עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מחירי הדירות "עוצרים" את משפרי הדיור - פברואר 2013

בקר באתר: מחירי הדירות "עוצרים" את משפרי הדיור - פברואר 2013
מחירי הדירות "עוצרים" את משפרי הדיור

לוי יצחק עורך מחירון הדירות

בשנים האחרונות שיחת היום היא שהזוגות הצעירים לא מצליחים לרכוש דירה.

איך זוג צעיר יכול להגיע לדירה אם מחיר דירה סטנדרטית הוא כמיליון שקל?

ואנו מדברים על ממוצע ארצי. ואפילו לא על דירת 4 חד'. בקושי על 3 חד' .

אבל מי היו תמיד "מאושרי הנדל"ן" ? משפרי הדיור כמובן.

הם מוכרים דירה , משתמשים בהון הקיים עם "טיפה " חסכונות, "טיפה" משכנתא וכו' ומשדרגים לדירת החלומות. הדירה הבאה.

אז זהו, שלא.

וכאן למעשה מתחילה ההתדרדרות של שוק הנדל"ן. כשגם משפרי הדיור מתקשים לעמוד במחיר השוק, כשגם הם לא יכולים לעמוד בפערים בין מחיר הדירה הנמכרת לדירה הנרכשת, מתחיל סוג של קיפאון.

למדנו ל"דרוש" מחירים . לא לבקש, לא להתייחס למחיר הריאלי. לנסות לקבל את המקסימום. מצב זה גרם  לעליות מחירים בעיקר באזורים מבוקשים  היכן שלא קיימת בנייה חדשה.

משפר דיור מוכר דירת 3 חד' ברמת גן-גבעתיים. אם הוא מכר דירת 3 חד' ישנה, וקיבל כ-1400,000-1500,000 ₪ והוא מעוניין לפחות בעוד חדר בבניין עם מעלית וחנייה , התוספת היא כ-600,000 ₪ וצפונה.

גם אם היתה לא היתה לו משכנתא על הדירה הראשונה והוא מעוניין להוסיף עוד 500,000 ₪ כדי לשפר דיור, יש לקחת בחשבון עוד כ-3500 ₪ לחודש.  אם המצב שונה, והוא מעוניין  להגדיל את ההלוואה הקיימת אולי לא יעלה בידו לעמוד בהחזרים?

פעם כדי לשפר דיור הסכומים היו נמוכים יחסית.

היום, מחירי הדירות הגבוהים מכתיבים פערים עצומים שגרמו לפלח השוק הכי נייד והכי גדול במדינה לעשות חושבים: למשפרי הדיור.

והם מתקשים לשפר דיור.

נכון, חלקם פשוט מהגר לערים אחרות, זולות יותר.

אבל לא כולם מעוניינים או יכולים לעשות זאת.

קיימים אילוצים . פה מדובר במשפחות עם ילדים. מעורבים מוסדות חינוך, משפחות מקור  והורים שמסייעים וכד'.

לא כולם יכולים פשוט לעבור לעיר אחרת או לאזור זול יותר.

אז במקרים רבים מאוד גם משפרי הדיור מתקשים מאוד , אינם מבצעים עסקאות והשוק קופא.

קחו למשל את פתח תקווה:

מחיר הדירות בירידה. יש היצע גדול מאוד של דירות חדשות , הקבלנים מוכנים לתת הנחות מפליגות גם בנווה גן החדישה.

במקביל מחירי הדירות מיד שנייה יורדים .

דירת 3 חד' ברח' שרת בקמה ג', הוצעה ב-900,000 ₪ , נמכרה ב-700,000 ₪.

בעל הדירה רכש דירת 4 חד' ישנה ברח' אנדרסן הקרוב, בבניין ישן עם מעלית ושילם 1100,000 ₪. תוספת של 400,000 ₪  - כשהדירה הנרכשת היא דירה בבניין בן כ-40 שנה.   למעשה הוא היה מעוניין לעבור לדירה חדשה יותר, אך לא היה באפשרותו להתחייב למשכנתא בגובה של כ-750-800,000 ₪.

חלק מבעלי הדירות מנסים להתעקש על מחיר מבוקש גבוה, אינם מוכנים להתפשר, ואינם מוכרים.

יש דירות בשוק שמונחות כאבן שאין לה הופכין כבר חודשים רבים.                                

קרית אתא

המחירים ירדו בממוצע ב-3-5%

עסקאות נסגרות תוך קשיים מרובים . דירות מוצעות למכירה במשך תקופה ממושכת ללא קונים פוטנציאליים.

מי שנאלץ למכור מתפשר.

בשדרות כצנלסון 3 חד' נמכרת ב-537,000 שקל במקום 565,000 שקל

דירת 4 חד' ברח' המייסדים 80 מר' ב-840,000 במקום 875,000 שקל

ערד

 נרשמה החודש ירידת מחירים של כ-3%

בסוף השנה שעברה היתה יציבות , למרות שבדצמבר כבר הסתמנה ירידה.

מי שמעוניין למכור דירות בעיר מתקשה מאוד, ולמרות שכולם מבקשים מחירים ריאלי, כי כל מי שמציע את הדירה למכירה מעוניין למכור, ומהר,

עדיין בינואר נמכרו דירות במחירים נמוכים ב-3-4% ממחירי דצמבר.

דירת 3 חד' ברח' החרוב 295,000 במקום 306,000

דו משפחתי ב-630,000 במקום 650,000 שקל.

דרום תל אביב

ירידה של כ-7% במחירי הדירות בנות 4-5 חד' בשכונות הדרומיות (למעט פלורנטין ויפו. וירידה של כ-5% במחירי הדירות בנות 2-3 חד' באותן שכונות.

הירידה היא מתמשכת מזה כ-4 חודשים והמגמה טרם הגיעה לסיומה.

לרוב מדובר באוכלוסייה המתקשה  להתמודד עם משכנתאות והחזרים ומשפרי  דיור מתקשים לקבל הלוואות , ולעמוד בתשלומי המשכנתא.

משקיעים המעוניינים לרכוש דירות להשקעה באזור רוכשים בדרך כלל את הדירות כשהם "מכופפים את היד" לבעלים, שאינם מצליחים למצוא קונה.

גם זוגות צעירים, מצויים רק במספרים נמוכים בשכונות הדרומיות.

גם באזור פלורנטין היתה ירידת מחירים קלה מאוד, שהגיע בחודש האחרון ל-1%, .

ביפו המחירים יציבים בדירות יד שנייה. קבלנים הבונים דירות חדישות ויקרות מעניקים הנחות.

טבריה

מספר עסקאות קטן וירידת מחירים של 4% בכל חלקי העיר.

לפני 3-4 חדשים משקיעים  רבים היו בין רוכשי הדירות. היום כמעט ואין רואים רכישת דירות למטרות השקעה בעיר.

דירות 4 חד' שנמכרו 620,000   שקל בסוף 2012 נמכרו בימים אלה בפחות מ-600,000 שקל

צפת

ירידה ממוצעת של 3% במחירי  הדירות בצפת .

הירידה מאוד מפתיעה משום שקיימת ציפייה שהנדל"ן בצפת ימריא עם בית הספר לרפואה ורכישת דירות בידי משקיעים.

כרגע המגמה רגועה מאוד, עם מספר עסקאות מאוד נמוך , ומי שמעוניין למכור חייב להתפשר.

דירת 3 חד' ברח' השבעה שנמכרה בדצמבר ב-350,000 ₪ , מחירה בינואר ירד כבר ל-340,000 ₪ .

דירת 4 חד' ברח' החרמון שנמכרה בנובמבר -דצמבר 2012 ב-540,000 ₪ , מחירה בינואר 2013 עמד על 524,000 שקל.

פתח תקווה

הדירות בבניינים הישנים נמכרות בירידת מחירים של 6% יחסית לדצמבר . גם בדירות חדשות וחדישות מסתמנת ירידת מחירים של 1-2% .

השכונה היחידה בה לא היו ירידות מחירים בחודשיים האחרונים היא כפר גנים ג' . דירות בשכונה נמכרו במחירים יציבים ללא שינוי לעומת דצמבר 12.

נתניה

ירידת מחירים של 2% בדירות יד שנייה ברוב השכונות.

גם דירות בנות 5 חד' חדישות נמכרות תוך פשרה של 2-3% אפילו אלה עם נוף ישיר לים.

למרות הביקוש לדירות מצד משפחות צעירות בקריית השרון, גם בשכונה זאת נרשמה החודש ירידה של 1% במחירים לעומת חודש דצמבר 12.

מודיעין

במודיעין הורגשה ירידת המחירים בכל סוגי הנכסים, אפילו בצמודי הקרקע ודירות הגן, שהן בדרך כלל הלהיט הנמכר ביותר בעיר.

הדירות הבלתי סחירות ביותר הן הדירות בבניינים ללא מעלית, והן נמכרות רק לאחר פשרה מאוד משמעותית כלפי מטה, לעיתים של 10% ויותר. אין ספק שבניינים ללא מעלית הם  מינוס שקשה מאוד לבלוע אותו בישראל, בעיקר בעיר חדשה  ובעלת תשתיות מודרניות כמו מודיעין.

מאחר שברור לכל שהיצע הדירות במודיעין ילך ויגדל בשנים הבאות, והמחירים לא יהיו בעליה, בעלי דירות שאינם מוכנים להתפשר אינם מוכרים.

בעיר נמדדה ירידת מחירים של 2.5% יחסית לחודש דצמבר 12.

הרצליה

דירות בנות 3-4 חד' נמכרות בירידת מחירים של  3-4%.

דירות יוקרה בנות 5 ח' כמו בדוד שמעוני או אמנון ותמר נמכרות כמעט ללא שינוי במחיר  יחסית לדצמבר 12. גם המחיר המבוקש  נותר ללא שינוי.

דירת 112 מר' שהמחיר המבוקש עליה היה 2,250,000 ₪ , מאוד מושקעת נמכרה במחיר המבוקש.

קיים היצע גדול מאוד של דירות  בבניינים וותיקים מאוד במרכז , כמו הרב קוק למשל, והן נמכרות רק  כשבעל הדירה מוכן להתפשר . אך כפי שציינו  בתחילת הכתבה,  המוכר מתקשה לאחר מכן לשפר דיור משום שממש באותו רחוב דירות חדישות יותר עם מעלית נמכרות בפער של כ-550,000 ₪.

בשכונת גן רשל למשל מגיעה ירידת המחירים בדירות הוותיקות בנות 3 חד' ל-5% , והפער בין דירת 3 חד' לדירת 5 חד' מגיע ל-1000,000 ₪ ומעלה.

אשדוד

באשדוד קל מאוד לאשש את הנתונים שדברנו עליהם בכתבה:

ברובעים היקרים כמו המרינה, רובע ט"ז או הקריה, שם מדובר בדירות יקרות יחסית, היו שפע של עסקאות  והמחירים היו יציבים.

דירות בקוו ראשון לים נמכרות תוך זמן קצר מאוד ללא שינוי במחיר.

לעומת זאת דווקא  ברובעים הוותיקים כמו א' או י' , שם ניתן להשיג דירת 4 חד סביב 1000,000 שקל ואף פחות, היו מעט מאוד עסקאות . ברובעים אלה נרשמה ירידת מחירים של  3% יחסית לחודש דצמבר 12.

בדירות 3 חד' וותיקות ירידת המחירים מגיעה גם ל-5%.

ראש העין

כשמדובר בדירות יד שנייה , ואנו מדברים על דירות ולא צמודי קרקע,  אלה נמכרות בירידת מחירים של 4-5%.

גם כשמתפשרים עדיין מתקשים למכור וממשיכים להתפשר בחוזה על תנאי תשלום ותאריכי מסירה ובלבד לסגור חוזה.

בעיר  היצע גדול של דירות חדשות  בשלבי בנייה שונים, מכאלה המוכנות לאכלוס מידי ועד דירות על הנייר, והכל במחירים יחסית אטרקטיביים.

האלטרנטיבה לרכוש דירה חדשה היא זאת שמורידה את מחירי הדירות מיד שנייה.

כפר סבא

ממוצע הירידה בכל העיר כפר סבא 2.5%

בכפר סבא מוכרים בירידת מחירים של  4% דירות בנות 3 חד' בבניינים וותיקים .

דווקא בדירות 4 חד' כמעט לא היו ירידות מחירים יחסית לחודש דצמבר והן נמכרו במחירים יציבים (שוב, הפערים של משפרי הדיור גדלים).

לעומת זאת בהחלט אנו רואים זה מספר חודשים ברציפות ירידות מחירים עוקבות בדירות בנות 5 חד', גם בשכונות החדישות וגם בדירות מיד שנייה.

הירידה מגיעה לכ-2%.

רוכשי הדירות החדישות מגיעים גם ברעננה השכנה , שיכולים לשדרג לדירות 5 חד' כמעט ללא תוספת ממחיר 4 חד' ברעננה, וגם מהרצליה.

 
היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים