עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

הוכפל הזמן הנדרש למכירת דירה - ינואר 2013

בקר באתר: הוכפל הזמן הנדרש למכירת דירה - ינואר 2013

סקר לוי יצחק עורך מחירון הדירות

הוכפל הזמן הנדרש למכירת דירה

במקביל , גדל מאוד הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה.

הסקר מתייחס לחודשים נובמבר דצמבר 2012

בהשוואה לחודשים ספטמבר אוקטובר 2012

מדובר במצב שלכאורה נראה מוזר:

כמעט כל מי שנשאל, מעוניין להימצא בשוק הנדל"ן, למכור או לקנות דירה, או להיות מעורב בשתי הפעולות כאחת.

הביקושים ברמה גבוהה למרבית סוגי הדירות וכמעט בכל ישוב בארץ.

ובכל זאת, אנו נשאלים שוב ושוב על ידי בעלי דירות שהציעו את דירתם למכירה, בדבר ההיענות הקלושה למודעות.

על כך שנתנו את הדירה למכירה למתווכים ואלה לא הביאו קונים.

על העובדה שגם אנשים שהתקשרו בטלפון, לא טרחו כלל להגיע לראות את הנכס.

מצד אחד המוכרים ניזונים מידיעות במדיה, המספרות על משכנתאות הנלקחות במספרים השוברים שיאים.

על מספר עסקאות גדול,

על עליות מחירים.

בפועל, חלק גדול מבעלי הדירות חווה מציאות הפוכה.

אז איפה האמת?

האמת היא שהביקושים אמנם קיימים. משקיעים , זוגות צעירים ומשפרי דיור – כולם היום בשוק.

האמת השנייה היא, שמרבית הדירות , והדגש על המרבית, מוצעות במחירים בלתי ריאליים , גבוהים ב-10-20% ואף יותר ממחירן האמתי, והמחיר הגבוה מהווה מכשול .

ואין מדובר באזורים בפריפריה או בערים בלתי מבוקשות. גם בלב אזור הביקוש , בתל אביב , דירות אינן זוכות אפילו לצלצול טלפון אם המחיר מוגזם.

ברח' לואי מרשל בתל אביב הוצעה דירת 2 חד' 55 מר' בקומה ב' ב-1950,000 ₪. היא נמכרה אחרי ארבעה חודשים ב-1630,000 ₪.

בהתחלה הבעלים פרסם אותה בעצמו. כשלא עלה בידו למכור פנה למתווך. בסוף המתווך הרים ידיים והסביר לו, שהמחיר קרוב יותר לדירת שלושה חדרים, והוא יישאר עם הדירה כי קונה במחיר הזה – אין.

המוכר התפשר והדירה נמכרה.

המוכרים בטוחים שכל מחיר שיבקשו – יקבלו. כי כתוב בעיתון וכל הזמן מפמפים בטלוויזיה שהמחירים עולים ואין דירות.

אז יש דירות והמחירים לא כל כך עולים. ומי שדורש מחיר מופרז – נשאר עם הנכס.

בניגוד לעבר, קיימת היום מוכנות להגירה: לא מוצאים משהו מתאים בראשון לציון, עוברים לרחובות ,לנס ציונה או ליבנה .

תרים אחר נכס ברמה "אזורית" ופחות ברמה "עירונית".

אם לא רעננה כי אין די דירות חדישות או המחירים יקרים, אז פונים לכפר סבא, שם יש מגוון עצום של דירות חדישות ובמחירים יחסית אטרקטיביים, אופציה נוספת – הוד השרון. וזוגות צעירים ממשיכים עד קריית השרון בנתניה.

הקיבעון שידע שוק הנדל"ן בעבר נעלם.

אם מדובר בדירות חדשות אז לעיתים מחפשים ברמת פרויקטים ואפילו יזמים. הרשות המקומית הספציפית בה הפרויקט מצוי הפכה פחות רלוונטית.

האם המושג הכי חשוב בנדל"ן LOCATION נעלם?

אם אתה שייך לאלפיונים העליונים וביכולתך לרכוש כל נכס , אז המיקום הוא פרמטר חשוב מאין כמותו.

אבל אם אתה זוג צעיר או משפר דיור שנזקק גם למשכנתא לא קטנה ומחפש מה שהכי כדאי לך. אך כן, ה LOCATION איבד משהו מחשיבותו.

לסיכום: נכון שיש חיים בשוק הנדל"ן, אבל כל דירה היא עולם בפני עצמו, וממש לא קל למכור היום דירה.

תל אביב

בממוצע 62 יום.

באוקטובר 36 יום.

הדירות המבוקשות ביותר ואלה הנמכרות תוך תקופה קצרה , הן דירות גדולות, 4-5 חד' בנווה אביבים ובצפון מרכז העיר.

דירות קטנות 2-3 חד' נמכרות היטב רק אם מוצעות במחיר ריאלי , אך זה קורה לעיתים רחוקות.

עסקאות בשכונות הדרומיות (למעט פלורנטין ויפו) מתקשות להסגר ללא פשרה במחיר כלפי מטה.

בעלי דירות גדולות במרכז העיר דורשים לעיתים מחירים הגבוהים ב-30-40% מערך הנכס . דירות אלה בדרך כלל אינן נמכרות עד שהבעלים מתעשתים .

בתל אביב של היום פחות תושבי ומשקיעי חוץ. הקונה הישראלי סלקטיבי מדוד ומחושב ברכישה.

באר שבע

בממוצע 44 יום

באוקטובר 23 יום

באר פחות שוקקת בימים אלה.

המצב אמנם אחרי "עמוד ענן" חזר לקדמותו, ואת השקט הנוכחי ניתן להסביר בצמצום מסוים במספר המשקיעים יחד עם מחירים מבוקשים גבוהים .

על דירת 4 חד' בשכונה ג' עמד תג מחיר של 720,000 ₪. רק אחרי חודשיים נעתרו הבעלים להתפשר ב-100,000 ₪ ומכרו במחיר ריאלי של 620,000 ש"ח. מדובר על כמעט 14% פשרה , שלמעשה לא היוותה ירידה במחיר אלא נכונות למכור . ויש עוד מאות כאלה.

נכון שיש משקיעים שרוצים להשקיע בעיר, אך מחירים לא ריאליים יבריחו אותם.

כשמדובר בעיר באר שבע המשקיעים לא מחפשים "אקזיט" אלא תשואה.

כל ירידה בתשואה (דירת 4 חד' בשכונת ג' מושכרת ל-3 סטודנטים ב-1100 ₪ לחדר, דהיינו 3300 ₪ שמהווים כ-6.4% תשואה.) פרושה ירידה בכדאיות הרכישה בבאר שבע. ועליית מחירים פרושה ירידה חדה בתשואה.

רעננה

בממוצע 35 יום

באוקטובר 25 יום

ברעננה אין בעיה של ביקושים , יש בעיה רצינית מאוד של היצע נמוך מחירים גבוהים, דירות חדישות ופרויקטים חדשים בתכנון בלבד ובעלי דירות , אפילו ישנות, שאינם מעוניינים להיפרד מהן.

רעננה היא אחת הערים היותר מבוקשות בשרון. חלק גדול מאוד מהדירות הוותיקות בעיר בנוי על מגרשים רחבי ידיים, עם גינות גדולות ומרווחים גדולים בין הבניינים.

משפרי דיור, כשהם בודקים פרויקטים או דירות במיקום אחר, הם מתקשים למצוא נכסים ברמת הדירות והמיקום בו בנוי הנכס שלהם.

לכן חלק גדול מהם מוותר על המכירה ורעננה מובילה בפרויקטים של תמ"א 38.

מי שחייב לעבור נאלץ להגר לערים השכנות כפר סבא והוד השרון שם ניתן במחיר דירה ישנה ברעננה לרכוש דירה חדישה , 1550,000-1650,000 ₪.

זוגות צעירים מרחיקים עד קרית השרון בנתניה שם ב-1350,000 ₪ הם יכולים לרכוש דירת 5 חד'.

רמת גן – גבעתיים

בממוצע 47 יום

באוקטובר 25 יום.

יש דירות שנמכרות מהר מאוד, אפילו תוך שתי יממות: כך היתה למשל הדירה ברח' מולכו, 2.5 חד' 60 מר' קומה 1. בעליה ביקשו 1000,000 ₪ והשכן קנה אותה.

המחיר ריאלי .

לעומת זאת בשכונת מרום נווה, בקומה 10 ביקשו על דירת 5 חד' 2500,000 ₪. רק אחרי חצי שנה התפשרו על 2200,000 ₪. המחיר המתאים לדירה. פער של 12% וחצי שנה של המתנה!

גם על דירה ברח' פבריגט , 3 חד' דרשו 1800,000 ₪ ומכרו לאחר כמעט 4 חודשים ב-1520,000 ₪

הביקושים – פה. מחסור בדירות בנות 5 חד' ברמת גן קיים .

ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות ברמת גן וגבעתיים , יש.

אך המחירים המבוקשים הגבוהים מאוד עוצרים את העסקאות.

ירושלים

בממוצע 33 יום

באוקטובר 33 יום

בירושלים היצע נמוך וביקושים ברמת גבוהה מאוד.

אמת הערים הבודדות שהמחירים המבוקשים ריאליים יחסית, ובעלי הדירות מוכנים להתפשר מידית אם מיידעים אותם שהמחיר המבוקש גבוה.

בחודשים האחרונים המחירים עלו במספר אחוזים בעיר, בעיקר בשכונות היוקרה , אך אין זה משפיע על הביקוש.

ההיצע הנמוך בשכונות השונות מביא לסגירת עסקאות מהירה יחסית.

חיפה

בממוצע 41 יום

באוקטובר 31 יום

בחיפה רמת ביקושים גבוהה, אמנם יש פחות משקיעים ויותר משפרי דיור, אך קיימת נכונות לסגור עסקאות.

כמו בערים אחרות גם כאן קיים פער בין מחיר מבוקש למחיר סגירת עסקה. כשהמחירים המבוקשים הם נגזרת של הידיעה ששוק הנדל"ן בחיפה התעורר ולכן חייבים להתפרע במחיר.

בעיה נוספת נעוצה בדירות מסוימות המתקשות למוצא קונה משום שאינן נגישות, יש בהן מדרגות וכו'.

דירות כאלה שוהות בשוק תקופה ממושכת ונמכרות תוך פשרה משמעותית במחיר, ומשפיעות על הממוצע.

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים