עמוד בית  צור קשר  מפת אתר הפוך לדף הבית
חיפוש     
אודות קבוצת לוי יצחק פורום לוי יצחק מחירון בהנחה מילון מונחים נדל"ן התאם רכב לתקציבך Apartment Prices עתיקות

מהו מחירון הדירות

בקר באתר: מהו מחירון הדירות
מחירון הדירות (10/05/2018)
אנו סוקרי שוק .

מטרתנו לדעת בכל רגע נתון את מצבו של שוק הנדל"ן על כל תנודותיו.

ללמוד את מחירי הנכסים שנמכרו ולאמוד ולהעריך את  הנכסים העומדים או שעתידים לעמוד למכירה.

רכישת דירה הינה העסקה החשובה והיקרה בחייו של האדם, הן כלכלית והן רגשית .

הוא תמיד, בכל שעה, מעוניין לדעת את ערך הבית שלו או הנכסים שלו, גם אם אינו עומד לבצע עסקה כלשהי.

למעשה, האדם רואה בביתו את מדד העושר האישי שלו.

זאת גם הסיבה שאנחנו אמביוולנטיים לגבי מחירי הדירות:

יש לנו עניין בהורדת מחירים כדי שילדנו יוכלו לרכוש דירה.

עם זאת, איננו מעוניינים שמחיר הדירה שלנו ירד כי אנו רואים בה את מקורו העיקרי של עושרנו האישי. 

כדי לאמוד את ערכו של נכס אנו נדרשים לפרמטרים רבים.

לא די בכתובת הנכס או אפילו במספר החדרים או השטח כדי לאמוד את המחיר.

 

והרי אין נכס דומה לחלוטין לרעהו.

כבר הוכחנו בעבר , שלעיתים שתי דירות המצויות באותו בניין אינן שוות בערכן.

לעיתים גם שתי דירות בעלות שטח דומה, המצויות באותה קומה, מחירן שונה זה מזה.

מספר כיווני האוויר, צל או שמש, בניין ממול  ואפילו שכן צמוד שמנגן בתופים או נזילות מהגג,

כל אלה משפיעים על מחירו הסופי של הנכס. 

 

פרמטרים כמו קומה, מעלית וחניה, עורף או חזית, גיל הבניין, הנוף הנשקף ממנה, קרבה לים או נוף ירוק פתוח. או לחילופין דירה עורפית הפונה לבניין ממול, כביש ראשי או סמטה קטנה, הצמדות כמו גינה או גג, מוסדות חינוך, קניונים ובתי מסחר, הקרבה לתחנת רכבת, נגישות תחבורתית  ועוד.

פרמטרים אלה כשהם מוסיפים או גורעים ממחיר הדירה מביאים בסופו של חישוב את המחיר לשוויו המדויק של הנכס.

 

מחיר דירה הוא מחיר גמיש:

מדובר במפגש בין רצונו של מוכר ואפשרויותיו של הקונה.

המרחקים עלולים להיות בגבולות של מאות אלפי שקלים.

המוכר סבור שדירתו היא הטובה בעולם והקונה מוכן לשלם את מה שנראה לו כערכה הריאלי של הדירה, ואולי מעט פחות.

 

נוצר הצורך לחבר בין המוכר לקונה, ולהגיע לערך הריאלי של הדירה בשוק.

הערך ייקבע על סמך עסקאות שנעשו בנכס , בבניין ברחוב ובשכונה.

אנו סוקרים ומתעדכנים מידי יום בעסקאות שנסגרות, נכסים המוצעים למכירה, תקופת זמן בה הנכס מוצע והתנודתיות במחיר לאורך כל תקופת ההיצע.

דירה מוצעת למכירה במחירx , ככל שחולף הזמן עד למכירתה משתנה המחיר.

לחצם של בעלי הדירה למכור.

מספר הקונים המבקרים בנכס (במידה ומספר המבקרים מועט זו יכולה להיות אינדיקציה לשתי עובדות חשובות: או שהביקושים נמוכים ולכן אין התעניינות. או שהמחיר גבוה מידי ולכן הקונים הפוטנציאליים נמנעים מלהגיע) ואז, מנסים להתפשר מעט על המחיר כלפי מטה ובודקים אם מספר המבקרים בנכס עולה.

ראינו גם מקרים הפוכים:

דירה שמחירה הריאלי הוx , אך היא מבוקשת על ידי שכן שמעוניין לרכוש אותה, נניח, עבור אימו.

בעל הדירה כמובן ינסה למקסם את שווי הדירה ולדרוש את המקסימום, וגם יותר מהמקסימום, וכנראה יקבל את מבוקשו והדירה תימכר במחיר גבוה מערכה הריאלי.

האם המחיר הגבוה ישפיע על העסקאות העתידיות בבניין או בשכונה?

לא. כשאנו נתקלים בעסקה הנסגרת במחיר יוצא דופן, היא זוכה להערכה מדויקת ואנו מנטרלים את רעשי הסביבה ומגיעים למחיר הנכון והריאלי.

כל דירה וכל אזור מקבלים את הפרמטרים המתאימים להם, ולשכונה ולעיר.

בשכונה חדישה יחסית, אנו נמנעים מהצורך לציין בפרמטרים מעלית וחניה (אלה פרמטרים מובנים מאליהם בשכונה בה הבניינים חדשים ).

לעומת זאת חשוב לציין את עליית הערך בכל קומה .

דירות בקומות הנמוכות נמכרות במחיר נמוך באחוזים רבים מדירות בקומות הגבוהות.

והחלק הכי חשוב:

הערכת הנכסים נטולת אג׳נדה כלשהיא ואובייקטיבי לחלוטין.

איננו לוקחים צד, לא מצד המוכר ולא מצד הקונה.

אנו מעוניינים להגיע לערך הריאלי של הנכס.

היה מעודכן! נדל"ן | רכב | אופנועים הצטרף לרשימת הדיוור
 
 
זכויות שמורות  © לוי יצחק 2008. נבנה ע"י כתום בניית אתרים