עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

דירות מתחפשות - פברואר 2013 ביזפורטל

בקר באתר: דירות מתחפשות - פברואר 2013 ביזפורטל
 דירות מתחפשות

 

ממש בימים האחרונים קיבלנו שאלה בפורום:

מה ההבדל בין דירת פנטהאוז עם מרפסת בשטח של 15 מר' ופנטהאוז עם מרפסת בשטח של 100 מר'.

ולאותו שואל קושיה נוספת: הציעו לי דירת גן עם גינה של 15 מר' בבניין אחד והיא בטאבו, ודירה עם גינה של 100 מר' אבל שייכת לכל הבניין.

מה ההבדל?

ההבדל הוא, אתה שומע: שאין בעולם פנטהאוז שהמרפסת שלו היא בשטח 15 מר', אלא אם כן הוא בשטח בנוי של כ-2 מר' ומתאים לבובת ברבי.

דירת פנטהאוז היא דירה  המצויה על גג הבניין, בקומה הגבוהה ביותר ומוקפת לפחות בשלושה צדדים במרפסת היקפית. המרפסת רחבה יותר מול חדר המגורים , הסלון, וצרה יותר בצדדים.

דירה ששטח המרפסת שלה הוא 15 מר' היא פשוט דירה עם מרפסת.

פנטהאוז הינו נכס יוקרתי המתומחר ב-50% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. כשהוא צופה אל נוף מרהיב או לים , או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.

 דירת פנטהאוז בת 5 חד' בגוש הגדול עם נוף לים נמכרה ב-8,760,000 שקל. דירה בת 5 חד' באותו בניין נמכרה ב- 3210,000 ₪.

דירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מר' נמכרה ב- 3,440,000 שח .

דירה עם מרפסת בשטח 15 מר' תעלה ב-10-15%  יותר מדירה זהה ללא מרפסת.  מרפסת פתוחה סטנדרטית שטחה כ-12 מר'.

אבל  יזם מפולפל שמנסה למקסם רווחים , בונה על גג אחד כמה דירות , או מתחת לקומה הגג כמה דירות עם מרפסות טיפה גדולות מהרגיל, והנה יש לנו שעטנז חדש, שניתן לכנות אותו בשם היוקרה פנטהאוז, ולבקש מחיר של פנטהאוז על סתם דירה.

 

אז למען הסר ספק: אין מדובר בפנטהאוז, ולא תוכלו לומר לחברים שקניתם פנטהאוז.

טוב, אולי רק בפורים.

ונחזור לשאלה  על דירת הגן:

גינה בשטח של 15 מר' לא תהפוך במחי קולמוס את הדירה שלכם, בקומת הקרקע לדירת גן.

אותו יזם מפולפל מקודם, הבין שיתקשה מאוד להיפטר מדירה בקומת קרקע. מי יקנה דירה בקומת קרקע שמעליה הרבה מאוד דירות נוספות שניבטות אליה?

אז הוא הוסיף לה גינה והפך אותה לדירת גן. ככה יקדם את מר ישראלי בחלומו על בית עם גינה .

אבל אין מדובר ברחבה של 15 מר'. זאת לא גינה , זה יותר שביל כניסה. גינה ששטחה כה קטן כלל לא מעלה את ערך הדירה משום שמדובר בדירה שמעצם היותה בקומת קרקע היא הדירה הזולה בבניין, וגינונת כזאת שהיא כמעט לא שמישה , לא תהפוך אותה ליקרה יותר מדירה בקומה ב'.

לעצם העניין, דירת גן אמתית, כששטח הגינה לפחות 100 מר', מעלה את ערך הנכס בכ-20%. אם הדירה בת 60-70 מר' העלייה במחיר תהיה כ-12-15%

ואם מדובר בגינה של 250 מר' (יש כאלה) אז המחיר ינסוק ב-25-30%.

דירת 4  110 מר' חד' בשכונת הנחלים במודיעין נמכרה ב-1420,000 ₪

דירת גן בת 4 חד' נמכרה ב- 1680,000 ₪

ומה עם הגינה ששייכת לכל הבניין? היא שייכת לכל הבניין ולכן גם אם גידרו אותה ועשו בה שימוש, לא הכשירו אותה לגינה פרטית . להיפך, ניתן גם לתבוע אותם על השגת רכוש.

אז אם מוכרים לכם דירה כזאת, ואומרים ש כ ו ל ם , ממש כל השכנים מסכימים, אל תקנו.

לא כל יום פורים.

ועל הדופלקס עם המרתף שמעתם?

עם ישראל "מת" על דירות מיוחדות. לומר שרכשת דירת 4 או 5 חד' זה בנאלי. אבל איזה דופלקס , או דופלקס עם מרתף שהוא יחידת דיור? זה ממש נשמע כאילו מדובר בנכס מפואר.

אז מה זה באמת? זו אותה דירת קרקע מקודם, שהיזמים בחכמתם מנצלים את שטח הקרקע שפעם היה מתחת לעמודים והיום הוא מתועל לדירה . ומאחר וממילא הוא בונה מרתפי חניה ומחסנים במרתף, מה יותר פשוט מאשר לשייך ולהצמיד חלק מהמרתף לדירת הקרקע. כך נוצרת לה דירה בעלת שני מפלסים שהופכים אותה לדופלקס יוקרתי. יש קבלנים שעוד מוסיפים לחגיגה גם את הדירה בקומה הראשונה, שממש קשה למכור אותה והיא בדרך כלל נמכרת במחיר הכי זול בבניין, ויוצרים ממש דירת טריפלס עם מרפסת גדולה ומוכרים אותה במחיר ממש ממש גבוה.

טריפלקס גן עם מרתף בתל ברוך צפון- 3,850,000 ₪

 

לאחרונה שוב חזרו לבנות חצאי חדרים.

אלה שרוכשים חושבים שקונים מציאה. ואלה שמוכרים- טוב, הם בוודאי עושים עסקה טובה:

זה לא שהקבלן בונה הרבה יותר מטרים או שהפער בין דירות בנות 3 חד' לבין אלה בנות 3.5 חד' הוא גדול בשטח. ממש לא. לעיתים השטח אפילו מקוצץ מאזורים אחרים או חדרים אחרים והפער במר' הוא זניח לחלוטין, 3-4  מר'  ואפילו פחות.

העניין הוא בעיקר בעניין החלוקה: מחלקים את הדירה כך שהיא תהיה בת 3.5 חד'  במקום 3 חד' או 4.5 חד' במקום 4.

חדר רגיל כידוע צריך להיות גדול מ-8 מר' רבועים .

חצי חדר שטחו כ-6 מר'.

העיקר שיעמוד במפני עצמו ותהיה לו כניסה נפרדת וחלון.

לבנות חדר עולה לקבלן מקסימום 3500-4000 שקל למר'.  אם הוא  כמעט ואינו מוסיף מר' לשטח הדירה אלא רק מחלק אותה בחכמה בצורה שונה , אז עולה לו עוד פחות, הרבה פחות. לעיתים ממש לא עולה דבר.

לעומת זאת למכור זה כבר סיפר אחר: 15,000 לפחות₪ ומעלה למר' , תלוי במיקום. כך שהוא מוכר חצי חדר בשטח של 6 מר' ב-100,000-200,000 ₪.

ואם הוא מוכר לפי מספר חדרים – אז הוא מוכר דירה יקרה יותר מבלי שהעלות שלו תגדל בהרבה .

בנווה גן בפתח תקווה נמכרה דירת 4 חד' 100 מר' ב-1420,000 ₪

בנווה גן נמכרה דירת 4.5 חד' 102 מר' ב-1540,000 ₪

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים