר ולא ניתן להגיע לבית בהליקופטר, אף אחד לא יהיה מוכן להעביר את אורחיו דרך ה"סלמס"  שבכניסה.

 

וזה מחבר אותנו לכתבה: 

בעלי הפנטהאוז עיצבו וחידשו  על חשבונם את הלובי והפרידו אותו  לחלוטין מהלובי המסחרי .רכשו מערכת חדישה של אינטרקום ותיבות דואר עם טלוויזיה במעגל סגור (אז זה היה ממש שיא החדשנות) .

הם שיפצו ותיקנו את המעלית הפרטית שנוחתת  בתוך הפנטהאוז  ממש,  אך השקיעו גם במעלית השנייה כדי שתיראה חדשה.

ולבסוף הביאו חברה שתעשה פוליש על כל הריצוף החיצוני של המרפסות .

אחרי שהכול הסתיים הנכס הוצע מחדש למכירה , במחיר שכלל כמעט את כל  עלויות השיפוץ . ונמכר מידית.

 

חלפו להם הזמנים בהם הדירה היתה מתחילה בדלת הכניסה שלה.

היום אנחנו רוכשים פרויקט בו אנו שותפים להמוני שטחים משותפים עליהם גובים מאתנו  את מיטב כספנו (ומרצון) :

לובי המשתרע על שתי קומות ולפעמים עם פטיו של חמש או שש קומות.

גנים, שבילים, מזרקות מוזיקת מעליות , שומר חדר כושר ולעיתים גם בריכה  ומועדון דיירים.

אם היו מכופפים לנו את היד, אולי היינו מודים שעל חלק מזה היינו מוותרים ברצון ומפחיתים את התשלומים החודשיים, אבל איך אפשר שלנו לא יהיה מה שלשני יש?  הרי לא יעלה על הדעת שהפרויקט שלנו יהיה נחות מזה של החבר שלנו.

ובזמן שהקבלנים שוברים את הראש ומתאמצים לעלות זה על זה ביצירתיות כדי לשווק את הדירות דווקא כאן ולא 200 מר' מכאן אצל הקבלן השני, ככה גם אנחנו מאמצים את המוח ואת  המעצבים להמציא את עצמם מחדש כדי להיות חדשני ומיוחד ושווה יותר.

כי הרי אין גבול לרצון הזה להיות "הכי".

 

וזה עוד לפני שהגענו לדלת הכניסה, שגם היא כמובן, משודרגת ומעוצבת.

 

מישהו מכיר את המושג "עוברים דירה?

טוב, כי גם המושג הזה "פאסה" לחלוטין.

מי שעובר דירה הם בעצם רק בעלי הדירה.

התכולה – נותרת מבוישת בדירה הקודמת. היא ממש לא עוברת לדירה החדשה.

פה – הכול חדש, מעוצב  נסתר , גלוי, מיוחד ומתוכנן.

שום דבר משם – לא תואם את הכאן.

כך שיש לקחת בחשבון כשרוכשים נכס,  שלא קונים רק דירה, קונים גם את כל ה"בפנים" ,התכולה.

מפני שהישן התאים למה שהיה, וכבר לא הולם את  העיצוב  החדיש האופנתי ה"מגזיני" של הבית החדש.

הפרזול המתוחכם והאבזור יוקרתי , הכול חשמלי וחכם, פרטי הנגרות  בעבודות אומן, נישות ותאורה מיוחדים, אי במטבח ריצופים ופרקטים וחיפויים הכול לפי תכנון המעצב.

 

זהו- כל אחד והמעצב שלו והמתכנן  שלו שמסייע בידו. 

 

ואין אנו מדברים על פרויקט בשיכון צמרת בתל אביב. דינו של זה ממש כמו זה של דירה בקריית השרון בנתניה, שתכליתה לתת קורת גג לזוגות צעירים.

 

בכל פרויקט הקבלן מנסה לשפר את המפרט ככל האפשר תריסים חשמליים (רוצים תריסי אור, תריסי אלומיניום )

הקבלן מנסה לתת הכנה למיזוג אוויר – אבל בסוף בדרך כלל מתרצה ומספק מערכת מיזוג אוויר מרכזית,  ועוד חנייה, ומחסן ועוד נקודות ועוד ארונות ועוד ועוד

ולבסוף אחרי כל השדרוגים  עליו גם  להוזיל את המחירים.  אחרת  יש סיכוי שהקונה יברח לקבלן השני, שגם הוא מספק דירות דומות, ואולי הוא לחוץ ויסכים לרדת ברמת הרווח ולמכור.    

הקונים לוחצים על מפרט משופר , מנסים לסחוט עוד קצת, וגם להוזיל את הדירות – "כי כתוב בעיתון שהמחירים ירדו".

 

ואחרי שסוגרים עסקה, ממשיכים לשפר , ולהחליף הלאה.

 

למה?

כדי לא להיות פחות מעוצבים יפים מיוחדים מעניינים מהחברים /השכנים /המשפחה/ תבחרו.

כדי  שהאחרים ימותו מקנאה.

כי לא היה לי כשהתחתנתי והיום מגיע לי.

כי אם אני לא אשדרג          / אשפץ , עכשיו, זה כבר לא יקרה, בטח שלא אחרי שנעבור דירה.

כי אחרת יחשבו שסידרו אותי, שיצאתי פראייר.

 

דירות מיוחדות

למה בעצם הומצאו ה"דירות המיוחדות" ?

משתי סיבות:  סיבה אחת היא , כדי לפתור את בעיית  הקומות הנמוכות, כמו קומה א'.

אלה קומות שהן בלתי סחירות בעליל, הקבלן מתקשה למכור אותן, ובדרך כלל  הן מתומחרות נמוך מאוד.

איך לכלוכית הופכת לסינדרלה?

הדירה  הופכת לדירת גן, ומצטרף אליה גם מרתפון קטן , ובמקום קומה א' בלתי מבוקשת יש  לנו דירת קוטג' גן שנמכרת  ב-25%  יותר מדירות אחרות בבניין.

 

הסיבה השנייה היא הצורך הבלתי נדלה לחפש את המיוחד , שאין הרבה כמוהו. כי סחורה מיוחדת נמכרת טוב יותר.

 

מי התחיל?

כמו הביצה והתרנגולת.  קשה  לדעת.

ברור שהניסיונות לשווק  בעידן תחרותי העלה את היצירתיות של היזמים , כשהמצב למעשה יוצא משליטה.

למה יוצא משליטה? כמו בסיפור אשת הדייג: כמה שמקבלים יותר התיאבון גדל.

 

מצד שני ברור שזה חייב להגיע על חשבון מחירי הדירות. אף אחד לא מעוניין להפסיד כסף, והרווחיות ביזמות מדודה באחוזים. אם מוציאים יותר מרוויחים פחות.

 

מן הצד השני , ככל שמוכרים מהר יותר משלמים פחות על המימון .

אז לכן יש כאלה שמוכנים להתכופף יותר ולמכור בבת אחת  לקונים רבים ובאחוזי  רווח נמוכים, ולאחרים דירות מוכנות לאכלוס ללא קונים.

 

האם ניתן להחזיר את הגלגל  אחורה?

להערכתנו מדובר במהלך לא פשוט , אך אפשרי.

יזם שיחליט לבנות שכונה שלמה, באחת הערים במרכז.

טרום בנייה

יצא במהלך של  פרסום שיווקי מסיבי שיופנה בעיקר לאוכלוסייה של משפחות צעירות וזוגות צעירים  כשהוא מבהיר, שהדירות הן דירות טובות במיקום טוב ומתוכננות היטב.   החיסכון אינו ברמת התכנון או הבנייה. 

חוסכים בעיצוב השקעות ומפרט טכני.

כמובן כל הבניינים עם מעלית וחניה, היום פרמטרים אלה הם חלק מהסטנדרט.

ומתומחרות במחירים  נמוכים בכ—-20-25%   ממחירי דירות  דומות באזור, 

אך כמו בטיסות "LOW COST " , מקבלים דירה שיש בה הכול , אבל בסטנדרט רגיל.

ניתן לשדרג – ויש מחירון שדרוגים קבוע.

 

אם המחיר ההתחלתי יהיה אטרקטיבי,   אנו צופים שלדירות כאלה יהיה ביקוש רב.

במקום להתחרות בפאר- יתחרו במחיר.

העובדה שעלה בידם לרכוש דירה, תהפוך להישג להרבה משפחות וזוגות צעירים.

יהיו כאלה שחשבו להצטופף בדירת שלושה חדרים, ובמקום זה, הם יכולים לרכוש עוד חדר.

גם התחזוקה  החודשית זולה בהרבה.

נראה כדאי. 

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים